Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 DECEMBRE 2023
N° RG 22/04550 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VJZZ
AFFAIRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF
C/
[L] [R] veuve [J]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mai 2022 par le juge de l'expropriation de VERSAILLES
RG n° : 19/00035
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA,
Me Martine DUPUIS
Mme [H] [D] (Commissaire du gouvernement) et les parties
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608
APPELANTE
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Madame [L] [R] veuve [J]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 16
Monsieur [O] [J]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 16
INTIMÉS
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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [G] [U], direction départementale des finances publiques
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée à la cour d'appel de Versailles,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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Mme [L] [R] et M. [O] [J] (les consorts [J]) sont propriétaires d'un terrain comprenant trois parcelles, situées [Adresse 10] à [Localité 11], cadastrées section P n°[Cadastre 1], P n°[Cadastre 4] et P n°[Cadastre 5], et d'une surface de 55 686 m² au total.
Par déclaration d'intention d'aliéner du 11 janvier 2019, ils ont informé la commune de [Localité 11] de leur projet de cession au prix de 6.960.750 euros.
Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 23 Juillet 2019, l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France (EPFIF) a notifié aux propriétaires sa décision d'exercer le droit de préemption pour un prix de 4.229.000 euros.
Par courrier recommandé avec avis de réception, les consorts [J] ont refusé l'offre et l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation tribunal judiciaire de Versailles le 2 octobre 2019, qui,
par jugement du 25 mai 2022 :
-Fixe le prix d'acquisition revenant à Mme [R] et M. [J] suite à la préemption de leur terrain situé sur la commune de [Localité 11], [Adresse 10], et cadastré section P n° [Cadastre 1], P n°[Cadastre 4] et P n°[Cadastre 5], à la somme de 5 902 716 euros,
- Laisse les dépens à la charge de I'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France
L'Etablissement public foncier d'Ile de France a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 9 juillet 2022 à l'encontre de Mme [R] et M. [J].
Il demande à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 7 octobre 2022, notifiées aux intimés (AR signé mais non daté) et au commissaire du gouvernement (AR non rentré) de :
-Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 07 avril 2015 et en ce qu'il a dénié la qualification de terrain à bâtir au terrain à évaluer ;
- Infirmer le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- Fixer le prix d'aliénation du tènement situé [Adresse 10] à [Localité 11], correspondant aux parcelles cadastrées Section P n° [Cadastre 1] (50 656 m²), P n° [Cadastre 4] (1.455 m²) et P n° [Cadastre 5] (3 575 m²), d'une superficie totale de 55 686 m², propriété des consorts [R]-[J], comme suit :
Superficie du terrain : 55 686 m²
Zonage : AUtc
Situation : libre, occupé à titre précaire pour environ 800 m²
Coût de démolition des constructions : 40 euros/m²(forfait)
Surface bâtie à démolir : 781 m²
Soit : (54.886 m² x 90 euros) + (800 m² x 90 euros x 0,9) ' (781 m² x 40 euros) = 4 973 300 euros
- Rejeter les demandes des Consorts [R]-[J] ;
- Condamner M. [J] et Mme [R] veuve [J], in solidum, à payer à l'EPFIF une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [J] et Mme [R] veuve [J], in solidum, aux dépens de l'appel .
Mme [L] [R] veuve [J] et M. [O] [J], par conclusions reçues au greffe de la cour le 16 novembre 2022, notifiées à l'appelant et au commissaire du gouvernement (AR signés le 17 novembre) demandent à la cour de :
- Déclarer recevables et bien fondés Mme [L] [R] et M. [O] [J] en leurs demandes ; y faisant droit ;
- Confirmer le jugement rendu par le Juge de l'Expropriation du Tribunal judiciaire de Versailles le 25 mai 2022 en ce qu'il a laissé les dépens à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France ;
- Infirmer le jugement rendu par le Juge de l'Expropriation du Tribunal judiciaire de Versailles le 25 mai 2022 en ce qu'il a limité le prix d'acquisition revenant à Mme [L] [R] et M. [O] [J] à la suite à la préemption de leur terrain situé sur la commune de [Localité 11], [Adresse 10], et cadastré section P n° [Cadastre 1], P n° [Cadastre 4] et P n° [Cadastre 5], à la somme de 5 902 716 euros.
Statuant de nouveau de ce chef,
À titre principal :
- Fixer à 6 960 750 euros le prix d'aliénation du tènement situé [Adresse 10] à [Localité 11] correspondant aux parcelles cadastrées section P n°[Cadastre 1] (50 656 m²), p n°[Cadastre 4] (1 455 m²) et P n°[Cadastre 5] (3 575 m²), d'une superficie totale de 55 686 m2, propriété des Consorts [J].
À titre subsidiaire :
- Confirmer le jugement sur ce point et fixer à 5 902 716 euros le prix d'aliénation du tènement situé [Adresse 10] à [Localité 11] correspondant aux parcelles cadastrées section P n°[Cadastre 1] (50 656 m²), p n°[Cadastre 4] (1 455 m²) et P n°[Cadastre 5] (3 575 m²), d'une superficie totale de 55 686 m², propriété des Consorts [J].
En tout état de cause :
Débouter l'établissement public foncier d'Ile-de-France de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
- Condamner l'Etablissement Public Foncier d'Ile-de-France à verser à Mme [L] [R] et M. [O] [J] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le commissaire du gouvernement, par conclusions reçues au greffe de la cour le 21 décembre 2022, notifiées à l'appelant le 21 décembre 2022 (AR signé mais non daté) et aux intimés le 21 décembre 2022(AR non rentré ), sollicite la fixation de l'indemnité principale à la somme de 5.000.000 euros.
L'Etablissement public foncier d'Ile-de-France, appelant, par conclusions reçues au greffe de la cour le 16 février 2023, notifiées aux intimés (AR signé mais non daté) et au commissaire du gouvernement (AR signé le 24 février 2023) répond aux conclusions de Mme [R] veuve [J] et M. [J] sans produire de pièce supplémentaire.
Mme [R] veuve [J] et M. [J] par conclusions reçues au greffe de la cour le 8 mars 2023, notifiées à l'appelant et au commissaire du gouvernement le 27 mars 2023 répondent à l'appelant sans produire de pièce supplémentaire.
Par notes en délibéré autorisées des 10 et 16 octobre 2023, notifiées au commissaire du gouvernement le 21 novembre 2023 (AR non rentré), les parties s'accordent sur la libération des lieux au 25 octobre 2023, l'appelant faisant valoir que cette libération tardive est sans incidence à cette date sur la valeur du bien préempté au jour du jugement entrepris et les intimés renoncant à leur mémoire n° 3 et à la pièce nouvelle qui y était jointe, reçus au greffe le 26 octobre 2023, notifié au commissaire du gouvernement le 6 novembre 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Vu l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la déclaration d'appel, les conclusions et les pièces des parties sont recevables, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
***
Le jugement entrepris fixe le prix de cession du bien préempté à 5.902.716 € ( 106 €/m² X 55.686 m²) après avoir écarté :
- le rapport d'expertise des consorts [J] comme basé sur des estimations non des ventes effectives,
- le terme de comparaison de l'EPFIF comme relatif à un bien de zonage différent,
- la qualification de terrain à bâtir revendiquée par les consorts [J], en l'état d'une constructibilité limitée à une opération d'aménagement d'ensemble et faute de réseau d'eau potable et d'assainissement à proximité
- et l'abattement pour occupation sollicité par l'EPFIF, au vu de la procédure judiciaire d'explusion engagée et de l'ordonnance subséquente du 18 novembre 2020.
Le jugement entrepris retient en revanche :
- une situation privilégiée, compte tenu de l'environnement non contesté du bien préempté, situé en zone ' SQY High Tech', à proximité des accès et d'un lotissement
- et les termes de comparaison du commissaire du gouvernement 1, 5, 7, 8 et 9, comme portant sur des ventes de terrains destinés à recevoir de l'activité et sur la base d'un tableau illisible (arrêt p.3).
L'EPFIF, appelant, estime que le terrain n'est pas à batir compte tenu de sa constructibilité limitée à une opération d'ensemble et conteste le rejet de son terme de comparaison, pourtant d'une superficie similaireà celle du bien en cause, peu important le zonage différent (logement possible et non activités seulement), soutenant qu'il constitue un élément de plus value par rapport au bien préempté et non un facteur d'exclusion de cette référence. Il conteste également les termes de comparaison du commissaire du gouvernement dont les actes ne sont pas produits, ni la consistance et le zonage comparables. Il sollicite ainsi un ratio de 90 €/m², un abattement pour occupation partielle (de 10 % sur 800 m) , le premier hangar étant squatté et des frais de démolition (40 € X 781 m²), aboutissant au prix de 4.973.300 €.
Les consorts [J] contestent le rejet de leur expertise et de la qualification de leur bien en terrain à bâtir, soutenant que leur terrain est juridiquement et, par sa configuration, matériellement constructible et qu'il est en outre libre de droit, peu important l'occupation illicite du hangar constatée par l'ordonnance précitée du 18 novembre 2020. Ils contestent les termes de comparaison du commissaire du gouvernement pour diverses raisons et celle de l'EPFIF comme trop éloignée. Sur la base du rapport d'expertise privé déjà produit en première instance, ils maintiennent un ratio de 125 €/m² soit 6.960.750 €, subsidiairement 106 €/m², soit la confirmation du jugement entrepris,.
