Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/01968

Du 19 décembre 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/01968 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZV2X Etablissement public AQUITANIS C/ [V] [R] [I] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à AQUITANIS Le 19/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Etablissement public AQUITANIS [Adresse 2] [Adresse 11] [Localité 6] Représenté par Mme [K] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [V] [R] [I] [Adresse 3] [Adresse 14] [Localité 7] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 17 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat de résidence du 24 octobre 2022, l’[13] de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a consenti à Monsieur [V] [R] [I] la location d’un logement dans un logement-foyer de type résidence sociale, situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1]. Des redevances étant impayées, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [V] [R] [I] le 4 avril 2024 un commandement de payer et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat. Par acte du 3 juillet 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur [V] [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant de : - constater la résiliation du contrat pour défaut d'assurance et défaut de paiement de la redevance, - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, - l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [R] [I], - le condamner à payer par provision la somme de 2693,42 euros (terme de mai 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1236-1 du code civil, - le condamner à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au montant du dernier loyer, charges et autres, révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, - le condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa dénonce à la préfecture. L'affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024. Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3318,15 euros à la date du 4 octobre 2024. Il explique que si Monsieur [V] [R] [I] a repris le paiement des loyers depuis deux mois, le défaut d'assurance n'a toujours pas été régularisé. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. En défense, Monsieur [V] [R] [I] comparait en personne et explique vouloir rester dans les lieux. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA RÉSILIATION DU CONTRAT : Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. En l’espèce le contrat porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut d'assurance et le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis. En l’espèce AQUITANIS a fait signifier à Monsieur [V] [R] [I] le 4 avril 2024, un commandement de payer la somme de 1711,46 euros et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs en vue de mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit rappelée par le contrat de Résidence en lui impartissant un délai d'un mois pour justifier d'une assurance et de deux mois pour régulariser la dette. Monsieur [V] [R] [I] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mai 2024. Par conséquent, il convient de constater que le contrat de résidence a pris fin. Monsieur [V] [R] [I], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. De plus le maintien dans les lieux après la résiliation de la convention engage la responsabilité extracontractuelle de l’occupant, tenu en conséquence de s’acquiter d’une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à la charge de Monsieur [V] [R] [I] à compter de la résiliation de la convention, égale au montant de la redevance avec revalorisation et réindexation dans les conditions prévues par le contrat, étant précisé que son montant au jour du décompte actualisé est de 494,91 euros par mois. - SUR LA CRÉANCE D’AQUITANIS : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. De plus il ressort de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [V] [R] [I] d’acquitter une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat. AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [V] [R] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3318,15 euros à la date du 4 octobre 2024. Monsieur [V] [R] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur [V] [R] [I] sera également condamné au paiement des indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [R] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité et la situation économique de Monsieur [V] [R] [I] commandent de fixer l'indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 75 euros. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, M. GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 5 mai 2024, la résiliation du contrat de résidence conclu le 24 octobre 2022 et liant l'[12] Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à Monsieur [V] [R] [I], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [R] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; FIXONS à compter de la date d'effet de la résiliation du contrat de résidence une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance avec revalorisation et réindexation dans les conditions prévues par le contrat, étant précisé que son montant au jour du décompte actualisé est de 494,91 euros par mois ; CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [I] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3318,15 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [I] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [I] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 8] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS Monsieur [V] [R] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE