Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 24/08697

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [Y] [T] [W] [F] PREFET DE [Localité 7] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rémy HUERRE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/08697 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54E4 N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 25 mars 2025 DEMANDERESSES Madame [U] [X], demeurant [Adresse 3] Madame [V] [X], demeurant [Adresse 6] Madame [R] [D] [X] épouse [S], demeurant [Adresse 2] représentés par Me Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109 DÉFENDERESSES Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 4] comparante en personne Madame [W] [F], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 janvier 2025 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 25 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08697 - N° Portalis 352J-W-B7I-C54E4 FAITS ET PROCEDURE Par acte du 28/01/2022 à effet au 28/01/2022, Mme [X] [U], Mme [X] [V], ayant pour mandataire le cabinet PRUNIER ont donné à bail à Mme [T] [Y] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 5] pour un loyer de 1160 euros et 80 euros de provisions sur charges mensuelles. Par acte séparé en date du 28/01/2022, Mme [F] [W] s'est portée caution solidaire avec mention manuscrite pour le paiement des loyers, (soit 1160 euros par mois), réparations locatives, frais de procédure, pour 9 ans, jusqu' au 27/01/2031. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/02/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 6450,37 euros. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 4/03/2024. Par acte de commissaire de justice en date du 9/09/2024 et 10/09/2024, Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] ont fait assigner Mme [T] [Y] et Mme [F] [W] aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges au 23/04/2024 -voir ordonner l'expulsion de Mme [T] [Y] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, -voir condamner solidairement Mme [T] [Y] et Mme [F] [W] aux frais de déménagement des meubles se trouvant dans les lieux et autoriser le bailleur à faire entreposer les meubles laissés dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [T] [Y] et Mme [F] [W] - voir condamner solidairement Mme [T] [Y] et Mme [F] [W] au paiement : - d'une somme de 6572,72 euros, au titre de l'arriéré dû au 29/07/2024, juillet 2024 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 23/02/2024 et de l'assignation pour le surplus - d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et des charges, à compter du 01/05/2024 et jusqu'à complète restitution des lieux, vides de toute occupation et de tout objet mobilier - d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et la dénonciation à la caution. L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 7] le 12/09/2024. A l'audience du 21/01/2025, les bailleurs élèvent leur demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 14507,54 euros au 13/01/2025, janvier 2025 inclus et maintiennent leurs autres demandes. Ils s'opposent à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, faute de paiement depuis mars 2024. Mme [T] [Y] expose que des chèques de paiement déposés fin 2023 ne l'ont pas été à date convenue si bien qu'il en est résulté un interdit bancaire, puis que ceux-ci ont été régularisés outre paiement du loyer de février 2024 . Elle ne conteste pas la dette et demande à payer 6000 euros en février 2025 avec le loyer de février 2025 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [T] explique avoir fait des travaux de peinture dans le logement humide et infesté de souris. Elle sollicite des travaux pour y remédier. Mme [T] explique que son père, qui demeure en Tunisie, règle les loyers, elle-même étant étudiante. Mme [F] [W] n'a pas comparu ni été représentée, l'assignation étant signifiée selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile. Aucun diagnostic social n'a été reçu au Greffe . En délibéré, sur autorisation, les bailleurs ont adressé le 03/03/2025 le décompte actualisé au 03/03/2025 faisant ressortir une somme due de 15830.01 euros, février 2025 inclus . MOTIFS DE LA DECISION Sur l'assignation Mme [F] [W] a été régulièrement assignée à sa dernière adresse connue, soit celle de l'acte de cautionnement, selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la LRAR exigée étant revenue destinataire inconnue à cette adresse. Sur la recevabilité En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Les bailleur justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 27/02/2024. Il a satisfait à son obligation de ce chef. L'assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 7] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi, si bien qu'il est donc recevable en son action. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer délivré le 23/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Selon les termes de l'avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l'article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l'article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s'applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Il s'en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines. Le bail date du 28/01/2022 et stipule une durée de 3 ans, par commune intention des parties. Il a été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023. Lors de la délivrance du commandement de payer le 23/02/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois. Mme [T] [Y] ou Mme [F] [W] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23/04/2024 à minuit, soit à compter du 24/04/2024. La situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date, les derniers règlements remontant au 26/06/2024 et 30/06/2024. Le virement annoncé de 6000 euros fin février 2025 n'a pas été versé et le loyer courant n'est pas repris. Il convient donc de débouter Mme [T] [Y] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement. Il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [T] [Y] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [T] [Y] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. Sur l'engagement de caution de Mme [F] [W] L'article 22-1 de la loi du 06/07/89 dispose en ses alinéas 4 et 5, applicable depuis le 01/01/2022, selon l'ordonnance 2021-1192 du 15/09/2021: Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. L'article 2297 du code civil dispose : A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.". Mme [F] [W] n'a pas mentionné le montant des charges, ni indiqué être caution des indemnités d'occupation, ni précisé la limite du montant cautionné en principal et accessoires en toutes lettres et en chiffres dans les mentions manuscrites de son acte de cautionnement du 28/01/2022. Il existe une difficulté sérieuse sur la validité de l'engagement de caution. Il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes envers Mme [F] [W]. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 01/05/2024 selon la demande jusqu'au départ effectif de Mme [T] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [T] [Y] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [T] [Y] reste devoir une somme de 15830,01 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 3/03/2025, février 2025 inclus. Il convient en conséquence de condamner Mme [T] [Y] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23/02/2024 sur la somme de 6450,37 euros et de l'assignation sur la somme de 6572,72 euros, du 03/03/2025 pour le surplus. Sur la demande de travaux de Mme [T] [Y] Le bail de Mme [T] [Y] étant résilié au 23/04/2024, Mme [T] [Y] sera déboutée de sa demande de travaux pour humidité du logement, pour lequel par ailleurs elle n'a pas produit d'éléments de preuve. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de condamner Mme [T] [Y] à payer à Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que les bailleurs ont dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Sur les dépens Il y a lieu de condamner Mme [T] [Y] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la caution. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent, CONSTATE que l'assignation de Mme [F] [W] est régulière à sa dernière adresse connue DIT que les bailleurs sont recevables à agir CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24/04/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 5] DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 01/05/2024 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes envers Mme [F] [W] DEBOUTE Mme [T] [Y] de sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] la somme provisionnelle de 15830,01 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 3/03/2025, février 2025 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 23/02/2024 sur la somme de 6450,37 euros, de l'assignation sur la somme de 6572,72 euros, du 03/03/2025 pour le surplus. DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [Y], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution AUTORISE Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [T] [Y] à défaut de local désigné DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution DEBOUTE Mme [T] [Y] de sa demande de travaux pour humidité du logement RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 7] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [T] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23/02/2024 et sa dénonciation à la caution du 04/03/2024. CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à Mme [X] [U], Mme [X] [V], Mme [X] [R] épouse [S] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT