Cour de cassation, 06 mars 2019. 18-14.654

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 mars 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10135 F Pourvoi n° A 18-14.654 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Z... U..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 1er février 2018 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à Mme C... T..., épouse B..., domiciliée [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 29 janvier 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Reynis, conseiller rapporteur, Mme Wallon, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de M. U..., de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de Mme B... ; Sur le rapport de M. Reynis, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. U... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. U... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir autorisé Mme T... épouse B... à procéder seule à la vente à M. et Mme D... du bien indivis situé à Mérignac lieudit [...] à un prix minimum net vendeur de 179 900 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE «Sur le fond [ ] M. U... fait valoir tout d'abord que Mme B... a toujours marqué un désintérêt pour le bien litigieux ; Il soutient que la valeur de ce bien est supérieure à celle pour laquelle Mme B... a demandé à être autorisée à vendre seule ce bien ; Il affirme que les acquéreurs étaient prêts à l'acquérir au prix demandé de 240 000 euros net vendeur et que seule l'intervention de Mme B... ayant mis en vente le bien sur internet au prix de 185 000 euros est à l'origine de leur refus de contracter au prix initialement convenu entre eux ; Il conteste le fait qu'il n'ait pas été informé par le notaire de la vente intervenue le 2 septembre 2016, relevant que cette vente ne semble pas avoir permis de débloquer la situation au regard du prêt restant dû ; Il demande à la cour de constater Mme B... mal fondée à solliciter le bénéfice de l'article 815-5 du code civil dans la mesure où l'acte projeté ne tend pas à la sauvegarde des intérêts indivis et en conséquence, de constater la caducité de la vente intervenue le 2 septembre 2016 ; Mme B... indique que si effectivement les époux D... avaient souhaité dans un premier temps acquérir l'immeuble au prix de 240 000 euros net vendeur, ils n'ont cependant pas pu obtenir le financement par leur banque ainsi que cela résulte de l'attestation de la Caisse d'épargne ; C'est dans ces conditions et en l'absence de toute autre offre à ce prix que Mme B... indique avoir fait paraître une annonce sur le site "le bon coin" à un prix inférieur, prix correspondant à la valeur du marché ; Les époux D... ont, au vu de cette nouvelle annonce, fait une offre d'achat à hauteur de la somme de 179 900 euros ; Elle affirme que ce prix correspond à la valeur de l'immeuble ainsi que cela résulte des différentes estimations réalisées et que cette vente devait intervenir dans l'intérêt de l'indivision, le prêt contracté lors de son acquisition étant impayé ; L'article 815-5 du code civil dispose qu'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun [...] ; L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ; C'est par une exacte analyse des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a relevé : - qu'il était produit un rapport d'expertise établi par un notaire évaluant la valeur de l'immeuble, - que M. U... ne produisait quant à lui qu'un simple avis de valeur d'une agence immobilière corroboré par aucune autre pièce, - que si M. U... avait été en pourparlers avec les époux D..., aucun compromis de vente n'était intervenu entre eux, - qu'aucune proposition d'acquisition pour un prix supérieur à 179 900 euros net vendeur n'était alléguée par M. U..., - que Mme B... justifiait de la solvabilité de M. et Mme D... lesquels avaient obtenu le financement pour cette acquisition. De plus, devant la cour, il est justifié, par la production d'une attestation de la banque sollicitée par M. et Mme D... que ces derniers n'avaient pas obtenu l'accord de celle-ci pour une acquisition au prix initial de 240 000 euros ; Ainsi il apparaît qu'alors que les échéances du prêt souscrit par les époux U...apon pour l'acquisition de ce bien étaient impayées depuis plusieurs mois au risque de voir s'engager une procédure de saisie-immobilière, l'acquisition par M. et Mme D..., à un tarif correspondant à la valeur estimée de ce bien, permettait d'obtenir un prix de vente correct dans l'intérêt de l'indivision existant entre M. U... et Mme B... ; Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la vente du bien indivis : En vertu des dispositions de l'article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut ; Il appartient à C... T... épouse B... de démontrer que le refus de Z... U... de passer l'acte sollicité met en péril l'intérêt commun des indivisaires ; L'intérêt commun des indivisaires est en l'espèce de permettre une vente au meilleur prix et dans les meilleurs délais afin d'éviter la saisie du bien par la banque créancière, les mensualités du prêt étant impayées depuis avril 2015 ; C... T... épouse B... soutient que le prix sollicité par son ex-époux est trop élevé, raison pour laquelle aucune promesse de vente n'a pu être signée au prix souhaité par son ex-époux alors que la maison est en vente depuis avril 2015 ; Elle produit un rapport d'expertise circonstancié établi par un notaire concluant à une valeur du bien comprise entre 122 547 euros et 189 294 euros, en recoupant deux méthodes d'évaluation (il a été notamment pris pour base une valeur de la construction principale de 1 230 euros le m² pour la construction principale et de 954 euros le m² pour la construction secondaire) ; Des exemples de vente de biens similaires dans un périmètre proche ont été recherchés ; L'expertise date du 31 janvier 2014 ; Il n'est pas argué d'une augmentation du prix de l'immobilier en Charente depuis lors, le contraire paraissant établi et non contesté par les parties ; Z... U... produit un simple "avis de valeur" établi le 13 mars 2015 par l'agence AB Transactions, à qui les parties ont donné un mandat de vente en avril 2015, faisant état d'une estimation à 250 000 euros