Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/02871

- N° RG 24/02871 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Date de l'ordonnance de clôture : 06 Janvier 2025 Minute n°25/195 N° RG 24/02871 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMO le CCC : dossier FE : Me Emmanuel VAUTIER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ PARTIES EN CAUSE DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représnté par son syndic la société FONCIA MARNE [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 3] représentée par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DEFENDERESSE LA SOCIÉTÉ VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. [Adresse 11] [Localité 1] (PAYS- BAYS) [Localité 1] (PAYS- BAYS) non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Mme VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique DEBATS A l'audience publique du 14 Janvier 2025 GREFFIER Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière JUGEMENT réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme VISBECQ, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ; **** FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS La Société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. a acquis la propriété de deux appartements (lots 103 et 107) ainsi que d'une cave (lot n° 70) dans la Résidence du [Localité 4] de la Trousse, copropriété régie par la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le syndic en exercice de la copropriété est la société FONCIA. La société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. n'a pas réglé les charges de copropriété afférentes à ses lots et ce, depuis plusieurs années. Par jugement du 21 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a : - condamné la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. (nouvellement dénommée Laer & Dael I.B.V.) à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 4] de la Trousse sis [Adresse 5], agissant par son syndic, la SASU Média Patrimoine : * la somme de 27.945,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 13 juillet 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, soit le 09 mars 2020 sur la somme de 25.460,41 et de l’assignation, soit le 31 juillet 2021 pour le surplus, * la somme de 2.960 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, * la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 31 juillet 2021, dans les conditions de l’article 1343-2du code civil, - dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte, - rejeté le surplus des demandes. - condamné la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. (nouvellement dénommée Laer & Dael I.B.V.) à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 4] de la Trousse sis [Adresse 5], agissant par son syndic, la SASU Média Patrimoine la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamné la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. (nouvellement dénommée Laer & Dael I.B.V.) aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Emmanuel VAUTIER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. - rappelé que le jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a indiqué à la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. que suite à la signification du jugement, aucun règlement n'était intervenu et l'a mise en demeure de régler la somme de 60 272,72 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 21 février 2023, en vain. Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024, le [Adresse 10] a assigné la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : Vu les articles 10, 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, - condamner la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à lui payer la somme de 63 811,09 euros d'arriéré de charges de copropriété, compte arrêté au 23 octobre 2023, avec intérêts de droit capitalisés : * sur la somme de 25 460,41 euros, à compter du 14 novembre 2023 jusqu'à la date de la délivrance de la présente assignation, * sur la somme de 43 350,68 euros à compter de la délivrance de la présente assignation, - condamner la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à lui payer la somme de 1500 euros au titre de la réparation de son préjudice financier, - assortie la condamnation à intervenir d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, - N° RG 24/02871 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMO - condamner la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. aux entiers dépens, que Maître Emmanuel VAUTIER recouvrira directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens. Bien que citée par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024 conformément au règlement UE n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil de l'Europe, la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, la présente décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 14 janvier 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 25 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement : Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots?; - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande : - le contrat de syndic, - le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V concernant les lots n°103 et 107, - la situation de compte de la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V faisant état d’un solde débiteur de 63 811,09 euros au 19 octobre 2023, - concernant l'exercice de 2020, un état détaillé des charges communes, un tableau de répartition, un état financier après répartition et la balance des propriétaires, - concernant l'exercice de 2023, un bilan annuel des charge adressé à la société faisant état d'un solde de 582,38 euros en faveur de la société, - pour les autres années, la liste individualisée de l'état financier après répartition, la balance des copropriétaires débiteurs ou situation financière des copropriétaires, - les procès verbaux des assemblées générales de 2013 à 2022, approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, - l’attestation de non recours concernant les assemblées générales de 2013 à 2020, - la mise en demeure de payer la somme de 60 272,72 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 février 2023 adressée le 6 novembre 2023 par lettre recommandée avec accusé de réception à la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. La situation de compte adressée à la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. le 