Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/00725 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GI5S
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [U]
demeurant 510 rue de la vallée - 45160 OLIVET
représenté par la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Madame [Y] [C]
demeurant 14 rue Saint Marceau - 45100 ORLEANS
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS
Madame [B] [J]
demeurant 10 rue des 29 fusillés 45240 LA FERTE SAINT AUBIN
représentée par la SEALRL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS
Monsieur [W] [J]
ès qualités de caution de Mme [B] [J]
demeurant 28 route de Banyuls - 66660 PORT VENDRES
représenté par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS
Monsieur [N] [C]
ès qualités de caution de Mme [Y] [C]
demeurant 3 rue des Triballeaux - 41130 GIEVRES
représenté par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat sous signature privée établi le 23 octobre 2020, prenant effet le 24 octobre 2020, Monsieur [P] [U] a consenti à Madame [B] [J] et à Madame [Y] [C] un bail d'habitation portant sur un appartement à usage d'habitation sur 2 niveaux de type 3 situé au 15 rue Saint Côme-logement n°1- 45000 ORLEANS contre le paiement d’avance entre le 1er et 5 de chaque mois d'un loyer de 772,00 € charges comprises, le montant stipulé du dépôt de garantie étant de 910 €, et un état des lieux d’entrée ayant été contradictoirement dressé le 23 octobre 2020 entre les parties contractantes.
Par deux actes de cautionnement sous signature privée séparés du contrat de location, Monsieur [W] [J], d’une part, et Monsieur [N] [C], d’autre part, se sont portés caution solidaire -pour une durée de 3 ans à compter du 24 octobre 2020- en garantie du paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu dudit bail consenti respectivement à Madame [B] [J] et à Madame [Y] [C].
Après avoir donné le 4 septembre 2021 leur préavis de départ dans un délai de 3 mois, Mesdames [B] [J] et [Y] [C] ont quitté les lieux, puis un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé à la demande de Monsieur [P] [U] le 30 décembre 2021, et en présence des locataires sortantes, par Me [S], huissier de justice, lequel a constaté des dégradations locatives, ainsi qu’un défaut d’entretien des locaux loués.
Les dégradations et réparations locatives constatées lors de ce procès-verbal d’état des lieux de sortie ont ensuite été imputées à Mesdames [B] [J] et [Y] [C], locataires sortantes aux termes d’une lettre de l’avocat de Monsieur [P] [U] en date du 5 juillet 2022 valant mise en demeure de payer sous quinzaine la somme de 7.498,94 € - semblable courrier ayant été parallèlement adressé aux cautions Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C]- et ce, sur la base d’un devis de travaux établi en date du 2 février 2022 (6.948,94 € TTC) et d’une facture -avenant au devis- du 15 mars 2022 (550,00 € TTC) émanant de la SARL PROS BAT, en vain.
En l’absence de règlement, Monsieur [P] [U] a fait assigner -par actes de commissaires de justice délivrés les 2,6,9 et 17 février 2023- Madame [B] [J], Madame [Y] [C], ainsi que leurs cautions respectives Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :
9.230,26 € correspondant aux dégradations locatives et défauts d’entretien constatés en sortie des lieux loués-dépôt de garantie déduit-(5.470,00 €), au reliquat de loyer dû jusqu’au 30 décembre 2021 (423,36 €), et aux dommages et intérêts compensateurs pour les pertes de loyers durant les travaux du 1er janvier au 10 mai 2022 (3.337,00 €); 4.000,00 € d’indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la couverture des frais irrépétibles ;Outre les entiers dépens de la procédure sur le fondement de l’article 696 du CPC, comprenant la moitié de la somme de 337,44 € au titre des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie contradictoire.
L'affaire, évoquée une première fois à l'audience du 13 juin 2023, a fait l’objet de renvois -dans le strict respect du principe du contradictoire afin de permettre la mise en état du dossier par les avocats de chacune des parties- aux audiences des 12 décembre 2023, 12 mars 2024, 14 mai 2024, puis elle a été retenue et plaidée à l’audience publique du 10 septembre 2024.
