Cour d'appel, 09 juin 2023. 20/17801

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 09 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17801 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYRX Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 septembre 2020 - Tribunal judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 18/05080 APPELANTE Madame [A] [S] née le 28 janvier 1984 à [Localité 13], [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Me Alexandre SECK de l'AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586 INTIMÉS [J] [N] , décédée Madame [I] [F], notaire [Adresse 9] [Localité 11] SELARL Étude Notariale [L] [Y]- [I] LAMONTAGNE - JAVON, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 378 988 562, [Adresse 9] [Localité 11] Tous deux représentés par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 PARTIES INTERVENANTES : Monsieur [X] [N] né le 11 septembre 1934 à Trevico (Italie), pris en sa qualité d'héritier de [J] [N] [Adresse 3] [Localité 2] Madame [U] [H] épouse [N] née le 17 février 1950, prise en sa qualité d'héritier de [J] [N], [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [T] [N] né le 25 févreir 1969 à [Localité 14], pris en sa qualité d'héritier de [J] [N] [Adresse 6] [Localité 1] Monsieur [E] [N] né le 17 janvier 1974 à [Localité 14], pris en sa qualité d'héritier de [J] [N] [Adresse 4] [Localité 8] Tous représentés par Me Sarah PINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0247 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [J] [N] a conclu avec Madame [A] [S], par acte authentique du 1er septembre 2017, une promesse de vente sous condition suspensive portant sur un bien immobilier constitué des lots 5, 6, 16 et 17 de la copropriété de l`immeuble sis [Adresse 5]. Les lots n°5 et 6 consistent chacun en un appartement au deuxième étage sous les combles. Les lots n°l6 et l7 sont des caves. Le contrat stipule que l'ancien propriétaire de l' immeuble a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie d'[Localité 12] portant sur l'ensemble de l'immeuble en juin 2004, que, suite à l'arrêté n° PC 94041041037 délivré le 22 décembre 2004, il a été réalisé des travaux et des aménagements intérieurs et extérieurs et notamment la réunion des lots n°5 et 6 en une seule unité d'habitation, avec une nouvelle désignation. Il est mentionné expressément dans la promesse que les plans des lots établis dans le permis de construire ne correspondent pas au plan des lots n°5 et 6 du règlement de copropriété et notamment quant au positionnement de la porte dentrée qui se trouve désormais pour partie sur une partie commune spéciale des dits lots. Il est aussi spécifié que le notaire a spécialement averti l'acquéreur de la nécessité de mettre en conformité la désignation des lots dans l'état descriptif de division, ainsi que le plan des dits lots, que, de convention expresse entre les parties, le vendeur déclare qu`une assemblée générale extraordinaire doit se tenir dans le courant du mois de septembre 2017, que sera portée à l'ordre du jour de ladite assemblée générale la modification de l'état descriptif de division et que l'ensemble des frais afférents à cette situation seront pris en charge par le vendeur qui le reconnaît et s`y oblige. La mise en conformité de l'état descriptif de l'immeuble tel qu'il résulte du règlement de copropriété avec celui résultant du permis de construire délivré le 22 septembre 2004 n'ayant pas été faite, Madame [S] a refusé de signer la vente. Par actes du 30 mai et du 13 juin 2018, elle a fait assigner Mme [N] et Maître [I] [F], notaire en charge de la vente, devant le tribunal de grande instance devenu le tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - l'annulation de la promesse de vente en ce qu'elle porte sur la chose d'autrui, la partie commune spéciale sur laquelle se trouve la porte d'accès aux lots 5 et 6 n'appartenant pas à Madame [N] mais à la copropriété de l'immeuble, - à titre subsidiaire, le prononcé de la caducité de la promesse de vente, la mise en conformité de l`état descriptif de division de l'immeuble par l 'assemblée générale des copropriétaires n`ayant pas été effectuée alors qu'elle est une condition suspensive de la vente, - la restitution du dépôt de garantie de ll.500.00 euros, - la condamnation de Mme [N] au paiement de la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction de ces derniers au profit de son avocat. Madame [N] qui s'est opposée à ces demandes et a sollicité le paiement de la clause pénale outre le versement du dépôt de garantie a fait assigner l'office notarial [L] [Y] en intervention forcée le 18 février 2019. Par jugement du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a : - condamné Mme [S] à verser à Mme [N] la somme de 23.000 € au titre de la clause pénale ; - dit que la somme de 11.500 euros constituant le dépôt de garantie sera versé à Mme [N] ; - condamné Mme [S] à payer la somme de 1500 € à Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du du code de procédure civile. Mme [S] a interjeté appel de cette décision le 10 décembre 2020. Par conclusions du 12 février 2021, l'appelante demande à la cour, au visa de l'article 1599 du Code civil, d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Mme [N] la somme de 23.000 € et la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Et statuant à nouveau : à titre principal : ' prononcer la nullité du compromis de vente du 1er septembre 2017 en ce qu'il avait pour objet la vente du bien d'autrui ; à titre subsidiaire : ' prononcer la caducité du compromis de vente du 1er septembre 2017 au motif que Mme [N] n'avait pas acquis la partie commune spéciale objet du compromis de vente à la date du 21 décembre 2017 ; à titre infiniment subsidiaire : ' dire que Mme [N] n'a pas respecté son obligation d'acquérir la partie commune spéciale objet du compromis de vente ; ' juger que Mme [S] était par conséquent en droit de renoncer à l'exécution du compromis de vente du 1er septembre 2017 ; ' ordonner in solidum à la SELARL étude notariale [L] [Y] et à Maître [I] [F], notaire à Ivry-sur-seine, de restituer à Mme [S] son dépôt de garantie d'un montant de 11.500 euros. En cas de confirmation de la décision de première instance, Mme [S] sollicite la réduction de la clause pénale prévue à l'acte à de plus justes proportions et en tout état de cause : ' la condamnation in solidum de l'étude notariale [L] [Y] et de Maître [I] [F], aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandre Seck, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; ' La condamnation in solidum de la SELARL étude notariale [L] [Y] et de Maître Corinne Lamontagne-Javon une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions du 28 mars 2023, Monsieur [X] [N], Mme [U] [H] épouse [N], Monsieur [T] [N] et Monsieur [E] [N], venant aux droits de Mme [J] [N], décédée, demandent à la cour au visa des articles 1103, 1304 et 1589 du Code civil de : - confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire de Créteil le 11 septembre 2020 et donc de : - condamner Mme [S] à payer aux héritiers de Madame [J] [N], la somme de 23000 € au titre de la clause pénale du compromis de vente signé le 1er septembre 2017, - dire que la somme de 11500 € constituant le dépôt de garantie sera versée aux héritiers de Mme [N] ; - condamner Mme [S] à leur payer la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du du code de procédure civile. Dans l'hypothèse où la cour venait faire droit aux demandes de Mme [S], il est demandé de : - déclarer la responsabilité professionnelle de l'étude notariale [L] [Y], engagée au titre du défaut d'exécution de ses obligations de conseil et d'information, - condamner l'étude notariale [L] [Y] à leur verser la somme de 23.000,00 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi. En tout état de cause : - condamner Mme [S] à leur verser la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Sarah Pineau, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions du 28 avril 2021, l'étude notariale [L] [Y] et Maitre [I] [F] demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 1242 alinéa 5, 1956, 1960 et 1240 du Code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à ce qu'il n'a pas mis hors de cause Maître Corinne Lamontagne-Javon; et statuant à nouveau : - déclarer irrecevable l'assignation formée par Mme [S] à l'encontre de Maitre [I] [F] ; à titre principal : - donner acte à la SELARL [L] [Y] et de ce qu'elle s'en rapporte à justice s'agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie séquestré ; à titre subsidiaire : - dire et juger que la SELARL [L] [Y] n'a commis aucun manquement susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle ; Par conséquent, - débouter les consorts [N] et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes en tant que dirigées à l'encontre de la SELARL étude notariale [L] [Y]. En tout état de cause : - condamner toute partie succombante à verser à la SELARL [L] [Y] et à Maitre Corinne Lamontagne-Javon la somme de 3.500 euros chacune, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner toute partie succombante aux entiers dépens. SUR QUOI Sur la mise hors de cause de Maître Corinne Lamontagne-Javon Il est constant que Maitre [I] [F] exerce ses fonctions au sein de l'étude notariale Delouis & Carvais en tant que notaire assistante salariée, de la SELARL [L] [Y]. Or, n'engage pas sa responsabilité personnelle à l'égard des tiers un notaire salarié qui a agi sans excéder la limite de la mission qui lui a été impartie par son commettant. Maitre [I] [F] ne peut en conséquence voir sa responsabilité personnelle engagée. Sur la nullité du compromis Mme [S] fait valoir que l'objet la vente porte sur le bien d'autrui dès lors que la porte d'entrée des appartements lots 5 et 6 se trouve désormais pour partie sur une partie commune spéciale des dits lots. Toutefois, comme indiqué par le tribunal, il résulte d'un courrier de Monsieur [O] [C], géomètre, que l`accès aux deux appartements constituant les lots n°5 et 6 de l`immeuble se fait par un palier qui, selon le règlement de copropriété, est une partie commune qui a vocation à devenir une partie privative intégrée au lot constitué de la réunion des lots n°5 et 6. Or, la promesse de vente ne porte pas sur ce palier. Elle ne porte donc pas sur la chose