Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/06527

N° RG 24/06527 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WG Tribunal Judiciaire de STRASBOURG TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM 10 rue du Tribunal - CS 70097 67302 SCHILTIGHEIM CEDEX SCHILTIGHEIM Civil N° RG 24/06527 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M4WG Minute n° copie le 12 novembre 2024 à la Préfecture copie exécutoire le 12 novembre 2024 à : - Me Nicolas MEYER - M. [B] [U] pièces retournées le 12 novembre 2024 Me Nicolas MEYER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024 DEMANDEURS : Monsieur [N] [H] né le 30 Octobre 1975 à PHALSBOURG (57370) demeurant 16 E rue de la Gare 67620 SOUFFLENHEIM Madame [Y] [H] née le 29 Juin 1979 à STRASBOURG (67000) demeurant 16 E rue de la Gare 67620 SOUFFLENHEIM représentés par Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Auriane WINDWEHR, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDEUR : Monsieur [B] [U] demeurant 21 B rue des Officiers 67800 BISCHHEIM non comparant et non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection Ophélie PETITDEMANGE, Greffier DÉBATS : Audience publique du 08 Octobre 2024 JUGEMENT Réputé contradictoire rendu en premier ressort, Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 19 avril 2019, M. [N] [H] et Mme [Y] [H] ont consenti un bail d’habitation à M. [B] [U] sur des locaux (logement, cave et parking) situés au 21B Rue des Officiers, bâtiment B, à Bischheim (67800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 120 euros. Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 814,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 10 juin 2024, M. [N] [H] et Mme [Y] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 4 220 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024, -2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 08 octobre 2024, M. [N] [H] et Mme [Y] [H] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, tout en actualisant leur décompte en le portant à la somme de 7 596€ au 08 octobre 2024. Les demandeurs font valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis janvier 2024 jusqu’en septembre 2024. M. [N] [H] et Mme [Y] [H] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. M. [N] [H] et Mme [Y] [H] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de signification que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en contrôlant la boîte aux lettres ainsi que le sonnette du bâtiment. Ces vérifications apparaissent suffisantes. Les demandes des bailleurs seront examinées suivant jugement réputé contradictoire. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande M. [N] [H] et Mme [Y] [H] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Quant à elle, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée dès le 16 février 2024. L’action de M. [N] [H] et Mme [Y] [H] est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 814,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2024. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [N] [H] et Mme [Y] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, M. [N] [H] et Mme [Y] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2024, M. [B] [U] leur devait la somme de 4 220 euros, soustraction faite des frais de procédure. La somme a été portée à 7 596€ au 08 octobre 2024 en l’absence de paiement depuis l’assignation jusqu’au 30 septembre 2024. M. [B] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer aux bailleurs cette somme avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 844 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [H] et Mme [Y] [H] ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [N] [H] et Mme [Y] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 avril 2019 entre M. [N] [H] et Mme [Y] [H], d’une part, et M. [B] [U], d’autre part, concernant les locaux (logement, cave et parking) situés au 21B Rue des Officiers, bâtiment B, à Bischheim (67800) est résilié depuis le 16 avril 2024 ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [B] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Rue des Officiers à Bischheim (67800) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE M. [B] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 844 euros (huit cent quarante-quatre euros) par mois depuis le 16 avril 2024 ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; CONDAMNE M. [B] [U] à payer à M. [N] [H] et Mme [Y] [H] la somme de 7 596 euros (sept mille cinq cent quatre-vingt-seize euros) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, le mois d’octobre 2024 n’étant pas inclus dans cette somme ; CONDAMNE M. [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2024 et celui de l'assignation du 10 juin 2024 ; CONDAMNE M. [B] [U] à payer à M. [N] [H] et Mme [Y] [H] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. Le Greffier Le Juge