Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/01072

N° RG 24/01072 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 5] 11ème civ. S1 N° RG 24/01072 N° Portalis DB2E-W-B7I-M7EX Minute n°24/ Copie exec. à : - Me David GILLIG - Mme [B] Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier [T] [U] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 20 DECEMBRE 2024 PARTIE REQUÉRANTE : S.A.E.M.L. [Adresse 9] Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 568 501 415 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me David GILLIG, substitué par Me Valentine VIENNE, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178 PARTIE REQUISE : Madame [K] [B] demeurant [Adresse 2] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024. ORDONNANCE : Réputée contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 27 novembre 2019 ayant pris effet le 24 décembre 2019, la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [K] [B] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1745 01 0031 sis 7ème étage, [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 391,76 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M.L. [Adresse 9] a saisi la Caisse d’Allocations familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 28 juillet 2023. La S.A.E.M.L. [Adresse 9] a ensuite fait signifier à Mme [K] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 mars 2024 pour la somme en principal de 1 904,94 € ; puis elle a fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, Mme [K] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier constatant l’évolution positive de la situation d’impayés et la volonté de la locataire de solder sa dette avant l’audience. La S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 27 novembre 2019 ;ordonner l’expulsion de Mme [K] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification à intervenir ;la condamner à lui payer une provision de 1 834,21 €, actualisée à la date du 31 octobre 2024 à la somme de 760,37 € ;la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;la condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer. Mme [K] [B] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». 1. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A.E.M.L. [Adresse 9] est réputé avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant signalé une situation persistante d'impayés à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 28 juillet 2023 soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales et un commandement de payer a été signifié le 25 mars 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...» En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La S.A.E.M.L. [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Mme [K] [B] reste lui devoir la somme de 760,37 € au quittancement du mois d’octobre 2024 exigible à la date du décompte. Le décompte produit justifie le prononcé de la condamnation en deniers et quittances. Mme [K] [B], absente lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 760,37 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative. Le bailleur s’en remettant sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre à la locataire d’apurer sa dette locative. Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement. Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Les éléments de la cause permettent d’autoriser Mme [K] [B] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif. 4.1. Sur la demande d'astreinte : Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [K] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, REJETANT toutes demandes autre, plus ample ou contraire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 27 novembre 2019 ayant pris effet le 24 décembre 2019 entre la S.A.E.M.L. [Adresse 9] et Mme [K] [B] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1745 01 0031 sis [Adresse 7], sont réunies à la date du 26 mai 2024 ; CONDAMNE Mme [K] [B] à payer à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 760,37 € (décompte arrêté à la date du 8 novembre 2024 – quittancement d’octobre), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISE Mme [K] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 31 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M.L. [Adresse 9] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [K] [B] soit condamnée à verser à la S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [K] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; REJETTE la demande de la S.A.E.M.L. [Adresse 9] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN