Tribunal judiciaire, 01 octobre 2024. 24/00635

CG/LJ Ordonnance N° du 01 OCTOBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00635 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JUWH du rôle général Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] c/ [C] [R] la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI GROSSES le - la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI Copies électroniques : - la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI Copies : - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND JUGEMENT rendue le UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier dans le litige opposant : DEMANDERESSE Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] située [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS CABINET TERRIER [Adresse 3] [Localité 2] représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDEUR Monsieur [C] [R] [Adresse 1] [Localité 5] non comparant, ni représenté Après débats à l’audience publique du 03 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [C] [R], venant aux droits de Madame [T] [F], est copropriétaire des lots n°18, 26 et 39 au sein de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5]. Suivant ordonnance portant injonction de payer en date du 10 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné Monsieur [R] à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : - 1.799,15 € en principal (charges de copropriété arrêtées au 1er février 2022), - 51,07 € au titre des frais accessoires, - 129,10 € au titre du commandement de payer les charges. Le Syndicat des copropriétaires a déploré l’impossibilité de recouvrer les sommes dues. Il a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Monsieur [R] aux échéances convenues postérieurement à cette procédure, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée. Par acte d’assignation en date du 23 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, a assigné Monsieur [C] [R] devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes : - Condamner Monsieur [C] [R] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], située [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TERRIER, les sommes suivantes : 7.524,54 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 28 juin 2024, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires du 31 mai 2024, 715,46 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’année comptable 2024, 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires, 23 € au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de la créance avant décision de justice (suivant décompte arrêté au 30 mai 2024), outre les dépens de la présente instance,1.020 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.- Dire qu’en application des dispositions des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant. A l’audience du 3 septembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le Syndicat des copropriétaires a repris le contenu de son assignation. Monsieur [R] n’a pas comparu, ni constitué avocat. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur la demande en paiement de charges L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile. Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 28 juin 2024 pour un montant total de 7.524,54 €. A l’appui de sa demande, il produit notamment : - Un règlement de copropriété en date du 6 novembre 1969, - Un relevé de propriété, - Un relevé de compte copropriétaire du 1er janvier au 1er juillet 2024, - Une ordonnance d’injonction de payer du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 10 mai 2023, - Des procès-verbaux d’Assemblée générale en date des 27 janvier 2021, 29 septembre 2021, 13 avril 2022 et 6 juin 2023, - Des appels de provision, - Un relevé général des dépenses en date du 25 mars 2024, - Un décompte de charges en date du 25 mars 2024, - Des courriers de mise en demeure, - Un contrat de syndic. Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges. Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 7.371,32 € qui correspond aux seules charges et cotisations par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur. En conséquence, Monsieur [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 7.371,32 €, avec intérêt au taux légal à compter du 31 mai 2024 au titre des charges et appels de fonds impayés selon décompte arrêté au 28 juin 2024. En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur. Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Monsieur [R] est redevable des provisions non encore échues pour les lots n°18, 26 et 39 à savoir le 4ème appel de provision sur charges 2024, ainsi que la 4ème cotisation fonds ALUR, soit la somme totale de 715,46 €. En conséquence, Monsieur [R] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 715,46 € au titre des dernières provisions sur charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoire. 2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation. De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité. Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût. En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 23 € selon décompte arrêté au 28 juin 2024, comprenant : - Des frais de relance pour un montant de 11,50 €, - Des frais de relance pour un montant de 11,50 €. En revanche, les frais de procédure intitulés « Frais de procédure Saisie immobilière » aux termes du décompte précité, qui renvoient à une procédure distincte, ne peuvent être recouvrés dans le cadre de la présente procédure. En conséquence, Monsieur [R] sera condamné à payer la somme de 23 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte du 28 juin 2024. 3/ Sur la demande de dommages et intérêts Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [R] à lui payer la somme de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi. Il résulte de ce qui précède que Monsieur [R] s’est régulièrement abstenu de régler ses charges auprès de la copropriété. Les démarches et procédures diligentées pour en obtenir le paiement ont généré des frais supplémentaires qui ont été supportés par le Syndicat des copropriétaires, frais dont ce dernier justifie. Le Syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de Monsieur [R] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires. Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 500,00 € à la charge de Monsieur [R] à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. 4/ Sur les frais Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits. Monsieur [R] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique en premier ressort, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, la somme de 7.371,32 €, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mai 2024 au titre des charges et appels de fonds impayés selon décompte arrêté au 28 juin 2024, CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, la somme de 715,46 € au titre des dernières provisions sur charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoire, CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, la somme de 23 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon décompte du 21 février 2024 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, REJETTE toutes autres demandes, CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » située [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET TERRIER, la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. La Greffière, La Présidente,