Texte intégral
MINUTE N° 23/494
Copie exécutoire à :
- Me Noémie BRUNNER
- Me Renaud BAPST
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 20 Novembre 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00209 - N° Portalis DBVW-V-B7H-H7RY
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg
APPELANTE :
S.À.R.L. LES SALTIMBANQUES
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉ :
Monsieur [K] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/379 du 14/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)
Représenté par Me Renaud BAPST, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 septembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseillère
Mme DESHAYES, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme SCHIRMANN
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, président et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
La Sarl les Saltimbanques a donné en location à Monsieur [K] [B] un logement sis Résidence «[2] '', [Adresse 1] avec effet au 1er mai 2017.
Se prévalant d'impayés de charges et d'un défaut de justification d'assurance et se plaignant du tapage généré par le locataire, la Sarl Les Saltimbanques a, par acte du 18 mai 2021, fait citer Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du preneur du logement.
Au dernier état de ses demandes, elle a sollicité en outre son expulsion de la cave qu'il s'était appropriée, la fixation d'une indemnité d'occupation à hauteur de 700 euros, sa condamnation à lui régler la somme de 3 692,57 euros au titre des régularisations de charges des années 2017 à 2021 et 1 000 euros d'indemnité de procédure.
Monsieur [K] [B] s'est opposé aux demandes adverses en contestant tout manquement à ses obligations ou en soulignant leur insuffisance pour fonder une expulsion.
Il a par ailleurs demandé à voir enjoindre la demanderesse à transmettre les justificatifs afférents aux charges sollicitées et se voir donner acte qu'il règlera le solde dû après justification, avec le bénéfice de délais de paiement. Il a par ailleurs sollicité le rejet de toutes autres demandes et la condamnation de la bailleresse aux dépens et à lui verser une indemnité de procédure de 960 euros.
Par jugement contradictoire en date du 9 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg a :
donné acte à la Sarl Les Saltimbanques de ce que ses demandes quant à la production du bail et des attestations d'assurance habitation étaient désormais sans objet ;
débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande en condamnation de Monsieur [K] [B] à payer les régularisations des charges 2017 à 2021 ;
dit le paiement des provisions sur charges pour ces années 2017 à 2021 satisfactoire quant aux charges dues ;
débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande de résiliation du bail ;
rappelé cependant à Monsieur [K] [B] son obligation de jouir paisiblement du logement qu'il occupe tant pour l'usage des parties communes que pour le respect de la tranquillité des autres occupants ;
condamné Monsieur [K] [B] à restituer à la Sarl Les Saltimbanques la cave qu'il occupe, ainsi que sa clé, après l'avoir entièrement vidée, et ce dans le délai d'un mois suivant signification de la décision, sous astreinte de 50 euros par semaine entière de retard passé ce délai, en s'en réservant la liquidation ;
condamné Monsieur [K] [B] à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie.
Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu :
s'agissant de l'arriéré des charges locatives : que les régularisations de charges n'ont été adressées au locataire que tardivement voire très tardivement par rapport aux préconisations de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un principe de régularisation annuelle ; que les pièces produites n'émanent pas du syndic de la copropriété mais correspondent vraisemblablement à des décomptes établis par la bailleresse elle-même sans mettre en mesure la juridiction ni le locataire de les vérifier ; que la comparaison des sommes réclamées et de la provision initialement fixée à 30 euros fait ressortir une sous-estimation injustifiée alors que le logement était déjà loué avant l'arrivée de Monsieur [K] [B] et qu'elle lui a été d'autant plus préjudiciable qu'elle s'est répétée au fil des années de location et l'a empêché d'évaluer correctement sa charge locative ; qu'au vu de charges non justifiées et de cette sous-estimation chronique et délibérée, le versement de la provision mensuelle devait être considéré comme satisfactoire ;
s'agissant de la demande en résiliation : que le grief de non-paiement des charges étant rejeté, il ne pouvait constituer une cause de résiliation ;
s'agissant de la cave utilisée par Monsieur [K] [B] : que le bail ne mentionnant aucune mise à disposition d'un tel local, il devait en restituer la clé et évacuer le local occupé par ses objets mobiliers comme précisé à son dispositif ;
s'agissant du dépôt de garantie : que ne pouvant être supérieur à un mois de loyer en principal, il était exigible à hauteur de 590 euros ; que Monsieur [K] [B] ne prouvait pas l'avoir versé ;
s'agissant de la jouissance paisible du logement : que les faits ressortant des photographies, plaintes et main-courantes produites n'étaient pas suffisants pour justifier une résiliation du bail même si le preneur devait être rappelé à son obligation de jouissance paisible pour l'avenir sauf à s'exposer à une résiliation du bail en cas de persistance des manquements constatés.