A l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [U], représenté par son avocat, a indiqué maintenir -au visa de ses conclusions récapitulatives et responsives déposées- l’intégralité de ses demandes introductives tout en sollicitant le débouté des demandes plus amples ou contraires de Mesdames [J] et [C].
Mesdames [J] et [C], représentées par leur avocat à l’audience, ont -au visa de leurs conclusions en réplique précédemment déposées- demandé au tribunal de dire et juger leurs demandes et conclusions recevables et bien fondées en déboutant le requérant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions mal fondées, puis :
A titre principal,
- donner acte à Monsieur [U] de la réduction de sa prétention initiale au titre des dégradations locatives à la somme de 4.382,68 €, déduction faite du dépôt de garantie de 910€ ;
A titre infiniment subsidiaire,
leur accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ;En tout état de cause,
condamner Monsieur [U] à leur régler 2.000,00 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Messieurs [J] [W] et [C] [N], cautions, représentés par leur avocat à l’audience, ont -par conclusions en réponse visées à la procédure- demandé au tribunal de débouter Monsieur [U] de toutes ses demandes mal fondées dirigées à leur encontre -solidairement avec les locataires- aux fins d’obtenir le paiement de la somme globale de 9.230,26 € correspondant aux dégradations locatives d’une part, au reliquat de loyer dû jusqu’au 30 décembre 2021, d’autre part, ainsi qu’aux dommages et intérêts compensateurs pour les pertes de loyers durant les travaux réparatoires, outre les entiers dépens.
Ensuite, Messieurs [J] et [C] demandent au tribunal de :
- dire et juger qu’en tout état de cause, ils ne sauraient être tenus des sommes autres que celles constitutives d’un loyer -à l’exclusion de toute autre somme- au regard des dispositions contenues dans leurs deux actes de cautionnement séparés du bail ;
- condamner Monsieur [U] à leur régler 2.000,00 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.
En vertu des dispositions de l’article 455 du CPC, il conviendra de se référer, pour de plus amples précisions, aux moyens et prétentions exposés et développés par les parties dans leurs conclusions respectives.
Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu à l’audience. Il est susceptible d’appel.
I. Sur le constat d’état des lieux de sortie et sur la demande en paiement des réparations locatives
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Monsieur [U] sollicite, dans sa demande introductive d’instance, une somme totale de 5.470,00 euros -déduction faite du dépôt de garantie de 910,00 €- au titre des réparations locatives.
A cette fin, Monsieur [U] produit aux débats l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement avec Madame [B] [J] et Madame [Y] [C] le 23 octobre 2020, lequel mentionne le « très bon état » de toutes les pièces et éléments d’équipement du logement.
S’agissant de l'état des lieux de sortie, il a été établi suivant un procès-verbal dressé le 30 décembre 2021 par Me [S], huissier de justice, en présence de Madame [B] [J] et Madame [Y] [C], et ce, à la demande expresse de Monsieur [P] [U].
Toutefois, à l’analyse des pièces versées par les parties à la procédure, il apparaît clairement établi qu’une réunion destinée à procéder à l’état des lieux de sortie a effectivement été amiablement organisée d’un commun accord entre Mesdames [J] et [C] et leur bailleur le 13 décembre 2021.
Il est tout aussi constant que cet état des lieux n’a pu être formalisé entre les parties de façon contradictoire et amiable à cette date du fait de l’opposition exprimée par Monsieur [P] [U] qui -à la vue de l’état du logement qu’il estimait fortement dégradé - a souhaité unilatéralement et de sa propre initiative faire appel à un huissier de justice pour la constatation de ces dégradations locatives.
Cependant, il ressort nettement des éléments produits par Mesdames [J] et [C] (pièces et photos n°3 & 6-Me LEROY) que le logement était, à la date du 13 décembre 2021, libéré et vide de tout occupant.