19 octobre 2023 fait état d'un solde de 63 811,09 euros en faveur du syndic. Au débit figurent : - au 31/12/21 un solde débiteur de 3663,52 euros, - des provisions de charges courantes de janvier 2022 et octobre 2022, - des cotisation fonds travaux de janvier 2022 et octobre 2022, - des soldes de charges et travaux 2022, - un solde « reprise syndic media patrimoine 11/06/22 » de 55 278,97 euros, - des provisions de charges courantes de janvier 2023, avril 2023, juillet 2023 et octobre 2023, - des cotisation fonds travaux de janvier 2023, avril 2023, juillet 2023 et octobre 2023, - des frais d'huissier, - des frais de suivi de procédure de recouvrement, - des appels de provisions pour des travaux de réfection (murs portail, murs piscine) en septembre 2023, - des appels de provisions pour des travaux de réfection (murs portail) en octobre 2023, - des appels de provisions pour des travaux de motorisation de portail en octobre 2023. Au crédit figurent plusieurs annulations d'appels de charges du premier et deuxième trimestre 2022 pour erreur de tantième. Il est relevé que si les procès-verbaux d'assemblée générale établissent que les comptes ont été approuvés jusqu'en 2021, la mention de reprise du solde dû de 55 278,97 euros ne permet pas de déterminer ce qu'il comprend et ce d'autant plus qu'un jugement est déjà intervenu et a condamné la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à régler la somme de 27 945,56 euros au titre des charges impayées au 13 juillet 2020. La créance n'est dès lors pas certaine et la demande sera rejetée sur ce point. Concernant les sommes dues au titre des provisions de charges pour l'exercice de 2022, il est souligné que si le budget prévisionnel de 2022 a été approuvé lors de l'assemblée générale du 12 juin 2021, aucun appel de fonds n'est produit alors que le relevé de compte de la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. fait état de plusieurs annulations d'appels de charges suite à une erreur de tantième. La créance n'est dès lors pas certaine et la demande sera rejetée sur ce point. S'agissant des sommes dues au titre des provisions de charge pour l'exercice de 2023, l'assemblée générale du 11 juin 2022 a rejeté la résolution relative à l'approbation du budget prévisionnel de 2023. En outre, aucun appel de fonds n'est produit. La créance n'est dès lors pas certaine et la demande sera rejetée sur ce point. Concernant les travaux de réfection de l'étanchéité et de la réalisation d'un diagnostic adoptés par l'assemblée générale du 11 juin 2022 et prévoyant un unique appel de fonds le 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier des sommes respectives de 300,29 euros et 110,44 euros avec intérêts à compter de l'assignation. La société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. sera condamnée au paiement de cette somme. Les autres appels de travaux ne sont pas justifiés par la communication de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires correspondante. La créance n'est donc pas certaine et la demande sera rejetée sur ce point. Les frais d'huissier et de suivi de procédure de recouvrement ne sont pas justifiés, de sorte qu'il n'est pas possible de savoir s'ils relèvent des frais nécessaires au recouvrement de la créance dus par le seul copropriétaire ou des frais d’administration courante de toute copropriété à répartir entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. La créance n'est donc pas certaine et la demande sera rejetée sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts : L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, il est établi que, malgré les différentes mises en demeure, la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. présente depuis plusieurs années, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux, manquant ainsi à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété. Ces manquements sont constitutifs d’une faute qui cause à la copropriété un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, en ce qu'il la prive d'une somme importante nécessaire à la gestion et l'entretien de la copropriété et provoque des difficultés de trésorerie, celle-ci devant faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. - N° RG 24/02871 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMO La mauvaise foi de la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. est justifiée en ce qu’elle a été informée par le procès-verbal d’assemblée générale du 4 septembre 2021 du vote d'appels de fonds exceptionnels « afin de compenser les arriérés de charges qui mettent en péril les finances de la copropriété ». Par conséquent, la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros de dommages-intérêts. Sur la demande d'astreinte : Aux termes du premier alinéa de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Il n’y a pas lieu, à ce stade, d’assortir la condamnation de la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. au paiement de charges de copropriété d’une astreinte, dans la mesure où le retard de paiement est déjà sanctionné par l’allocation des intérêts au taux légal. La demande du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée. Sur les mesures de fin de jugement : En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. partie qui succombe aux dépens ainsi qu’au paiement au syndicat des copropriétaires d’une somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient d'accorder à Maître Emmanuel VAUTIER le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Localité 4] de la Trousse sise [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice : - la somme de 300,29 euros au titre de l'appel de fonds du 1er juillet 2022 relatif aux travaux de réfection de l'étanchéité adoptés par l'assemblée générale du 11 juin 2022, - la somme de 110,44 euros au titre de l'appel de fonds du 1er juillet 2022 relatif à la réalisation d'un diagnostic adoptée par l'assemblée générale du 11 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de l'assignation ; Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande en paiement des charges impayées ; Condamne la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte ; Condamne la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. aux dépens ; Accorde à Maître Emmanuel VAUTIER le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne la société VAN [L] & SLETTENHAARD VASTGOED B.V. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Le greffier, Le président,