Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024
(n° /2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16137 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKIK
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juillet 2021 - tribunal judiciaire de CRETEIL - RG n° 20/00219
APPELANTE
S.A. NEXITY LAMY venant aux droits de la societe LAMY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée à l'audience par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic la société GRATADE, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée à l'audience par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange Sentucq, président de chambre
M. Ludovic Jariel, président
Mme Sonia Norval-Grivet, conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, initialement prévu le 22 mai 2024 et prorogé au 11 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange Sentucq, présidente de chambre et par Manon Caron greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Au cours d'une assemblée générale qui s'est tenue le 26 mai 2003, les copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] (le syndicat) ont voté une résolution n°13 portant sur des travaux de rehaussement des cheminées des bâtiments A, C, D, E, F de l'immeuble au vu du devis de la société Europ Therm d'un montant de 42 347,70 euros.
Pour l'exécution de ces travaux, le syndic de l'immeuble de l'époque, la société Gestrim aux droits de laquelle est venue la société Nexity Lamy, a donné ordre à la société Reip de faire les travaux de rehausse des cheminées gaz aux normes GDF avec peinture de finition selon l'édicule, au prix de 1 000 euros hors taxe les 2 unités de part et d'autre des édicules et de 1000 euros hors taxe les 2 unités supplémentaires selon terrasse pour les bâtiments A3,C6,C10,D13,E14,E15,F18.
Il est apparu à la suite des travaux réalisés par la société Reip, que les conduits de cheminée ne pouvaient être ramonés faute de prolongation des différents conduits d'évacuation des fumées et de ventilation.
La société Europ Therma a établi un devis le 27 février 2007 pour la démolition des rehaussements maçonnés, la réalisation d'une assise de départ comportant la fourniture et la pose d'élément pour prolonger les conduits et la mise en conformité des souches, au prix de 79 295,91 euros TTC pour les bâtiments A,C,D,E,F.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 30 mai 2007 a voté la désignation d'un expert par le syndic pour étudier la conformité des travaux réalisés et les préconisations pour la mise aux normes au vu de l'urgence.
Par exploit d'huissier du 12 mai 2009, le syndicat a fait assigner la société Reip et la société Nexity Lamy devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise.
L'expert désigné par ordonnance du 22 juin 2009 a été remplacé par ordonnance du 25 août 2011 en la personne de Monsieur [X] [Z] lequel a eu notamment pour mission de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis.
L'expert a déposé son rapport le 27 mars 2017 dans lequel il affirme que les travaux réalisés par la société Reip consistant à rehausser les cheminées sans prolonger les conduits ne sont pas conformes au DTU 24.1 61.1, au règlement sanitaire départemental type (article 31-53) et aux arrêtés du 22 octobre 1969. Il précise que cette installation est dangereuse en ce qu'elle peut aboutir à ce que des fumées se répandent dans le système de ventilation des logements, créant ainsi des risques d'intoxication.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 5 avril 2018 a autorisé le syndic à assigner la société Lamy anciennement Gestrim en ouverture du rapport de l'expert [Z] aux fins de condamnation à réaliser sous astreinte les travaux correctifs des conduits Shunt, au paiement de dommages et intérêts, liquidation d'astreinte et remboursement de frais.
Cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation dans les délais légaux.
Par acte du 24 octobre 2019, le syndicat a fait assigner la société Nexity Lamy devant le tribunal judiciaire Créteil.
Par jugement en date du 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable en son action ;
Condamne la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 98 626,00 euros (quatre-vingt-dix-huit mille six cent vingt-six euros) à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Condamne la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 2 000,00 euros (deux mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Nexity Lamy de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Par déclaration en date du 2 septembre 2021, la société Nexity Lamy a interjeté appel du jugement, intimant le syndicat des copropriétaires.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, la société Nexity Lamy demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 13 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Créteil,
Statuant à nouveau,
A titre liminaire,
Déclarer prescrite l'action du syndicat,
A titre principal,
Rejeter l'ensemble des demandes formulées à l'égard du syndic,
Déclarer le rapport d'expertise inopposable,
Rejeter la demande d'homologation du rapport,
Constater que le syndic n'a commis aucune faute en lien de causalité avec le préjudice allégué,
Constater que le montant du préjudice n'est pas justifié,
En conséquence,
Rejeter la demande en indemnisation à l'égard du syndic,
Rejeter la demande de condamnation au remboursement des frais d'expertise judiciaire,
Rejeter la demande de condamnation à l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
A titre subsidiaire,
Juger, si la responsabilité du syndic est engagée, que le préjudice ne correspond qu'à une perte de chance de voir les travaux exécutés correctement,
En conséquence,
Ramener à de plus justes proportions le quantum du préjudice allégué,
Rejeter la demande versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejeter la demande d'exécution provisoire comme infondée,
Condamner le syndicat à verser une indemnité de 4 000 à la concluante en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, le syndicat demande à la cour de :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 98 626 euros.
