Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/03483

ARRET N° [B] C/ [K] VA/VB/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03483 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQIM Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE DE PERONNE DU CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [N] [B] né le 21 Mai 1972 à [Localité 6] (AUBE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS APPELANT ET Madame [Y] [K] née le 15 Mai 1973 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Mathilde LEFEVRE de la SCP MATHILDE LEFEVRE, AVOCATS, avocat au barreau d'AMIENS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 17 octobre 2023, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 12 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : Suivant bail sous seing privé en date du 29 octobre 2019, M. [B] a donné en location à M. [M] [E] et Mme [K] un logement situé [Adresse 2] à[Localité 5]) moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros. Un état des lieux d'entrée a été dressé le 8janvier 2020. Par courrier date du 24 février 2020, M. [E] et Mme [K] ont mis en demeure leur bailleur de procéder au changement du ballon d'eau chaude de l'étage et de leur rembourser les frais occasionnés par le mauvais fonctionnement des appareils. Ils ont également sollicité une baisse de loyer de 75 euros pendant 10 mois. M. [B] a considéré ces demandes comme dépourvues de fondement et a mis en demeure les locataires de lui faire parvenir l'attestation d'entretien annuel obligatoire de la chaudière et de la cheminée et lui rembourser le reliquat d'eau utilisée par la famille à savoir 150 euros. Les relations entre les parties se sont envenimées. Suite à une visite du logement en date du 19 octobre 2021, le maire de [Localité 5] a mis en demeure par courrier du 19 janvier 2022 M. [B] de remédier aux non conformités constatées dans un délai de un mois à six mois selon les désordres. Le conciliateur a constaté l'échec de la conciliation le 20 avril 2021. Par requête reçue au greffe le 18 mai 2021, Mme [K] seule a saisi le Tribunal de proximité de Péronne aux fins de voir condamner M. [B] à effectuer plusieurs remises en état et travaux de l'immeuble. Mme [K] a été représentée par son conseil et M. [B], ni présent, ni représenté, a fait parvenir des écritures au greffe de la juridiction quelques jours après l'audience. Par jugement contradictoire du 5 mai 2022, le tribunal de proximité de Péronne a : - dit n'être valablement saisi d'aucune prétention ni d'aucun moyen soulevé par M. [B] ; - condamné M. [B] à effectuer ou à faire effectuer, dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, les travaux de remise en état permettant de remédier définitivement : - à la présence d'humidité et de moisissures dans la chambre des locataires, sur les murs de la salle d'eau et du dressing de l'étage, sur le plafond en sous-pente d'une pièce palière à l'étage ainsi que sur le plafond du couloir ; - à la fuite affectant le tuyau d'évacuation des eaux usées situé au sous-sol de l'habitation ; - au défaut de ventilation des pièces comportant des appareils à combustion, à savoir la cuisine du rez-de-chaussée et le salon ; - à l'absence de main courante sur la totalité de la longueur de l'escalier menant à l'étage ; - à l'absence de garde-corps conformes au niveau de la mezzanine sur le palier de l'étage ; - à l'absence de garde-corps conformes dans les chambres à l'étage donnant sur la rue ; - à l'absence de chapeau sur le conduit de fumée en sortie de toiture ; - au défaut de stabilité de l'escalier menant au sous-sol ; - à la présence de deux vis dépassant sur un montant de l'escalier menant au sous-sol ; - aux anomalies suivantes affectant l'installation électrique et décrites dans le rapport de l'Agence Régionale de Santé du 2 novembre 2021 : - absence de caches de protection avec fils sous tension apparents au niveau du tableau électrique de répartition situe au-dessus du WC ; - présence d'un éclairage non sécurisé avec douille métallique dans le cabinet d'aisance ; - présence