Cour d'appel, 17 décembre 2024. 22/02241

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 17 décembre 2024 N° RG 22/02241 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F5K2 -PV- Arrêt n° [W] [P] épouse [I] / [R] [G], [E] [X] épouse [G] Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 07 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 20/04537 Arrêt rendu le MARDI DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président Mme Laurence BEDOS, Conseiller Mme Clémence CIROTTE, Conseiller En présence de : Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [W] [P] épouse [I] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Maître Daniel ELBAZ de la SELARL BEMA & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : M. [R] [G] et Mme [E] [X] épouse [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Maître Dominique VAGNE de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 octobre 2024, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et Mme BEDOS, rapporteurs. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 17 décembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant un compromis de vente signé sous seing privé les 7 et 15 mai 2020, Mme [W] [P] épouse [I] s'est engagée à acheter à M. [R] [G] et Mme [E] [X] épouse [G] un ensemble immobilier constituant un manoir d'environ 450 m² sur rez-de-chaussée et deux niveaux outre terrains attenants et diverses dépendances à usage de piscine, de granges et de caves, situé [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 4] (Puy-de-Dôme), moyennant le prix total de 1.000.000,00 €. Cette promesse d'achat était assortie notamment d'une condition suspensive particulière d'obtention avant le 31 août 2020 d'un concours bancaire d'un montant de 1.118.000,00 € moyennant un taux nominal d'intérêt maximal de 1,80 % l'an hors assurances. Ce compromis de vente stipulait par ailleurs une pénalité de dommages-intérêts d'un montant de 50.000,00 € à défaut de régularisation de l'acte authentique de vente, avec versement immédiat d'un dépôt de garantie à hauteur de 25.000,00 € sur cette pénalité. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 19 octobre 2020, Me [M] [A], notaire associé dans la SCP [N] [F] & [M] [A], notaires associés à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme) chargés d'instrumenter cette vente immobilière, a mis en demeure Mme [I] de régulariser cet acte de vente en son office notarial pour le 5 novembre 2020. Cette mise en demeure étant demeurée sans effet, le conseil de M. et Mme [G] a par courrier recommandé du 4 décembre 2020 mis en demeure Mme [I] de procéder au règlement de la pénalité susmentionnée de 50.000,00 €. L'ensemble de ces demandes étant demeuré sans effets, M. et Mme [G] ont assigné le 17 décembre 2020 Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-20/04537 rendu le 7 novembre 2022, a : - condamné Mme [I] à payer aux époux [G] : * une somme de 50.000,00 € au titre de la clause pénale ; * une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que la somme de 25.000,00 € déjà versée et consignée par Mme [I] en l'étude du notaire la SCP [F]-[A] viendra en déduction de cette condamnation, et en conséquence ordonné la déconsignation de cette somme mise sous séquestre au profit des époux [G]; - débouté Mme [I] : *de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 50.000,00 € en allégation de rupture abusive de pourparlers ; * de sa demande de défraiement formée à hauteur de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [I] aux entiers dépens de l'instance ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - rappelé que la décision est de droit assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration formalisée par le RPVA le 2 décembre 2022, le conseil de Mme [I] a interjeté appel du jugement susmentionné. L'effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : Appel du Jugement du 07 Novembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, Chambre 1 Cabinet 2 (RG N°20/04537) en ce que Madame [W] [P] fait grief à la décision attaquée d'avoir : CONDAMNE Madame [W] [I] née [P] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [E] [X] épouse [G] la somme de 50.000 € au titre de la clause pénale; DIT que la somme de 25.000 € déjà versée et consignée par Madame [W] [I] née [P] en l'étude du Notaire, la SCP [F]-[A] viendra en déduction de cette condamnation et en conséquence, ORDONNE la déconsignation de cette somme séquestrée