Principalement, infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Nexity Lamy à lui payer la somme en principal de 98 626 euros et la condamner à payer au syndicat la somme en principal de 122 963,34 euros TTC, à parfaire lors de l'achèvement des travaux
Subsidiairement, et pour le cas où la Cour considèrerait que la demande du syndicat des copropriétaires est nouvelle de ce chef, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires la somme en principal de 98 626 euros TTC
Débouter la société Nexity Lamy de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires
La condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
La condamner aux entiers dépens, que Mme [M], avocat aux offres de droits, pourra directement recouvrer, pour ceux-là concernant en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 décembre 2023.
SUR QUOI,
LA COUR
1. La recevabilité de l'action du chef de la prescription
Le tribunal a retenu qu'à l'époque à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la non-conformité des travaux réalisés par la société Reip, choisie par le syndic de l'immeuble, la société Gestrim, pour réaliser les travaux, soit le 1er septembre 2009, il disposait de trente ans pour agir, délai réduit à 5 ans par la loi du 17 juin 2008 lequel a commencé à courir le 19 juin 2008 et qu'ensuite de la suspension de ce délai par l'action en référé expertise ce délai a repris son cours le 27 mars 2017 date du dépôt du rapport d'expertise de sorte que l'action n'est pas prescrite.
La société Nexity soutient que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance dès 2006 des malfaçons reprochées, époque de l'intervention de la société Reip au lieu de la société Europ-Therm, choisie par l'assemblée générale du 26 mai 2003 et qu'ainsi, au visa des dispositions de l'article 2224 du Code civil l'action est prescrite dès lors que l'expertise n'avait pas vocation à trancher la responsabilité du syndic mais à donner son avis sur les désordres dont le syndic n'est pas responsable. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a voté l'action en responsabilité engagée contre Gestrim le 30 mai 2017 ce qui confirme la prescription de l'action au regard de l'écoulement du délai quinquennal. Elle ajoute que le rapport d'expertise lui est inopposable car l'expert a outrepassé sa mission en donnant une analyse juridique erronée, puisque sa mission consistait à analyser les éventuels désordres alors qu'il a attribué de façon très surprenante au syndic qui n'a pas participé au chantier et n'est pas un professionnel de la construction, la responsabilité des désordres pour n'avoir pas choisi une entreprise compétente, se livrant à une analyse juridique inopportune car prohibée par le Code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires oppose que la société Nexity Lamy ne justifie pas que l'ancien syndic, seul destinataire de la télécopie du 1er septembre 2006 par laquelle la société Europ Therm signalait la nécessité de reprendre les rehaussements des souches, en ait informé le syndicat des copropriétaires et souligne qu'en toute hypothèse quand bien même le syndicat des copropriétaires aurait été informé des malfaçons en 2006 il n'a eu la révélation du caractère fautif de la substitution du locateur d'ouvrage décidée par la société Gestrim qu'à l'issue du rapport d'expertise intervenu le 27 mars 2017 de sorte que le délai pour agir qui était de 10 ans en 2006, réduit à 5 ans par la loi du 17 juin 2008 a commencé à courir à cette date pour une durée de 5 ans moins 11 mois et 7 jours de sorte que l'action engagée le 24 octobre 2019 était parfaitement recevable.
Réponse de la cour
La chronologie des faits établit que les copropriétaires ont été alertés sur les désordres affectant les conduits de cheminée par le devis établi le 27 février 2007 par la société Euro Therm préconisant la démolition des rehaussements maçonnés et la réalisation d'une assise de départ comportant la fourniture et la pose d'élément pour prolonger les conduits, ceux-ci devant être mis en conformité. Ce devis a motivé la réunion d'une assemblée générale le 30 mai 2007 pour voir désigner un expert judiciaire afin d'examiner la conformité des travaux et préconiser les mesures d'urgence, le cas échéant, et de mise aux normes.
Ce n'est qu'au vu des constatations de l'expert judiciaire que les désordres ont été révélés dans leur matérialité et leur ampleur le 27 mars 2017 lequel avait notamment pour mission de « fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis. »
L'expert indique en page 11 de son rapport que : « la comparaison des deux offres de prix
( celle de la société Europ Therm et celle de la société Reip comporte un écart de 1 à 3,6 soit 360 % ce qui aurait dû donner lieu à interrogation. » Il précise n'avoir reçu aucune information sur les raisons qui ont conduit au changement d'entreprise pour réaliser les travaux sauf à lire le dire de Maître [D] du 14 janvier 2010 qui évoque le fait que les travaux de la société Reip « semblait présenter les mêmes garanties que la société Europ Therm, toutes les deux étant des professionnelles du bâtiment, certifiés Qualibat, mais était considérablement moins chers ».
L'expert poursuit en observant que l'absence de chiffrage des travaux de fumisterie consistant en la surélévation de chaque conduit en boisseau de terre cuite peut expliquer la différence de prix, que la société Reip n'ayant pas chiffré le prolongement de chaque conduit dans son offre, les problèmes ont pour origine l'absence de commande de travaux nécessaires par le syndic Gestrim bien que ceux-ci aient été chiffrés correctement par une entreprise qui n'a pas été retenue, la société Reip n'ayant pas chiffré dans son offre le prolongement de chaque conduit.
Il donne à titre indicatif les orientations des travaux à réaliser afin de rétablir l'interdépendance de chaque conduit Shunt dans la même disposition qu'auparavant, outre la surélévation par rapport au faîtage et la mise en place d'un dispositif anti-refoulement. Il estime les travaux conformément au chiffrage de l'entreprise GECIP du 17 mars 2016 soit 100 000 euros HT avec une variante compte tenu des dispositifs anti-refoulement de classe B dont le surcoût serait de l'ordre de 8 à 12 %, techniquement plus intéressante.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur la faute du syndic qui relève de l'imperium du juge mais sur les circonstances ayant conduit à la commande de travaux litigieuse comme cela lui était demandé.
Ainsi l'expert judiciaire n'a pas excédé sa mission en donnant son avis sur la cause des désordres liée à un ordre de service incomplet donné par le syndic, sur la base d'un devis produit par une entreprise non avalisée par l'assemblée générale des copropriétaires, ne prenant pas en compte la nécessité de prolonger chaque conduit, contrairement aux préconisations du devis de l'entreprise désignée par ladite assemblée générale.
Le moyen tiré de l'inopposabilité de l'expertise à l'appelante ne saurait donc prospérer.
Selon les dispositions de l'article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »
Le syndicat des copropriétaires ayant fait assigner par acte du 24 octobre 2019, la société Nexity Lamy devant le tribunal judiciaire Créteil aux fins de voir juger sa responsabilité, son action dont le délai a couru à compter du 27 mars 2017, n'est donc pas prescrite au regard des dispositions de l'article 2224 précité.
Le jugement par motifs substitués sera donc confirmé.
2. La faute du mandataire
Le tribunal a retenu la faute de la société Gestrim aux droits de laquelle vient la société Nexity Lamy pour avoir choisi un locateur d'ouvrage en violation de la résolution n°13 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 26 mai 2003 dont découle un préjudice caractérisé par la non-conformité des travaux réalisés par ce locateur d'ouvrage sur les cheminées rehaussées et la nécessité de procéder à des travaux de reprise.
La société Nexity Lamy oppose une absence de faute puisqu'elle ne saurait endosser la responsabilité de travaux ne ressortissant pas de ses attributions, le syndic de l'époque n'ayant fait selon l'appelante que s'adresser à une entreprise et le syndic ayant rempli sa mission en préférant une entreprise indiquant effectuer les mêmes prestations à des conditions plus avantageuses. Elle ajoute qu'en tout état de cause le préjudice ne pourrait consister qu'en une perte de chance de voir les travaux réalisés conformément aux règles de l'art, souligne qu'aucune facture acquittée n'est produite pour faire la preuve du préjudice cependant que l'on ignore si le devis retenu par le tribunal correspond au dommage. Elle affirme qu'il n'existe aucun fondement à la demande de remboursement des frais d'expertise judiciaire et conclut au rejet de la demande formée au titre des frais supplémentaires, nouvelle en appel dont la nature et le montant n'ont jamais été discutés devant l'expert judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la responsabilité fautive du syndic par référence aux motifs du jugement. Il demande dans le cadre de son appel incident la condamnation du syndic au paiement de la totalité des travaux exposés actualisés au regard de l'augmentation des tarifs faisant suite au devis validé par l'expert.
