Cour d'appel, 29 juin 2023. 21/00617

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 21/00617 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FOLS Minute n° 23/00162 RAPP C/ [P], [S] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 08 Décembre 2020, enregistrée sous le n° 20/00424 COUR D'APPEL DE METZ 1ère CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 JUIN 2023 APPELANT : Monsieur [G] [O] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ INTIMÉES : Madame [X] [P] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ Madame [B] [S] [Adresse 1] [Localité 2] Non représentée DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mars 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 29 Juin 2023. GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER COMPOSITION DE LA COUR: PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre ASSESSEURS : Mme MLYNARCZYK, Présidente M. MICHEL, Conseillère ARRÊT : Par défaut Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Le 13 avril 2019, Mme [X] [P] a conclu un compromis de vente avec M. [G] [O] et Mme [B] [S] portant sur la vente d'un bien immobilier. Par acte d'huissier du 28 février 2020, Mme [P] a assigné M. [O] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de les voir solidairement condamner à lui payer une somme de 13.800 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2019 et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2020, le tribunal a'condamné solidairement M. [O] et Mme [S] à payer à Mme [P] une somme de 13.800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2019 et à lui verser in solidum une somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens. Au visa des articles 1304-3 du code civil et 42 de la loi du 1er juin 1924, le premier juge a relevé que le compromis de vente comporte une clause pénale en cas de non régularisation de l'acte, que la condition suspensive de prêt est réputée acquise au vu des pièces, que le motif de refus avancé par les acquéreurs (affaissement du terrain en façade) n'est pas un motif légitime et ne peut empêcher l'acquisition de la condition suspensive et a en conséquence fait droit à la demande en paiement de la pénalité contractuelle. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 9 mars 2021, M. [O] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 8 novembre 2021, l'appelant demande à la cour d'infirmer le jugement, débouter Mme [P] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux frais et dépens de la procédure d'appel et de première instance. Il expose que la clause du compromis de vente relative à la condition suspensive prévoyait que la réception de l'offre de prêt devait intervenir au plus tard le 15 juin 2019 et que Mme [P] n'a été informée que le 10 juillet 2019 de l'édition d'une offre de prêt, que contrairement à ce que le tribunal a retenu, la condition suspensive ne s'est pas réalisée, que l'intimée ne justifie d'aucune prolongation amiable des délais fixés au compromis et ne peut se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive pour prétendre à une indemnisation du fait de la non-passation de l'acte authentique. Il fait également valoir que le compromis était soumis aux conditions suspensives de droit commun, qu'il a découvert que le terrain en façade a subi un grave affaissement qui a été dissimulé par Mme [P] lors des visites et qu'il l'a informée ne pas donner suite à la vente lorsqu'il a découvert le vice, lequel n'est pas contesté par l'intimée. Il estime que, le compromis de vente étant caduc, elle doit établir sa responsabilité et un préjudice, ce qui n'est pas le cas, concluant à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes. Aux termes de ses dernières conclusions du 7 septembre 2021, Mme [P] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner M. [O] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Elle expose que les acquéreurs se sont séparés peu de temps après la signature du compromis, que M. [O] a cherché un prétexte pour mettre fin à la vente parfaite et définitive, que le motif tiré de l'affaissement du terrain n'est pas sérieux, qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché puisqu'il était apparent lors de la signature du compromis, qu'elle avait informé les acquéreurs du problème par lettre recommandée du 3 août 2019 à laquelle ils n'ont pas réagi et que l'appelant ne justifie d'aucun empêchement de passer l'acte en raison de ce muret. Sur le prêt, elle précise que les acquéreurs n'ont pas respecté la clause du compromis relative à la condition suspensive, qu'ils devaient informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, que la réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 15 juin 2019 mais qu'ils ne l'ont informée que le 10 juillet 2019, qu'à défaut de réception de l'offre avant le 15 juin 2019 le prêt a été réputé obtenu et la condition suspensive réalisée, ajoutant que le conseiller en patrimoine mandaté