Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 24/00493

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 28 Mai 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00493 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U4AX CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT C/ [L] [K] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE Société civile FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 883 369 282, dont le siège social est sis 17 rue de Buci - 75006 PARIS représentée par Me Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2355 DEFENDEUR Monsieur [L] [K] né le 02 Avril 1969 à CLICHY (92), demeurant 574, rue de la Haie de Chasse - 77530 MÉE-SUR-SEINE non représenté Débats tenus à l’audience du : 23 Avril 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Mai 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024 FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte du 13 octobre 2023, la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT a donné à bail commercial à Monsieur [L] [K] des locaux situés au 12 à 16 avenue de la République à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500), moyennant un loyer annuel de 32 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. Le bail stipule une franchise de loyer en principal jusqu’au 31 décembre 2023 et un dépôt de garantie de 8 100 € payable à hauteur de 1 200 € à la signature, puis 1 500 € au 30 octobre 2023, 2 700 € le 30 novembre 2023 et 2 700 € le 30 décembre 2023. Les charges et taxes et le solde du dépôt de garantie sont demeurés impayés. La S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, à Monsieur [L] [K], pour une somme de 7 689,96 €, au titre de l’arriéré locatif au 1er décembre 2023. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 7 février 2024, la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT a fait assigner Monsieur [L] [K] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment : - recevoir la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT en ses demandes ; - c onstater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - constater que le bail est résilié de plein de droit au 28 janvier 2024 ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200,00 € par jour de retard, conformément au bail, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner Monsieur [L] [K] à payer à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT la somme provisionnelle de 11 229,96 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2024 ; - condamner Monsieur [L] [K] à payer à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT la somme de 164,00 € correspondant aux frais engagés pour la délivrance du commandement de payer ; - condamner Monsieur [L] [K] à payer à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT la somme de 8100,00 € correspondant au montant du dépôt de garantie conformément à l’article 15 du bail ; - juger que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT ; - condamner Monsieur [L] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux ; - condamner Monsieur [L] [K] au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’audience du 23 avril 2024, la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Bien que régulièrement assigné par acte remis à domicile, Monsieur [L] [K] n'a pas constitué avocat. À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024. SUR CE Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1.Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2.Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3.La clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 689,96 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 29 janvier 2024. Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de Monsieur [L] [K] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu d’accorder une astreinte. L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [K] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT, l'obligation de Monsieur [L] [K] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 229,96 € (au titre du solde du dépôt de garantie et du terme de janvier 2024), somme au paiement de laquelle il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [K]. Ladite condamnation provisionnelle comprenant déjà le dépôt de garantie, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 8 100 € au titre du dépôt de garantie. Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [L] [K], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, comprennent le coût du commandement de payer. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [L] [K] ne permet d’écarter la demande de la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 janvier 2024 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [L] [K] et de tout occupant de son chef des lieux situés au 12 à 16 avenue de la République à CHAMPIGNY-SUR-MARNE (94500) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [K], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à la payer ; CONDAMNONS par provision Monsieur [L] [K] à payer à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT la somme de 11 229,96 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 janvier 2024 ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ; CONDAMNONS Monsieur [L] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ; CONDAMNONS Monsieur [L] [K] à payer à la S.C. FILIPALIS KAPITAL MANAGEMENT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 28 mai 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS