Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00911 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VFQ2
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : [U] [K] C/ [X] [C]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDEUR
Monsieur [U] [K] né le 02 Mars 1981 à CHAMPIGNY SUR MARNE (945), demeurant 120 chemin de la Porterne - 26300 CHARPEY
représenté par Me Kelly MELLUL, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC281
DEFENDEUR
Monsieur [X] [C] né le 15 Novembre 1974 à POINTE A PITRE (97), demeurant 1 rue Benoit Malon - 94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
comparant en personne mais non représenté
Débats tenus à l’audience du : 26 Septembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte non daté, avec effet au 1er janvier 2024, Monsieur [U] [K] a donné à bail à Monsieur [X] [C] le box numéro 17 sis 54/56 rue Pierre Marie Derrien à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500), moyennant un loyer mensuel de 150,00 €, payable mensuellement, avant le 10 de chaque mois.
Des loyers sont demeurés impayés.
Monsieur [U] [K] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024 à Monsieur [X] [C] pour une somme de 300,00 € au titre de l’arriéré locatif au mois de mars 2024.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Monsieur [U] [K] a fait assigner Monsieur [X] [C] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater le défaut de paiement,
– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– débouter Monsieur [X] [C] de ses éventuelles demandes de délais,
– dire que faute pour Monsieur [X] [C]de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de le l’ordonnance à intervenir, il sera procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement,
– dire, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu appropriés et décrit avec précision par la commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir retiré dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
– condamner Monsieur [X] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
– condamner Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [U] [K] la somme provisionnelle de 664,30 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 364,30 euros et à compter de la décision pour le surplus,
– condamner Monsieur [X] [C] au paiement d'une somme de 1 200,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
– rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur [U] [K], par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [X] [C] n'a pas constitué avocat. En revanche, il se présente à l’audience et fait part de son besoin d’accéder au matériel entreposé dans le box.
À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.
En l’espèce, l’article VIII du bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement du loyer, la location sera résiliée de plein droit.
Le 22 mars 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire est signifié à Monsieur [X] [C], il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois Monsieur [U] [K] pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail.
En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [U] [K] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 300,00 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 avril 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [C] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [U] [K], l'obligation de Monsieur [X] [C] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 600,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [X] [C], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 300,00 € et à compter de cette ordonnance pour le solde.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [X] [C], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [X] [C] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [U] [K] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 avril 2024,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tout occupant de son chef des lieux situés numéro 17 sis 54/56 rue Pierre Marie Derrien à CHAMPIGNY SUR MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [C], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à la payer,
CONDAMNONS par provision Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 600,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur 300,00 € euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
CONDAMNONS Monsieur [X] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉCLARONS irrecevable la demande de Monsieur [X] [C],
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
