Cour de cassation, 05 janvier 2010. 09-11.193

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant constaté que les locaux avaient été transformés en hôtel-restaurant-pension de famille lors de la conclusion du bail initial et avaient été ultérieurement dotés de salles de séminaires et souverainement retenu que l'entrée de l'hôtel et celle du restaurant étant commune et le sous-sol abritant à la fois la cuisine du restaurant et la lingerie de l'hôtel, l'exercice des activités de restauration et d'hôtellerie requérait concurremment l'utilisation de la totalité du bâtiment et que ces activités étaient homogènes et interdépendantes puisque l'établissement situé en pleine forêt à l'écart des agglomérations et des axes importants de communication avait vocation à offrir un hébergement à la clientèle du restaurant et à celle des salles de séminaires et une restauration aux résidents et pensionnaires, la cour d'appel, qui en a déduit que le local était aménagé de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle et a souverainement retenu qu'au vu des caractéristiques du bâtiment, de la configuration des lieux et de leur aménagement en hôtel restaurant, les locaux ne pouvaient être affectés à une autre utilisation qu'au prix de travaux importants et de transformations coûteuses et profondes, a, sans être tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Manoir de la forêt aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Manoir de la forêt à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Le Manoir de la forêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Le Manoir de la forêt PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a retenu, contrairement aux premiers juges, que les locaux étaient monovalents, déterminé les loyers conformément à l'article L. 145-36 du Code du commerce et fixé le loyer annuel à 31. 063 € ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 devenu R. 145-10 du Code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'ainsi, lorsque cette monovalence des locaux est avérée, leur loyer n'est pas soumis à la règle du plafonnement et doit, en cas de désaccord, être fixé judiciairement en fonction des usages en vigueur dans la branche d'activité considérée ; qu'il résulte des productions, et notamment des énonciations non contestées des expertises unilatérale et judiciaire, que les locaux pris à bail par la Société LE MANOIR DE LA FORET ont été construits vers 1850 à usage de pavillon de chasse et transformés en hôtel-restaurant-pension de famille en 1969 lors de la conclusion du bail commercial initial ; qu'ils ont subi, à l'occasion de cette transformation, d'importants travaux d'adaptation en vue de cette utilisation, consistant notamment en l'aménagement de chambres, d'un bar et d'une salle de restaurant, avec tous leurs équipements et accessoires tels que cuisine adaptée et locaux techniques ; qu'ils ont ultérieurement été aussi dotés de salles de séminaire ; qu'au regard du critère matériel d'affectation des locaux requis par l'article R. 145-10 susvisé, il est indifférent que ces travaux aient été décidés et financés par le preneur ; qu'il suffit qu'il s'agisse d'aménagements structurels réalisés pour les adapter à la destination contractuelle d'hôtellerie-restauration, ce qui est le cas ; qu'ensuite, les lieux sont conçus et utilisés pour l'accueil de résidents temporaires ; que certes, l'expert judiciaire Y... note que la distribution intérieure des locaux permet, grâce à un hall d'accueil de 21 m ², de scinder les activités de restauration et d'hôtellerie ; que pour autant, l'exercice de ces deux branches d'activité requiert concurremment l'utilisation de la totalité du bâtiment, puisque l'entrée de l'hôtel et celle du restaurant est d'abord commune avant cette distribution de part et d'autre du hall commun (cf. rapport, p. 12 et 14), que le sous-sol abrite à la fois la cuisine du restaurant et la lingerie de l'hôtel, et qu'au-delà de la part majoritaire-de l'ordre de 68 % contre 32 %- prise par la restauration par rapport à l'hôtellerie dans le chiffre d'affaires du commerce, il n'en demeure pas moins que l'une et l'autre sont passablement homogènes et en tout cas interdépendantes puisque l'établissement, situé en pleine forêt à l'écart des agglomérations et des axes importants de communication, a vocation à offrir un hébergement à la clientèle du restaurant et à celle des salles de séminaires, et une restauration aux résidents et pensionnaires ; qu'à ce titre, le local peut donc être regardé