d`autrui et ne saurait donc être annulée. Le jugement déféré est confirmé de ce chef. Sur la caducité du compromis L'appelante soutient que la mise en conformité de 1'état descriptif de 1'immeuble au permis de construire obtenu par l'ancien propriétaire de l`immeuble était une condition suspensive de la vente. L'article L.231-4 du code de la construction et de l'habitation réglemente les conditions suspensives pouvant être prévues dans le contrat. Elles sont limitativement énumérées. En l'espèce, les conditions suspensives de la vente sont limitativement énumérées dans le contrat signé le 1er septembre 2017 par Madame [S] et Madame [N] : il s'agit des conditions suspensives de droit commun, à savoir urbanisme, préemption, servitudes-hypothèque, action en réduction ou revendication, ainsi que la condition classique d'obtention d'un prêt (pièce 1 pages 6,7,8 du dossier des consorts [N]). La mise en conformité de l'état descriptif de l`immeuble tel qu`il résulte du réglement de copropriété avec le permis de construire accordé le 22 décembre 2004 n'est pas mentionnée comme en faisant partie. Au surplus, la clause du compromis en cause mentionne que 'le notaire a averti l'acquéreur de la nécessité de mettre en conformité la désignation des lots objets des présentes' et que 'le vendeur déclare qu'une assemblée générale extraordinaire doit se tenir courant du mois de septembre 2017 et que sera porté à l'ordre du jour la modification de l'état descriptif de division'. La seule obligation stipulée est que les frais afférents à cette situation seront pris en charge par le vendeur. La déclaration du vendeur quant à l'existence d'une assemblée générale devant se tenir ne s'interprête pas comme une condition suspensive. En conséquence, le fait que cette mise en conformité ne se soit pas réalisée ne rend pas caduque la promesse de vente. Il n'est donc pas établi, en l'espèce, que l'acheteur et le vendeur s'engagent à mener la transaction à son terme, sauf s'ils en sont empêchés par la non-réalisation d'une condition suspensive mentionnée au contrat. Le jugement déféré est confirmé de ce chef ainsi que sur l'absence de défaillance de Mme [N] dans le respect de ses obligations concernant l'information donnée à l'acquéreur sur la situation des lots n°5 et 6 consistant chacun en un appartement au deuxième étage sous les combles. Sur la clause pénale ll résulte de la clause pénale figurant à la promesse de vente qu'en cas de non régularisation de la vente par l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées au contrat se sont réalisées, celui-ci devra payer la somme de 23.000,00 euros au vendeur. Il n'est pas contesté que l`ensemble des conditions suspensives énumérées au compromis de vente se sont réalisées. Le refus de Mme [S] de signer l`acte de vente définitif étant injustifié, la demande d'application de la clause pénale présentée par les héritiers de Mme [N] est bien-fondée. L'appelante conclut à la diminution du montant de la clause pénale. L'article 1231-5 alinéa 2 du Code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité si elle présente un caractère excessif ou dérisoire. Si Mme [S] fait valoir qu'elle aurait été induite en erreur par le notaire qui lui aurait délivré un mauvais conseil, force est de constater qu'elle ne présente aucune demande de garantie de son notaire alors, en tout état de cause, que ce moyen est inopérant à l'égard des consorts [N]. Les intimés soulèvent dès lors à juste titre que Mme [S] ne démontre aucunement le caractère manifestement excessif de la clause pénale. Il s'ensuit qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [S] à payer la somme de 23 000 euros et, ajoutant, dire que cette somme est désormais due aux consorts Mme [N], héritiers de Mme [J] [N]. Par conséquent, Mme [S] est déboutée de sa demande de condamnation présentée au titre de la clause pénale dont elle sollicite l'application à son profit. Le jugement est également confirmé sur ce point et en ce qu'il a été jugé que la somme de 11500 € constituant le dépôt de garantie devait être remise par l'étude notariale à la venderesse, soit désormais à ses héritiers. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le jugement est également confirmé sur la charge des dépens et de l'application l'article 700 du code de procédure civile. Ajoutant, Mme [S], qui succombe en appel, est condamnée aux dépens des consorts [N] et de la SELARL [L] [Y] et à payer aux consorts [N] la somme complémentaire de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande présentée au titre des frais irrépétibles par la SELARL [L] [Y]. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à ajouter : Mets hors de cause Maître Corinne La montagne-Javon ; Dit que Mme [U] [H] épouse [N], Monsieur [T] [N] et Monsieur [E] [N], viennent aux droits de Mme [J] [N], décédée ; Condamne Mme [A] [S] à payer à Monsieur [X] [N], Mme [U] [H] épouse [N], Monsieur [T] [N] et Monsieur [E] [N] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [A] [S] à l'ensemble des dépens d'appel, dont pour ceux dûs aux consorts [N] distraction au profit de Maitre Sarah Pineau qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,