Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 5]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 23/01526 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PCVV
du 08 Août 2024
N° de minute 24/01178
affaire : S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE
c/ S.A.S.U. BO MARKET DISTRIBUTION
Grosse délivrée
à Me Elodie GARNIER
Expédition délivrée
à Me Astrid GALY DE GARBAIL
le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE HUIT AOÛT À 14 H 00
Nous, Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Juillet 2023 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
S.A. ICF HABITAT SUD-EST MEDITERRANEE
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Astrid GALY DE GARBAIL, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.A.S.U. BO MARKET DISTRIBUTION
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Avril 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Août 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée a donné à bail commercial à la SASU Orionis des locaux commerciaux situés [Adresse 3] [Localité 8].
Le défendeur produit un relevé de décisions extraordinaires de l’associé unique en date du 24 février 2022 selon lequel ce dernier a décidé de changer la dénomination sociale de la société de Orionis à Bo Market Distrubution ; ainsi qu’une attestation de domiciliation indiquant que la société SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée donne à bail commercial les locaux commerciaux précités, à partir du 1er mai 2022, à la SASU Bo Market Borriglione, en cours de constitution, représentée par la SASU Orionis.
Le 15 mai 2023, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée a fait délivrer à la SASU Bo Market Distribution un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée a fait assigner la SASU Bo Market Distribution devant le juge des référés aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit au 16 juin 2023 du bail commercial en date du 28 avril 2022 consenti à la SASU Bo Market Distribution et ce, en application de la clause résolutoire y contenue ;
Ordonner l’expulsion de la SASU Bo Market Distribution des biens immobiliers occupés par elle, et dont la SA d’HLM Icf Sud-Est Méditerranée est propriétaire, à savoir un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 8], ainsi que celle de toutes personnes pouvant se trouver dans les lieux de son fait, ce, si nécessaire, avec le concours de la force publique ;
S’entendre condamner la SASU Bo Market Distribution à payer la SA d’HLM Icf Sud-Est Méditerranée la somme principale, tout arriérés confondus, de 9509 euros au mois de juillet 2023 échus (sauf à parfaire ou à diminuer au jour des débats) ;
S’entendre, en outre, condamner la SASU Bo Market Distribution à payer la SA d’HLM Icf Sud-Est Méditerranée à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation calquée sur le dernier loyer dû, ce, jusqu’au délaissement des lieux ;
S’entendre également condamner la SASU Bo Market Distribution à payer la SA d’HLM Icf Sud-Est Méditerranée une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
S’entendre enfin condamner la SASU Bo Market Distribution aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2023.
Par ses écritures déposées à l’audience du 12 avril 2024, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande à titre provisionnel à la somme de 7540 euros arrêtée au mois d’octobre 2023.
La SASU Bo Market Distribution conclut aux fins de voir :
A titre principal,
Prononcer la recevabilité des demandes, principales et reconventionnelles, fins et conclusions de la société Bo Market Distribution et la dire bien fondée ;
Dire n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses et rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de la société Icf Habitat Sud-Est Méditerranée SA d’HLM, et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond en raison du caractère imprécis du commandement et des manquements du bailleur à son obligation de délivrance ;
A titre reconventionnel,
Autoriser la société Bo Market Distribution à suspendre le paiement des loyers et charges, rétroactivement à compter du 1er janvier 2023 et pour l’avenir jusqu’à ce que la résiliation, amiable ou judiciaire, du bail commercial intervienne ;
Condamner la société Icf Habitat Sud-Est Méditerranée SA d’HLM à payer à titre provisionnel à la société Bo Market Distribution la somme de 96086,77 euros en indemnisation des préjudices subis ;
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des référés du tribunal de céans devait dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mai 2023 est régulier, valide et de plein effet,
Constater la résiliation du bail commercial ;
Accorder à la société Bo Market Distribution des délais de paiement d’une durée de 24 mois jusqu’à apurement de la dette ;
En tout état de cause,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Débouter la société Icf Habitat Sud-Est Méditerranée SA d’HLM de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
Condamner la société Icf Habitat Sud-Est Méditerranée SA d’HLM à payer à la société Bo Market Distribution la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 19 juillet 2023.
L’ensemble des parties a comparu à l’audience du 12 avril 2024, de sorte que l’ordonnance sera rendue de façon contradictoire.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résolution du bail et l’expulsion du locataire
Au titre de l’article L 145-41 alinéa 1er du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
En l’espèce, la SASU Bo Market Distribution invoque la nullité du commandement de payer, pour absence de décompte précis des sommes dues, sur le fondement de l’article R 221-1 du code de procédure civile d’exécution disposant que « Le commandement de payer prévu à l'article L. 221-1 contient à peine de nullité :
1° Mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ;
2° Commandement d'avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles ».