par les acquéreurs a adressé l'offre de prêt au notaire, de sorte que la condition suspensive a été réalisée. Par acte d'huissier du 25 juin 2021 remis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, la déclaration d'appel a été signifiée à Mme [S] qui n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022. MOTIFS DE LA DECISION - Sur la demande d'indemnisation Selon l'article 1103 du code civil dans sa version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l'article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'article 1231-5 précise que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Il résulte des dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi n° 2002-306 du 4 mars 2002, que la caducité du compromis n'affecte pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. En l'espèce, le compromis de vente signé par les parties le 13 avril 2019 devant notaire prévoit que :  - le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions précisées à l'acte et toute demande non conforme aux stipulations contractuelles entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du code civil - l'acquéreur s'oblige à faire toute les démarches nécessaires à l'obtention du prêt avant le 23 mai 2019 et devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive - la réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard le 15 juin 2019 et l'obtention ou la non obtention du prêt être notifiée par l'acquéreur au vendeur - si, toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis étant remplies, l'une des parties ne régularise pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie la somme de 13.800 euros de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil - en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 11 juillet 2019 - si le défaut de réitération provient de la défaillance de l'acquéreur le vendeur pourra renoncer à poursuivre la vente et obtenir la mise en oeuvre de la clause pénale. Il résulte des pièces produites que, suite à la demande d'information du notaire chargé de la vente, M. [M], conseiller en patrimoine de la Banque Postale mandaté par les acquéreurs, a indiqué par mail du 10 juillet 2019 que l'offre de prêt a été éditée le 9 juillet 2019 et transmises à ses clients. Il n'est pas justifié par l'appelant qu'il a avisé le vendeur de la réalisation de la condition suspensive, ni d'un événement quelconque valant défaillance de cette condition, étant rappelé qu'il lui appartenait de notifier au vendeur l'obtention ou non du prêt immobilier. Le fait que l'intimée n'a eu connaissance de l'obtention du prêt que le 10 juillet 2019 au lieu du 15 juin 2019 est sans emport puisque le retard n'est imputable qu'aux acquéreurs qui n'ont pas rempli leurs obligations contractuelles, ce retard n'emportant pas caducité du compromis. Le premier juge a exactement dit que le mail du 10 juillet 2019 émanant de la banque des acquéreurs permettait de faire réputer la condition suspensive comme acquise. Il résulte des pièces produites par l'intimée que, régulièrement convoqués par le notaire le 23 septembre 2019 à la signature de l'acte de vente, les acquéreurs ne se sont pas présentés, le notaire ayant dressé un procès-verbal de carence le 2 octobre 2019, et qu'elle a adressé à M. [O] et Mme [S] une lettre recommandée reçue le 22 octobre 2019 leur signifiant que, conformément aux dispositions du compromis du 23 avril 2019, elle renonce à poursuivre l'exécution de la vente et les met en demeure de lui payer la somme de 13.800 euros dans le délai de 8 jours en application de la clause pénale contractuelle. Si l'appelant soutient avoir mis fin au compromis en raison de la découverte d'un vice caché, soit un affaissement du terrain, il est constaté qu'il ne produit que des photographies dont la localisation et la date ne sont pas indiquée et qu'il ne démontre pas comme allégué, avoir découvert le vice après les visites et signature du compromis, alors que le muret est visible sans dissimulation, que l'affaissement est ancien et qu'il est précisé au compromis que les acquéreurs prendront le bien en l'état. En outre ce moyen est sans emport dès lors que la condition suspensive était réalisée lorsque l'appelant a déclaré annuler la vente par sms du 31 juillet 2019. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le premier juge a justement dit que la clause pénale prévue au compromis devait trouver application et condamné solidairement M. [O] et Mme [S] à verser à Mme [P] la somme contractuellement prévue de 13.800 euros. Le jugement est confirmé. - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [O], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à Mme [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [G] [O] à verser à Mme [X] [P] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [G] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. [G] [O] aux dépens d'appel. La Greffière La Présidente de chambre