Cour d'appel, 15 mai 2024. 24/00155

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT N° /24 DU 15 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00155 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FJVR Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n°23/422 , en date du 16 janvier 2024, APPELANTE : S.A.R.L. COPY ONE agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 1] - [Localité 2] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 509 539 060 Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY INTIMÉE : S.C.I. LD & CO INVEST, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 1] - [Localité 2] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 850 325 788 Représentée par Me Sarah NETIENNE, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire, président d'audience, chargé du rapport ; Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL. A l'issue des débats, le magistrat honoraire faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024, puis à cette date le délibéré a été prorogé au 15 mai 2024 en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 mai 2024, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale,faisant fonction de président et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- FAITS ET PROCÉDURE Par contrat en date du 3 janvier 2019, les sociétés Cess&Fil, HD Expansion et Loux ont donné à bail à la société Copy One des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2]. Les locaux ont ensuite été acquis par la SCI LD&Co Invest. Par acte du 5 septembre 2023, celle-ci a assigné la société Copy One devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy en vue de faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, prononcer son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, d'obtenir sa condamnation à lui payer des provisions au titre d'un arriéré locatif et d'une pénalité contractuelle ainsi qu'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a fait valoir que la preneuse aurait été défaillante dans le paiement des loyers et charges et qu'elle ne se serait pas acquittée de sa dette dans le délai d'un mois suivant la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ; elle a précisé que, postérieurement à l'assignation, celle-ci se serait acquitté de sa dette locative à l'exception du loyer du mois de novembre 2023. La défenderesse a conclu au rejet des demandes de la SCI LD&Co Invest en arguant de ce que le bailleur n'aurait pas exécuté les travaux lui permettant de jouir paisiblement des lieux loués. Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, ordonné l'expulsion de la preneuse et de celle de tous les occupants de son chef, condamné la société Copy One à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel à compter du 21 août 2023 jusqu'à la complète évacuation des lieux, condamné la société Copy One à payer à la bailleresse les sommes de 389,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées, 1825,84 euros au titre de la clause pénale et 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Copy One a interjeté appel de cette décision le 24 janvier 2024. Par ordonnance du 5 février 2024, elle a été autorisée à assigner l'intimée à l'audience du 13 mars 2024. Selon des écritures récapitulatives notifiées le 11 mars 2024, l'appelante conclut à l'infirmation de la décision entreprise. Elle demande à la cour de constater l'existence de contestations sérieuses qui font obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, de constater qu'elle n'est redevable d'aucune somme envers la bailleresse, de rejeter les demandes de la société LD&Co Invest. A titre subsidiaire, si l'existence d'un arriéré de loyers était reconnu, l'appelante demande à la cour de lui accorder des délais de paiement et de suspendre le jeu de la clause résolutoire, d'ordonner au preneur de communiquer les justificatifs des charges exposées depuis le 1er janvier 2019 ainsi que les décomptes de régularisation de charges dans un délai de 15 jours à compter de la signification sous peine d'une astreinte de 50 euros de retard passé ce délai, de condamner l'intimée à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de son recours, la société Copy One expose en substance que : - la clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse qui savait que la preneuse était en train de percevoir une indemnisation lui permettant d'apurer les quelques loyers impayés, au lieu de patienter quelques temps, elle s'est empressée de délivrer le commandement visant la clause résolutoire, - la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance puisqu'elle n'a pas exécuté les travaux de nature à remédier aux infiltrations récurrentes de la toiture de l'immeuble, elle ne démontre pas plus que les désordres ayant trait à la sécurité des locaux aient été résolus de sorte qu'elle ne peut jouir paisiblement des lieux loués, - la société bailleresse ne peut dans ces conditions se prévaloir d'une créance certaine et liquide à son encontre, - lorsque le commandement lui a été délivré, cette dernière ne disposait pas d'une créance établie à son encontre car, contrairement à ses obligations légales, elle n'avait pas procédé à la reddition annuelle des charges comme l'impose l'article R.145-36 du code de commerce, les provisions versées au titre des charges doivent être déduites des loyers présentant un retard de paiement, - selon le décompte produit par le bailleur, début novembre 2023, elle lui devait une somme de 389,86 euros après régularisation des charges, or, le 10 novembre 2023, elle lui payé une somme de 1451,22 euros de sorte que son compte avec ce dernier est créditeur. Selon des écritures notifiées le 7 mars 2024, l'intimée conclut à la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle sollicite en outre la condamnation de l'appelante à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. La SCI LD&Co Invest expose en substance que : - depuis le mois de mars 2020, la société Copy One s'acquitte de manière irrégulière des loyers et c'est pourquoi, un commandemant de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié, lequel est resté sans effet dans le délai d'un mois à compter de cette signification ; le contrat de bail est résilié de plein droit, - ce n'est que postérieurement à la délivrance du commandement de payer que le preneur a réglé l'arriéré de loyers, - la demande en délai de paiement et en suspension de la clause résolutoire est irrecevable pour avoir été formée pour la première fois en appel, - elle est disposée à effectuer les travaux de nature à réparer le plafond dès que la société Copy One le lui demandera, celle-ci devant au préalable procéder à des travaux d'aménagement et de restauration des locaux, c'est donc d'un commun accord que les travaux de reprise du plafond ont été mis en attente, - elle a fait intervenir des entreprises pour mettre un terme à la fuite d'eau en provenance de la toiture, - le 2 février 2024, elle a transmis les justificatifs des charges de l'exercice 2023 à la société