Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 12 décembre 2023
N° RG 21/02215 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FWGV
-DA- Arrêt n° 537
[Z] [L] / S.C.I. KOKINOU
Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 24 Juin 2021, enregistrée sous le n° 11-19-1739
Arrêt rendu le MARDI DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [Z] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU JEAN-LOUIS- RADIGON EMILIE - CHERRIER-VENNAT MARINETTE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle n°2021/008422 du 24/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)
APPELANTE
ET :
S.C.I. KOKINOU
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Lionel DUVAL, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEE
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 octobre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Suivant contrat de location du 21 novembre 2016, suivi d'un bail verbal à compter du mois de juin 2017, la SCI KOKINOU a loué à Mme [Z] [L] un logement à [Adresse 5] (Puy-de-Dôme).
Par exploit du 21 novembre 2019 la SCI KOKINOU a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand afin de voir prononcer la résiliation du bail.
À l'issue des débats, par jugement du 24 juin 2021, le tribunal a statué comme suit, étant précisé que la locataire avait volontairement quitté les lieux :
« Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;
Condamne Madame [Z] [L] à payer à la SCI KOKINOU la somme de 3 586,06 € au titre des loyers et charges arrêtées au 13 mars 2020 ;
Condamne Madame [Z] [L] à payer à la SCI KOKINOU la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [Z] [L] aux entiers dépens ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes. »
***
Mme [Z] [L] a fait appel de cette décision le 22 octobre 2021, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir en ce qu'il a : - condamné Madame [L] à payer à la SCI KOKINOU la somme de 3.586,06 € au titre des loyers et charges arrêtées au 13 mars 2020, - condamné Madame [L] à payer à la SCI KOKINOU la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Madame [L] aux entiers dépens, - rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment de la demande de diminution du loyer de 100 € par mois, de la demande de condamnation de la SCI KOKINOU à la somme de 3.341,94 € en restitution du loyer sur la période de location, demande de condamnation de 1.670,97 € correspondant à la diminution du loyer compte tenu de la mauvaise isolation du logement et du défaut de transmission du diagnostic performance énergétique, de la demande de condamnation à la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice économique, de la demande de condamnation à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens. Cet appel est fondé sur les pièces dont il a été fait état en première instance ou toute autre à produire devant la Cour. »
Dans ses conclusions ensuite du 1er septembre 2023 Mme [Z] [L] demande à la cour de :
« RECEVOIR Madame [Z] [L] en son appel et la dire fondée.
Vu les articles 3-1, 3-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1789 en vigueur au 1er juin 2017,
Vu les dispositions de l'article 1731 du Code civil,
RÉFORMER le jugement en ce qu'il a condamné Madame [Z] [L] à la somme de 3.586,06 € au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mars 2020, outre la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
CONSTATER que Madame [Z] [L] reconnaît être redevable auprès de la SCI KOKINOU de la somme de 1.397,88 € au titre de l'arriéré locatif et de la régularisation des charges pour les années 2016 à 2020, selon décompte arrêté au 13 mars 2020,
RÉFORMER le jugement en ce qu'il a débouté Madame [Z] [L] de sa demande de diminution du loyer de 100 € par mois, de sa demande de condamnation de 3.341,94 € en restitution du loyer sur la période de location, de sa demande de condamnation de la SCI KOKINOU à la somme de 1.670,97 € correspondant à la diminution du loyer compte tenu de la mauvaise isolation du logement et du défaut de transmission du diagnostic performance énergétique, de la demande de condamnation à la somme de 3.000 € pour trouble de jouissance et de la demande de condamnation à la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens,
FIXER la diminution du loyer à la somme de 100 € par mois,
En conséquence, CONDAMNER la SCI KOKINOU à la somme de 3.141,94 € en restitution du loyer sur la période de location (du 2 juin 2017 au 13 mars 2020),
CONDAMNER la SCI KOKINOU à payer et porter à Madame [Z] [L] la somme de 1.670,97 € correspondant à la diminution de son loyer compte-tenu du défaut de transmission du diagnostic performance énergétique et de la mauvaise isolation du logement,
CONDAMNER la SCI KOKINOU à payer à Madame [Z] [L] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice économique.
Après compensation entre les sommes dues par Madame [L] à la SCI KOKINOU et des sommes dues par la SCI KOKINOU à Madame [L], CONDAMNER la SCI KOKINOU à payer à Madame [Z] [L] la somme de 6.615,04 €,
CONDAMNER la SCI KOKINOU à payer à Madame [Z] [L] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. »
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Pour sa défense, dans des conclusions récapitulatives du 14 septembre 2023, la SCI KOKINOU demande à la cour de :
« Vu les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989, et en particulier l'article 24 modifié par la Loi nº 2005-32 du 10 janvier 2005, article 100,
Vu les dispositions de l'article 147 de la Loi du 27 janvier 2017,
Vu les dispositions de l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1137 du Code Civil,
Vu le Jugement rendu le 24 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand.
Débouter Madame [Z] [L] de son appel comme étant non fondé.
