Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00693

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00693 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZWL MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : SOCIÉTÉ IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Madame [T] [N], munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR(S) : Monsieur [B] [H] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] comparant en personne Madame [I], [V] [K] Chez Madame [E], [P] [K] [Adresse 2] [Localité 4] (LA REUNION) comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 16 mars 2021 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 427,20 euros charges comprises. Madame [I] [V] [Y] se nomme désormais [I] [V] [K] depuis le 25 août 2022 conformément à son acte de naissance rectifié. La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 août 2023, pour la somme en principal de 2.649,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la SIDR a fait assigner Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] ; - la condamnation solidaire de Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.756,58 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 427,20 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5,55 euros par mois au titre de l'assurance jusqu'à transmission de leur attestation - leur condamnation solidaire à payer à la SIDR 215,97 euros par mois au titre du supplément de loyer solidaire - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 177,07 euros correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens et frais d'expulsion. A l’audience du 9 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son mandataire Madame [T] [N], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 7.633,18 euros selon décompte en date du 06 septembre 2024. Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] comparaissent en personne. Ils expliquent être séparés depuis 2021. Madame [I] [V] [K] a informé la SIDR de la rupture du concubinage par lettre remise en main propre contre décharge le 26 juillet 2024. Monsieur [B] [H] sollicite des délais de paiement et propose de verser en tout la somme de 150 euros par mois. Il dit avoir payé le mois de septembre 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 26 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] le 22 août 2023, pour la somme en principal de 2.649,11euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 octobre 2023. III SUR LA SOLIDARITE STIPULEE DANS LE CONTRAT DE BAIL Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] ont tous deux signé le contrat de bail du 16 mars 2021 dans lequel est insérée une clause de solidarité en son article VII. Selon les dispositions de l'article 8-1 VI de la loi du 06 juillet 1989, "La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé." En l'espèce, il est constant que Madame [I] [V] [K] a régulièrement donné congé dans les formes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 par lettre remise en main propre contre décharge en date du 26 juillet 2024. En conséquence, et en application des dispositions précitées, Madame [I] [V] [K] reste tenue des loyers et indemnités d'occupation dus à la SIDR jusqu'au 26 janvier 2025, sans préjudice de son recours contre Monsieur [B] [H]. IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [B] [H] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 octobre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. Cette indemnité d'occupation sera due solidairement par Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] jusqu'au 26 janvier 2025 et par Monsieur [B] [H] seul à compter de cette date s'il n'a pas quitté les lieux. V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 7.633,18 euros selon décompte arrêté à la date du 06 septembre 2024. Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette. En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SIDR la somme de 7.633,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.649,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. VI. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de leur accorder d'office des délais de paiement. Monsieur [B] [H] ne justifie pas avoir réglé le loyer du mois de septembre 2024. En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [H], Madame [I] [V] [K] justifiant d'une adresse séparée et ayant quitté les lieux. Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] seront également condamnés à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 427,20 euros révisable, à compter du 22 octobre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’au 26 janvier 2025 pour Madame [I] [V] [K] et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux pour Monsieur [B] [H]. La SIDR est également bien fondée à leur facturer le montant de l'assurance locataire soit la somme de 5,55 euros par mois, faute pour eux de justifier d'une assurance habitation malgré la demande qui leur a été faite par la bailleresse par lettre en date du 02 mai 2024. Il convient de les condamner à payer cette somme à compter du 02 mai 2024. VII SUR LA DEMANDE AU TITRE DU SUPPLEMENT DE LOYER SOLIDAIRE Selon les dispositions de l'article L 441-3 du code de l'habitation et de la construction, "Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d'attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d'au moins 10 p. 100 à celles de l'année de référence. En outre, il est tenu compte de l'évolution de la composition familiale intervenue dans l'année en cours à la condition qu'elle soit dûment justifiée. Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. Le présent article n'est pas applicable aux locataires de logements qui sont situés, ou qui étaient situés au moment de l'emménagement de ces locataires, dans une zone France ruralités revitalisation ou dans un quartier classé en quartier prioritaire de la politique de la ville. Le présent article n'est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l'objet d'un bail en cours et dont le loyer n'est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l'article L. 351-2. Le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7." Aucun élément sur les revenus du couple n'étant produit par la SIDR, il convient de la débouter de sa demande à ce titre. VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K], partie perdante, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2021 entre la SIDR et Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies au 22 octobre 2023. CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] à verser à la SIDR la somme de 7.633,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 06 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.649,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 427,20 euros révisable à compter du 22 octobre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’au 26 janvier 2025 ou à la date de la libération effective et définitive des lieux si celle-ci intervient avant. CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] à verser à la SIDR les frais de l'assurance habitation d'un montant de 5,55 euros par mois à compter du 2 mai 2024 et ce jusqu'à la souscription d'une assurance habitation et au plus tard jusqu'au 26 janvier 2025. CONDAMNE Monsieur [B] [H], en l'absence de libération des lieux à compter du 26 janvier 2025, à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 427,20 euros révisable égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, outre les frais de l'assurance habitation d'un montant mensuel de 5,55 euros jusqu'à la justification d'une assurance habitation. DEBOUTE la SIDR de sa demande au titre du supplément de loyer solidaire. CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [H] et Madame [I] [V] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière. LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE