Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19970 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA4LO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/07328
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] A [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet [J] ADMINISTRATEUR DE BIENS, SARL inscrite au RCS de PARIS sous le n° 524 871 266 représentée par Monsieur [X] [T], son gérant
C/O CABINET [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, toque : R0110
INTIMES
Monsieur [W] [D] [Y]
né le 15 février 1960 à [Localité 5] (50)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197
Madame [R] [F] [Z] [P] épouse [Y]
née le 07 février 1962 à [Localité 7] (54)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Agesilas MYLONAKIS de la SELEURL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, et Madame Perrine VERMONT, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PROCÉDURE
M. [W] [Y] & Mme [R] [P] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°1, 2 et 3 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 6], lequel en comporte 7.
Par jugement du 21 juin 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- déclaré M. & Mme [Y] irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,
- débouté M. & Mme [Y] de leur demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,
- annulé la résolution n°12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à payer à M. & Mme [Y] chacun la somme de 800 € par application de l'article 700 du même code,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dispensé M. & Mme [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rejete toute autre demande.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 25 octobre 2019.
Par ordonnance du7 juillet 2021, un médiateur a été désigné en la personne de Mme [U] [G]. La procédure de médiation à échoué.
La procédure devant la cour a été clôturée le 21 juin 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 24 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] , appelant, invite la cour, au visa des articles 2, 3 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- juger que le portail est une partie commune relevant donc du syndicat des copropriétaires,
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n° 12 votée le 27 juin 2018,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à M. & Mme [Y], chacun, la somme de 800 € et les dépens,
- débouter M. & Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins, conclusions et prétentions,
- condamner in solidum M. & Mme [Y] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions notifiées le 16 juin 2023 par lesquelles M. [W] [Y] & Mme [R] [P] épouse [Y], intimés, demandent à la cour, au visa notamment de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement,
- juger qu'ils n'auront pas à participer aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- déclaré M. & Mme [Y] irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018,
- débouté M. & Mme [Y] de leur demande d'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018 ;
Sur l'annulation de la résolution n° 12 de l'assemblée générale du 27 juin 2018
L'assemblée générale a décidé, à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de réaliser des travaux d'installation d'une serrure sur la grille de clôture, le portail desservant le garage et le portillon de l'immeuble ;
M. & Mme [Y] contestent la validité de cette délibération en faisant valoir qu'elle a été présentée sans devis, qu'elle porte sur l'accès à une partie privative et qu'elle vise en réalité à remettre à l'ensemble des copropriétaires des clés pour accéder à leur partie privative dans le but de partager cet emplacement ;
Le syndicat des copropriétaires soutient que le portail dont il a été décidé de changer la serrure est une partie commune, comme cela ressort du règlement de copropriété, lequel détermine notamment comme parties communes les clôtures, les portes et portails se rapportant auxdites clôtures et les voies de circulation ;
Il soutient que l'accès particulier au garage mentionné dans l'état descriptif des lots n'est pas la rampe d'accès litigieuse pour les raisons suivantes :
- la rampe d'accès se situe sur l'avant de l'immeuble et est librement accessible aux piétons,
- si la rampe d'accès avait constitué une partie privative, le lot n°2 aurait représenté davantage que 60/1.000èmes de la copropriété,
- l'article 13 du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privatives ne comprend aucune stipulation sur la rampe d'accès alors qu'il comprend un alinéa relatif au garage,
- le règlement de copropriété traite des charges spéciales du garage, comprenant notamment les dépenses se rapportant aux besoins du garage, portes et voies d'accès dans son article 16, lequel vise expressément l'article 10 de la loi de 1965 relatif aux charges communes ;
Comme l'a relevé le premier juge, le règlement de copropriété, en son article 5, répute parties privatives les 'sept lots de propriété privative dont la définition, la situation et la composition sont précisées à l'article 9' et, en son article 6, répute parties communes notamment les 'voies de circulation', 'les clôtures (murs, murets ou grillages) délimitant la propriété ainsi que les portes et portails se rapportant aux dites clôtures', 'les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives mais non les portes donnant accès à chaque partie privative' ;
Le lot n°2 appartenant aux intimés est décrit par l'article 9 du règlement de copropriété comme étant constitué, dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, d'un 'garage double et son accès particulier à la rue du 11 novembre 1918, et les 60/ 1.000èmes du sol et des parties communes générales' ;
C'est à tort que le syndicat soutient qu'il s'agit d'une voie de circulation, dès lors qu'il n'est pas contesté qu'il existe un chemin piétonnier, fermé par un portillon, permettant de rejoindre l'entrée de l'immeuble depuis la rue et qu'il apparaît sans conteste sur le plan du rez-de chaussée de l'immeuble que l'accès au garage ne dessert que ce dernier ; à cet égard, le fait que l'accès au garage soit utilisé, par facilité, pour sortir les poubelles est inopérant ;
Par ailleurs, le syndicat ne peut tirer argument du calcul des tantièmes ou du fait que certaines stipulations du règlement de copropriété ayant trait aux parties privatives ne font pas mention de l'accès au garage ou au contraire que certaines stipulations du règlement ayant trait aux parties communes y font référence ;
Il apparaît en effet que le règlement de copropriété présente des défauts de rédaction et manque de clarté et de cohérence, notamment en faisant mention du garage dans un article concernant les charges communes alors qu'il n'est pas contesté qu'il s'agit d'une partie privative ;
Il n'en reste pas moins que l'état descriptif de division décrit sans équivoque le lot n° 2 comme un garage double et son accès particulier à la rue du 11 novembre 1918 ; le portail ne donnant accès qu'au lot n° 2, partie privative, il ne peut pas être considéré qu'il constitue la clôture de l'immeuble, partie commune, mais au contraire qu'il fait partie de l'accès particulier du garage à la rue du 11 novembre 1918 ;
Par conséquent, le premier juge a justement retenu que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, sans violer le règlement de copropriété, décider d'y installer une serrure et justement décidé l'annulation de la résolution n° 12 ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. & Mme [Y] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a dispensé M. & Mme [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;
Il doit être ajouté au jugement que M. & Mme [Y], qui gagnent leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [W] [Y] & Mme [R] [P] épouse [Y] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Dispense M. [W] [Y] et Mme [R] [P] épouse [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