Par conséquent,
Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu le 24 juin 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand,
Condamner en sus Madame [Z] [L] à payer et porter à la SCI KOKINOU la somme de 2 500 Euros au titre de l'article 700 du CPC en sus des sommes déjà allouées en 1re instance.
La condamner encore aux entiers dépens de première instance et d'appel. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 21 septembre 2023 clôture la procédure.
II. Motifs
Pas plus que devant le premier juge, la SCI KOKINOU ne produit céans le moindre élément probant susceptible de justifier toutes les charges dont elle se dit créancière, en particulier concernant les ordures ménagères et l'eau. À propos de l'eau la photographie d'un compteur n'a strictement aucune valeur probante, et concernant les ordures ménagères, le premier juge en a tenu compte dans sa décision, par référence aux seuls avis de taxe foncière 2018 et 2019 versés à son dossier par le bailleur.
La SCI KOKINOU produit encore un décompte des sommes dues au titre des loyers, prenant en considération les sommes versées par la caisse d'allocations familiales. Cependant, ce décompte n'est pas exact, la bailleresse ayant imputé des sommes qui ne correspondent pas toujours aux montants versés par la CAF, comme cela résulte de l'attestation de la caisse en date du 24 août 2021, produite par Mme [L] (pièce nº 18), dont le premier juge ne pouvait pas avoir connaissance lors de sa décision du 24 juin 2021.
C'est ainsi qu'entre juin et septembre 2017 la SCI KOKINOU indique le versement chaque mois de 201,85 EUR au titre de l'APL, alors que la caisse a versé 203 EUR, ce qui représente une différence de 1,15 EUR en faveur de Mme [L], soit au total : 1,15 x 4 = 4,60 EUR. Par contre, entre octobre et décembre 2017 le bailleur a continué de compter 201,85 EUR, alors que la caisse a payé 201 EUR, soit une différence de 0,85 x 3 = 2,55 EUR en faveur cette fois-ci du bailleur. Pour l'année 2017 le solde s'établit donc à 4,60 ' 2,55 = 2,05 EUR en faveur de Mme [L].
Pour l'année 2018, l'erreur porte sur les mois d'août à décembre, pour lesquels la SCI KOKINOU indique avoir perçu chaque mois 233 EUR, alors que l'attestation de la caisse mentionne 289 EUR, soit une différence en faveur de Mme [L] de : (289 ' 233) x 5 = 280 EUR.
Pour l'année 2019, la SCI KOKINOU indique dans son décompte des versements APL mensuels de 122 EUR de janvier à avril. Or durant cette période la caisse lui a versé : 228 EUR au mois de janvier et 351 EUR de février à avril, soit une différence en faveur de Mme [L] de : (228 ' 122) + [(351 ' 122) x 3] = 793 EUR. Ensuite, pour les mois d'octobre à décembre 2019, le décompte de la SCI KOKINOU ne mentionne aucun versement, alors que la CAF lui a payé chaque mois 123 EUR, soit : 123 x 3 = 369 EUR. Au total, pour l'année 2019, le solde en faveur de Mme [L] s'établit à : 793 + 369 = 1162 EUR.
Concernant l'année 2020, la caisse d'allocations familiales n'a rien réglé au bailleur dont le décompte est donc exact. Il apparaît enfin que pour la période du 1er mars au 31 mars 2021 la CAF a réglé à la SCI KOKINOU pour le compte de Mme [L] la somme de 491 EUR que l'on retrouve dans les pièces des deux parties. Ce règlement unique ne laisse pas d'étonner puisque Mme [L] avait quitté les lieux au mois de mars 2020 avec remise des clés au bailleur. Mais quoi qu'il en soit, ce paiement a bien été fait à la SCI KOKINOU au titre de Mme [L], et dès lors il convient d'en tenir compte.
Au total, l'erreur de la SCI KOKINOU s'établit donc à : 2,05 + 280 + 1162 + 491 = 1935,05 EUR, pour les années 2017 à 2021, ce qui ramène la créance du bailleur, en prenant pour base son décompte des loyers corrigé des erreurs concernant les versements de la CAF, et en y ajoutant les charges exactement validées par le premier juge, la somme définitive de : 1651,01 EUR.
Concernant les réparations locatives, elles ne sont nullement justifiées, étant précisé qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi contradictoirement avec Mme [L]. En outre, la facture de travaux produite au dossier pour 1440 EUR ne permet nullement d'imputer ceux-ci à la locataire. Au demeurant, la bailleresse ne soulève plus cette question devant la cour et sollicite la confirmation du jugement l'ayant déboutée de ce chef.
À propos de la demande de réduction du loyer formée par Mme [L] au titre de l'indécence du logement, le premier juge a dit le droit et la cour adopte ici ses motifs.
Il n'est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles.
Chaque partie gardera ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement sauf concernant la créance définitive de la SCI KOKINOU qui s'établit à la somme de 1651,01 EUR au lieu de 3586,06 EUR ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Dit que chaque partie gardera ses dépens d'appel qui sont recouvrés comme il est dit en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier Le président