Par déclaration enregistrée le 9 janvier 2023, la Sarl Les Saltimbanques a formé appel partiel de ces dispositions.
Par dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2023, auxquelles il sera référé par application de l'article 455 du code de procédure civile, la Sarl Les Saltimbanques demande à la cour de bien vouloir :
sur appel principal, déclarer son appel recevable et bien fondé,
sur rectification d'erreur matérielle, rectifier le jugement rendu le 9 décembre 2022 en ce qu'il a omis les mentions suivantes dans son dispositif :
« - débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné chaque partie à prendre en charge les dépens à hauteur de la moitié, »
et compléter le dispositif en ce sens,
sur le fond :
infirmer le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de strasbourg en ce qu'il l'a déboutée des demandes suivantes : sa demande en paiement de la régularisation des charges au titre des années 2017 à 2021 et dit que le paiement des provisions sur charges au titre des années 2017 à 2021 était satisfactoire quant aux charges dues ; sa demande en résiliation du bail et ses demandes subséquences en expulsion des lieux et en
paiement d'une indemnité d'occupation ; sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et en ce qu'il a condamné chaque partie à prendre en charge les dépens à hauteur de la moitié,
et, statuant à nouveau dans la limite de son appel :
condamner Monsieur [K] [B] à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 4 934,32 euros au titre du rappel des charges des années 2017 à 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 18 mai 2021,
prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation conclu entre les parties, aux torts exclusifs de Monsieur [K] [B], à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
déclarer Monsieur [K] [B] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à compter de l'arrêt à intervenir,
ordonner l'expulsion de ce dernier, ainsi que de tout occupant de son chef, du logement précité, au besoin avec un huissier / commissaire de justice, un serrurier et les forces de l'ordre,
condamner Monsieur [K] [B] au paiement de l'indemnité d'occupation de 700 euros par mois, à compter de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à la libération parfaite des lieux et la restitution des clés,
condamner Monsieur [K] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, en sus des dépens de première instance,
sur appel incident :
constater que Monsieur [K] [B] ne formule aucune demande tendant à voir débouter la société Les Saltimbanques de sa demande portant sur le dépôt de garantie dans le dispositif de ses écrits,
en conséquence, se déclarer non saisie d'une demande sur ce point,
en tout état de cause,
déclarer l'appel incident mal fondé,
le rejeter,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la condamnation de Monsieur [K] [B] au paiement de la somme de 590 euros au titre de dépôt de garantie,
en tout état de cause :
condamner Monsieur [K] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
A l'appui de ses demandes, la Sarl Les Saltimbanques fait essentiellement valoir :
sur la demande en paiement des charges et régularisations afférentes, que :