d'une prise électrique présentant des signes de surchauffe électrique dans la salle de bains ; - présence d'un luminaire dans la zone de protection de la baignoire non conforme au degré de protection pour une pièce humide ; - présence de dispositifs de connexion avec dominos sous tension non intégrés dans une boite sécurisée dans la chambre parentale au rez-de-chaussée ; - présence d'un interrupteur non fonctionnel dans la chambre côté droit de l'escalier ; - présence d'un éclairage non sécurisé avec fils électriques apparents dans la chambre faisant office de bureau ; - présence d'une prise électrique ne disposant pas de liaison équipotentielle dans la pièce du fond et dans la chambre avec pièce d'eau ; - présence d'un fil non conducteur isolé sous tension non sécurisé au-dessus du lavabo dans la pièce d'eau de la chambre ; - présence d'un conducteur isolé sous tension non sécurisé sous le cumulus dans la pièce d'eau de la chambre ; - présence d'un interrupteur non fonctionnel au sous-sol avec conducteurs électriques en tresses textiles et grésillements lors de sa manipulation ; - présence de trois boites de dérivation non protégées avec conducteurs isoles sous tension dont une sous l'arrivée d'eau du cumulus ; -condamné M. [B], à défaut de réalisation des travaux susvisés dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, à les réaliser sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois ; -rappelé que Mme [K] doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution des travaux susvisés qui ne pourront toutefois être réalisés qu'à des dates convenues au préalable avec Mme [K] ; -débouté Mme [K] de sa demande de dispense de paiement du loyer mensuel ; -ordonné la réduction du loyer mensuel à 100 euros à compter du 1er février 2022 et jusqu'à parfait achèvement de l'intégralité des travaux précises ci-dessus ; -condamné M. [B] à restituer le montant des loyers éventuellement trop verses par Mme [K] depuis le1erfevrier 2022 ; -débouté Mme [K] du surplus de ses demandes de remise en état ; -débouté Mme [K] de sa demande de remplacement du chauffe-eau et du raccordement au système heures pleines/heures creuses ; -débouté Mme [K] de sa demande indemnitaire ; -condamné M. [B] aux entiers dépens ; -condamné M. [B] à verser à la Mme [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -dit que ce jugement sera notifié au préfet de département par application de l'article 20-1 de la loi du 6juillet 1989 ; Par déclaration du 12 juillet 2022, M. [B] a interjeté appel de cette décision. La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, M. [B] demande à la cour de : Le recevoir en son appel, Y faire droit, Confirmer le jugement du tribunal de Péronne en date du 5 mai 2022 en ce qu'il a : - débouté Mme [K] de sa demande indemnitaire au titre de la surconsommation d'eau ; - débouté Mme [K] de sa demande de dispense de paiement du loyer ; - débouté Mme [K] du surplus de ses demandes de remise en état ; - rappelé à Mme [K] de permettre l'accès au logement ; - débouté Mme [K] de sa demande de remplacement de chauffe-eau et du raccordement heures creuses/heures pleines ; - débouté Mme [K] de ses demandes indemnitaires ; - condamné M. [B] à verser à Mme [K] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Infirmer le Jugement du Tribunal de Péronne pour le surplus ; statuant a nouveau : débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes ; dire n'y avoir lieu à condamnation sous astreinte ; dire n'y avoir lieu à condamnation à la réalisation de travaux de mise aux normes ; dire n'y avoir lieu à réfaction du montant du loyer ; débouter Mme [K] et M. [E] de leur appel incident et de leur demande formulée au titre des frais de relogement ; A titre reconventionnel : - prononcer la résiliation du contrat de bail ; - condamner Mme [K] et M. [E] au remboursement de la somme de 1 215 euros ; - condamner Mme [K] et M. [E] à verser à M. [B] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner Mme [K] et M. [E] à verser à M. [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers dépens. M. [B] soutient qu'il n'y a pas de surconsommation électrique dans l'immeuble et qu'il a procédé à un changement de chaudière avant l'arrivée des locataires. Il indique qu'un technicien est intervenu à de multiples reprises et que le ballon d'eau chaude est en état de fonctionnement. Il fait valoir qu'il ne peut faire procéder au reste des travaux car les locataires n'autorisent pas l'accès au local aux artisans. Il indique que les locataires ont quitté les lieux après un congé donné le 20 juin 2022 sans lui remettre les clefs. A propos des infiltrations, M. [B] déclare qu'une expertise est en cours pour déterminer si le désordre se situe dans les parties privatives de l'immeuble incombant aux locataires ou s'il s'agit d'un désordre portant sur les canalisations communes. L'appelant soutient que la demande au titre des frais de relogement de Mme [K] est injustifiée. Enfin, M. [B] déclare qu'il a dû avancer la somme de 1 215 euros pour des interventions injustifiées de la part des locataires et il en demande le remboursement ainsi que l'octroi de 3 000 euros de dommages-intérêts. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, Mme [K] demande à la cour de : Confirmer le jugement en ce qu'il a : - dit n'être valablement saisi d'aucune prétention ni d'aucun moyen soulevé par M. [B] ; - condamné M. [B] à effectuer ou à faire effectuer, dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, les travaux de remise en état permettant de remédier définitivement : - à la présence d'humidité et de moisissures dans la chambre des locataires, sur les murs de la salle d'eau et du dressing de l'étage, sur le plafond en sous pente d'une pièce palière à l'étage ainsi que sur le plafond du couloir ; - à la fuite affectant le tuyau d'évacuation des eaux usées situé au sous-sol de l'habitation ; - au défaut de ventilation des pièces comportant des appareils à combustion, à savoir la cuisine du rez-de-chaussée et le salon ; - à l'absence de main courante sur la totalité de la longueur de l'escalier menant à l'étage ; -à l'absence de garde-corps conformes au niveau de la mezzanine sur le palier de l'étage ; - à l'absence de garde-corps conformes dans les chambres à l'étage donnant sur la rue ; - à l'absence de chapeau sur le conduit de fumée en sortie de toiture ; - au défaut de stabilité de l'escalier menant au sous-sol ; - à la présence de deux vis dépassant sur un montant de l'escalier menant au sous-sol ; - aux anomalies suivantes affectant l'installation électrique et décrites dans le rapport de l'Agence Régionale de Santé du 2 novembre 2021 : - absence de caches de protection avec fils sous tension apparents au niveau du tableau électrique de répartition situe au-dessus du WC ; - présence d'un éclairage non sécurisé avec douille métallique dans le cabinet d'aisance ; - présence d'une prise électrique présentant des signes de surchauffe électrique dans la salle de bains ; - présence d'un luminaire dans la zone de protection de la baignoire non conforme au degré de protection pour une pièce humide ; - présence de dispositifs de connexion avec dominos sous tension non intégrés dans une boite sécurisée dans la chambre parentale au rez-de-chaussée; - présence d'un interrupteur non fonctionnel dans la chambre côté droit de l'escalier ; - présence d'un éclairage non sécurisé avec fils électriques apparents dans la chambre faisant office de bureau ; - présence d'une prise électrique ne disposant pas de liaison équipotentielle dans la pièce du fond et dans la chambre avec pièce d'eau ; - présence d'un fil non conducteur isolé sous tension non sécurisé au-dessus du lavabo dans la pièce d'eau de la chambre ; - présence d'un conducteur isolé sous tension non sécurisé sous le cumulus dans la pièce d'eau de la chambre ; - présence d'un interrupteur non fonctionnel au sous-sol avec conducteurs électriques en tresses textiles et grésillements lors de sa manipulation ; - présence de trois boites de dérivation non protégées avec conducteurs isoles sous tension dont une sous l'arrivée d'eau du cumulus ; -condamné M. [B], à défaut de réalisation des travaux susvisés dans le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, à les réaliser sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois ; -ordonné la réduction du loyer mensuel à 100 euros à compter du 1er février 2022 et jusqu'à parfait achèvement de l'intégralité des travaux précises ci-dessus ; -condamné M. [B] à restituer le montant des loyers éventuellement trop verses par Mme [K] depuis le1erfevrier 2022 ; -condamné M. [B] aux entiers dépens ; -condamné M. [B] à verser à la Mme [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -dit que ce jugement sera notifié au préfet de département par application de l'article 20-1 de la loi du 6juillet 1989 ; Par infirmation, recevoir Mme [K] en ses demandes indemnitaires et ainsi : Condamner M. [B] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais de relogement ; Condamner M. [B] à lui payer une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamner M. [B] à payer à Mme [K] une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; Le condamner enfin aux entiers dépens. Mme [K] soutient que le jugement ne pourra qu'être confirmé sur les condamnations à effectuer des travaux de remise en état de l'immeuble, ceci compte tenu de l'importance des désordres. Elle fait valoir qu'en raison des désordres et manquements à la sécurité mis en exergue par le rapport de l'ARS et l'inaction de M. [B], sa famille a dû quitter les lieux. Ce départ a engendré des frais de déménagement. Mme [K] déclare qu'en raison de la dangerosité de l'immeuble, il ne saurait lui être demandé de régler les loyers à compter du 1er décembre 2021. Enfin, Mme [K] déclare que sa demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance est justifiée en ce que plusieurs équipements de l'immeuble n'ont pas pu être utilisés. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 17 octobre 2023. MOTIFS Les arguments de M.[B], ni présent, ni représenté devant le premier juge, envoyés par écrit au greffe après l'audience, n'ont donc pas été pris en compte par le premier juge. Il convient de reprendre le litige. 1. Sur les demandes de Mme [K]. La cour observe que seule Mme [K], sans s'en expliquer, a saisi la justice. Selon la formule d'un arrêt, en application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1147 (ancien) ou 1231-1 (nouveau) du code civil, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible des lieux et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués', Civ.3e, 19 janvier 2005, n° 03-15.631. Il convient d'abord d'examiner la condamnation de M. [B] à faire une série de travaux. M. [B] demande l'infirmation du jugement sur ce point et Mme [K] sollicite au contraire sa confirmation. M. [B] est le directeur de l'agence Arthurimmo situé au n°[Adresse 2] et le logement loué par Mme [K] est situé à l'étage. Mme [K] et M. [E] ont donné congé le 20 juin 2022 (pièce [B] 14) pour quitter le logement trois mois plus tard. Ils confirment leur départ dans leurs conclusions. D'après M. [B] les clés n'auraient pas été restituées. Mme [K] n'a plus qualité pour faire condamner le propriétaire à réaliser des travaux dans le bien qui lui appartient. La demande est devenue sans objet. Le jugement sera infirmé sur ce point. Au demeurant, la cour observe attentivement les photographies couleurs du rapport de visite de la DSSSE de la Somme (pièces [K] 36 et 42, avec photos en couleur), fort méticuleux, qui attestent d'un logement en bon état hormis quelques dysfonctionnements électriques auxquels il a été remédié (pièce [B] 8), des points d'humidité révélés au testeur, des non-conformités de sécurité au niveau du haut de la rampe des escaliers et le perlage de la tuyauterie des eaux usées au sous-sol. Ce bon état du logement correspond à l'état des lieux d'entrée régularisé entre les parties le 8 janvier 2020 (pièce [K] 2), alors que les locataires étaient dans les lieux et hors de toute pression. Il est injustifié de parler de logement mal salubre ou indigne. Lorsque Mme [K] dépose une main-courante à la gendarmerie le 