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, et qu’en cas d’impossibilité, ce document est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Or, en l’espèce, force est de relever que Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’un motif valable et circonstancié qui aurait rendu objectivement impossible la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire et amiable entre les parties co-contractantes.
Ainsi, au regard des circonstances précitées, la somme de 337,44 € correspondant aux frais d’huissier de justice exposés à la demande exclusive de Monsieur [U] pour l’état des lieux dressé le 30 décembre 2021 devra rester intégralement à sa charge, d’une part, tandis que la demande formulée par le requérant visant à obtenir le paiement d’un reliquat de loyer (423,36 €) pour la période postérieure au 13 décembre 2021 et ce jusqu’au 30 décembre 2021, ne pourra prospérer, d’autre part, les locaux loués s’avérant manifestement disponibles et libres de toute occupation dès le 13 décembre 2021.
Monsieur [U] sera par conséquent, débouté de ces deux chefs de demandes.
S’agissant des dégradations locatives et du défaut d’entretien des locaux loués contradictoirement constatés le 30 décembre 2021 par Me [S], huissier de justice, la demande financière présentée par Monsieur [U] s’avère étayée par un devis de travaux émanant de la SARL PROS BAT établi en date du 2 février 2022 (6.948,94 € TTC) et d’une facture -avenant au devis- du 15 mars 2022 (550,00 € TTC).
Il y a donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée au bailleur en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé par le locataire dans le logement, soit en l’espèce un peu plus de 13 mois d’occupation.
Monsieur [P] [U] sollicite l’indemnisation (cf. constat d’état des lieux de sortie avec photos Me [S]- pièce n° 6-Me CASADEI) au titre des travaux principaux de remise en peinture indispensables au niveau murs, plafonds et huisseries dans la quasi-totalité des pièces du logement (Rdc et Etage) et ce, du fait de la constatation de petits chocs, de spectres et différences de nuances, d’auréoles, traces de lessivage et de reprise grossières en enduit ou peinture, ainsi que de nombreuses projections et traces de frottements (4.897,44 € TTC), outre le remplacement d’un radiateur électrique -1.034,00 € TTC- d’un abattant WC et de 8 carreaux de carrelage, ainsi que la réparation des portes de cuisine et de la paroi de douche (2.051,50 € TTC).
Le bailleur produit pour cela un devis de travaux d’un montant global de 6.948,94 € TTC émanant de la SARL PROS BAT établi le 2 février 2022, qui sera toutefois fixé au montant de 6.380,00 € TTC réellement facturé et réglé selon les propres déclarations de Monsieur [P] [U].
De plus, consécutivement aux échanges et communication de pièces et conclusions entre les avocats des parties dans le cadre de la présente procédure, il sera pris acte de ce que ce montant de 6.380,00 € fera l’objet de la déduction du remplacement du radiateur (1.034,00 € TTC) et de l’abattant WC (53,32 € TTC), soit une somme totale en réclamation de 5.292,68 € TTC, ramenée enfin -après déduction du dépôt de garantie de 910,00 €- à 4.382,68 € TTC.
Force est de relever que l’état des lieux d’entrée contradictoire du 23 octobre 2020 mentionne que les murs, plafonds et huisseries de toutes les pièces du logement sont en très bon état, ainsi que l’intégralité des éléments d’équipement.
Par conséquent, prenant en compte le court temps d’occupation (moins de 14 mois) des locaux, de l’état du logement à l’entrée et de ces constatations probantes réalisées à la sortie, il y aura lieu de mettre à la charge des locataires sortantes à titre d’indemnisation 80 % du coût du poste principal consistant en une remise en peinture généralisée des murs, plafonds et huisseries du logement (Rdc et Etage) fondé sur le devis précité, soit la somme de 3.506,14 euros.
Mesdames [B] [J] et [Y] [C] seront donc solidairement condamnées à payer à Monsieur [U] la somme de 3.506,14 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
II. Sur le préjudice de jouissance du bailleur
Monsieur [P] [U] demande enfin que soit pris en compte son préjudice de jouissance qui découle de l’état dans lequel le logement a été laissé au départ de Madame [B] [J] et de Madame [Y] [C], ainsi que des travaux nécessaires pour remettre le bien en location immédiatement.
Monsieur [P] [U] n’a toutefois produit à l’appui de sa demande qu’un simple devis, sans produire par ailleurs la facture correspondante, ce qui ne permet aucunement de savoir si les travaux ont réellement été effectués, et la durée pendant laquelle le bien immobilier a été immobilisé sans pouvoir être reloué, de ce fait.
Il y aura donc lieu de rejeter cette demande.
III. Sur la validité du cautionnement
Il est constant à l’examen des deux actes de caution séparés régulièrement souscrits par Monsieur [W] [J], d’une part, et par Monsieur [N] [C], d’autre part, que la date d’effet du cautionnement solidaire a été contractuellement fixée au 24 octobre 2020 pour une durée de 3 années, soit au lendemain de la prise d’effet du bail consenti par Monsieur [P] [U] le 23 octobre 2020 à Madame [B] [J] et à Madame [Y] [C] portant sur un appartement à usage d'habitation situé au 15 rue Saint Côme-logement n°1- 45000 ORLEANS.
Il est tout aussi constant, à la lecture des termes de chacun de ces deux actes de caution, que Messieurs [W] [J] et [N] [C] ont déclaré expressément avoir pris connaissance des différentes clauses et conditions de ce bail dont ils ont déclaré qu’un exemplaire leur avait été remis, puis Messieurs [J] et [C] se sont engagés à garantir le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu dudit bail consenti par Monsieur [P] [U] respectivement à Madame [B] [J] et à Madame [Y] [C].
En outre, les mentions obligatoires figurant au dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 -prescrites à peine de nullité du cautionnement- figurent bien sur les 2 actes de cautionnement susvisés, ces mentions ayant été de surcroît reproduites manuscritement au verso du document, au-dessus de la signature de Monsieur [W] [J] et de Monsieur [N] [C].
Ces deux actes de caution solidaire établis dans le respect des dispositions figurant à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seront donc déclarés valides et de plein effet.
En conséquence de quoi, Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C] seront condamnés à garantir Madame [B] [J], d’une part, et Madame [Y] [C] d’autre part, au paiement de la somme de 3.506,14 € dont ces dernières demeurent solidairement tenues auprès de leur ex-bailleur Monsieur [P] [U].
IV. Sur les demandes accessoires
Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [U], l’équité commande que Madame [B] [J] et Madame [Y] [C] soient solidairement condamnées à lui verser une indemnité de 950,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
S’agissant de Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C], cautions, ils seront déboutés de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du CPC et dirigée à l’encontre de Monsieur [P] [U].
En outre, Madame [B] [J] et Madame [Y] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens d’instance en application de l’article 696 du CPC.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Madame [Y] [C] à verser à Monsieur [P] [U] la somme de 3.506,14 € (trois mille cinq cent six euros et quatorze centimes), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C], en leur qualité de cautions, à garantir Madame [B] [J], d’une part, et Madame [Y] [C] d’autre part, de la condamnation en paiement de la somme de 3.506,14 €, dont ces dernières demeurent solidairement tenues à l’égard de Monsieur [P] [U] ;
DEBOUTE Monsieur [P] [U] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Madame [Y] [C] à verser Monsieur [P] [U] une indemnité de 950,00 € (neuf cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [B] [J] et Madame [Y] [C] aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du CPC ;
CONDAMNE Monsieur [W] [J] et Monsieur [N] [C], en leur qualité de cautions, à garantir Madame [B] [J], d’une part, et Madame [Y] [C] d’autre part, des condamnations prononcées sur le fondement des articles 700 et 696 du CPC.
REJETTE toutes les autres demandes ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