Réponse de la cour
Le tribunal, au visa des dispositions de l'article 1992 du Code civil, a exactement jugé que le mandataire, la société Gestrim aux droits de laquelle vient la société Nexity Lamy, répond des fautes qu'il commet dans sa gestion et que cette faute est avérée par la commande de travaux non conformes à ceux votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2003 puisque ne comportant pas les travaux de prolongement des conduits figurant dans le devis avalisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que cette faute est directement à l'origine du préjudice subi qui impose de procéder à la reprise intégrale des travaux réalisés par la société Reip.
La circonstance que le devis de l'entreprise Reip choisie par le syndic Gestrim ait été moins disant est inopérante puisque ce devis ne comportait pas les prestations de prolongement des cheminées nécessaires aux travaux votés en assemblée générale quand par ailleurs la preuve du vote par l'assemblée générale des copropriétaires des travaux visés dans le devis de la société Reip n'est aucunement rapportée par l'appelante.
De ce chef le jugement qui a retenu la faute du mandataire dont le dépassement de pouvoir vient d'être démontré sera donc confirmé.
Selon les dispositions de l'article 1149 du Code civil dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'Ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »
L'expert a expressément validé le devis de la société GECIP du 17 mars 2016 à hauteur de 100 000 euros HT afin de rétablir l'interdépendance de chaque conduit Shunt dans la même disposition qu'auparavant, outre la surélévation par rapport au faîtage et la mise en place d'un dispositif anti-refoulement soulignant l'opportunité d'y ajouter le cas échéant une variante compte tenu des dispositifs anti-refoulement de classe B dont le surcoût serait de l'ordre de 8 à 12 %, qu'il a estimé techniquement plus intéressante et y ajoutant les frais de maîtrise d''uvre indispensables.
Le tribunal a retenu le devis correspondant au prix hors taxe de la remise en conformité des cheminées soit 98 626 euros.
Les travaux ont été réalisés selon devis de l'entreprise 12SA le 28 septembre 2021 pour le prix de 98 582,02 euros TTC et réceptionnés le 17 juin 2022 sans réserve.
La preuve du dommage est caractérisée et son imputabilité directe et certaine aux travaux mis en 'uvre par la société Reip par le fait du syndic Gestrim qui a outrepassé ses pouvoir en mandatant cette entreprise est établie, conduisant à la survenance des désordres litigieux ; le préjudice ne saurait donc s'analyser en une perte de chance comme le soutient à tort l'appelante le syndicat des copropriétaires ayant droit à la réparation intégrale de son préjudice.
Le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer l'actualisation de son préjudice au vu des honoraires de maîtrise d''uvre, nécessaires à la bonne exécution des travaux de gros-'uvre acquittés auprès du cabinet ADEMO et de la mission de conseil donné au cabinet Enera pour établir le dimensionnement de chaque conduit d'évacuation des VMC gaz, du calcul de section lié aux opérations de rehausse des conduits, dans la continuité de l'expertise judiciaire soit une somme totale justifiée à hauteur de 122 963,34 euros TTC.
En effet cette demande n'est pas nouvelle à hauteur d'appel puisqu'elle tend à compléter la demande principale dont elle est le complément nécessaire au sens des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile.
Sur infirmation partielle du jugement, limitée au montant de la condamnation, la société Nexity Lamy sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 122 963,34 euros TTC à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 98 626 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.
3. Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement qui a condamné la société Nexity Lamy à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens sera confirmé.
Y ajoutant, la société Nexity Lamy sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la procédure d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire nécessaire à la solution du litige.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME le jugement sur le montant de la condamnation ;
Statuant à nouveau de ce seul chef,
CONDAMNE la société Nexity Lamy à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 122 963,34 euros TTC à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 98 626 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;
CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;
Y ajoutant
CONDAMNE la société Nexity Lamy à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 6 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de la procédure d'appel en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
La greffière, La présidente de chambre,