9 août 2021, elle indique : 'Il y a trois problèmes, on a une fuite sur la canalisation des eaux usées [en sous-sol], une fuite sur une douche et des infiltrations à différents endroits du toît' (pièce [K] 17). Lorsqu'elle saisit le tribunal judiciaire par requête le 16 mai 2021 (pièce [K] 23), Mme [K] ne mentionne que le problème de sur-consommation électrique qu'elle impute au chauffe-eau de 200 litres du sous-sol et ne demande que 600 € de dommages et intérêts à titre principal, outre 2 000 € pour un préjudice de jouissance, sans mentionner aucun de ces 'trois problèmes'. Le rapport de la DSSSE de la Somme, établi à la suite de la visite contradictoire du 19 octobre 2021, mentionne quelques points d'humidité, des traces bénignes d'humidité dans le couloir de l'entrée, des traces d'humidité au sous-sol, mais ne révèle aucune fuite d'eau ou'infiltrations' actives, ni pièce affectée de moisissures. Les locataires, préoccupés par leur consommation d'électricité, avaient obstrué plusieurs ventilations sur des menuiseries extérieures. Ils avaient débranché le chauffe-eau du sous-sol de 200 litres. La fuite sur le tuyau d'évacuation des eaux usées en sous-sol est bénigne, l'eau n'y est pas visible (page 17). La fuite à partir du bac de douche a été réparée par les locataires qui ont changé un joint (pièce [K] 38), ce qui relevait de leurs obligations. Mme [K] ne produit pas d'autres éléments sur ces fuites. Par ailleurs, comme l'a bien relevé le premier juge, les locataires ne justifient pas d'une sur-consommation d'électricité, ce qui est pourtant l'origine du litige. Dans un courriel du 13 janvier 2021 (pièce [K] 8, 2e page), le service consommateur d'ENGIE indique que leurs consommations sont 'cohérentes' et sont le reflet de 'consommations réelles'. La consommation, 2 547,80 TTC entre le 28 octobre 2019 et le 22 septembre 2000 (pièce [K] 7), sur onze mois donc, n'a rien d'excessif pour un foyer de quatre personnes. Rien ne justifie de ce que le chauffe-eau de 200 litres aurait généré une consommation excessive. Au demeurant celui-ci a été débranché, ce qui est constaté lors de la visite de la DSSE du 19 octobre 2021. Le propriétaire justifie de plusieurs interventions d'artisans à sa demande (pièces [B] 4, 5, 6, 8, 9.1, 9.2) et de ce que le logement est resté fermé malgré un avertissement préalable pour l'artisan venu mettre aux normes le garde de corps de l'escalier. Le propriétaire a été normalement diligent. Il n'y a pas lieu à diminution du loyer, lequel au demeurant était modéré. Il n'y a pas lieu non plus à indemniser un préjudice de jouissance (une 'privation de jouissance des salles de bains' est alléguée sans autre détail, page 8 in fine des conclusions), la jouissance des lieux n'ayant jamais été affectée. Il n'y a pas lieu non plus à indemniser un déménagement 'forcé'. Toutes les demandes de Mme [K] seront rejetées. 2. Sur les demandes de M. [B]. 'Monsieur [B] demande au juge, à titre reconventionnel, de prononcer la résiliation du contrat de bail signé le 29 octobre 2019 et de condamner la requérante à verser au bailleur la somme de 1 251 € à titre de remboursement des frais inutilement engagés et la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts' (conclusions page 14). La demande de résiliation du contrat est sans objet en l'état du départ des locataires. Manifestement, les conclusions, qui se réfèrent à 'l'audience du 10 juin prochain' n'ont pas été actualisées devant la cour d'appel. Les 'frais inutilement engagés' ne sont ni détaillés, ni justifiés. L'expression 'à titre de dommages et intérêts' ne constitue, ni la justification d'une faute, ni celle d'un préjudice, deux conditions cumulatives. La demande doit être rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mai 2022 par le tribunal de proximité de Péronne, Rejette toutes les demandes formées par Mme [Y] [K], Rejette toutes les demandes formées par M. [N] [B], Condamne Mme [Y] [K] aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 1 500 € à M. [N] [B] en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT