Cour de cassation, 15 novembre 2018. 17-26.191

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10573 F Pourvoi n° V 17-26.191 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Nouvelle Demeure, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 29 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Hayem, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Nouvelle Demeure, de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société Hayem ; Sur le rapport de Mme B..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Nouvelle Demeure aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nouvelle Demeure ; la condamne à payer à la société Hayem la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Nouvelle Demeure L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la société NOUVELLE DEMEURE de sa contestation visant le commandement du 9 décembre 2011 et rejeté la demande en restitution concernant les loyers ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'appelante soutient que la société Hayem ne pouvait demander le paiement des loyers dus entre l'adjudication et le paiement complet et effectif du prix soit au cas présent le 23 avril 2007, période pendant laquelle les loyers n'auraient pu être exigés que par le précédent bailleur conformément au cahier des charges de l'adjudication en son article 11; elle réclame en conséquence la restitution d'une somme totale de 12.951,36 euros versée pour cette période, incluant la restitution du trop-perçu sur le 4ème trimestre 2006 réglé deux fois ; qu'or le jugement d'adjudication opère en droit transfert de propriété au profit de l'adjudicataire qui peut donc percevoir les loyers ; la circonstance que le transfert ne devient effectif et le titre de propriété remis à l'adjudicataire qu'après complet paiement de l'intégralité du prix ainsi que prévu au cahier des charges est inopposable au preneur qui ne peut s'en prévaloir ; que s'agissant du 4ème trimestre 2006,le loyer étant payable à terme échu, le règlement prorata temporis pour la période du 7 novembre au 31 décembre 2006 effectué par la locataire doit rester entre les mains de la société Hayem ; que la circonstance invoquée par la société Nouvelle Demeure qu'elle s'est acquittée du loyer du quatrième trimestre 2006 prorata temporis entre les mains de la société adjudicataire la société Hayem le 30 avril 2007 ainsi qu'entre les mains de l'ancienne bailleresse représentée par Me Y... administrateur de la succession de Mme Z... veuve A... le 31 octobre 2006 poux la totalité du loyer du 4' trimestre 2006 ne l'autorise qu'à en solliciter restitution pour partie auprès de Me Y... ès qualités » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « la Société NOUVELLE DEMEURE fait valoir que la Société HAYEM lui a réclamé une somme de 4.639,19 euros au titre du loyer du 7 novembre au 31 décembre 2006 alors que ce loyer avait été réglé entre les mains de l'ancien propriétaire, avant la vente des locaux loués, et qu'en tout état de cause la Société HAYEM n'était fondée à lui réclamer les loyers qu'a compter de la date de l'entier paiement de l'adjudication intervenu au plus tôt le 23 avril 2007, date de remise du solde du prix de vente, voire postérieurement au jour du débit du chèque de 18.445 euros émis en règlement de ce solde. Elle sollicite en conséquence la restitution de la somme trop versée à ce titre, soit: - 4.639,19 euros : 4 T 2006 ; - 6635,15 euros : 1 T 2007 ; - 1.677,02 euros prorata du 2 T 2007 jusqu'au 23 avril 2007 ; Total : 12.951,36 euros ; qu'elle s'appuie à cette fin sur une clause du cahier des charges de la mise en adjudication du bien litigieux aux termes de laquelle "l'acquéreur n'aura la jouissance du bien mis en vente qu'a compter du jour du paiement de la totalité du prix, par la prise de possession réelle pour les parties libres et par la perception des loyers et indemnités d'occupation pour les parties louées ou occupées, étant précisé que les loyers ou indemnités d'occupation courus jusqu'au jour de l'entrée en jouissance seront acquis au vendeur, et ce quelque soit la date d'échéance du loyer" ; qu'elle soutient que le cahier des charges ne comporte pas de clause de subrogation ; qu'il s'avère que le cahier des charges stipule également que "l'acquéreur sera propriétaire du bien mis en vente à partir du jour de l'adjudication" et précise, contrairement aux affirmations de la Société NOUVELLE DEMEURE, que "l'acquéreur sera tenu des droits, actions et obligations découlant du bail au jour de la vente, il sera subrogé sans garantie dans les droits, actions et obligations du vendeur qu'il fera valoir à ses frais, risques et périls, de manière à ne donner lieu à aucun recours contre de dernier" ; que par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 novembre 2006, le notaire chargé de la vente a informé la Société NOUVELLE DEMEURE que "les [...] dont vous êtes locataires ont fait l'objet d'une vente par adjudication au profit de la Société HAYEM... Aussi, je vous remercie de bien vouloir adresser votre prochain loyer à la société SOFINCAL" (mandataire de la Société HAYEM) ; qu'il en résulte que la Société HAYEM est devenue propriétaire du bien à compter du 7 novembre 2006 et que la Société NOUVELLE DEMEURE a été avertie dès le mois de novembre 2006 de ce qu'elle devait dorénavant régler les loyers au nouveau propriétaire ; qu'enfin, la Société NOUVELLE DEMEURE qui soutient avoir réglé le loyer du en' trimestre 2006 entre les mains du précédent propriétaire ne le démontre pas, le versement de 6.635,15 euros effectué juste avant la vente des locaux loués dont elle se prévaut s'imputant en réalité sur les loyers antérieurs, celle-ci étant redevable au 30 septembre 2006 de la somme de 10.545,53 euros, hors terme du 4 T 2006, comme en attestent les avis d'échéance de l'administrateur en charge du bien jusqu'au jour de l'adjudication ; que de surcroît, il convient de relever que le loyer dû par la Société NOUVELLE DEMEURE est payable trimestriellement, à terme échu et non à échoir, de sorte qu'au jour de l'adjudication, le 7 novembre 2006, le loyer du 4' trimestre 2006 n'était pas encore exigible ; qu'en conséquence, la demande de répétition des loyers du 7 novembre 2006 au 23 avril 2007 appelés par la Société HAYEM n'est pas fondée pas plus que la demande de la Société NOUVELLE DEMEURE de condamnation sous astreinte du bailleur à communiquer le justificatif de l'encaissement du chèque de 18,445 euros » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, dès lors que la jouissance de l'adjudicataire a été différée jusqu'au jour où le prix d'adjudication serait intégralement payé, la jouissance de l'immeuble par l'adjudicataire, à laquelle se rattache le droit d'encaisser les loyers, excluait que l'adjudicataire puisse réclamer les loyers au locataire avant la date à laquelle est intervenue le complet règlement du prix d'adjudication ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 544, 1134 ancien, 1239 ancien, 1583, 1719, et 1728 du Code civil ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, si même le locataire n'est pas partie à la vente, il est en droit de se prévaloir des stipulations du contrat de vente à l'effet de déterminer qui, du vendeur ou de l'acquéreur, peut invoquer le droit de jouir du bien, et partant prétendre aux loyers ; qu'en décidant le contraire aux motifs que les stipulations du cahier des charges de l'adjudication sont inopposables à la société NOUVELLE DEMEURE, les juges du fond ont violé les articles 544, 1134 ancien, 1239 ancien, 1583, 1719, et 1728 du Code civil ; ET ALORS QUE, TROISIEMEMENT, les juges du fond ne pouvaient en toute hypothèse opposer que la date de transfert de propriété, selon le cahier des charges de l'adjudication, était fixée au jour de l'adjudication ; qu'à supposer que ce point fût juridiquement exact, de toute façon il était indifférent dès lors que le droit d'encaisser les loyers est lié à la date à laquelle l'adjudicataire se voit conférer la jouissance du bien ; que fondé sur un motif inopérant, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation des articles 544, 1134 ancien, 1239 ancien, 1583, 1719, et 1728 du Code civil.