la bailleresse a établi des décomptes détaillant clairement et distinctement les charges récupérables et les charges non-récupérables et a produit les états établis par le syndic et les procès-verbaux d'assemblée générale fondant ses demandes ; les montants ont varié en cours de procédure suite à la correction effectuée sur les frais de gestion, retirés par rapport aux précédents décomptes car non-récupérables, et à l'ajout des nouvelles charges échues depuis l'introduction de la procédure ; des décomptes étaient adressés chaque année au preneur par LRAR ou courriel dont elle justifie sans qu'aucun texte ne l'oblige à y joindre les justificatifs, lesquels étaient tenus à la disposition de Monsieur [K] [B] comme prévu légalement ; que ce dernier, contrairement à ses allégations, n'a jamais demandé communication des justificatifs et a d'ailleurs reconnu le bien-fondé des sommes réclamées en procédant à un règlement partiel et sollicitant un échéancier de paiement ; le premier juge ne pouvait lui reprocher d'avoir sous-évalué les provisions sur charges alors qu'il n'est pas démontré la location antérieure du logement ni qu'elle aurait sciemment sous-évalué les charges pour déterminer Monsieur [K] [B] à contracter ; qu'elle n'a pas davantage tardé à régulariser la provision alors qu'elle a transmis la régularisation des charges au preneur dès réception du décompte du syndic ;
sur la demande en résiliation judiciaire du bail, que :
contrairement aux termes du jugement, les manquements de Monsieur [K] [B] ne sont pas isolés mais sont multiples et se poursuivent, tant sur le plan de ses obligations financières que de son obligation de jouissance paisible des lieux ; le preneur n'a ainsi pas justifié du
paiement du dépôt de garantie, la production, à hauteur d'appel, de deux chèques émis sur le compte de sa compagne à hauteur de 570 euros ne démontrant pas l'affectation de ces fonds, qui n'apparaissent pas sur les comptes déjà transmis par la bailleresse, et sont en outre non-concordants avec le dépôt de garantie fixé, dans le bail, à 620 euros ; le preneur ne peut contester que la bailleresse a formulé cette demande devant le premier juge alors que la procédure est orale et qu'il lui appartenait, s'il estimait qu'il avait été statué ultra petita, de déposer une requête sur ce point ou former une demande sur appel incident, ce qui n'a pas été fait dans les délais impartis ; le preneur n'a pas davantage payé les charges et régularisations de charges ; il n'a pas justifié de la souscription d'une assurance habitation et les documents afférents produits en cours d'instance ne portent pas sur l'intégralité des années et sont peu lisibles, laissant douter de leur valeur authentique ; l'intéressé trouble en outre la jouissance de l'immeuble par des faits de tapage nocturne, l'encombrement des parties communes ou le non-respect des règles de civilité, comme établi par les multiples attestations et pièces produites, ces comportements persistants dans le temps et ce, malgré les mises en demeure et rappels déjà adressés ; Monsieur [K] [B] s'est approprié une cave en dehors de tout contrat ou même accord du bailleur et l'a restituée, suite au jugement précité, dans un état de saleté important ;
sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive, que :
aucun abus de droit ne peut lui être reproché s'agissant de simples demandes tendant à l'exécution de ses obligations par le locataire,
sur la demande adverse en délais de paiement, que :
l'ancienneté des dettes est telle que Monsieur [K] [B] a bénéficié, de fait, de délais de paiement et ne saurait prétendre à de nouveaux délais sur 36 mois d'autant qu'il ne prouve pas être en capacité de les respecter compte tenu de ses revenus et charges ;
sur l'appel incident, que :
conformément aux articles 562 et 954 du code de procédure civile, la partie qui sollicite l'infirmation d'une décision l'ayant déboutée de ses prétentions doit les reprendre dans le dispositif de ses conclusions sauf à voir confirmer la décision critiquée ; Monsieur [K] [B] se contentant de solliciter l'infirmation du jugement le condamnant au paiement du dépôt de garantie de 590 euros sans en demander le débouté, la Cour ne pourra que confirmer le jugement sur ce point.
Par conclusions notifiées le 27 avril 2023, auxquelles il sera renvoyé par application de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [K] [B] sollicite de la cour de :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande de condamnation au paiement de régularisations de charges au titre des années 2017 à 2021 et dit que le paiement des provisions sur charges pour ces années 2017 à 2021 était satisfactoire quant aux charges dues,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande de résiliation du bail,
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl Les Saltimbanques de toutes ses autres demandes,
condamner la Sarl Les Saltimbanques à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d'appel abusive,
condamner la Sarl Les Saltimbanques à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile (pour les honoraires à hauteur d'appel),
condamner la Sarl Les Saltimbanques aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,
rejeter la totalité des demandes de la Sarl Les Saltimbanques,
à titre subsidiaire, en cas de condamnation à son encontre à verser un rappel de charges : lui accorder un délai de paiement de 36 mois,
sur appel incident : infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à tort à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie.
S'agissant de la demande en paiement des rappels et régularisations des charges, Monsieur [K] [B] souligne l'évolution des sommes réclamées par la bailleresse au fur et à mesure de ses demandes, résultant notamment du retrait des frais dénommés « gestion annuelle » pourtant non récupérables.
Pour s'opposer au paiement du rappel de charges réclamé, il se prévaut de :
l'écart important existant entre les charges réelles, de l'ordre de 115 à 125 euros par mois, et le bail fixant un loyer de 570 euros dont 30 euros d'avance sur charges,
la difficulté à obtenir les pièces justifiant des sommes mises en compte malgré ses demandes orales et le versement par ses soins d'acomptes dans l'attente des documents promis par la bailleresse,
l'absence persistante de justificatif à l'appui des postes de charges, particulièrement les postes « 641000 rémunération du personnel » et « 642000 charges du personnel » représentant 2 481,56 euros soit 67% de la somme totale réclamée et présentés par la Sarl Les Saltimbanques comme les frais de l'employé chargé de l'entretien de l'immeuble sans preuve.
S'agissant de la demande en expulsion, il conteste :
au vu des développements précédents, tout caractère fautif à son refus de régler les charges, un tel non-paiement ne pouvant en outre pas constituer un motif d'expulsion ;
avoir refusé de justifier de son assurance, laquelle ne lui a été réclamée par la Sarl Les Saltimbanques que par courrier du 7 janvier 2021 qu'il n'a pas retiré et donc pas lu, cette demande n'ayant été portée à sa connaissance que dans la procédure au cours de laquelle il a d'ailleurs justifié avoir toujours été assuré ;
les troubles du voisinage qui lui sont reprochés et se fondent sur une attestation de la fille du propriétaire mettant en cause des gens venus le voir et non lui-même, d'un voisin qui évoque de nombreux faits sans lui en avoir parlé directement et des photographies non datées ni circonstanciées. Il insiste sur le fait qu'il n'a fait l'objet d'aucune intervention ou convocation de police ni condamnation pour des faits de nuisance, troubles ou incivilités, estimant qu'il appartient à la bailleresse de le faire condamner pénalement le cas échéant ou de produire des éléments de preuve sérieux ;
toute appropriation de la cave alors que la clé lui a été remise par le propriétaire et qu'il n'en a jamais changé la serrure ; en tout état de cause, cette cave ne figurant pas au bail, il a restitué les lieux conformément à sa condamnation sur ce point ;
ne pas avoir réglé le dépôt de garantie, sa compagne de l'époque ayant justifié du retrait sur ses comptes du chèque fait à son profit à hauteur de 570 euros encaissé le 26 avril 2017.
Sur appel incident, il demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamné à régler 590 euros au titre du dépôt de garantie, alors qu'il s'est déjà acquitté dudit dépôt de garantie comme
indiqué ci-dessus et qu'il appartient à la Sarl Les Saltimbanques de produire son relevé de compte d'avril 2017 qui le confirmera.
Il soutient en outre que la condamnation sur ce point est intervenue ultra petita sans demande en ce sens dans les conclusions du 11 octobre 2022 de sorte qu'il serait fondé à présenter une requête en retranchement et qu'il a, en tout état de cause, formalisé une demande de « rejeter la totalité des demandes de la Sarl Les Saltimbanques » dans ses premières conclusions d'intimé du 7 mars 2023 de sorte que la cour est régulièrement saisie de cette prétention.
A titre reconventionnel, il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive au motif qu'il se voit réclamer depuis des années des charges inexistantes ou irrécupérables ou déjà payées.
L'affaire a été examinée à l'audience du 18 septembre 2023 et mise en délibéré au 20 novembre 2023.
MOTIFS
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, suivant contrat de bail signé le 27 avril 2017, la Sarl Les Saltimbanques, représentée par Monsieur [S] [Z], a donné à bail à Monsieur [K] [B] un logement situé dans la résidence « [2] » [Adresse 1] pour un loyer mensuel initialement fixé à 590 euros outre 30 euros d'avance sur charges, ramené, selon accord entre les parties non contesté, à la somme de 570 euros dont 30 euros d'avance sur charges (confirmé par une mention manuscrite figurant au bail et un courrier de Monsieur [S] [Z] du 10 octobre 2017 en ce sens).
Il n'est pas contesté que Monsieur [K] [B] s'est acquitté du versement de son loyer et de la provision sur charges de manière régulière comme cela ressort d'ailleurs de la quittance de loyer datée du 10 février 2022 attestant du règlement du loyer de 540 euros et de la provision pour charges de 30 euros pour la période du 1er mai 2017 au 28 février 2022.
1° Sur la demande en rectification d'erreur matérielle
Aux termes des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Il en résulte qu'en cas d'appel, il appartient à celle-ci de rectifier le cas échéant l'éventuelle erreur matérielle qui affecte la décision déférée, sans préjudice de l'appréciation ultérieure relative au bien-fondé de l'appel.
En l'espèce, le jugement du 9 décembre 2022 précise dans ses motifs que « l'équité ne commande pas de faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile par l'une ou l'autre des parties » et que chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, « les frais et dépens de l'instance seront donc supportés par moitié ».
Aucune mention ne reprend toutefois dans le dispositif le sens de ces décisions, ce qui s'analyse en une omission matérielle qu'il y a lieu de rectifier comme précisé au dispositif ci-dessous.
2° Sur l'appel principal
Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
2°1 Sur la demande au titre des charges locatives
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s'agissant de leurs modalités de paiement, qu'elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.
Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai, dans la limite du délai de prescription applicable, il lui appartient toutefois de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie.
Or, en l'espèce, les décomptes établis par la Sarl Les Saltimbanques (dont elle ne prouve d'ailleurs l'envoi à Monsieur [K] [B] qu'en ce qui concerne les charges 2018 selon courrier recommandé reçu le 21 décembre 2019) ne portent aucune mention informant le locataire de ce qu'elle tenait à sa disposition les justificatifs afférents aux sommes réclamées de sorte qu'elle n'établit d'aucune manière avoir mis Monsieur [K] [B] en mesure de consulter lesdites pièces et d'exercer ainsi son droit de vérification.
Elle a produit, devant le tribunal, des « états détaillés de dépenses » en annexes 17 à 20 qui n'ont pas été retenus comme probants par le juge de première instance compte tenu des doutes quant à leur origine.
Il ressort toutefois du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2023, produit à hauteur de cour en annexe 49, que les documents y annexés sont présentés dans un format identique aux pièces 17 à 20 précitées qui, si elles ne portent pas d'entête du syndic Domo'gest en première page près de l'intitulé « état détaillé des dépenses », mentionnent le nom Domo'gest en haut à droite, sous la numérotation des pages. Il est ainsi établi que les documents intitulés « état détaillé des dépenses » produits pour les années 2017 à 2022 émanent bien du syndic.
Pour autant, les pièces justificatives ne se confondent pas avec un décompte détaillé par nature des charges et le bailleur n'est pas dispensé de les mettre à la disposition du locataire, l'immeuble serait-il soumis au régime de la copropriété. Le simple décompte établi par le syndic est à cet égard insuffisant.