comme aménagé de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle ; qu'enfin, au vu des caractéristiques du bâtiment, de la configuration des lieux et de leur aménagement en hôtel-restaurant, les locaux litigieux ne pourraient être affectés à une autre utilisation qu'au prix de travaux importants et de transformations coûteuses et profondes, notamment du fit de la division des deux étages en chambres avec salles d'eau, de l'importance des baies dans l'espace restaurant et de l'unicité du système de chauffage, de distribution d'eau froide et de fosse septique ; que de plus, leur taille, leur disposition et leur situation isolée voue les locaux, hormis leur affectation actuelle d'hôtel-restaurant, à des utilisations limitées du type de celles que cite seules l'intimée, à savoir maison de retraite ou de convalescence, pour l'exploitation desquelles manquent actuellement des aménagements tels ascenseurs, rampes, larges espaces de circulation, qui ne pourraient être obtenus qu'au prix d'investissements très onéreux ; qu'il en irait de même d'une transformation en résidence d'habitation, au demeurant non évoquée par les parties et qui, à la tenir pour économiquement envisageable, requerrait une restructuration totale des espaces intérieurs ; que, dans ces conditions, les locaux doivent être considérés comme monovalents (…) » (arrêt, p. 4, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 5) ; ALORS QU'il résulte des énonciations du premier juge qu'en marge de l'activité d'hôtellerie et de restauration, une activité de séminaires était organisée dans les dépendances (jugement, p. 4, § 6 et p. 5, § 3) ; que l'arrêt attaqué lui-même relève que les locaux « ont ultérieurement été aussi dotés de salles de séminaires » (p. 4, dernier §), et encore que les locaux ont vocation à offrir « un hébergement à la clientèle des salles de séminaires » (p. 5, § 2) ; qu'en se bornant à s'expliquer sur les activités d'hôtellerie et de restaurant, sans rechercher si l'activité liée à l'organisation des séminaires dont ils constataient l'existence n'était pas de nature à écarter la qualification de locaux monovalents, et donc l'application de l'article L. 145-36 du Code du commerce, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-36 du Code du commerce, ensemble au regard de l'article R. 145-10 du même Code. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a retenu, contrairement aux premiers juges, que les locaux étaient monovalents, déterminé les loyers conformément à l'article L. 145-36 du Code du commerce et fixé le loyer annuel à 31. 063 € ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 devenu R. 145-10 du Code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée ; qu'ainsi, lorsque cette monovalence des locaux est avérée, leur loyer n'est pas soumis à la règle du plafonnement et doit, en cas de désaccord, être fixé judiciairement en fonction des usages en vigueur dans la branche d'activité considérée ; qu'il résulte des productions, et notamment des énonciations non contestées des expertises unilatérale et judiciaire, que les locaux pris à bail par la Société LE MANOIR DE LA FORET ont été construits vers 1850 à usage de pavillon de chasse et transformés en hôtel-restaurant-pension de famille en 1969 lors de la conclusion du bail commercial initial ; qu'ils ont subi, à l'occasion de cette transformation, d'importants travaux d'adaptation en vue de cette utilisation, consistant notamment en l'aménagement de chambres, d'un bar et d'une salle de restaurant, avec tous leurs équipements et accessoires tels que cuisine adaptée et locaux techniques ; qu'ils ont ultérieurement été aussi dotés de salles de séminaire ; qu'au regard du critère matériel d'affectation des locaux requis par l'article R. 145-10 susvisé, il est indifférent que ces travaux aient été décidés et financés par le preneur ; qu'il suffit qu'il s'agisse d'aménagements structurels réalisés pour les adapter à la destination contractuelle d'hôtellerie-restauration, ce qui est le cas ; qu'ensuite, les lieux sont conçus et utilisés pour l'accueil de résidents temporaires ; que certes, l'expert judiciaire Y... note que la distribution intérieure des locaux permet, grâce à un hall d'accueil de 21 m ², de scinder les activités de restauration et d'hôtellerie ; que pour autant, l'exercice de ces deux branches d'activité requiert concurremment l'utilisation de la totalité du bâtiment, puisque l'entrée de l'hôtel et celle du restaurant est d'abord commune avant cette distribution de part et d'autre du hall commun (cf. rapport, p. 12 et 14), que le sous-sol abrite à la fois la cuisine du restaurant et la lingerie de l'hôtel, et qu'au-delà de la part majoritaire-de l'ordre de 68 % contre 32 %- prise par la restauration par rapport à l'hôtellerie dans le chiffre d'affaires du commerce, il n'en demeure pas moins que l'une et l'autre sont passablement homogènes et en tout cas interdépendantes puisque l'établissement, situé en pleine forêt à l'écart des agglomérations et des axes importants de communication, a vocation à offrir un hébergement à la clientèle du restaurant et à celle des salles de séminaires, et une restauration aux résidents et pensionnaires ; qu'à ce titre, le local peut donc être regardé comme aménagé de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle ; qu'enfin, au vu des caractéristiques du bâtiment, de la configuration des lieux et de leur aménagement en hôtel-restaurant, les locaux litigieux ne pourraient être affectés à une autre utilisation qu'au prix de travaux importants et de transformations coûteuses et profondes, notamment du fit de la division des deux étages en chambres avec salles d'eau, de l'importance des baies dans l'espace restaurant et de l'unicité du système de chauffage, de distribution d'eau froide et de fosse septique ; que de plus, leur taille, leur disposition et leur situation isolée voue les locaux, hormis leur affectation actuelle d'hôtel-restaurant, à des utilisations limitées du type de celles que cite seules l'intimée, à savoir maison de retraite ou de convalescence, pour l'exploitation desquelles manquent actuellement des aménagements tels ascenseurs, rampes, larges espaces de circulation, qui ne pourraient être obtenus qu'au prix d'investissements très onéreux ; qu'il en irait de même d'une transformation en résidence d'habitation, au demeurant non évoquée par les parties et qui, à la tenir pour économiquement envisageable, requerrait une restructuration totale des espaces intérieurs ; que, dans ces conditions, les locaux doivent être considérés comme monovalents (…) » (arrêt, p. 4, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 5) ; ALORS QUE, premièrement, le point de savoir si la configuration des locaux permettait l'exercice de deux activités distinctes commandait que les juges du fond déterminent si des espaces géographiquement isolés les uns des autres pouvaient être affectés à l'une et l'autre des deux activités ; qu'en relevant en l'espèce que « l'exercice des deux branches d'activité requiert concurremment l'utilisation de la totalité du bâtiment », au motif essentiel que le sous-sol abritait à la fois la cuisine du restaurant et la lingerie de l'hôtel, sans s'expliquer sur le point de savoir si des espaces distincts n'étaient pas occupés par ces deux services, permettant de considérer que les locaux avaient, en fonction des espaces, des vocations distinctes, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-36 du Code du commerce, ensemble au regard de l'article R. 145-10 du même Code ; ALORS QUE, deuxièmement, faute d'avoir recherché si, indépendamment du hall commun dont l'expert avait retenu qu'il permettait une scission des activités, les espaces n'étaient pas affectés distinctement aux activités de restauration et aux activités d'hôtellerie, la formule « l'exercice de ces deux branches d'activité requiert concurremment la totalité du bâtiment » étant équivoque, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-36 du Code du commerce, ensemble au regard de l'article R. 145-10 du même Code ; Et ALORS QUE, troisièmement, quand bien même le service de restauration aurait vocation à s'adresser aux résidents et pensionnaires, et quand bien même le service d'hébergement aurait vocation à s'adresser à ceux qui fréquentent le restaurant ou les salles de séminaire, de toute façon, cette circonstance laissait entière la question de savoir si, entre autres, l'activité de restauration n'avait pas une clientèle autonome, sachant notamment, comme l'a relevé l'expert et souligné le premier juge, que la capacité d'accueil de l'hôtel était au maximum de 27 personnes, cependant que le nombre de couverts du restaurant était de 50 et la capacité d'accueil des salles de séminaire de 60 ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance pour déterminer si l'activité de restauration n'avait pas une autonomie excluant la monovalence, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-35 et L. 145-36 du Code du commerce, ensemble au regard de l'article R. 145-10 du même Code.