au profit de Monsieur [R] [G] et Madame [E] [X] épouse [G]; DÉBOUTE Madame [W] [I] née [P] de sa demande indemnitaire, pour rupture abusive des pourparlers ; CONDAMNE Madame [W] [I] née [P] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [E] [X] épouse [G] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Madame [W] [I] née [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] [I] née [P] aux entiers dépens de l'instance. DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ('). » ' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 24 février 2023, Mme [W] [P] épouse [I] a demandé de : au visa des articles 1104, 1188, 1300 et 1304-3 alinéa 1er du Code civil ainsi que de l'article 1231-1 du Code civil ; infirmer le jugement du 7 Novembre 2022 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a : condamné Mme [I] à payer aux époux [G] la somme de 50.000,00 € au titre de la clause pénale ; dit que la somme de 25.000,00 € déjà versée et consignée par Mme [I] en l'étude du notaire la SCP [F]-[A] viendra en déduction de cette condamnation et a en conséquence ordonné la déconsignation de cette somme mise sous séquestre au profit des époux [G]; débouté Mme [I] de sa demande indemnitaire formée en allégation de rupture abusive des pourparlers ; condamné Mme [I] : à payer aux époux [G] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; aux entiers dépens de l'instance ; débouté Mme [P] épouse [I] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; en conséquence et statuant à nouveau ; à titre principal ; juger que Mme [I] a respecté les obligations contractuelles mises à sa charge en vertu d'un accord intervenu le 5 Novembre 2020 en l'étude de la SCP [F]-[A], notaires associés ; débouter les époux [G] de toutes leurs demandes ; juger que les époux [G] ont rompu abusivement les pourparlers découlant de la réunion du 5 Novembre 2020 en l'étude de la SCP [F]-[A], notaires associés ; condamner solidairement les époux [G] à payer à Mme [I] la somme de 50.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers découlant de la réunion du 5 Novembre 2020 en l'étude de la SCP [F]-[A], notaires associés ; juger que l'acompte de 25.000,00 € consigné en l'étude du notaire Me [A] sera restituée à Mme [I] ; à titre subsidiaire, juger qu'il convient de modérer le montant de la clause pénale à de plus justes proportions ; en tout état de cause, condamner les époux [G] : à payer à Mme [I] une indemnité de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; aux entiers dépens de l'instance. ' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 16 mai 2023, M. [R] [G] et Mme [E] [X] épouse [G] ont demandé de : au visa des articles 1103 et 1303-4 du Code civil ; débouter Mme [I] de toutes autres demandes ; condamner Mme [I] : à payer aux époux [G] une indemnité de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; aux entiers dépens de l'instance. Par ordonnance rendue le 13 juin 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile collégiale du 28 octobre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 17 décembre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION : Mme [I] ne peut sérieusement disconvenir dans ses conclusions d'appelant du principe de l'exigibilité contractuelle à son égard de la clause pénale stipulée à hauteur de 50.000,00 € dans le compromis de vente des 7 et 15 mai 2020 par application notamment des dispositions de l'article 1103 du Code civil suivant lesquelles « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ». Celle-ci axe quasi-exclusivement sa défense principale sur des allégations de rupture abusive de pourparlers au titre d'un nouvel accord du 5 novembre 2020 qui aurait constitué par rapport au contrat d'origine un nouveau compromis de vente ou un avenant ayant eu pour objet de prolonger le délai de réitération authentique de ce compromis de vente pendant cinq mois supplémentaires. Elle estime ainsi ne pas été en mesure de lever dans ce nouveau délai de cinq mois à compter de l'échéance initiale du 31 août 2020 la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire et de mettre en 'uvre sa proposition subséquente de vente à la société Lidl d'un bien immobilier lui appartenant pour financer ce projet d'acquisition immobilière. Elle réclame dès lors elle-même en conséquence aux époux [G], par application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil suivant lesquelles « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. », une