Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 20/05459

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me DEPOIX et Me RICHARD DELAURIER Copies certifiées conformes délivrées le: à Me EDOU et Me BILLEBEAU ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ N° MINUTE : Assignation du : 02 juin 2020 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [P] [K] Madame [T] [K] [Adresse 5] [Localité 8] représentés par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représentée par son syndic le Cabinet MPA [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Maître Amandine RICHARD DELAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #H1 Monsieur [W] [Y] [Adresse 1] [Localité 12] représenté par Maître Victor EDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0021 Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ SMABTP [Adresse 11] [Localité 10] représentée par Maître François BILLEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0043 S.A.R.L. SOGIME, représentée par son mandataire judiciaire la SELARL ATHENA pris en la personne de Maître [X] [U] [Adresse 2] [Localité 9] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 03 mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE M. [P] [K] et Mme [T] [K] (les consorts [K]) sont propriétaires du lot de copropriété n°1023, appartement en duplex, qui est situé aux 2ème et 3ème étages du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La SCI [J], qui a vendu le lot n°1023 aux consorts [K] le 27 juillet 2007, est propriétaire des autres lots du bâtiment C, et administre la copropriété en tant que syndic bénévole. L’appartement des consorts [K] est situé sous une toiture-terrasse. Il a été donné à bail à Mme [O] [F] et M. [G] [F] (les consorts [F]) à compter du mois de juillet 2011. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ La toiture-terrasse comporte une partie centrale piétonnière et des jardinières maçonnées en périphérie. Au mois de janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a mandaté la SARL Sogime et M. [W] [Y], architecte, pour réaliser des travaux de réfection et d’étanchéité de la toiture-terrasse. Les travaux ont débuté le 20 janvier 2014. Au cours du chantier, les consorts [K] ont été informés par leurs locataires de la survenance d’un dégât des eaux dans l’appartement. Un constat amiable était établi et la SARL Sogime procédait à des travaux complémentaires au cours du mois de mars 2014. Une réception des travaux sans réserve est intervenue le 4 avril 2014. A compter du mois de juin 2014, des infiltrations d’eau étaient constatées dans l’appartement occupé par les consorts [F] et le syndicat des copropriétaires dénonçait le sinistre le 30 juillet 2014 à la SARL Sogime, son assureur la SMABTP et M. [W] [Y]. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 novembre 2014, les consorts [F] ont fait part de leur souhait de mettre fin au contrat de location à compter du 2 février 2015. L’origine des infiltrations n’ayant pas pu être déterminée et aucune réparation n’ayant pu être mise en oeuvre, par acte d’huissier en date des 15, 16 et 28 juin 2016, les consorts [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 13], son assureur la SA AXA France IARD, la SARL Sogime et son assureur la SMABTP, ainsi que M. [W] [Y] aux fins notamment de voir ordonner une mesure d’expertise. Suivant ordonnance du juge des référés en date du 22 juillet 2016, M. [P] [E] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Ce dernier ayant décliné sa mission, M. [S] [A] a été désigné en ses lieux et place suivant ordonnance de remplacement en date du 7 septembre 2016. M. [S] [A] a déposé son rapport le 31 juillet 2019. La SARL Sogime a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 3 mars 2020. La SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [X] [U], a été désignée en qualité de liquidateur. Par actes d’huissier en date des 2 et 12 juin 2020, les consorts [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SARL Sogime, représentée par son mandataire judiciaire la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [X] [U], la SMABTP et M. [W] [Y] devant la présente juridiction aux fins d’indemnisation de leurs préjudices. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées au syndicat des copropriétaires, à la SMABTP et à M. [W] [Y] par RPVA le 16 février 2022, et à la SELARL Athéna prise en la personne de Maître [X] [U], es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Sogime, par acte d’huissier du 04 février 2022, les consorts [K] demandent au tribunal de : « Vu l’article 1240 et suivants du Code civil, Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, - Déclarer que Monsieur et Madame [K] sont recevables et bien fondés en leurs demandes, - Constater que les époux [K] se désistent de leur demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à PARIS (75005), représenté par son syndic bénévole, la SCI [J] de voir réaliser les travaux préconisés par l’Expert ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce dans un délai de 3 mois, A titre principal : - Condamner in solidum la société SOGIME représentée par son mandataire judiciaire, la SMABTP et Monsieur [Y] à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 42.425 € au titre de leur préjudice matériel, - Condamner in solidum la société SOGIME représentée par son mandataire judiciaire, la SMABTP et Monsieur [Y] à régler à Monsieur et Madame [K] la somme de 244.755 € au titre de leur préjudice immatériel, A titre subsidiaire : - Condamner in solidum la société SOGIME représentée par son mandataire et son assureur la société SMABTP à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 29.697,50 € au titre du préjudice matériel, - Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 12.727,50 € au titre du préjudice matériel, - Condamner in solidum la société SOGIME représentée par son mandataire et son assureur la société SMABTP à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 171.328,50 €, au titre du préjudice immatériel, - Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 73.426,50 € au titre du préjudice immatériel, En tout état de cause : - Condamner in solidum l’entreprise SOGIME représentée par son mandataire, son assureur, la société SMABTP, ainsi que Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 5. 000 euros au titre du préjudice moral, - Fixer au passif de la société SOGIME représentée par son mandataire le montant de la créance de Monsieur et Madame [K], - Ordonner que les indemnités allouées portent intérêts légaux à compter de la date de la présente assignation, - Condamner in solidum l’entreprise SOGIME représentée par son mandataire, son assureur, la société SMABTP, ainsi que Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner in solidum l’entreprise SOGIME représentée par son mandataire, son assureur, la société SMABTP, ainsi que Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise s’élevant à la somme de 12.327,29 €, - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 5ème arrondissement demande au tribunal de : « Vu le rapport d’expertise en date du 31 juillet 2019, Vu les articles 1792 et 1792-1 du Code Civil, Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner in solidum, la société SOGIME, titulaire du lot étanchéité, et son assureur la société SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 58 555 Euros TTC, correspondant à 70 % du coût total des travaux de reprise d’étanchéité, tel que déterminé par l’Expert Judiciaire, - Condamner Monsieur [W] [Y], Architecte, Maître d’œuvre, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 25 095 Euros TTC, correspondant à 30 % du coût total des travaux de reprise d’étanchéité, tel que déterminé par l’Expert Judiciaire, - Condamner in solidum la société SOGIME, son assureur la société SMABTP, et Monsieur l’Architecte [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner in solidum la société SOGIME, son assureur la société SMABTP, et Monsieur l’Architecte [W] [Y] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’Expertise à hauteur de 12 327,29 euros, - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2021, la société SMABTP demande au tribunal de : Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ « Vu les articles 1103, 1231-1, 1831-1 et 1792 et suivants du Code civil, - Juger que les garanties de la SMABTP à l’égard de la société SOGIME ne sauraient être discutées, en raison de l’absence de toute réserve prononcée à la réception par le Syndicat des copropriétaires et son syndic alors que les désordres étaient manifestement apparents à cette réception, Monsieur [Y], maître d’œuvre en mission complète, n’ayant aussi émis aucune observation à cet égard, - Juger que le Syndicat des copropriétaires et son syndic n’ont mis en œuvre malgré les demandes répétées des époux [K], qu’en septembre 2020 la réfection de l’étanchéité préconisée par l’expert judiciaire dans son rapport du 31 juillet 2019, dans le cadre d’un devis de réparation de la société ITEC daté du 15 octobre 2018, de sorte que la copropriété et son syndic devront voir leurs responsabilités engagées dans la survenance et la persistance des désordres, - rejeter les demandes formulées à l’encontre de la SMABTP, - Juger que si par extraordinaire, les garanties de la SMABTP étaient discutées alors que les responsabilités de Monsieur [Y], du Syndicat des copropriétaires et de son syndic la SCI [J], sont prépondérantes, ces derniers devront être condamnés à garantir la SMABTP de toutes condamnations, la SMABTP ne pouvant être impliquée que dans les limites de sa police d’assurance, - Condamner en tout état de cause, Monsieur et Madame [K] et tout succombant aux entiers dépens et au versement d’une somme de 2.000 € au profit de la SMABTP sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. » Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2022, M. [W] [Y] demande au tribunal de : « Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil, Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, Vu le rapport d’expertise, - JUGER que les désordres relèvent de la garantie décennale des constructeurs, - JUGER que les désordres n’étaient pas apparents à la réception, - JUGER que Monsieur [Y] n’a commis aucun manquement à sa mission susceptible d’engager sa responsabilité, - JUGER que la SMABTP devra garantir son adhérent, la société SOGIME, Par conséquent, - DEBOUTER les époux [K] et tout appelant en garantie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre Monsieur [Y], A titre subsidiaire : Si par extraordinaire, une condamnation quelconque était prononcée à l'encontre de Monsieur [Y] sur le fondement des demandes présentées : Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ - JUGER que la part de responsabilité de Monsieur [Y] ne saurait excéder 10% du préjudice subi, sans solidarité, - DEBOUTER les époux [K] de leur demande au titre de la perte de loyer du mois de mars et avril 2016, - DEBOUTER les époux [K] de leur demande au titre de la baisse du loyer, - DEBOUTER les époux [K] de leur demande au titre de l’inoccupation de leur appartement, - LIMITER le préjudice de jouissance des époux [K] du mois de mars 2017 au mois de juillet 2019, - CONDAMNER SOLIDAIREMENT la société SMABTP et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à relever et garantir Monsieur [Y] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, dommages et intérêts, article 700 et dépens, - DEBOUTER tout appelant en garantie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Monsieur [Y], En tout état de cause : - CONDAMNER tout succombant au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, - LE CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de SELARL EDOU de BUHREN HONORE Avocats à la Cour - [Adresse 3] dans les conditions de l'article 699 du CPC . » Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La SELARL Athéna, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Sogime n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire. L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023. L’affaire a été plaidée le 3 mai 2024 et la décision a été mise à en délibéré au 6 septembre 2024, puis au 13 septembre 2024. MOTIFS Sur la réalité des désordres En 2014, des travaux de réfection à neuf et en totalité des jardinières maçonnées et de l’étanchéité de la toiture-terrasse du 3ème étage ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires et confiés, sous la maîtrise d’oeuvre de l’architecte M. [W] [Y], à la SARL Sogime. Dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, M. [S] [A], expert judiciaire, a organisé six réunions sur site les 29 mars, 26 septembre, 3 et 10 octobre 2017, 12 mars et 8 octobre 2018. Les investigations et constatations effectuées, comme la synthèse qui pouvait en être tirée, ont été détaillées dans sept notes aux parties diffusées les 12 juin, 24 juillet, 7 septembre 2017, 15 février, 22 février, 10 septembre 2018 et 30 avril 2019. Les constats contradictoires réalisés au cours de ces opérations ont montré notamment : - l’existence d’importantes infiltrations au plafond du séjour des consorts [K], comme l’ont révélé des bassines pleines d’eau teintée de fluorescéine lors de la mise en charge de la partie circulable de la toiture-terrasse (recouverte de dalles sur plots), - la présence d’eau stagnant sous la membrane d’étanchéité, en pied de verrière (jusqu’à 1,5 cm de hauteur d’eau au droit d’un des sondages) et en pied de l’acrotère côté cour d’école, - de multiples défaillances des relevés d’étanchéité, contre la verrière, en pied de l’acrotère, et au droit des murets des jardinières maçonnées (fissures non protégées des jonctions entre l’acrotère et les murets de jardinières générant, au milieu de la toiture-terrasse, une discontinuité du revêtement d’étanchéité à ces endroits). Selon l’expert, d’importantes inondations sont survenues en cours de chantier dans plusieurs pièces de l’appartement et des mesures ont été prises, mais des infiltrations nouvelles et persistantes sont apparues en juin 2014, peu après que l’ouvrage ait été réceptionné en avril. Ces éléments établissent la réalité des désordres. Sur les préjudices des consorts [K] 1- Sur le préjudice matériel Les consorts [K] font valoir que leur préjudice matériel s’élève à la somme de 42 425 euros. Ils expliquent que cette somme comprend le coût de la remise en état de leur appartement d’un montant de 37 290 euros, le coût des tests d’étanchéité effectués par l’entreprise ITEC pour un montant de 4078,99 euros, et les frais liés aux conseils techniques de M. [I] [D], architecte, à hauteur de 1 056 euros. M. [W] [Y] expose que les travaux de reprise devront être proratisés par rapport à la surface réelle à remettre en état, c’est à dire 90 m², et non la surface totale de l’appartement. Il ne conteste pas les frais exposés à hauteur de 4 078,99 euros s’agissant de l’intervention de l’entreprise ITEC mais estime que ces frais doivent être intégrés dans les dépens. En l’espèce, il ressort des débats que l’appartement des consorts [K] mesure 143,93 m² « loi Carrez » et qu’il est composé d’une entrée-dégagement, d’un dressing, de trois chambres, d’un séjour-salon avec cuisine, de deux water-closets, d’une salle de bain avec placard, d’une buanderie. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Le devis en date du 4 avril 2018 mentionne un montant de 37 290 euros TTC s’agissant de la remise en état de l’appartement. Il y a lieu de relever que ce devis détaille les différents postes de travaux en distinguant les travaux de démolition, de maçonnerie, de menuiserie, de peinture et ceux portant sur le parquet. Ces travaux concernent les pièces et parties de l’appartement endommagées, en l’espèce le séjour-salon, la salle à manger, l’une des trois chambres et la salle de bains, et non comme l’affirme M. [W] [Y] l’ensemble de l’appartement. Les frais réglés à l’entreprise ITEC sont justifiés par les factures produites en date du 18 et 19 octobre 2017 à hauteur de 4 078,99 euros (2 194,99 + 1 188 + 696). Ils ont été validés par l’expert judiciaire. Ils constituent une partie du préjudice matériel et ne font pas partie des dépens tels qu’énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Il en est de même des frais réglés à M. [I] [D], architecte, qui sont justifiés par des factures établies le 29 septembre 2016 et le 31 mars 2017. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le préjudice matériel des consorts [K] est justifié à hauteur de 42 425 euros. 2- Sur le préjudice immatériel Les consorts [K] considèrent que leur préjudice immatériel s’élève à la somme de 244 755 euros. Ils expliquent qu’ils ont loué l’appartement à M. et Mme [F] à compter du 29 juillet 2011 pour une somme mensuelle totale de 4 500 euros (charges comprises). Ils indiquent que les désordres ont contraint M. et Mme [F] à passer une nuit à l’hôtel le 27 février 2014 ; que le montant de cette nuit d’hôtel s’est élevé à 255 euros. Ils affirment qu’ils ont subi une perte de loyers pour les mois de mars et avril 2014 qu’il convient de chiffrer à la somme de 9 000 euros (4500 x 2). Ils mentionnent qu’ils ont dû effectuer une réduction du montant du loyer à hauteur de 2 500 euros par mois à compter du mois de mai 2014 jusqu’au mois de janvier 2015 ; qu’il en est résulté un préjudice de 22 500 euros (9 x 2 500). Ils exposent qu’en raison de l’importance des désordres et de leur persistance, les locataires ont quitté le logement le 2 février 2015 et que le bien est resté inoccupé entre le mois de février 2015 et le mois d’août 2016, ce qui a occasionné un préjudice sur une période de 19 mois. Les consorts [K] font valoir qu’à la suite de difficultés financières, ils ont été contraints de réintégrer leur bien à compter du 1er septembre 2016. Ils estiment qu’ils ont subi un préjudice de jouissance entre le 1er septembre 2016 et le mois de novembre 2020 en raison des écoulements d’eau constants, qui ont généré d’importants désagréments dans leur mode de vie et qui ont présenté des risques pour la sécurité et la santé des occupants. Ils exposent que leur préjudice de jouissance pour cette période s’élève, comme l’indique l’expert, à la somme de 127 500 euros (2 500 x 51 mois). M. [W] [Y] oppose que les consorts [K] ne justifient pas d’une exonération totale de loyers pendant une durée de deux mois pour les mois de mars et avril 2014 et indique que malgré les dommages subis dans certaines pièces, l’appartement restait habitable. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Il affirme que la baisse de loyer accordée de mai 2014 à janvier 2015 n’était justifiée ni dans son principe ni dans son quantum, dans la mesure où l’appartement était habitable. Il considère que les consorts [K] n’apportent pas la preuve que l’appartement n’était pas louable de février 2015 à août 2016. Il explique que les consorts [K] n’ont exercé leur action en justice qu’à compter du mois de juillet 2016 ; que l’état de l’appartement n’a donc pas pu être décrit avant la première réunion d’expertise le 29 mars 2017 ; qu’en tout état de cause, le préjudice de jouissance des consorts [K] n’a pu commencer à courir qu’à compter de la première réunion d’expertise du 29 mars 2017 et ce jusqu’au 31 juillet 2019, date des conclusions de l’expertise. Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire considère que, par leur ampleur et leur persistance, les infiltrations et les manifestations consécutives (humidité des plâtres, dégradation des embellissements, gêne, aspect délabré, etc.) ont nuit à la conformité, à la destination et à l’usage qui pouvait être attendu de l’appartement des consorts [K], générant notamment une réduction de l’habitabilité et de la jouissance normale et paisible de la pièce de séjour et de la chambre parentale à compter de 2014, sans avoir toutefois généré la suppression totale de l’usage de ces deux pièces. L’expert précise également que sur la période 2014-2019, les infiltrations et leurs conséquences ont rapidement empêché la poursuite de la location de l’appartement et toute éventuelle remise en location à compter du départ des locataires en février 2015, conduisant M. et Mme [K] à occuper l’appartement à compter du mois de septembre 2016. Il ressort des éléments du débat que les consorts [F] ont occupé l’appartement litigieux au titre d’un contrat de bail du 29 juillet 2011 au 2 février 2015, date de la résiliation effective de ce contrat. Au cours de la nuit du 27 février 2014, les consorts [F] ont été logés à l’hôtel et les frais ont été pris en charge par les consorts [K] à hauteur de 255 euros. Selon les quittances de loyer produites, les consorts [F] ont réglé un loyer mensuel de 4 500 euros (dont 330 euros de charges) jusqu’au mois de février 2014. Les quittances de loyer produites pour les mois de mars et avril 2014 démontrent, comme l’indiquent les consorts [K], qu’ils n’ont perçu aucun loyer durant ces deux mois. Leur préjudice immatériel pour perte de loyers est donc justifié à hauteur de 9 000 euros pour les mois de mars et avril 2014. Entre le mois de mai 2014 et le mois de janvier 2015, afin de tenir compte des infiltrations, le loyer mensuel a été réduit à la somme de 2 000 euros (dont 330 euros de charges). Compte tenu des désordres décrits par l’expert, qui ont affecté plusieurs pièces représentant un total de 90,85 m², les réductions des loyers résultaient bien de l’état de l’appartement, étant relevé que l’expert a validé le principe du préjudice au titre de la perte de loyers pour cette période. Il convient donc de considérer que le préjudice immatériel pour la perte de loyers entre les mois de mai 2014 et janvier 2015 s’élève à 22 500 euros (9 x 2 500). Il y a lieu également de relever que compte tenu des désordres décrits par l’expert, les consorts [K] justifient suffisamment de l’impossibilité de retrouver un locataire après le départ des consorts [F] en février 2015. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Le préjudice indemnisable à ce titre est celui de la perte de chance de louer le bien en raison des désordres qui ont perduré pendant 19 mois. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Compte tenu du lieu de situation du bien et de ses caractéristiques, la perte de chance sera évaluée à 80% de la valeur locative, charges comprises, soit une somme totale de 68 400 euros (4 500 x 19 x 80%). A compter du mois de septembre 2016, les consorts [K] ont occupé personnellement l’appartement. Comme indiqué ci-dessus, les surfaces des pièces directement impactées par les infiltrations et, dont l’habitabilité a été nécessairement réduite, représentent 90,85 m² sur une surface totale de l’appartement de 143,93 m² « loi Carrez » et environ 160 m² au sol. Le tribunal relève que si l’habilité de ces pièces a été notablement réduite, il n’y a pas eu, selon l’expert, de perte totale de leur usage. La situation a perduré jusqu’à la date de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires au mois de novembre 2020. Compte tenu de la nature des désordres qui ont notablement affecté une surface de 90,85 m², et de la valeur locative du bien, hors charges, il convient de fixer le préjudice de jouissance sur une durée de 51 mois à la somme totale de 100 000 euros. En conséquence, le préjudice immatériel des consorts [K] sera fixé à la somme de 200 155 euros (255 + 9 000 + 22 500 + 68 400 + 100 000 euros). 3- Sur le préjudice moral Les consorts [K] sollicitent le règlement d’une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral lié à la récurrence des désordres, au stress et à la perte de temps engendrés. Ils affirment que la SARL Sogime, qui aurait tenté de masquer les infiltrations et défaillances, n’a pas oeuvré à la résolution du litige. En l’espèce, les consorts [K] ne justifient pas d’un préjudice distinct des préjudices mentionnés ci-dessus. Par conséquent, il convient de les débouter de leur demande. Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le coût total des travaux de reprise d’étanchéité s’élève à 83 650 euros TTC. Il est constant que le syndicat des copropriétaires a procédé aux travaux préconisés par l’expert afin de mettre un terme aux désordres. Son préjudice matériel sera fixé à cette somme, justifiée par les pièces produites et validée par l’expert judiciaire. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Sur les responsabilités Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité de la SARL Sogime et de M. [W] [Y] sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil. Les consorts [K] recherchent la responsabilité de la SARL Sogime et celle de M. [W] [Y] sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Ils indiquent que les travaux réalisés par la SARL Sogime, sous la maîtrise d’oeuvre de M. [W] [Y], n’ont pas été conduits dans les règles de l’art, sont affectés de nombreuses malfaçons et que leur défaillance n’a pas été correctement prise en charge. La SMABTP expose qu’il ressort du rapport d’expertise que le suivi et la surveillance des travaux par M. [W] [Y] ont été particulièrement défectueux. Elle fait valoir que les désordres sont survenus avant même la réfection de l’étanchéité par la SARL Sogime. Elle indique que la copropriété a fait preuve d’inertie dans la gestion de ces désordres anciens mais également dans la réalisation des travaux préconisés par l’expert qui n’ont été entrepris qu’en septembre 2020 sur la base d’un devis datant du 15 octobre 2018. M. [W] [Y] conteste sa responsabilité. Il considère que les désordres constatés sont dus à un défaut d’exécution uniquement imputable à la SARL Sogime. M. [W] [Y] conteste les conclusions de l’expert le concernant au motif qu’un architecte n’est pas un spécialiste de l’étanchéité et qu’il est établi que la SARL Sogime a caché la réalité de ses manquements, ce qui ne lui a pas permis de pouvoir les dénoncer. Au terme de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Cette garantie se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du code civil). Est ainsi posé, à la charge des constructeurs et réputés tels, un régime de garantie légale, décennale et sans faute, au titre des désordres non apparents lors de la réception des travaux et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage. En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, aucune des parties ne conteste le fondement juridique invoqué par le syndicat des copropriétaires, étant relevé qu’il ressort des pièces produites et notamment du contrat d’architecte, des devis et marchés de travaux de la SARL Sogime, notes d’honoraires et factures, que les travaux n’ont pas consisté à une réparation limitée mais à des travaux de réfection à neuf et en intégralité de l’étanchéité, par la remise en place de dalles et complexe d’étanchéité, c’est-à-dire des travaux avec incorporation d’éléments nouveaux à l’ouvrage. Il y a donc lieu de retenir l'application du régime de responsabilité institué par l'article 1792 du code civil. Selon l’expert judiciaire, les infiltrations dénoncées par les consorts [K] résultent de la défaillance des ouvrages d’étanchéité réalisés en 2014 par la SARL Sogime sous la maîtrise d’oeuvre de M. [W] [Y]. Il explique en outre que l’ampleur des préjudices immatériels consécutifs résulte explicitement de la persistance des infiltrations (qui sont apparues dès 2014), en raison de l’incapacité des constructeurs déjà cités à prendre conscience de la situation, à accepter de regarder la réalité de cette défaillance, et à prendre les mesures qui s’imposaient à l’entreprise comme au maître d’oeuvre. En réponse aux dires des parties, l’expert indique qu’aucune cause extérieure à l’étanchéité n’a été identifiée comme ayant constitué une origine des infiltrations d’eau dénoncées par les consorts [K] dans leur appartement à compter du 25 juin 2024. Il précise que ces infiltrations se sont révélées postérieurement à la réception de l’ouvrage et qu’elles sont distinctes des inondations qui se sont produites au cours du chantier démarré en janvier 2014 et qui sont dues à l’absence d’installation d’un parapluie au-dessus de la toiture-terrasse refaite à neuf et en totalité. Il relève que « La SARL Sogime, entreprise d’étanchéité titulaire des travaux relevant de sa spécialité, a tenté de masquer puis de nier les infiltrations et les défaillances de son ouvrage, notamment par la mise en oeuvre d’un manchon rapporté sur l’entrée d’eaux pluviales qui constituait le siège des premières infiltrations visibles. » (sic). L’expert judiciaire mentionne que M. [W] [Y], maître d’oeuvre a manifestement manqué : « - de prévoyance dans la définition des prestations, notamment l’absence de parapluie générant des inondations au cours du chantier qui s’effectuait en période hivernale (janvier à mai), alors que des sondages préalables à l’exécution avaient été justement réalisés en 2013 et pris en charge par la copropriété pour éviter cette nature de sinistre trop connu, - de vigilance dans le suivi des travaux et directivité dans la conduite du chantier, - et de réactivité face aux infiltrations, notamment au droit des murets des jardinières. » (sic). Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de l’existence d’un dommage caché lors de la réception, qui rend l’ouvrage impropre à sa destination et qui est survenu dans le délai décennal. Dès lors, les conditions de l’article 1792 précité étant réunies et le lien de causalité entre les désordres et la sphère d’intervention de la SARL Sogime et de M. [W] [Y] étant établi, il y a lieu de retenir la responsabilité de la SARL Sogime et de M. [W] [Y] à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il résulte des éléments exposés ci dessus que les prestations confiées à la SARL Sogime et à M. [W] [Y] n’ont, selon l’expert, pas été exécutées en conformité avec les règles de l’art applicables en la matière et que ces manquements à leurs obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires sont à l’origine de préjudices pour les consorts [K]. La responsabilité de la SARL Sogime et de M. [W] [Y] sera donc retenue à leur égard sur le fondement de l'article 1240 du code civil. M. [W] [Y] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La SMABTP recherche quant à elle la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic. Ils indiquent l’un et l’autre que le devis prévoyant les travaux de reprise de l’appartement des consorts [K] a été établi le 15 octobre 2018 ; que ce devis a été validé par l’expert au mois de juillet 2019. Ils expliquent que la copropriété a tardé à faire exécuter lesdits travaux. Le tribunal relève que ni la SMABTP ni M. [W] [Y] n’exposent sur quel fondement juridique ils formulent leur demande. Il convient de considérer qu’ils estiment que le syndic et le syndicat des copropriétaires ont commis une faute en lien avec le préjudice immatériel des consorts [K] entre l’établissement du devis des travaux litigieux et la réalisation des travaux effectifs ou à tout le moins entre le dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le mois de novembre 2020. Si le devis a bien été établi en octobre 2018, les travaux ne pouvaient pas être réalisés avant le dépôt du rapport d’expertise qui devait déterminer les causes et les conséquences des désordres et qui devait notamment se prononcer sur la suffisance du devis déposé en octobre 2018. Il n’est nullement démontré que le syndic ou le syndicat des copropriétaires soient par leur action ou leur carence responsables du délai qui s’est écoulé entre le mois de juillet 2019 et le mois de novembre 2020, étant rappelé que les travaux en question sont des travaux d’ampleur d’un montant de plus de 80 000 euros. Compte tenu de ces éléments, aucune responsabilité ne sera retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou du syndic. Sur la garantie de la SMABTP La SMABTP ne conteste pas sa qualité d’assureur de la SARL Sogime à la date de la réalisation des travaux non conformes. Les consorts [K] et le syndicat des copropriétaires sont donc fondés dans leurs actions à son encontre. La garantie décennale étant obligatoire, l’assureur doit indemniser l’entier préjudice sans pouvoir opposer les limites de sa garantie. Sur les condamnations Au regard des fautes imputables à chacun des intervenants et à leurs sphères d’intervention respectives, il convient d’opérer le partage des responsabilités de la manière suivante : - pour M. [W] [Y], qui avait une mission complète de maîtrise d’oeuvre, et qui a manqué de prévoyance dans la définition des prestations, de vigilance dans le suivi des travaux, de directivité dans la conduite du chantier et de réactivité face aux infiltrations, notamment au droit des murets des jardinières : 30% ; - pour la SARL Sogime, entreprise qui reste la principale responsable des désordres en cause pour des erreurs d’exécution, en méconnaissance des règles de l’art applicables en la matière : 70%. M. [W] [Y] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 25 095 euros TTC, correspondant à 30% du coût total des travaux de reprise d’étanchéité tel que déterminé par l’expert. La SMABTP, en qualité d’assureur de la SARL Sogime, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 58 555 euros TTC correspondant à 70% du coût total des travaux de reprise d’étanchéité, tel que déterminé par l’expert judiciaire. Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté de sa demande tendant à la condamnation de la SARL Sogime, laquelle ne peut prospérer en application de l'article L. 622-21 du code de commerce. En effet, en raison de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de cette société. Il est par ailleurs relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une déclaration de créance auprès du mandataire-liquidateur de la SARL Sogime. La SMABTP, en qualité d’assureur de la SARL Sogime, sera condamnée in solidum avec M. [W] [Y] à payer aux consorts [K], pris ensemble, la somme de 42 425 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 200 155 euros en réparation de leur préjudice immatériel. Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus, les consorts [K] seront déboutés de leur demande de condamnation de la SARL Sogime. Les consorts [K] justifient avoir déclaré une créance à hauteur de 211 603,29 euros auprès du liquidateur de la SARL Sogime, postérieurement à la publication du jugement de liquidation judiciaire. Par conséquent, il convient de faire droit à leur demande de fixation de leurs créances au passif de cette société dans la limite de cette somme. Il convient de prévoir que les condamnations ainsi prononcées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil. Sur les appels en garantie M. [W] [Y] recherche la garantie de la SMABTP et du syndicat des copropriétaires. La SMABTP recherche la garantie du syndicat des copropriétaires, de son syndic et de M. [W] [Y]. Elle conteste le pourcentage de responsabilité retenu par l’expert judiciaire au motif que la responsabilité de M. [W] [Y] doit être retenue dans de plus fortes proportions. Aucune responsablité n’étant retenue à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic, il convient de rejeter les appels en garantie formés à leur encontre. Dès lors que le juge qui prononce une condamnation in solidum est saisi d’un recours en garantie, il est tenu de déterminer, dans les rapports des co-responsables entre eux, la contribution de chacun des co-auteurs dans la réparation du dommage. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/05459 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHYQ Comme indiqué ci-dessus, le partage de responsabilité est fixé de la manière suivante : - 30 % pour M. [W] [Y] ; - 70 % pour la SARL Sogime. Dans leurs recours entre eux, les parties seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre, en principal et intérêts et également au titre des dépens et frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé. Il convient donc de faire droit à l’appel en garantie de la SMABTP à l’encontre de M. [W] [Y] et de l’appel en garantie de M. [W] [Y] à l’encontre de la SMABTP. Sur les demandes accessoires Parties succombantes, la SARL Sogime, représentée par son liquidateur la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [X] [U], la SMABTP et M. [W] [Y] sont condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise. Tenus aux dépens, la SMABTP et M. [W] [Y] sont condamnés in solidum à verser 3 500 euros au syndicat des copropriétaires et 2 000 euros aux consorts [K], pris ensemble, au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SMABTP et M. [W] [Y] sont déboutés de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile. S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [W] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 25 095 euros TTC au titre des travaux de reprise d’étanchéité ; CONDAMNE la SMABTP, en qualité d’assureur de la SARL Sogime, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 58 555 euros TTC au titre des travaux de reprise d’étanchéité ; CONDAMNE in solidum la SMABTP, en qualité d’assureur de la SARL Sogime, avec M. [W] [Y], à verser à M. [P] [K] et Mme [T] [K], pris ensemble : - la somme de 42 425 euros en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - la somme de 200 155 euros en réparation de leur préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; FIXE le partage de responsabilité s’agissant des désordres subis par M. [P] [K] et Mme [T] [K] de la manière suivante : - 70 % pour la SARL Sogime, - 30 % pour M. [W] [Y] ; FAIT droit aux appels en garantie en principal, frais et intérêts, ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des condamnations prononcées au profit de M. [P] [K] et de Mme [T] [K] : - de la SMABTP à l’encontre de M. [W] [Y], - de M. [W] [Y] à l’encontre de la SMABTP ; REJETTE l’appel en garantie formé par la SMABTP à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et du syndic ; REJETTE l’appel en garantie formé par M. [W] [Y] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ; FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Sogime, la créance de M. [P] [K] et de Mme [T] [K], pris ensemble, à la somme de 211 603,29 euros ; DÉBOUTE M. [P] [K] et Mme [T] [K] de leur demande formée au titre de leur préjudice moral ; CONDAMNE in solidum la SARL Sogime, représentée par son liquidateur la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [X] [U], la SMABTP et M. [W] [Y] aux dépens, comprenant les frais d’expertise ; CONDAMNE in solidum la SMABTP et M. [W] [Y] à verser la somme de 3500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum la SMABTP et M. [W] [Y] à verser la somme de 2000 euros à [P] [K] et à [T] [K], pris ensemble, en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; REJETTE les autres demandes plus amples et contraires. Fait et jugé à Paris le 13 septembre 2024 La greffière La présidente