Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02989

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02989 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KT4 N° MINUTE : 15/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [M], demeurant [Adresse 5], représenté par Me Clara ZATON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0545 DÉFENDEUR Société DIFENDIS, [Adresse 1] représentée par Me Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C0767 INTERVENANT VOLONTAIRE Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C0767 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02989 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KT4 FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat du 22/05/2019, Monsieur [Y] [M] avait donné en location à la société DIFENDIS, représentée par son gérant, Monsieur [B] [J], un appartement (2 pièces), qualifié de meublé, situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1569,24 €, provisions sur charges comprises. Le bail était consenti afin de loger exclusivement Monsieur [P] [J]. Par acte du 05/05/2023 et 09/05/2023, Monsieur [Y] [M] avait fait délivrer à la société DIFENDIS (respectivement à Monsieur [B] [J], son gérant, à l'adresse du logement loué, et à l'adresse de l'enseigne de la société) un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3138,48 €. Par acte du 09/08/2023,un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à l'initiative de Monsieur [M] à la société DIFENDIS (à l'enseigne VECTRIX VENETA CUCINE) faisant état d'une dette locative de 3544,23 €. Le 08/01/2024, il était établi un protocole d'accord entre Monsieur [Y] [M] et la société DIFENDIS dans lequel il était prévu les dispositions suivantes : - Le preneur, reconnaissant une dette locative de 4176,96 €, s'engageait à s'acquitter de cette somme en deux échéances successives, soit 2088,48 € à la date de signature de l'accord et 2088,48 € le 01/02/2024. - Le preneur s'engageait à s'acquitter des futurs loyers, charges comprises (soit janvier, février, mars, avril et mai 2024) par virement bancaire, le premier jour de chaque mois et le pour le loyer de janvier, à la date de l'accord). - Les parties convenaient que le bail serait résilié de plein droit le 21/05/2024, sans reconduction tacite et sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur d'adresser un courrier de résiliation au preneur qui, de son côté, prendrait toutes ses dispositions pour libérer les lieux le 21/05/2024 (date à laquelle devait s'effectuer l'état des lieux de sortie). - Le bailleur renonçait à solliciter toutes pénalités de retard et autres frais. - Au premier retard ou à la première absence de paiement des échéances visées et des futurs loyers, le bailleur pouvait saisir les juridictions compétentes afin de faire valoir l'intégralité de ses droits. Le protocole d'accord susvisé était signé par Monsieur [B] [J], en qualité de représentant de la société DIFENDIS. Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 12/02/2024, Monsieur [Y] [M] avait notifié à la société DIFENDIS un congé pour le 21/05/2024 à raison de motifs légitimes et sérieux (les multiples retards de paiement des loyers ainsi que l'existence d'une dette de loyer importante et persistante en dépit de la conclusion d'un accord amiable). Par acte du 05/03/2024, Monsieur [Y] [M] a assigné la société DIFENDIS devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire, la société DIFENDIS étant devenue occupante sans droit ni titre du logement loué le 09/09/2023; - l'expulsion de la société DIFENDIS et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous peine d'une astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jour après le prononcé de la décision ; - le paiement de la somme provisionnelle de 5226,96 € au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts de retard ; - le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation à compter du 09/09/2023 s'élevant à la somme de 14 491,50 € (somme arrêtée au mois de février 2024), à parfaire, et à défaut à compter de la décision à intervenir. Monsieur [Y] [M] a demandé en dernier lieu une indemnité de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. La société DIFENDIS, représentée par son avocat, a déposé des conclusions à l'audience du 31/05/2024. L'avocat de la société DIFENDIS, a indiqué qu'il représentait également Monsieur [P] [J], occupant du logement litigieux désigné par le bail, qui intervenait volontairement à l'instance en défense, ses prétentions et demandes étant formulées dans les conclusions susvisées. Les défendeurs ont tout d'abord demandé au tribunal de prendre acte de l'intervention volontaire de Monsieur [P] [J] et de sa demande d'un délai de 6 mois pour trouver un nouveau logement. S'agissant de la société DIFENDIS, il était demandé le rejet de toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [M]. La société DIFENDIS, à titre reconventionnel, demandait les plus larges délais pour apurer sa dette et réclamait une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Monsieur [M] aux dépens. La société DIFENDIS