La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée argue que cet article n’est pas applicable en l’espèce puisqu’il concerne les commandements délivrés dans le cadre de la procédure de saisie-vente. La présente d’un décompte annexé au commandement de payer ne serait donc pas prévu à peine de nullité de celui-ci, contrairement à la mention du délai d’un mois, respectée en l’espèce.
Il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer. Il ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
En l'espèce, le commandement de payer du 5 mai 2023 a été délivré à la SASU Bo Market Distribution par acte déposé en l’étude. Celui-ci mentionne qu'il est fait commandement de payer les sommes suivantes :
« Principal créance : 7718,60
Coût de l'acte ttc : 163,84
Solde à payer en euros : 7882,44 »
L’absence de décompte détaillé des sommes dues ne permet pas au preneur de connaître avec précision les manquements aux obligations contractuelles. Or, un commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bienfondé de sorte que, sans mention de l'indication précise des sommes commandées, loyers ou charges détaillées et dates d'échéances impayées, l'acte ne permet pas au preneur d'identifier clairement et de manière précise les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances.
Un commandement de payer imprécis visant la clause résolutoire ne saurait produire d'effet.
Le commandement de payer délivré le 5 mai 2023 est affecté d'une irrégularité manifeste de sorte que la SASU Bo Market Distribution oppose des contestations sérieuses à la demande du bailleur.
En outre, la SASU Bo Market Distribution invoque une exception d’inexécution faisant échec au commandement de payer.
L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Aux termes de l’article 1219 du même code, « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
En l’espèce, la SASU Bo Market Distribution soutient que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie que le preneur cesse le paiement des loyers. La preneuse fait état de la gravité des désordres structurels affectant le plancher bas des locaux commerciaux, en conséquence desquels elle s’est vue interdire de réaliser les travaux nécessaires pour son installation et l’exploitation des lieux. Elle verse notamment aux débats le rapport d’intervention du 7 juin 2022 faisant mention d’un dégât des eaux du magasin nécessitant un pompage et un dégorgement ainsi qu’une autre intervention visant à curer la colonne pied de chute du local ainsi que des courriels du 22 juin 2022 échangés avec la société General Concept constatant qu’une poutre en béton de l’une des caves était fissurée sur quasiment toute la hauteur, photos à l’appui. Cette fissure serait due à une surpression ayant occasionné une remontée du sol dans le local commercial au rez-de-chaussée ayant soulevé le carrelage sur quasi toute la largeur de la pièce. L’ingénieur béton indique que la réparation de la poutre est urgente. La SASU Bo Market Distribution soutient n’avoir jamais pu exploiter le local compte-tenu de leur état et des désordres structurels graves les affectant.
La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée allègue que l’exploitation du local demeure possible malgré les désordres puisqu’il résulterait du diagnostic de la structure du sol du 10 octobre 2022 que, concernant les préconisations à court et moyen terme, « afin de garder l’exploitation possible des locaux du RDC concernés (sur caves), nous proposons de réaliser une reprise des fissurations des dalles de plancher. Ceci dans l’attente de travaux plus lourds après diagnostic géotechnique ». « Dans ces conditions, le site pourra être remis temporairement à disposition de l’exploitant ».
Le demandeur ajoute que la défenderesse serait de mauvaise foi puisqu’elle aurait refusé de résilier de manière anticipée son bail nonobstant l’accord du propriétaire. La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée ajoute que la SASU Bo Market Distribution aurait pu libérer les lieux si elle estimait les locaux inexploitables. Toutefois, cette dernière aurait décidé de se maintenir dans les lieux, aggravant ainsi sa dette locative.
La SASU Bo Market Distribution conteste la réception du courrier de son bailleur du 20 octobre 2022 lui indiquant pouvoir exécuter des travaux d’embellissement, à défaut de l’ouverture des cloisons et murs du local commercial. Elle ajoute que de tels travaux d’embellissement n’auraient pas permis l’ouverture du magasin du fait de l’affaissement des planchers ne pouvant supporter de lourdes charges. La défenderesse argue n’avoir pas voulu mettre en péril la sécurité de ses clients. A cela s’ajoute que le diagnostic géotechnique préconisé par la société INGEBTP depuis le 10 octobre 2022 n’est pas produit par le demandeur.
La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée invoque avoir fait preuve de bonne volonté en proposant le remboursement des loyers à compter du 10 octobre 2022, qui serait la date de la prise de connaissance des désordres affectant la structure des caves, et jusqu’au 31 janvier 2023, date prévue pour la résiliation anticipée du bail. Cette proposition a été refusée par la preneuse.
En conséquence, au regard des contestations sérieuses concernant la nullité du commandement de payer et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un local exploitable, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée sera déboutée de sa demande liée à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
En l’absence de résolution du bail commercial, les demandes connexes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation se trouvent dépourvues d'objet.
Sur les demandes provisionnelles
L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l’article 1721 du code civil, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».
En l’espèce, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée conclut à la condamnation de la preneuse à la somme de 7540 euros au titre des loyers et charges impayés échus au mois d’octobre 2023. Est produit un décompte détaillé arrêté au 1er juillet 2023 faisant état d’une dette de 9509 euros.
La SASU Bo Market Distribution soutient que les locaux sont inexploitables puisqu’aucuns travaux d’aménagement ne sont possibles en raison des graves désordres structurels affectant le plancher bas et les murs de soutènement situés dans les caves. Le gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux constituerait un préjudice distinct de celui résultant de la privation de jouissance des mêmes lieux. La SASU Bo Market Distribution demande donc le paiement par le bailleur, à titre provisionnel, de la somme de 96086,77 euros au titre du remboursement des frais exposés dans le cadre de la conclusion du bail, le remboursement des loyers versés en raison de la privation de jouissance ainsi que le gain manqué du fait de l’impossibilité d’exploiter les lieux, décomposés comme suit :
3168 euros de frais d’agence ;
6600 euros au titre de la garantie à première demande ;
1600 euros de frais d’assurance du local ;
900 euros de frais d’assistance juridique ;
43212,99 euros correspondant aux 30% d’acompte au démarrage du chantier ;
10873,78 euros de matériel informatique ;
2000 + 11900 + 3500 euros au titre des frais liés au bail d’un local d’entrepôt et sa résiliation anticipée ;
12332 euros correspondants aux loyers pour la période du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022.
La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée oppose que l’exploitation du local demeure possible d’après le diagnostic technique du 10 octobre 2022. Elle ajoute avoir fait preuve de bonne volonté en proposant le remboursement des loyers à compter du 10 octobre 2022, qui serait la date de la prise de connaissance des désordres affectant la structure des caves, et jusqu’au 31 janvier 2023, date prévue pour la résiliation anticipée du bail. Toutefois cette proposition a été refusée par la preneuse.
Il résulte des éléments d’appréciation précités que le dégât des eaux, la fissure dans la cave, l’impossibilité de procéder aux travaux sollicités par la SASU Bo Market Distribution et l’absence de réparation de la structure du local commercial ont rendu impossible l’exploitation de celui-ci dans des conditions normales, inexécution grave de l’obligation de délivrance du bailleur constituant une privation de jouissance et un gain manqué du fait de l’inexploitation des locaux.
Toutefois, seules les dépenses exposées, en lien de causalité direct avec l’impossibilité d’exploiter le local commercial, seront indemnisées, soit les sommes versées au titre de l’acompte au démarrage du chantier interrompu par l’état de la structure des locaux (43212,99 euros), les loyers correspondant à la période du 7 juin 2022, date du dégât des eaux ayant révélé les désordres structurels du local, au 31 décembre 2022 (10790,50 euros), ainsi que les loyers du local d’entrepôt correspondants à cette même période (11050 euros) et la somme déboursée aux fins de résiliation amiable dudit bail (2000 euros).
En conséquence, la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée sera déboutée de sa demande au titre de l’arriéré des loyers et condamnée à payer à la SASU Bo Market Distribution la somme provisionnelle de 67053,49 euros.
Pour les mêmes raisons, sera autorisée la suspension rétroactive du paiement des loyers et charges à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la résiliation, amiable ou judiciaire, du bail commercial ou la réalisation des travaux par le bailleur permettant l’exploitation du local.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il sera alloué à la SASU Bo Market Distribution la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.
Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 541-14 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».
En l’espèce, la SASU Bo Market Distribution ne justifie pas de l’incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
Vu les articles L.145-41 du code de commerce, 835 du code de procédure civile, R 221-1 du code de procédure civile d’exécution, 1219, 1719 et 1721 du code civil,
DÉBOUTONS la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée de sa demande liée à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les demandes connexes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,
DÉBOUTONS la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée de sa demande d’indemnité à titre provisionnel,
CONDAMNONS la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée à payer à la SASU Bo Market Distribution, à titre provisionnel, la somme de 67053,49 euros,
CONDAMNONS la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée à payer à la SASU Bo Market Distribution la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes,
CONDAMNONS la SA Icf Habitat Sud-Est Méditerranée aux entiers dépens,
RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
