Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/04083

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04083 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PQIG Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 JUILLET 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 21/00474 APPELANT : Monsieur [F] [O] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me HOLEMANS substituant Me Rémy GARCIA de la SELARL SELARL ACCORE AVOCATS, avocat au barreau de NARBONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011325 du 18/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : E.P.I.C. HABITAT AUDOIS [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE Ordonnance de clôture du 19 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de Chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un contrat en date du 21 avril 2005, l'Office public départemental d'HLM de l'Aude a donné à bail à Mme [J] [L] et M. [F] [O] un logement portant le numéro 709, situé [Adresse 6], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 35 l euros. Le 2 septembre 2020, l'Office public de l'habitat de l'Aude 'Habitat Audois', anciennement dénommé Office public d'habitat à loyers modérés du département de l'Aude, a fait délivrer à Mme [J] [L] et M. [F] [O] un commandement de payer la somme de 1 963, 17 euros et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant les clauses résolutoires figurant au contrat de location. Par acte du 15 septembre 2021, l'Office public de l'habitat de l'Aude 'Habitat Audois' a fait assigner en reféré Mme [J] [L] et M. [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne pour qu'il constate la résiliation du contrat de location, qu'il ordonne l'expulsion des preneurs et qu'il les condamne au paiement d'une somme de 1 838, 19 euros au titre de l'arriéré locatif, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, d'une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes d'une ordonnance rendue le 4 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en référé, a : - constaté le désistement de 1'EPIC Habitat Audois de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [J] [L], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2005 entre l'EPIC Habitat Audois, d'une part, et Mme [J] [L] et M. [F] [O], d'autre part, étaient réunies à la date du 3 octobre 2020, - ordonné, en conséquence, à M. [F] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [F] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'EPIC Habitat Audois pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [F] [O] à verser à l'EPIC Habitat Audois à titre provisionnel la somme de 1 869 euros (décompte arrêté au jour de l'audience, incluant une dernière facture de 7,62 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, - condamné M. [F] [O] à verser à 1'EPIC Habitat Audois à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 3 octobre 2020 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'etait poursuivi, - débouté M. [F] [O] de sa demande de délais de paiement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples contraires, - condamné M. [F] [O] à verser à l'EPIC Habitat Audois la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [F] [O] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Par déclaration en date du 26 juillet 2022, M. [F] [O] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 août 2023, M. [F] [O] demande à la cour : - d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu le 21 avril 2005, a ordonné son expulsion, l'a condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 869 euros, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 octobre 2020, l'a débouté de sa demande de délais de paiement et l'a condamné au paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, Et se prononçant à nouveau, - lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, - débouter l'EPIC Habitat Audois de sa demande de condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens, -condamner l'EPIC Habitat Audois à lui verser une somme de 1 500 euros conformément aux dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu'il produit une attestation de Mme [S] qui explique se porter garante pour le paiement de la dette locative ainsi que pour le paiement des loyers et charges à venir, et précise que cette dernière travaille actuellement dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel moyen de 1 500 euros. Il ajoute qu'il justifie d'une assurance locative pour le logement et que la dette locative a diminué depuis le jugement de première instance. Du reste, il souligne que l'assignation a été délivrée par le bailleur en 2021, soit plus de cinq années après le premier défaut de paiement, ce qui prouve que l'EPIC Habitat Audois est solvable. Il ajoute que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la nécessité d'être réglé immédiatement. Enfin, il souligne qu'en première instance, 1'EPIC Habitat Audois était représenté par l'une de ses salariés et n'a donc exposé aucune dépense non comprise dans les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 septembre 2023, Habitat Audois demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée, et en conséquence, - constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, - condamner M. [F] [O] au paiement d'une somme de 3 443, 11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 août 2022, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du loyers et des charges, à compter du 1er septembre 2022, - débouter M. [F] [O] de ses demandes, - condamner M. [F] [O] à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la Selarl Sainte-Cluque Sarda Laurens, avocats. Il expose que le commandement de payer est resté sans effet et que les locataires se sont maintenus dans les lieux. Il précise qu'ainsi, M. [F] [O] est toujours dans les lieux, qu'il n'a pas réglé l'arriéré mis à sa charge et qu'il restait devoir une somme de 3 443, 11 euros au 31 août 2022. Il soutient qu'en toute hypothèse, M. [F] [O] n'a pas acquitté les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti et qu'il a attendu plus de deux ans pour produire une attestation d'assurance, puisque celle qui est produite est valable à compter du 18 août 2022. Du reste, il fait valoir que M. [F] [O] a déjà bénéficié de longs délais depuis le commandement signifié le 2 septembre 2020, que l'auteur de l'attestation produite par M. [F] [O] n'a pas effectué le moindre versement et qu'en tout état de cause, dans cette attestation, cette dernière ne s'engage à rien. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il ressort des pièces versées aux débats que le 2 septembre 2020, l'Office public de l'habitat de l'Aude 'Habitat Audois' a fait délivrer à M. [F] [O] un commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de location, dans lequel il lui était demandé de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois et de payer la somme de 1 781, 34 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2020 dans un délai de deux mois. Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur que l'arriéré locatif n'a pas été apuré dans le délai de deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer, seule une somme de 600 euros ayant été réglée dans ce délai. De son côté, M. [F] [O] ne démontre pas avoir effectué d'autres versements. De plus, M. [F] [O] produit une attestation d'assurance multiriques habitation datée du 18 août 2022, de laquelle il ressort qu'en sa qualité de locataire, il a été assuré du 18 août 2022 au 17 août 2023. Toutefois, aucune pièce n'est produite s'agissant de la période antérieure. Il n'est donc pas établi que M. [F] [O] était assuré pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement, ni à fortiori qu'il en ait justifié auprès du bailleur dans le délai qui lui était imparti. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 octobre 2020, a ordonné à M. [F] [O] de libérer le logement dans un délai de quinze jours après la signification de l'ordonnance, a dit qu'à défaut pour celui-ci d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,1'EPIC Habitat Audois pourrait procéder à son expulsion deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, et l'a condamné au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points. Sur la demande tendant à la condamnation au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, il résulte du décompte daté du 31 août 2022, produit par Habitat Audois, qu'à cette date, M. [F] [O] lui devait une somme de 3 443, 11 euros au titre de l'arriéré locatif incluant le terme d'août 2022. M. [F] [O] ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de paiements qui n'auraient pas été pris en considération. Le montant de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2022 doit donc être fixé à cette somme. Sur les demandes tendant à l'octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. De plus, en application de l'article 24 VII, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, au soutien de sa demande de délais, M. [F] [O] verse aux débats une attestation de Mme [I] [S] qui indique qu'elle constate que son ami doit cette somme dont elle se porte garante mais qu'elle constate également que la maison est vétuste. L'appelant justifie du reste que Mme [I] [S] a signé avec la SCEA Suzette Lignères-[Adresse 5] un contrat de travail à durée indéterminée, le 3 janvier 2019, stipulant un salaire fixe mensuel de 1 521, 25 euros, et il produit ses bulletins de paie afférents aux mois de mai, juin et juillet 2022. La cour observe que l'attestation produite n'est ni précise, ni circonstanciée et que son auteur n'y indique pas qu'elle s'engage à rembourser la dette locative de l'appelant, ni selon quelles modalités elle serait en mesure de le faire. Du reste, à la date du 31 août 2022, soit près de deux années après la délivrance du commandement de payer, la dette locative n'a pas été apurée mais a, au contraire, augmenté. Or M. [F] [O] ne démontre pas avoir effectué des versements postérieurement à cette date. Dans ces conditions, faute pour le locataire de démontrer qu'il est en mesure d'apurer sa dette locative, c'est à juste titre qu'a été rejetée sa demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation de son bail, formée sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus, comme l'a relevé le premier juge, le contrat de location conclu le 21 avril 2005 entre les parties comportait une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, ainsi qu' une clause résolutoire pour non justification de l'assurance. Suite à la délivrance le 2 septembre 2022 d'un commandement de justifier de la souscription d'une assurance, le locataire n'a pas justifié être assuré, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance étaient réunies dès le 3 octobre 2022. Or, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en cas de résiliation de plein droit pour non justification d'une assurance locative mais uniquement en cas de non paiement des loyers et charges ou dépôt de garantie. Il ne peut donc être octroyé de délais de paiement aux locataires en vue de suspendre les effets de la cette clause résolutoire pendant un délai maximal de trois ans comme le prévoit l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'application de l'article 7 g de la dite loi. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [F] [O] qui succombe doit être condamné au paiement des dépens de première instance et d'appel. Il sera du reste débouté de sa demande formée au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. De plus, l'indemnité allouée à l'EPIC Habitat Audois sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par le premier juge tient compte de la situation économique de M. [F] [O]. La décision déférée sera donc confirmée à ce titre, étant observé que le bailleur était représenté devant le premier juge et qu'il a nécessairement exposé des frais liés à cette représentation en justice, nonobstant le fait que ce n'était pas un avocat qui le représentait. Enfin, au regard de la situation respective des parties, il n'y a lieu de condamner M. [F] [O] au paiement d'une indemnité complémentaire au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS LA COUR Confirme l'ordonnance déférée en l'ensemble de ses dispositions critiquées, sauf à réactualiser le montant de l'arriéré locatif à la somme de 3 443, 11 euros, à condamner M. [F] [O] au paiement d'une provision de ce montant à Habitat Audois au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 août 2022 (terme d'août 2022 inclus) ainsi qu'au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er septembre 2022 et jusqu'à entière libération des lieux, Y ajoutant, Déboute Habitat Audois de sa demande d'indemnité complémentaire formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [F] [O] de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Condamne M. [F] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Sainte-Cluque Sarda Laurens, avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier La présidente