net vendeur ; La nécessité pour l'acquéreur de faire un certain nombre de travaux est cependant notée (travaux d'isolation, de chauffage, d'agencement, d'équipement de la cuisine et de la salle de bains) ; Cet "avis de valeur" non circonstancié n'est corroboré par aucune autre pièce (comme des avis de valeur d'autres agences, une expertise d'un autre notaire ou des exemples de vente à un prix du m² supérieur dans le secteur) ; Il est acquis que Z... U... a été "en négociation" pendant plusieurs mois avec les époux D... pour la vente du bien à un prix de 240 000 euros ; Aucun engagement ferme n'a cependant jamais été pris, les époux D... arguant de l'attente d'une réponse de leur banque qui se serait révélée négative (selon leur attestation produite aux débats par C... T... épouse B...) ; Z... U... n'argue pas avoir eu d'autres propositions d'achat, même à un prix moindre ; Il argue d'acquéreurs potentiels mais ne justifie que de la programmation par un agent immobilier d'une seule visite ; Il soutient que le prix est sous-évalué, compte tenu notamment de son prix d'acquisition en 2008 mais il convient de noter que ce prix n'était que de 170 000 euros, soit encore en dessous du prix proposé maintenant par les époux D... ; Il n'est pas contesté que des travaux ont été faits dans l'immeuble financé par le couple ou par Monsieur seul ; Cependant, la réalisation de travaux n'implique pas de facto une plus-value du bien à hauteur de ceux-ci ; Même s'il ne peut être totalement exclu que les époux D... aient profité du conflit opposant les parties pour négocier un prix moindre de vente il n'en reste pas moins qu'à ce jour : - dix échéances du prêt sont impayées, - il n'existe aucun autre acquéreur, même potentiel, - la Banque postale, après des mises en demeure infructueuses, a saisi l'organisme Crédit logement, caution du prêt ; Z... U... qui sollicite en fait un délai pour parvenir à une vente à un meilleur prix n'envisage pas de reprendre le paiement de l'emprunt immobilier ; Or, l'accumulation des mensualités d'emprunt impayées, va, à bref délai, entraîner de la part de l'organisme prêteur, des mesures d'exécution, qui auront pour conséquence l'augmentation des frais et la vente du bien dans les conditions aléatoires d'une vente forcée ; C... T... épouse B... pour sa part justifie avoir trouvé un acquéreur à un prix correspondant à l'évaluation faite par le notaire ; La solvabilité de cet acquéreur paraît en outre établie (elle justifie de l'accord de la banque de l'acquéreur) ; Compte tenu de ces éléments, il convient de juger que l'intérêt commun des indivisaires est bien mis en péril et d'autoriser la vente du bien par C... T... épouse B... seule au prix minimum net vendeur de 179 900 euros ; Il conviendra de prévoir la consignation du prix de la vente du bien (après déduction de la somme revenant à l'organisme prêteur) entre les mains du notaire en charge de l'acte ; 3- sur les autres demandes : La proposition d'achat des acquéreurs et l'offre de prêt de leur banque ayant une durée de validité limitée dans le temps, il convient d'ordonner l'exécution provisoire de cette décision » ; ALORS, D'UNE PART, QU'un indivisaire ne peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire, que si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; qu'en se bornant à affirmer, pour écarter le moyen de M. U... tiré de ce que seule l'intervention de Mme B... ayant mis en vente le bien sur Internet au prix de 185 000 euros le 19 octobre 2015 était à l'origine du refus des acquéreurs de contracter au prix initialement convenu de 240 000 euros, qu'il était justifié par la production d'une attestation de la banque de M. et Mme D... que ces derniers n'avaient pas obtenu l'accord de celle-ci pour une acquisition au prix initial de 240 000 euros, sans expliquer en quoi cette attestation datée du 27 janvier 2016, ne mentionnant nullement la date à laquelle le refus de prêt opposé à M. et Mme D... leur avait été notifié, qui au surplus émanait de la caisse d'épargne alors qu'ils avaient justifié déposer une demande de prêt le 14 octobre 2015 auprès du Crédit agricole, était de nature à établir que ce refus de prêt était intervenu avant que Mme B... ne fasse paraître son annonce pour la vente du bien au prix de 185 000 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE tenu de motiver sa décision, le juge ne peut statuer sans examiner les pièces produites par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, pour justifier de ce que seule l'intervention de Mme B... ayant publié une annonce de vente du bien indivis au prix de 185 000 euros le 19 octobre 2015 était à l'origine du refus des acquéreurs de contracter au prix initialement convenu de 240 000 euros, M. U... versait notamment aux débats copie d'un message téléphonique qui lui avait été adressé par M. D... le 15 octobre 2015, par lequel ce dernier lui indiquait que son dossier de demande de prêt pour financer l'acquisition au prix de 240 000 euros était toujours en cours d'examen par sa banque, celle-ci lui ayant demandé un certain nombre de pièces complémentaires, dont son dernier bilan qu'il précisait être « très bon », ce qui le conduisait à se montrer « confiant » quant à l'obtention du prêt (pièce n° 30) ; qu'en s'abstenant d'examiner cette pièce, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QU'un indivisaire ne peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire, que si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que l'intérêt commun des indivisaires était mis en péril par le refus de M. U... de consentir à la vente de l'immeuble indivis à M. et Mme D... au prix de 179 900 euros, que les échéances du prêt souscrit par M. U... et Mme B... pour l'acquisition de ce bien étaient impayées depuis plusieurs mois au risque de voir s'engager une procédure de saisie immobilière, et que l'acquisition par M. et Mme D... à un tarif correspondant à la valeur estimée de ce bien, permettait d'obtenir un prix de vente correct dans l'intérêt de l'indivision, sans constater qu'une mesure d'exécution forcée de la part de la banque créancière était certaine et imminente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-5 du code civil.