La production d'une attestation du syndic Domo'gest indiquant que Monsieur [K] [B] n'a pas pris l'attache de leur cabinet pour consulter les pièces justificatives des charges est à cet égard sans emport alors que la Sarl Les Saltimbanques ne prouve pas avoir informé son preneur du lieu éventuel de consultation des pièces et que l'obligation de mise à disposition des justificatifs des charges locatives (distincte de l'obligation du syndic de mise à disposition des justificatifs des charges de copropriété auprès des copropriétaires) est une obligation personnelle qu'il lui appartient de prouver avoir respectée.
Même devant la présente cour, la bailleresse se contente d'appuyer ses décomptes de charges sur les états détaillés du syndic et ne produit aucune facture, quittance ou contrat permettant de contrôler les sommes mises en compte, à l'exception des seuls avis d'imposition des taxes foncières 2018 à 2020. Si ces derniers permettent de vérifier le montant de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2017 à 2020, leur montant est inférieur aux sommes versées à titre d'acompte par le biais des provisions sur charges réglées par Monsieur [K] [B] ; elles ne sauraient donc justifier une condamnation à régularisation de charges en sus de ces provisions.
Les charges locatives n'étant récupérables que sur justification, et la preuve incombant au bailleur, c'est à bon droit que le juge de première instance a, compte tenu de la carence de la Sarl Les Saltimbanques, débouté cette dernière de ses demandes en régularisation de charges.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
2°2 Sur la demande en résiliation de bail et expulsion
Conformément aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1741 du code civil, le bail peut faire l'objet d'une résiliation judiciaire en cas de non-respect par une partie de ses obligations.
Il appartient au demandeur de fournir tous éléments de preuve utiles démontrant la réalité des fautes alléguées et au juge d'apprécier si la ou les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire.
Au vu du rejet de la demande en régularisation de charges, aucun manquement ne peut être reproché au preneur à ce titre.
Il n'apparaît pas davantage que le non-paiement du dépôt de garantie constitue un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations pour fonder une résiliation de bail tant au vu du caractère modique de la somme concernée que de l'ancienneté de la créance, pourtant exigible à la signature du bail, et dont il n'apparaît pas qu'elle ait été réclamée au preneur avant la présente procédure (l'assignation en résiliation n'en faisant d'ailleurs elle-même pas état).
La bailleresse ne peut, sans se contredire, avoir demandé au juge de première instance de se voir donner acte de la production par Monsieur [K] [B], en cours de procédure, de ses attestations d'assurance habitation et désormais solliciter le prononcé de la résiliation pour refus de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance.
Il sera au surplus observé que non seulement Monsieur [K] [B] n'a pas eu connaissance de la demande d'attestation d'assurance présentée par la Sarl Les Saltimbanques par courrier
du 7 janvier 2021, non réclamé par ses soins, mais qu'il a produit des attestations d'assurance couvrant la période d'octobre 2017 à janvier 2022.
S'agissant enfin d'éventuels manquements de Monsieur [K] [B] à son obligation d'user paisiblement des lieux, comme relevé par le juge de première instance, les photographies et attestations produites par la bailleresse sont insuffisantes pour justifier une résiliation de bail.
Il n'est ainsi pas justifié de l'envoi ou de la réception de l'ensemble des lettres de rappel figurant au dossier à l'exception du courrier recommandé reçu le 21 décembre 2019 portant transmission du décompte des charges 2018 auquel était annexé la « lettre pour rappels du respect du voisinage et des espaces communs » du 17 décembre 2019. Celle-ci informait le preneur de ce que « le volume de (sa) musique reste bien trop élevé dans (son) appartement et incommode (ses) voisins », elle lui rappelait également que les communs de l'immeuble ne peuvent pas servir ni de parc à vélo ni de débarras ou poubelle et l'invitait à les débarrasser avant le 1er janvier 2020 et ne plus les utiliser comme tel, faute de quoi le syndic ferait appel à un professionnel à ses frais.
Il n'est pas établi que l'intervention ultérieure d'un professionnel ait été nécessaire. En outre, les quelques photographies produites ne permettent pas de connaître la date à laquelle elles ont été prises et si elles étaient antérieures à cet avertissement, ensuite respecté, ou postérieures et ne démontrent pas davantage le caractère inapproprié du stationnement du vélo ou que les bouteilles photographiées dans un placard des parties communes y ont été déposées par Monsieur [K] [B].
L'essentiel des attestations produites émanent de membres de la Sarl Les Saltimbanques ou de leurs proches, qu'il s'agisse de Monsieur [S] [Z], signataire du bail, de son ex-épouse, de leur fille, Madame [W] [Z] se présentant comme gérante de la Sarl Les Saltimbanques, ou de son époux, de sorte qu'elles doivent être prises avec la plus extrême précaution. Elles ne sont d'ailleurs corroborées par aucun élément extérieur alors pourtant qu'il est fait mention d'une prétendue intervention de la police suite à une entrée non autorisée d'un technicien free à la demande de Monsieur [K] [B] et de la présence dans l'immeuble d'un dispositif de vidéo-surveillance dont le visionnage, effectué par l'époux de Madame [W] [Z], a seulement permis de visualiser les aller et retour de Monsieur [K] [B] à la cave.
A cet égard, l'occupation par Monsieur [K] [B] de la cave ne saurait fonder la résiliation du bail du logement alors qu'il est acquis que celle-ci n'était pas incluse dans le bail, et que cette occupation a été sanctionnée par la condamnation de ce dernier à
la restituer, condamnation prononcée par le jugement du 9 décembre 2022 non contesté sur ce point, qui a d'ailleurs été exécutée.
Les attestations sont en outre essentiellement relatives au fait que Monsieur [K] [B] est à l'origine de bruits excessifs lorsqu'il manipule ses volets, ce qui laisserait en outre craindre leur dégradation. Non seulement cette dégradation est présentée comme hypothétique mais si tel était le cas, cela sera pris en compte lors du départ des lieux du locataire. S'agissant du bruit des volets, même s'il est constant que chacun doit veiller au respect de la tranquillité des autres résidents, il ne saurait caractériser un trouble excessif de voisinage de nature à justifier la résiliation du bail.
Seul un autre résident atteste de ce que son voisin du dessus, Monsieur [K] [B], fait du bruit, met la musique assez fort après 22 h 30 et parle fort quand il a de la visite. Ce témoin indique également avoir trouvé « un matin sur sa pelouse des caissons de verre » et le lendemain le balai de Monsieur [K] [B] sur sa pelouse. Cette attestation qui n'est toutefois pas circonstanciée quant à la date précise des faits rapportés ne permet pas de démontrer que les faits ainsi reprochés à l'intéressé sont récurrents.
La main courante déposée en juillet 2020 par Madame [W] [Z] est relative à des coups frappés sur les volets du logement de Monsieur [K] [B], non par ce dernier, mais par des personnes extérieures. Il ne saurait donc en être tenu pour responsable en l'état.
Enfin, la Sarl Les Saltimbanques justifie, à hauteur de cour, du départ de deux de ses locataires en 2023. Les courriers de préavis ne font toutefois aucune référence à un quelconque motif de départ en lien avec Monsieur [K] [B].
Les manquements à l'obligation de jouissance paisible qui sont imputés à Monsieur [K] [B] ne paraissent pas suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail.
La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande en prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes.
3° Sur la demande en délais de paiement
En l'absence de condamnation de Monsieur [K] [B] à paiement, cette demande subsidiaire est sans objet.
4° Sur l'appel incident
Il résulte des articles 562 et 954 du code de procédure civile que, dans la limite des chefs de jugement critiqués, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, que le dispositif récapitule les prétentions et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions ainsi énoncées au dispositif.
Il ne suffit donc pas pour que la cour soit saisie de conclure à l'infirmation d'un chef de jugement mais il convient en outre de formuler expressément une prétention à cet égard dans le dispositif des écritures, étant précisé qu'une demande de rejet est considérée comme une prétention.
En l'espèce, si Monsieur [K] [B] a expressément conclu à l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 590 euros à la Sarl Les Saltimbanques au titre du dépôt de garantie, il n'a formulé expressément aucune prétention à ce titre dans le dispositif de ses écritures ainsi libellées, au titre de l'appel incident formé par conclusions du 7 mars 2023 et reprises dans ses conclusions du 27 avril 2023 :
« 2°) Et sur appel incident : infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné à tort Monsieur [B] à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie » sans former aucune demande de rejet subséquente.
Sa demande tendant à voir « rejeter la totalité des demandes de la Sarl Les Saltimbanques » qui figure sous son 1°) dans le prolongement des prétentions relatives à l'appel principal formé par la Sarl Les Saltimbanques ne peut être retenue comme valant prétention dans le cadre de l'appel incident.
En l'absence de prétention relative au chef de jugement critiqué, la cour n'est donc saisie d'aucune demande et ne peut que confirmer le jugement entrepris.
Le fait que Monsieur [K] [B] aurait éventuellement pu envisager une action en rectification sur le fondement des articles 463 et 464 du code civil est également inopérant dès lors qu'il n'a pas formé de demande sur ce fondement mais a opté pour la formalisation d'un appel incident, dont il lui appartenait de respecter les exigences formelles.
5° Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [K] [B]
Le droit d'agir en justice et de former appel ne dégénère en abus qu'en cas de faute ou de légèreté blâmable du demandeur.
Au vu de l'issue du litige, l'intimé ne rapporte pas la preuve d'une telle faute ou légèreté blâmable à l'encontre de la Sarl Les Saltimbanques qui a d'ailleurs vu une partie de ses prétentions accueillies en appel.
La demande de Monsieur [K] [B] sur ce point sera donc rejetée.
6° Sur les frais et dépens
C'est à juste titre que le juge de première instance a retenu que l'équité ne commandait pas de faire droit aux demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement, tel que rectifié ci-dessus, sera donc confirmé sur ce point.
La Sarl Les Saltimbanques succombant en son appel, elle sera condamnée aux entiers dépens et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie dire n'y avoir lieu à condamnation de la Sarl Les Saltimbanques au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par arrêt contradictoire,
DECLARE l'appel recevable ;
RECTIFIE le jugement rendu le 9 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu'il y a lieu d'ajouter en fin de dispositif les mentions suivantes :
« Rejette les demandes formées par chacune des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne chaque partie à supporter la moitié des dépens » ;
CONFIRME le jugement du 9 décembre 2022 en ce qu'il a débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande en condamnation de Monsieur [K] [B] à paiement des régularisations des charges 2017 à 2021 ;
CONSTATE que la Cour n'est pas régulièrement saisie d'une prétention après éventuelle infirmation du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [K] [B] à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie ;
CONFIRME le jugement du 9 décembre 2022 sur les autres chefs contestés, à savoir en ce qu'il a :
débouté la Sarl Les Saltimbanques de sa demande de résiliation du bail,
condamné Monsieur [K] [B] à payer à la Sarl Les Saltimbanques la somme de 590 euros au titre du dépôt de garantie,
rejeté les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné chaque partie à supporter la moitié des dépens ;
Y ajoutant :
DEBOUTE Monsieur [K] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DEBOUTE la Sarl Les Saltimbanques de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT en équité n'y avoir lieu à condamnation de la Sarl Les Saltimbanques au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la Sarl Les Saltimbanques à supporter les dépens de l'appel.
Le Greffier La Présidente