a expliqué que Monsieur [P] [J], fils de Monsieur [B] [J], gérant, avait été salarié de la société. Ayant quitté cette dernière, il avait sollicité la signature d'un nouveau bail et la prise en charge des loyers sur ses propres ressources, ce qui avait été refusé par le bailleur. Monsieur [P] [J] a fait valoir qu'il n'était en rien responsable de l'absence de paiement des loyers et qu'il avait besoin d'un délai pour rechercher un nouveau logement, ce dont il avait informé la société bailleresse par courrier du 30/05/2024. La société DIFENDIS a expliqué tout d'abord elle s'était retrouvée à régler un loyer pour une personne qui ne faisait plus partie de l'entreprise, n'étant pas de ce fait en mesure de loger un autre salarié. Par ailleurs, elle a précisé qu'à compter du début de l'année 2023, elle avait connu d'importantes difficultés financières, ce qui avait rendu difficile le paiement du loyer. À l'audience, la société DIFENDIS a sollicité elle aussi un délai de 6 mois pont pour libérer le logement. Elle a sollicité également le rejet de toute demande au titre de la clause pénale. À l'audience, Monsieur [Y] [M], qui a précisé que les conclusions de son contradicteur avaient été tardives, a rappelé tout d'abord que le bail était exclu de la loi du 06/07/1989. Il a rappelé également que les causes du premier commandement avaient été réglées mais qu'à nouveau des impayés avaient surgi. Il a rappelé enfin qu'un accord amiable avait été conclu en janvier 2024 mais qu'il n'avait pas été respecté. Monsieur [M] a fait valoir que la dette locative s'élevait à 9428,47 €, échéance de mai 2024 comprise. Il était dû par ailleurs, en application de la clause pénale au titre de l'indemnité d'occupation telle que définie par l'article 10 du bail, la somme de 25 073,47 €, arrêtée au 31/05/2024. Monsieur [M] s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et d'un délai pour quitter les lieux. Il a rappelé les termes du protocole d'accord signé qui faisait référence à une fin de bail au 21/05/2024. Il a évoqué également la délivrance d'un congé. MOTIVATIONS Sur l'intervention volontaire de Monsieur [P] [J] Il n'est pas contesté que le bail a été souscrit pour permettre le logement d'un des salariés de la société DIFENDIS, Monsieur [P] [J], et que de ce fait, le contrat ne relève pas du régime de la loi du 06/07/1989. Au vu de sa désignation dans le contrat de bail, en tant que bénéficiaire et occupant du logement loué, Monsieur [P] [J] est recevable dans son intervention volontaire en défense à l'instance. Toutefois, il ne peut qu'être relevé que certains arguments développés en commun par les parties défenderesses paraissent d'une mauvaise foi manifeste. Il ne saurait en effet être prétendu que les loyers ne seraient pas payés parce que Monsieur [M] aurait refusé la souscription d'un bail direct à Monsieur [P] [J] et que ce dernier ne pouvait donc se substituer à la société DIFENDIS dans le paiement des dits loyers. En effet, Monsieur [P] [J], qui est le fils du gérant (dont il n'est pas précisé pour quel motif il bénéficiait d'un logement de fonction offert par la société DIFENDIS, société parisienne spécialisée dans la vente de cuisines aménagées), était devenu occupant sans droit ni titre du logement dès son départ de l'entreprise considérée. Il devait donc une indemnité d'occupation et le gérant de la société DIFENDIS, sauf à encourir des poursuites pénales, était obligé de réclamer une telle indemnité. Il ne saurait pas plus être prétendu par la société DIFENDIS que sa carence dans le paiement des loyers provenait du maintien de Monsieur [P] [J] dans les lieux, l'impossibilité de loger un autre salarié lui causant un préjudice financier. Non seulement, il s'agit d'une affirmation gratuite mais également il est pour le moins paradoxal que la société DIFENDIS et Monsieur [P] [J] interviennent conjointement à l'instance. Au surplus, la société DIFENDIS n'a attaqué en rien Monsieur [P] [J] pour obtenir judiciairement sa garantie, mais l'un et l'autre ont formé une demande dans le même sens, soit un délai à l'expulsion. Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 09/08/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 21/05/2024. Aux termes de l'article X du bail, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré Infructueux, c'est-à-dire sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la société locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 09/09/2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à la société DIFENDIS à la date du 10/09/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur la demande d'un délai à l'expulsion S'agissant de la demande émanant de Monsieur [P] [J], il sera remarqué que dans la mesure où le bail était lié à son statut de salarié dans l'entreprise, sa qualité d'occupant sans droit ni titre avait pris naissance dès son départ de la société DIFENDIS. Or, aucune information n'est donnée à ce titre. Aucune information n'a été donnée non plus sur sa situation personnelle, matérielle et financière, étant précisé qu'au vu de son lien de famille avec