preneuse, de plus, un commandement de payer délivré pour un montant supérieur à la véritable dette, reste valable pour la partie de la somme réellement due, or, elle lui était redevable d'un minimum de 6 490,36 euros lors de la délivrance du commandement de payer, - aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée, les causes du commandement de payer n'ayant été réglées que quatre mois après sa signification et la délivrance d'une assignation. MOTIFS 1- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes La bonne foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail est présumée. La société Copy One n'apporte pas la preuve de son allégation selon laquelle, lors de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société LD&Co aurait su que sa locataire aurait été en train de percevoir des fonds lui permettant de régler l'arriéré locatif et aurait alors accéléré le processus, si bien que cette présomption de bonne foi n'est pas renversée. D'autre part, les infiltrations d'eau affectant le plafond et la toiture des locaux loués auraient pu justifier la suspension du paiement des loyers par le preneur sur le fondement de l'exception d'inexécution uniquement si les lieux avaient été rendus de ce fait impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Cette preuve n'est pas établie par la société Copy One qui ne peut donc se prévaloir d'une telle situation pour justifier le défaut de paiement des loyers et avances sur charges visés dans le commandement de payer à leur échéance. Toutefois, il convient de relever que le commandement de payer signifié le 21 juillet 2023 vise des arriérés de loyers et d'avances sur charges couvrant la période de juin 2019 à juillet 2023. Concernant les années 2019, 2020, 2021 et 2022, le commandement de payer aurait dû prendre en compte, non les avances sur charges, mais les états récapitulatifs annuels que le bailleur est tenu d'adresser au preneur en vertu de l'article L145-40-2 du code de commerce. Le décompte couvrant la période du 7 juin 2019 au 31 décembre 2023 versé aux débats par le bailleur (pièce n° 28) ne satisfait pas aux exigences du texte susvisé en ce qu'il ne contient aucun récapitulatif des charges récupérables sur la preneuse, établi année par année, conforme aux dispositions des articles L145-2 et R145-36 du code de commerce. La cour, statuant en référé, ne peut que constater qu'il existe une incertitude au sujet de l'arriéré de loyers et charges mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, situation constitutive d'une contestation sérieuse qui fait obstacle à ce qu'elle statue sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en sont la conséquence. Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties, ordonné l'expulsion de la preneuse et de celle de tous les occupants de son chef, condamné la société Copy One à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation égale au dernier loyer mensuel à compter du 21 août 2023 jusqu'à la complète évacuation des lieux. Statuant à nouveau à ce sujet, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes du bailleur. 2- sur l'arriéré de loyers et charges et la clause pénale Dans ses écritures récapitulatives d'appel, le bailleur indique que l'arriéré de loyers a été régularisé : Au 1er septembre 2023, l'arriéré s'élevait à la somme de 9129,18 euros réduit au 10 novembre 2023 à la somme de 389,86 euros (pièce n° 24). Il produit en outre un décompte de charges (pièce n° 28) arrêté au 31 décembre 2023 qui fait ressortir un solde créditeur au profit du preneur d'un montant de 1920,92 euros. En conséquence, l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a condamné la société Copy One à payer à la société LD&CO Invest les somme de 389,86 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtée au 27 novembre 2023 qui se heurte à une contestation sérieuse. Statuant à nouveau sur ce point, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande. Quant à la clause pénale instaurée par l'article 18 du contrat de bail (indemnité forfaitaire de 20 % des sommes dues par le locataire), elle se heurte également à une contestation sérieuse compte tenu des incertitudes portant sur son assiette de calcul en l'absence d'états récapitulatifs annuels des charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022. L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a condamné la preneuse à payer au bailleur la somme de 1825,84 euros au titre de la clause pénale et, statuant à nouveau sur ce point, il y a lieu de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 3- Sur la demande reconventionnelle de la preneuse en communication des justificatifs de charges et des décomptes de régularisation Cette demande reconventionnelle est recevable en ce que, par application de l'article 70 du code de procédure civile, elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant ; en effet, la demande intiale met en compte un arriéré de charges qui a été contesté par la preneuse. En vertu des articles L145-2 et R145-36 du code de commerce, le bailleur est tenu de communiquer au preneur un état récapitulatif des charges exposés annuellement incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Le bailleur n'apporte pas la preuve d'avoir exécuté cette obligation selon les modalités susvisées. Il convient donc de faire droit à la demande de la preneuse qui n'est pas sérieusement contestable. Le bailleur doit donc être condamné à communiquer à la preneuse un état récapitulatif des charges exposés annuellement incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et sous peine d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai. 4- sur les autres demandes Le bailleur étant la partie perdante, l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a condamné la société Copy One à payer à la société LD&Co Invest la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Statuant à nouveau sur ce point, la demande de la société LD&Co Invest au titre de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée tandis qu'elle supportera les dépens de première instance. Par ailleurs, l'équité commande qu'elle soit condamnée à payer à la société Copy One la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, INFIRME l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la société LD&Co Invest. REJETTE sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la société LD&Co Invest à communiquer à la société Copy One un état récapitulatif des charges exposées annuellement incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et sous peine d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard passé ce délai. CONDAMNE la société LD&Co Invest à payer à la société Copy One la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la société LD&Co Invest aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par MonsieurOlivier Beaudier, Conseiller à la cinquième chambre commerciale, faisant fonction de Président, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT Minute en huit pages.