Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00662

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 4] N° minute : 1454 Références : R.G N° N° RG 24/00662 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCZD JUGEMENT DU : 27 Septembre 2024 M. [F] [Z] [L] Mme [R] [P] épouse [L] C/ M. [C] [V] Mme [H] [M] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Septembre 2024. DEMANDEURS: Monsieur [F] [Z] [L] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [R] [P] épouse [L] [Adresse 2] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS: Monsieur [C] [V] [Adresse 3] [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [H] [M] [Adresse 8] [Localité 7] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier DEBATS : Audience publique du 27 Juin 2024 JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier copie exécutoire délivrée le : À : + 1CCC à Me GABAY + 1CCC à Mme [M] Exposé du litige : En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 2/05/2023, M. [C] [V] et Mme [H] [M] sont locataires d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 7], et appartenant à M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L]. Par acte d'Huissier de Justice du 13/12/2023, M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.585 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 7/12/2023, de justifier de la souscription d’une assurance locative et de l’occupation du logement. Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 931,82 euros par mois. Par acte d’huissier en date des 13 et 18/03/2024, M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L] ont fait assigner M. [C] [V] et Mme [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demandent : - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés et défaut d’assurance, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion des locataires,  avec suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 de code des procédures civiles d’exécution, - autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls, - condamner les locataires à payer la somme de 4.767,84 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus, - condamner les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au double du montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner les locataires à payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner les locataires aux entiers dépens. A l’audience et par note en délibéré autorisée, M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L] réactualisent leur créance à la somme de 6.636,85 euros, au titre des loyers échus à la date du 2/07/2024, terme de juin 2024 inclus. Cités par actes délivrés par remise en l'étude, M. [C] [V] n’a pas comparu et Mme [H] [M], comparante, indique qu’ils sont fonctionnaires, le premier avec des traitements respectifs de 2.300 et 2.200 euros. Il offre d’apurer la dette par versements mensuels de 250 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 27/09/2024, date indiquée à l'issue des débats. Motifs de la décision : Sur quoi, Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 2/07/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ; Sur les loyers et charges impayés Sur l'arriéré de loyers et charges Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Attendu que M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L] versent aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution ; Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 6.636,85 euros ; Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ; que les frais afférents à la première procédure judiciaire n’ont pas vocation à être pris en compte dans le calcul de la dette locative ; Par ailleurs, en l'absence d'une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire. En l'espèce, le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet. En conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l'arriéré locatif.Attendu que par ailleurs, en l'absence d'une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement du locataire ; que le bail conclu entre les parties ne prévoit aucune disposition prévoyant la facturation des frais de rejet ; qu’en conséquence, il convient de retrancher ces sommes appelées dans le décompte au titre de l'arriéré locatif ; Que la facturation de ces frais au locataire constitue donc une violation des règles d’ordre public de sorte qu’il conviendra de les rejeter ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 2/07/2024, la dette s’élève à la somme de 6.220,92 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ; Sur les délais de paiement Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [C] [V] et Mme [H] [M] , il y a lieu de leur accorder par application de l'article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 250 euros ; Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ; Sur la solidarité passive Attendu que l'article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée ; Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux indemnités d’occupation et aux frais de la présente instance ; Sur la résiliation du bail Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 21/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 27/06/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l’article 7g) fait obligation au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de justification de la souscription d’une assurance locative, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai légal, ni à l’audience ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement de payer régulier du 13/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 13/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ; Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ; Qu'à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du locataire ; que cependant, l’espèce ne justifie pas qu’il soit dérogé aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ; Attendu que M. [C] [V] et Mme [H] [M] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens ; Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne solidairement M. [C] [V] et Mme [H] [M] à verser à M. [F] [L] et Mme [R] [P] épouse [L] la somme de 6.220,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 2/07/2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/12/2023 pour la somme de 2.585 euros et à compter du jugement pour le surplus ; Autorise M. [C] [V] et Mme [H] [M] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 250 euros chacune la dernière étant constituée du solde de la dette ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; Constate la résiliation à compter du 13/01/2024 du bail convenu entre les parties ; Ordonne l’expulsion de M. [C] [V] et Mme [H] [M], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; En tout état de cause: Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [C] [V] et Mme [H] [M] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ; Ainsi jugé et prononcépar mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés. Le greffier, Le président,