Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/03013

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/03013 N° Portalis DBX4-W-B7I-TGTZ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 28 Octobre 2024 [H] [L] [D] [L] C/ [G] [O] [U] [Z] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me MONFERRAN Le : Copies certifiées conformes à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS : Madame [H] [L] Demeurant [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE Monsieur [D] [L] Demeurant [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS : Madame [G] [O] Demeurant [Adresse 9] [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 3] Non comparante, ni représentée Monsieur [U] [Z] Demeurant [Adresse 9] [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 3] Non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS Par contrat du 10 octobre 2021, Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] ont donné à bail à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] des locaux à usage d'habitation (n°B11) et un parking (lot n°3), situés [Adresse 9], [Adresse 4], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 525 euros et une provision sur charges mensuelle de 67 euros. Le 13 février 2024, Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] ont fait signifier à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] ont ensuite fait assigner Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail et de leur occupation sans droit ni titre, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 1.960,15 euros à titre de provision, représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 04 juin 2024, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’au départ effectif des lieux, - d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 juillet 2024. A l’audience du 27 septembre 2024, Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L], représentés par la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.406,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise. Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude le 24 juin 2024, Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] n’étaient ni présents ni représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 10 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 février 2024, pour la somme en principal de 1.912,15 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.324,76 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024. En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et en dépit des paiements intervenus depuis, la résiliation est intervenue le 14 avril 2024 et Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] produisent un décompte du 27 septembre 2024 démontrant que Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] restent devoir la somme de 2.406,03 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.406,03 euros. Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 14 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L], Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2021 entre Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] et Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] concernant des locaux à usage d'habitation (n°B11) et un parking (lot n°3), situés [Adresse 9], [Adresse 4], [Localité 3] sont réunies à la date du 14 avril 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] à verser à Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] à titre provisionnel la somme de 2.406,03 euros (décompte arrêté au 27 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 comprise) ; CONDAMNONS solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] à payer à Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] à verser à Madame [H] [L] et Monsieur [D] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [G] [O] et Monsieur [U] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La Greffière, La Juge,