Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/01721

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/01721 N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4NH Minute : 779/24 S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION S.A. SEYNA Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Monsieur [W] [R] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX Copie délivrée à : M. [R] Le : 16 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSES : S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, ayant son siège social au [Adresse 5], S.A. SEYNA, ayant son siège social au [Adresse 3] Représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 4] Non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 16 février 2021, Résidences Services Gestion SAS a donné à bail à M. [W] [R] un logement situé [Adresse 4], pour une redevance mensuelle d'un montant de 659 euros. Par acte sous signature privée du 19 février 2021, Seyna SA s'est portée caution solidaire des engagements souscrits par M. [W] [R] au titre dudit contrat. Des difficultés de paiement étant survenues, Résidences Services Gestion SAS a sollicité des paiements de la part de la caution Seyna SA. Résidences Services Gestion SAS a dans le même temps fait signifier à M. [W] [R], par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2023 un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 711,66 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, Résidences Services Gestion SAS et Seyna SA ont fait assigner M. [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. Résidences Services Gestion SAS et Seyna SA, comparantes, représentées, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 11 décembre 2023 ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [W] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner M. [W] [R] à payer : ? la somme de 2 643,92 € à valoir sur l'arriéré des loyers et charges dû au terme de mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation selon la répartition suivante : o 0 euro à Résidences Services Gestion SAS : o 2 643,92 euros à Seyna SA ; ? une indemnité d'occupation à Résidences Services Gestion SAS d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement. Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1346-1 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 16 février 2021 fait force de loi entre les parties, que M. [W] [R] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat. Elles ajoutent que Résidences Services Gestion SAS a perçu une partie des loyers impayés par l'intermédiaire de Seyna SA, caution, et qu'elle s'est dessaisie de ses droits au profit de cette dernière société dans le cadre d'une quittance subrogative. M. [W] [R], assigné à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représenté. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Le juge des contentieux de la protection s'est interrogé sur la qualité de Résidences Services Gestion SAS pour délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Par note en délibérée autorisée par le juge, reçue au greffe le 13 mai 2024, les demanderesses ont adressé un décompte détaillé de leur créance. MOTIFS o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Sur le principe et le montant de la dette L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 février 2021 que M. [W] [R] devait payer une redevance d'un montant mensuel de 659,00 euros. La dernière redevance appelée s'est élevée à la somme de 693,04 euros. Le bailleur produit en délibéré un décompte démontrant que M. [W] [R] restait devoir au 06 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, une somme de 1 530 euros. En conséquence, il y a lieu de retenir que M. [W] [R] est débiteur d'une somme globale de 1 530,00 euros. Cette somme produira intérêts à compter du 27 juin 2024, date du jugement, les causes du commandement et de l'assignation ayant été désintéressées. Sur la répartition du montant entre les créanciers L'article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. En l'espèce, Résidences Services Gestion SAS, en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes. Toutefois, par quittances subrogatives des 14 juin et 13 décembre 2023 Résidences Services Gestion SAS reconnaît avoir reçu de la part de Seyna SA la somme globale de 3 869,82 euros, soit une somme supérieure à celle effectivement due par le locataire. Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par M. [W] [R] au titre d'un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, Résidences Services Gestion SAS subroge Seyna SA dans l'ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [W] [R] au titre du contrat de bail précité. En conséquence, il y a lieu de dire que l'intégralité des sommes dues revient à Seyna SA. o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 16 février 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié par Résidences Services Gestion SAS le 11 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 711,66 euros, arrêtée au 05 septembre 2023. Cependant, force est de constater qu'à cette date, Résidences Services Gestion SAS avait déjà délivré une quittance subrogative au bénéfice de Seyna SA pour un montant global de 1 934,91 euros sur cette même dette locative de sorte qu'elle n'était plus créancière, en son nom personnel, que d'une somme de 776,75 euros. Elle n'avait donc pas qualité pour délivrer un commandement de payer pour une somme supérieure. Or, sur le montant de cette dette, seule dont le paiement a été légitimement sollicité, le locataire a versé deux fois la somme de 659 euros les 05 octobre et 03 novembre 2023, soit moins de six semaines plus tard, de sorte qu'il doit être regardé comme ayant valablement apuré les causes du commandement de payer dans le délai imparti. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de constat des effets de la clause résolutoire. o Sur le rejet de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, l'existence d'un contrat de bail entre Résidences Services Gestion SAS et M. [W] [R] ayant pour objet le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], est démontrée. Il est établi que la dette locative globale s'élève à ce jour à la somme de 1 530,00 euros. Or, le locataire justifie d'efforts sérieux de paiement au regard du décompte fourni à la cause. Par ailleurs, une telle dette représente moins de trois mois de redevance courante. Aussi, si une inexécution contractuelle est imputable au locataire, elle ne saurait être regardée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat. Les demandes d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées. o Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce exclu le coût du commandement de payer, non nécessaire à une procédure de résiliation judiciaire. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : REJETTE la demande de constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2021 entre Résidences Services Gestion SAS et M. [W] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ; REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 février 2021 entre Résidences Services Gestion SAS et M. [W] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] ; REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ; CONDAMNE M. [W] [R] à verser à Seyna SA et Résidences Services Gestion SAS la somme de 1 530,00 euros, au titre de l'arriéré des redevances arrêté au 06 mai 2024, terme de mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du jugement ; DIT que cette somme se décompose de la façon suivante : o 1 530,00 euros à Seyna SA ; o 0,00 euro à Résidences Services Gestion SAS ; CONDAMNE M. [W] [R] à payer à Résidences Services Gestion SAS une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [W] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce exclu le coût du commandement de payer ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION