Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 24/00621

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 24 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00621 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U52I CODE NAC : 54G - 0A AFFAIRE : S.A.S. NEXITY STUDEA C/ [J] [W] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. A. S. NEXITY STUDEA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 342 090 834 dont le siège social est sis 19 rue de Vienne - 75008 PARIS représentée par Maître Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : L0301 DEFENDEUR Monsieur [J] [W] né le 01 Juin 1974 à SYDNEY (AUSTRALIE), demeurant 5 rue Danton - 75005 PARIS non représenté ******* Débats tenus à l’audience du : 30 Mai 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : le 24 Juin 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2024 ******* EXPOSE DU LITIGE Par actes du 17 mai 2010, Monsieur [J] [W] a consenti à la société ICADE RESIDENCES SERVICES, aux droits de laquelle vient la SAS NEXITY STUDEA : - un bail commercial portant sur un studio [lot n°41] dans la résidence services sis Les Lauréades de Cachan rue Marcel Bonnet 94230 CACHAN, moyennant un loyer annuel de 3.902 € hors taxes et charges, outre la TVA, payable par trimestre à terme échu, - un bail commercial portant sur un studio [lot n°156] dans la résidence services sis Les Lauréades de Cachan rue Marcel Bonnet 94230 CACHAN, moyennant un loyer annuel de 4.155 € hors taxes et charges, payable par trimestre à terme échu, - un bail commercial portant sur un studio [lot n°260] dans la résidence services sis Les Lauréades de Cachan rue Marcel Bonnet 94230 CACHAN, moyennant un loyer annuel de 4.972 € hors taxes et charges, payable par trimestre à terme échu, Par actes d'huissier du 8 septembre 2021, Monsieur [J] [W] a fait signifier à la SAS NEXITY STUDEA trois congés avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction pour le 31 mars 2022, pour les lots n°41, 156 et 260. Vu l’assignation en référé délivrée le 5 mars 2024 à Monsieur [J] [W] à la demande de la SAS NEXITY STUDEA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater le droit à indemnité d’éviction de Monsieur [J] [W] et ordonner une mesure d’expertise avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle la SAS NEXITY STUDEA pourrait prétendre et sur le montant des indemnités annexes telles que l’indemnité pour trouble commercial, indemnité de remploi, indemnité pour trouble d’exploitation, frais administratifs et frais de déménagement. L'affaire a été appelée et entendue à l'audience du 30 mai 2024. Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 30 mai 2024, Monsieur [J] [W] a émis les plus vives réserves et protestations. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande d'expertise L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction, et d'autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des locaux. Le principe des indemnités d'éviction et d'occupation ainsi dues réciproquement n'est pas discuté entre les parties. Il résulte de ce qui précède que la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. L’expert a accepté la mission proposée par courriel adressé au magistrat le 4 juin 2024. Sur les frais La mesure étant ordonnée dans l'intérêt de la partie demanderesse, celle-ci devra avancer la provision à consigner pour les frais d'expertise et supporter la charge des dépens de la présente instance en référé. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire, Ordonnons une mesure d’expertise. Désignons en qualité d’expert : [K] [X] (1980) DESS en fiscalité internationale, Maîtrise en Droit mention Droit des affaires, Diplôme de l'I.C.H section Expertise et estimation 132 rue de Rennes 75006 PARIS 06 Tél : 01.45.48.50.22 Fax : 01.45.44.74.45 Email : robine@robine-associes.com expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de : * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les lieux, sis Les Lauréades de Cachan rue Marcel Bonnet 94230 CACHAN [lots n°41, 156 et 260], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, 2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 31 mars 2022 jusqu'à leur libération effective, *à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d'effet du congé, Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :   - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : . en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations; . en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ; . en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ; . en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;   - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :   . fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, . rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.   Fixons à la somme de 4 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie de ce tribunal dans le mois de l'avis de consignation adressé par le greffe,   Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;   Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;   Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;   Disons que les dépens resteront à la charge de la SAS NEXITY STUDEA ;   Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 24 juin 2024 . LE GREFFIER                                           LE JUGE DES REFERES