le gérant de la société, toute coordination était possible avec la bailleresse en titre. Au demeurant, la résiliation du bail date du 10/09/2023 et la carence de la locataire dans le paiement des loyers a été récurrente. S'agissant de la société DIFENDIS, aucun élément ni aucune pièce produite ne justifie l'octroi d'un délai à l'expulsion. L'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef interviendra donc dans les délais légalement prévus pour la location d'un logement d'habitation. Il n'y a pas lieu toutefois, en l'état, à défaut de circonstances particulières et en référé, à fixation d'une astreinte au départ du logement, à charge de la société DIFENDIS. Sur l'indemnité d'occupation à échoir Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [Y] [M] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. Il a été invoqué par le bailleur les deux derniers paragraphes de l'article X du contrat de location selon lesquels : - Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. - L'indemnité d'occupation était destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur. Or, la fixation d'une indemnité d'occupation à un montant supérieur au montant du loyer et des charges normalement exigibles peut correspondre à une sanction manifestement excessive vis-à-vis du locataire, sanction susceptible de contestation sérieuse et qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. Au surplus, une indemnité d'occupation fixée à deux fois le montant du loyer journalier, hors charges, correspond à une véritable demande en paiement de dommages et intérêts, demande dépassant largement l'indemnisation de la seule occupation des lieux. L'évaluation de tels dommages et intérêts ne peut que relever du juge du fond, d'autant que la clause qui la fixe peut être susceptible d'interprétations variables quant aux conditions de sa mise en œuvre. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus A ce titre, au vu du compte locataire produit par Monsieur [Y] [M], il est justifié d'une créance de 9248,47 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 21/05/2024 (la dernière échéance comprise dans le décompte correspondant à la part de loyer et charges exigible entre le 01/05/2024 et le 21/05/2024). La signature d'un protocole d'accord le 08/01/2024 n'a pas pour autant abouti à ce que la société DIFENDIS respecte les obligations qui en ont découlé à son égard, tant pour ce qui est du paiement de la dette, du paiement des loyers courants que de la libération du logement. À défaut de toute bonne foi de la société DIFENDIS, qui ne justifie en rien de difficultés financières qu'elle se contente d'affirmer, il y a lieu de rejeter sa demande de délai de paiement. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [M], confronté manifestement à la mauvaise foi des défendeurs, les frais irrépétibles de l'instance. Il sera relevé que la société DIFENDIS, par le biais de son représentant légal qui est également le père de l'occupant, avait pris, dans le cadre d'un accord amiable recherché par le demandeur, divers engagements s'agissant du respect de ses obligations de locataire, engagements qu'elle s'est totalement abstenue de respecter. Au vu de la date de l'assignation, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort Déclare recevable l'intervention volontaire à l'instance de Monsieur [P] [J]. Constate la résiliation de plein droit à la date du 10/09/2023 du bail consenti le 22/05/2019 par Monsieur [Y] [M] à la société DIFENDIS, portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6]. Ordonne l'expulsion de la société DIFENDIS et de l'occupant désigné dans le bail, Monsieur [P] [J]. Déboute la société DIFENDIS et Monsieur [P] [J] de leur demande d'un délai de 6 mois à l'expulsion. Dit qu'à défaut par la société DIFENDIS d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la société locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, plus spécialement à celle de Monsieur [P] [J]. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux, qui ne sont pas la propriété de la bailleresse, sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne la société DIFENDIS à payer à Monsieur [Y] [M] la somme provisionnelle de 9248,47 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 21/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05/03/2024 sur 5226,96 € et à compter de ce jour sur le surplus. Condamne la société DIFENDIS à payer à Monsieur [Y] [M], à titre provisionnel, à compter du 22/05/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Déboute Monsieur [Y] [M], dans le cadre de la procédure des référés, de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un montant journalier tel que prévu par le paragraphe X du contrat de location. Déboute la société DIFENDIS de sa demande de délais de paiement. Condamne la société DIFENDIS à payer à Monsieur [Y] [M] la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leur demandes. Condamne la société DIFENDIS aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Rappelle que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Le Greffier Le Président