Le commissaire du gouvernement propose un prix de 5.000.000 € sur la base d'un tableau listant 42 termes de comparaison et d'une valorisation de terrain à bâtir en zone économique, à 130 €/m², sous diverses déductions.
La cour retient ce qui suit.
Vu les articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
Il est constant que le bien préempté, d'une superficie de 55.686 m² est en zone AUtc du PLU de la commune de [Localité 11], soit un secteur à urbaniser réservé principalement aux activités tertiaires, où l'urbanisation n'est admise que sous forme d'aménagement d'ensemble.
En l'espèce, dès lors qu'il n'est produit aucun terme de comparaison comparable de terrain à bâtir, la qualification de terrain à bâtir du bien préempté qui résulterait de ce que cette constructibilité ne serait pas réduite mais seulement aménagée et de ce que la situation privilégiée reconnue au bien préempté supposerait la suffisance des réseaux au regard de l'ensemble de la zone à urbaniser, importe peu.
A cet égard, les 42 termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, sous la forme du tableau de la p.7/8 de ses conclusions, qui sont contestés tant par l'EPFIF que par les consorts [J], ne peuvent être retenus. En effet, il s'agit de cessions de biens aux superficies pour la plupart bien moindre que celle du bien préempté et en tout état de cause non comparables, et, surtout, de biens dont le commissaire du gouvernement ne justifie, pour en établir le caractère similaire et donc pertinent, ni de la consistance ni du zonage. Le ratio et les diverses retenues 'arbitrées' au titre des 'VRD' et de travaux - sans lien manifeste avec la méthode de comparaison admise par les parties - qu'il déduit de ces références, ne peuvent donc être accueillis. Ce d'autant qu'ils ne sont étayés ni en droit ni en fait.
De même, les termes de comparaison du rapport d'expertise des consorts [J] doivent être écartés, s'agissant notamment de ventes non comparables de maisons ou de ventes de terrains d'une superficie sans commune mesure avec celle du bien préempté.
Seul sera retenu le terme de comparaison de l'EPFIF, tel que repris en page 3 du jugement entrepris (cession du 17 novembre 2017, 2017P1003) qui fait ressortir un ratio de 99 € dès lors qu'il concerne un terrain situé à 6 km du bien préempté soit à proximité, de superficie et dans un environnement comparables.
Néanmoins, il est en zone 1AUb, qui autorise les constructions à usage d'habitation sans condition. Or, et si cette circonstance est objectivement un facteur de plus value qui peut avoir eu une incidence sur le prix obtenu, la situation privilégiée du bien préempté doit également être prise en compte, par motifs adoptés du jugement entrepris et rappelés plus haut, dont ni l'EPFIF ni le commissaire du gouvernement ne critique la pertinence.
En cet état, le ratio à retenir doit être fixé à 106 €/m².
Il est toutefois constant que le premier hangar du bien préempté, tel que décrit dans le procès verbal de transport joint au jugement entrepris, n'est devenu libre d'occupation qu'en cours de procédure d'appel. Il convient donc d'appliquer un abattement de 5% pour occupation précaire partielle, à la date de ce jugement, seule pertinente en vertu de l'article L322-2 susvisé.
Un ratio de 100,7 €/m²doit donc être appliqué à la surface de 720 m² admise par les consorts [J], l'EPFIF ne justifiant pas de celle de 800 m² qu'il invoque. Le prix de cette partie du terrain en valeur occupée à titre précaire s'élève donc à 72.504 euros.
Enfin, il n'y a pas lieu d'appliquer le forfait de démolition que l'EPFIF sollicite sans l'étayer par aucun argumentaire ni pièce.
En définitive, le prix de cession s'élève à 5.898.900 €, suivant décompte ci-dessous :
- superficie hors premier hangar 55.686 - 720 = 54.966 m² ;
- prix du bien préempté après abattement ci-dessus : 54.966 m² X 106 € + 720 m² X 100,7 € = 5.826.396 € + 72.504 € = 5.898.900 €.
Sur les demandes accessoires
S'agissant des demandes accessoires, le jugement entrepris a mis les dépens de première instance à la charge de l'expropriante conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Les consorts [J], partie perdante pour l'essentiel, doivent supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de les condamner au paiement d'une indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris, sauf du chef des dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe le prix d'acquisition revenant à Mme [L] [R] et M. [O] [J] suite à la préemption de leur terrain situé sur la commune de [Localité 11], [Adresse 10], et cadastré section P n° [Cadastre 1], P n°[Cadastre 4] et P n°[Cadastre 5], à la somme de 5.898.900 euros ;
Condamne Mme [L] [R] et M. [O] [J] aux dépens d'appel et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