allocation de dommages-intérêts à hauteur de 50.000,00 € en réparation de ce préjudice, dans le but manifeste de bénéficier ensuite d'une compensation sur cette clause pénale. La condition suspensive particulière d'obtention d'un prêt bancaire d'un montant maximal de 1.118.000,00 €, d'une durée maximale de remboursement de 25 ans et d'un taux nominal d'intérêt maximal de 1,80 % l'an hors assurance devait être contractuellement levée au plus tard le 31 août 2020 par la justification de l'obtention de ce concours bancaire, suivant les termes de ce contrat. Or, Mme [I] ne conteste aucunement, à l'exception de la pièce ci-après discutée, n'avoir adressé aucune offre de concours bancaire ni aucun justificatif de refus d'offres de concours bancaires avant la date précitée du 31 août 2020 dans les conditions financières qu'elle avait elle-même proposées et stipulées dans ce compromis de vente. À ce sujet, elle ne se prévaut en définitive que d'un courriel que lui a adressé le 25 août 2020 la SAS BMG Arvernes (M. [B] [H]), société de courtage, qui constitue la seule pièce à visées justificatives dont elle fait état à l'appui de ses protestations de diligences avant l'échéance contractuelle précitée du 31 août 2020. Il ressort tout au contraire de l'examen de cette pièce qu'il ne s'agit là que d'une simple proposition de mise en contact avec une banque, insusceptible en conséquence de toute justification de finalisation d'un quelconque concours bancaire dans le délai contractuellement imparti. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a décidé [dans ses motifs] que le principe de la mobilisation de cette clause pénale était acquis au profit des époux [G] et à l'encontre de Mme [I], cette dernière ne cherchant en définitive en cause d'appel qu'à en neutraliser les effets par sa demande principale de dommages-intérêts formée à hauteur du même montant en allégation de rupture abusive d'une nouvelle convention ou promesse de convention alléguée à la date du 6 novembre 2020 et par sa demande subsidiaire de modération de cette même clause pénale. En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts que Mme [I] a présenté à titre reconventionnel en première instance aux fins de paiement de la somme identique de 50.000,00 €, l'examen des conclusions et des pièces contradictoirement versées aux débats amène à considérer qu'il n'y a eu en définitive aucune réelle négociation en vue d'un accord ni a fortiori aucun accord qui seraient intervenus entre les parties à la date du 5 novembre 2020 ou jusqu'à cette dernière date afin de prolonger de cinq mois le délai de réitération en la forme authentique de cette promesse de vente immobilière, compte tenu : - de la teneur du courrier adressé le 21 septembre 2020 par la SCP [F] & [A] à Mme [I], ne faisant aucunement référence dans son contenu à un quelconque accord en cours d'élaboration ou d'exécution mais à de simples réponses, au demeurant réservées ou négatives, sur les garanties d'engagement offertes de nouveau [postérieurement à la date d'échéance du 31 août 2020] par Mme [I] ; - de la teneur du courriel avec pièce jointe adressé le 6 novembre 2020 par la SCP [N] [F] & [M] [A] à Mme [I], ne faisant aucunement mention d'un accord de ce type et dont la pièce jointe constituée d'une attestation du 6 novembre 2022 de ce même office notarial fait uniquement mention du fait que les époux [G] n'acceptent que sous conditions de maintenir leur offre initiale de vente de l'immeuble litigieux au-delà de l'échéance précitée du 31 août 2020 moyennant le même prix principal de 1.000.000,00 €, alors que cette attestation ne peut équivaloir à la contractualisation d'un avenant de prolongation au contrat initial des 7 et 15 mai 2020 et qu'un tel avenant ne pouvait en tout état de cause qu'être conditionné par la justification d'un concours bancaire tel que résultant du contrat des 7 et 15 mai 2021 ainsi que d'une promesse de vente concernant l'intention affirmée par Mme [I] de mise en vente d'un bien immobilier lui appartenant à la société Lidl, telle que rappelée à Mme [I] dans un courriel du 28 décembre 2020 de Me [F] ; - de l'insuffisance en tout état de cause de l'offre de garantie présentée par Mme [I] résultant tout à la fois de la tardiveté de la communication de la justification de cette promesse de vente immobilière envers la société Lidl par courrier du 1er février 2021 et de la subordination de cette vente immobilière aux aléas de plusieurs conditions suspensives, ces éléments de tardiveté et d'aléas ne pouvant raisonnablement laisser penser que les époux [G] aient pu méconnaître leurs intérêts personnels en consentant ou en s'engageant dans des discussions de consentement à un avenant de prolongation du délai de réitération authentique de la promesse de vente litigieuse ; - du constat suivant lequel les courriels adressés le 16 novembre 2020 et le 7 décembre 2020 par le notaire-conseil de Mme [I] au notaire instrumentaire chargé de ce projet de vente immobilière ne contiennent qu'une proposition unilatérale de cette dernière, n'ayant donné lieu à aucune réponse de la part des époux [G] ou de l'un de leurs conseils ; - du constat suivant lequel le courriel adressé le 28 décembre 2020 par le notaire instrumentaire chargé de la vente immobilière au notaire-conseil de Mme [I] se borne à rappeler la demande de communication de la promesse de vente intervenue entre cette dernière et la société Lidl, cette demande de pièce justificative répondant visiblement à une simple finalité d'études et de vérifications et ne pouvant dès lors équivaloir à un accord de principe qui aurait été d'ores et déjà acquis sur la formalisation d'un avenant de prolongation du délai de réitération en la forme authentique ou d'un nouveau compromis de vente ; - de la teneur des courriels adressés les 17, 22 et 23 par l'agence immobilière Blot Réseau Immo à Mme [I], dont il ne peut qu'être inféré que la confirmation de rédaction en cours d'un [nouveau] compromis de vente par le notaire instrumentaire Me [F] ne révèle une acceptation des époux [G] à ce sujet que sous condition de justification de l'obtention d'un concours bancaire et d'un compromis de vente avec la société Lidl. Dans ces conditions, après avoir délivré leur assignation le 17 septembre 2020 sans aucun abus de droit dès lors que la levée de la condition suspensive initiale n'avait pas été effectuée avant la date contractuelle limite du 31 août 2020, et alors qu'il aurait été parfaitement loisible aux époux [G]de se désister de cette action contentieuse dans l'hypothèse où les conditions réclamées à Mme [I] auraient été estimées satisfactoires en vue de la conclusion d'un nouveau compromis de vente ou d'un avenant de prolongation de levée des conditions suspensives et que la date précitée du 6 novembre 2020 ne peut être considérée pour les motifs précédemment énoncés comme constitutive d'un avenant de prolongation de délai en vue de la réitération authentique de ce projet de vente immobilière, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il n'a reconnu aucune faute à l'encontre des époux [G] et en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5.000,00 € en allégation de rupture abusive de pourparlers. Compte tenu de l'absence totale de communication par Mme [I] de justificatifs de concours bancaire ou de refus de concours bancaire avant l'échéance contractuelle du 31 août 2020, de l'enjeu important de cette promesse de vente immobilière moyennant le prix total précité de 1.000.000,00 € et de l'indéniable préjudice souffert par les époux [G] du fait du temps d'immobilisation de leur bien offert à la vente pendant près d'une année, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire formée par Mme [I] aux fins de modération du montant de cette clause pénale contractuelle. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] au paiement envers les époux [G] de la somme précitée de 50.000,00 € au titre de la mobilisation de cette clause pénale, en précisant que la somme précédemment versée et consignée à hauteur de 25.000,00 €viendra en déduction de cette condamnation pécuniaire et pourra être déconsignée de son actuel compte sous séquestre sur la comptabilité de la SCPMartin & [A]. Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'imputation des dépens de première instance. Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des époux [G] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 3.000,00 €. Enfin, succombant à l'instance, Mme [I] sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-20/04537 rendu le 7 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Y ajoutant. CONDAMNE Mme [W] [P] épouse [I] à payer au profit de M. [R] [G] et Mme [E] [X] épouse [G] une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE le surplus des demandes des parties. CONDAMNE Mme [W] [P] épouse [I] aux entiers dépens de l'instance. Le greffier Le président