Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Thierry PICQUET
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-Henri HANOUNE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/09925 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDK
N° MINUTE :
2
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1202
DÉFENDERESSES
Madame [B] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Thierry PICQUET, avocat au barreau de VERSAILLES
S.A.R.L. COTE 15, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Thierry PICQUET, avocat au barreau de VERSAILLES
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 juin 2024
JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09925 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TDK
Par contrat en date du 24 janvier 2000, Mme [B] [T] a donné à bail à M. [S] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 3900 francs outre 500 francs de provisions sur charges.
M. [S] [U] a donné congé et a restitué l'appartement le 31 octobre 2022.
Par exploit en date du 14 septembre 2023, M. [S] [U] a assigné Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
condamnation de Mme [B] [T] à restituer à M. [S] [U] la somme de 7020 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 2023 et capitalisation des intérêts, au titre de la répétition de charges indues,à titre subsidiaire, condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] à restituer à M. [S] [U] la somme de 4663 euros indûment payée au titre des consommations d’eau avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 2023 et capitalisation des intérêts,en tout état de cause:condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] à verser à M. [S] [U] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] à verser à M. [S] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 février 2024, à laquelle elle a été renvoyée au 10 juin 2024.
A l’audience du 10 juin 2024, M. [S] [U], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles il sollicite :
la condamnation de Mme [B] [T] à lui restituer la somme de 2900,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 2023, avec capitalisation des intérêts,subsidiairement, la condamnation in solidum de Mme [B] [T] et de la société COTE 15 à lui verser la somme de 4663 euros indûment payée au titre des consommations d’eau avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 août 2023, avec capitalisation des intérêts,En tout état de cause, la condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] à verser à M. [S] [U] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,la condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] à verser à M. [S] [U] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation in solidum de la société Cote 15 et de Mme [B] [T] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il expose avoir diligemment réglé tous les loyers et provisions pour charges contractuellement prévus, mais ne s’être vu communiquer les justificatifs de la régularisation des charges opérée au titre des exercices 2016 à 2021, exception faite de l’exercice 2019, qu’au cours de la présente instance.
Au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil et de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient qu’en l’absence de justificatifs de la régularisation de charges au titre de l’année 2019, le montant des provisions versées pour cette année doit lui être restitué.
Subisidairement, il précise avoir occupé le local loué à usage de bureau, de sorte que sa consommation d’eau était quasi-inexistante ; il estime ainsi que le forfait appliqué pour calculer le montant dû à ce titre était disproportionné. Il s’estime ainsi bien fondé à solliciter le remboursement de la consommation d’eau qui lui a été facturée depuis 2016, rappelant que le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la régularisation des charges, dont il n’a eu connaissance que tardivement, de sorte que sa demande n’est pas prescrite.
C’est sur la résistance abusive qu’il fonde sa demande indemnitaire.
Mme [B] [T] et la SARL COTE 15, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elles ont sollicité :
le rejet de l’intégralité des demandes de M. [S] [U],la condamnation de M. [S] [U] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 exposent justifier de l’ensemble des charges appelées, de sorte qu’elles estiment les demandes de M. [S] [U] infondées. Elles font par ailleurs observer que les demandes de M. [S] [U] ont, entre l’assignation et ses dernières conclusions, considérablement baissé, ce qui contredit les accusations de résistance abusive.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la restitution des sommes versées à titre de provisions sur charges en 2019
L’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».
Aux termes de l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu ».
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur.
Cette mise à disposition des justificatifs ne signifie nullement que le bailleur doive les adresser par courrier au locataire. Elle implique en revanche que le locataire puisse accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales.
Il a été jugé que si la régularisation n'est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152). Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.
Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet en revanche de faire échec pour partie au moins à la demande en répétition de l'indu du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due au moins en partie.
En l'espèce, il ressort de l’ensemble des quittances de loyer produites tant par le preneur que par le bailleur et des décomptes de régularisation de charges produits par Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 que :
les charges de l’année 2015 ont fait l’objet d’une régularisation sur le compte du locataire, un montant de 1010,48 euros ayant été appelé à ce titre avec le loyer de décembre 2016,les charges de l’année 2016 ont fait l’objet d’une régularisation sur le compte du locataire, un montant de 797,51 euros ayant été appelé à ce titre avec le loyer d’août 2017,les charges de l’année 2018 ont fait l’objet d’une régularisation sur le compte du locataire, un montant de 1505,33 euros ayant été appelé à ce titre avec le loyer de juin 2019,les charges de l’année 2020 ont fait l’objet d’une régularisation sur le compte du locataire, un montant de 813,35 euros ayant été appelé à ce titre avec le loyer de novembre 2021,les charges de l’année 2021 ont fait l’objet d’une régularisation sur le compte du locataire, un montant de 391,36 euros ayant été appelé à ce titre avec le loyer de juillet 2022.
Si Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 démontrent que la régularisation de charges a bien été effectuée pour les exercices 2017 et 2019, le solde des charges récupérables n’a pas été imputé ou crédité sur le compte du locataire pour ces exercices, qui n’en a donc pas eu connaissance.
Le demandeur ne sollicite toutefois la restitution des provisions versées que pour l’année 2019. Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 produisent le décompte de charges après régularisation pour cet exercice, ainsi qu’un avis de taxe foncière, dont il résulte que :
les charges locatives se sont élevées, pour cet exercice, à la somme de – 947,68 euros ;le montant de la taxe sur les ordures ménagères s’est élevé à 87 euros en 2019. Il est établi que le locataire a, en 2019, réglé des provisions mensuelles de 170 euros, soit 2040 euros au total.
Le solde du compte locataire de M. [S] [U] était donc créditeur d’un solde de charges de 2813,68 euros, que Mme [B] [T] sera en conséquence condamnée à lui restituer.
Sur la restitution des sommes versées au titre de la consommation d’eau de M. [S] [U]
M. [S] [U] sollicite subsidiairement la restitution des sommes qui lui ont été facturées au titre de sa consommation d’eau, considérant que le forfait appliqué ne correspondait pas à sa consommation réelle.
Dès lors qu’il n’a pas été fait droit à l’intégralité de la demande principale, il convient d’examiner la demande subsidiaire.
Il est constant que sont récupérables les dépenses relatives :
à l' eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés;à l' eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;à l' eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs;à l'ensemble des taxes et des redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l’article L. 1331-8 du Code de la santé publique.
aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l' eau.
Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il résulte des décomptes que M. [S] [U] a réglé :
en 2016, 738 euros au titre de sa consommation d’eau chaude, et 220,50 euros au titre de sa consommation d’eau froide,en 2017, 1704 euros au titre de sa consommation d’eau chaude, et 453 euros au titre de sa consommation d’eau froide,en 2018, 1879 euros au titre de sa consommation d’eau chaude, et 454 euros au titre de sa consommation d’eau froide, qui lui ont néanmoins été remboursées, soit 0 euros,0 euros au titre de sa consommation d’eau en 2019, ses charges ayant fait l’objet d’une régularisation à son profit, résultant notamment de la déduction de ses consommations d’eau,0 euros au titre de sa consommation d’eau en 2020,1099 euros au titre de sa consommation d’eau chaude et 449 euros au titre de sa consommation d’eau froide en 2021.
Aucune stipulation contractuelle ne prévoit le mode de calcul des charges relatives à la consommation d’eau, et aucun élément versé aux débats ne permet d’établir l’existence ou l’absence de compteurs individuels.
M. [S] [U] se contente toutefois d’affirmer que le forfait appliqué aurait été disproportionné au regard de sa consommation réelle, sans produire aucune pièce au soutien de cette consommation ou du fait qu’il n’utilisait le local loué qu’à usage de bureau, cela depuis 2016 sans discontinuer.
Il sera en conséquence débouté de cette demande.
Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.
En l'espèce, il est établi que Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 n’ont pas répercuté la régularisation de charges opérées en 2017 et 2019 sur le compte du locataire, de sorte que ce dernier était bien fondé à solliciter des explications à son bailleur ou à son mandataire. Ces derniers n’ont toutefois ni répondu aux sollicitations du demandeur, ni à la mise en demeure de son avocat, se contentant de lui opposer une prescription, et ce alors qu’en l’absence de toute régularisation sur son compte locataire, consécutif à la régularisation sur le compte de la propriétaire, il demeurait fondé à solliciter des justificatifs de l’utilisation qui avait été faite des provisions versées au titre de ces deux années.
Cette résistance ont nécessairement causé un préjudice moral à M. [S] [U], qu’il convient de réparer par l’octroi de dommages-intérêts d’une somme qu’il apparait raisonnable de fixer à 300 euros.
En conséquence, les défenderesses seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 300 euros en réparation de son préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
Les défenderesses, qui succombent, supporteront les dépens de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront condamnées in solidum.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Mme [B] [T] à verser à M. [S] [U] la somme de 2813,68 euros au titre des charges non régularisées en 2019,
REJETTE la demande de restitution fondée sur l’indu au titre des consommations d’eau,
CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 à verser à M. [S] [U] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice résultant de leur résistance abusive,
CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 à verser à M. [S] [U] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [B] [T] et la SARL COTE 15 aux dépens;
RAPPELLE l'exécution provisoire;
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
