Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/08392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08392 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FPX N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 26 septembre 2024 DEMANDERESSE TOIT ET JOIE, [Adresse 2], représentée par Me BENOIT-GUYOD Antoine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque D 035 DÉFENDEUR Monsieur [N] [G] [U], demeurant [Adresse 4], représenté par Me MIMRAN Claudine, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque B 99, aide juridictionnelle n° C 75056 2024 001537 du 19 Avril 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08392 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FPX EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er décembre 2020, la S.A. d'Habitations à loyer modéré TOIT ET JOIE a consenti à M. [N] [G] [U] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 4]. Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.159,69 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE a fait assigner M. [N] [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues selon les modalités fixées par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable augmenté des charges jusqu'à complète libération des lieux ; - le condamner au paiement de la somme de 4.733,52 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.159,69 euros et de l'assignation pour le surplus ; - le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 28 juin 2024 à laquelle l'affaire a été renvoyée, la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation et actualise sa créance à la somme de 6.724,88 euros, juin 2024 inclus. Elle précise que le dernier loyer a été réglé et qu'elle a contesté la décision de la commission de surendettement. M. [N] [G] [U] représenté par son conseil, demande à titre principal de l'autoriser à se libérer de la dette locative d'un montant de 5.256,76 euros par versements mensuels de 34 euros jusqu'à prise en charge de la dette par le FSL en plus du loyer courant et des charges sauf effacement partiel de la dette à concurrence de la somme de 1.226,24 euros et à titre subsidiaire en réglant une somme de 50 euros durant 36 mois, la dernière échéance étant majoré du solde de la dette en principal, intérêts et frais au plus tard le 5 de chaque mois à compter du 15 du mois suivant la signification de la décision à intervenir ; en conséquence suspendre les effets de la clause résolutoire et en tout état de cause, débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner aux dépens. Il expose que la commission de surendettement a dans une décision du 28 septembre 2023 préconisé un effacement partiel de la dette locative pour la somme de 1.226,24 euros et qu'il s'acquitte de cette dette par versements mensuels de 34 euros et que la bailleresse a contesté la décision de la commission sur l'effacement partiel de la dette le 12 octobre 2023. Il explique qu'il est actuellement sans emploi et perçoit une allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant de 1.161,30 euros et qu'il devrait reprendre un emploi à compter de septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au préfet de [Localité 5] le 28 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l'audience. Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 mars 2022, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 9 janvier 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois ainsi que cela résulte du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2023. Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif Il résulte du décompte locatif produit par la S.A. d'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE qu'au 3 juin 2024, M. [N] [G] [U] restait lui devoir la somme de 6.724,88 euros, juin 2024 inclus. En conséquence, M. [N] [G] [U] sera condamné à payer cette somme à la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.159,69 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus du fait de l'actualisation. Sur la demande de délais de paiement Dans sa séance du 29 juin 2023, la commission de surendettement a constaté la situation de surendettement de M. [N] [G] [U] et prononcé la recevabilité de son dossier. La S.A. d'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE a formé le 12 octobre 2023 une contestation des mesures imposées par la Commission par décision du 28 septembre 2023. Le locataire a repris paiement du loyer courant et de la provision sur charges en juin 2024 (échéance de juin 2024). Compte tenu de cette procédure et des revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 selon les modalités fixées au dispositif. Il est rappelé aux parties que : En application de l'article 24 VI 3° de la loi précitée, ces délais de paiement sont applicables jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. En application de l'article L.714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par le juge du surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative. En tout état de cause : En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] [G] [U], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par M. [N] [G] [U] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non-respect des délais de paiement accordés par le présent jugement. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges révisables prévus par le bail résilié. Sur les mesures accessoires M. [N] [G] [U], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il convient, en équité, au vu de la situation financière très obérée du défendeur, de débouter la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 mars 2023, du bail d'habitation conclu le 1er décembre 2020 entre la S.A. d'habitations à loyer modéré TOIT ET JOIE d'une part, et M. [N] [G] [U] d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE M. [N] [G] [U] à payer à la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE la somme de de 6.724,88 euros au titre des loyers et charges impayés, juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.159,69 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE M. [N] [G] [U] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 34 euros chacune, payables en plus du loyer et charges, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; DIT que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ; RAPPELLE en outre que ces délais de paiement sont applicables jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation des mesures imposées ; RAPPELLE que si la bailleresse est avisée de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par le juge du surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés ; A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, DIT que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ; DIT qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] [G] [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; CONDAMNE en ce cas M. [N] [G] [U] au paiement à la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ; RAPPELLE en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [N] [G] [U] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle ; DEBOUTE la S.A. D'HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ TOIT ET JOIE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l'exécution provisoire. Le greffier la juge