Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 24/02590

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024 Minute n° : N° RG 24/02590 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GX4F COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : S.C.I. BRUVAL immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 525 381 117 dont le siège social est sis 24 avenue Jean Moulin - 93100 MONTREUIL représentée par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Monsieur [L] [T] demeurant 17 rue des Charretiers - 45000 ORLEANS non comparant, ni représenté A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DES FAITS Par acte sous-seing privé signé le 15 février 2020, la SCI BRUVAL a consenti un bail d'habitation à Monsieur [L] [T] portant sur un local à usage d'habitation situé 17 rue des charretiers -Bâtiment A appartement n°4- 45000 ORLEANS contre le paiement d'un loyer mensuel de 430,00 € hors charges, payable d’avance au 5 de chaque mois. Suite au départ de Monsieur [L] [T] du logement, un constat d’état des lieux de sortie -contradictoirement établi le 22 juillet 2022 entre la SCI BRUVAL et Monsieur [L] [T] - a mentionné la présence d’importantes dégradations dans la majeure partie des pièces de l’appartement loué, ainsi qu’un défaut d’entretien généralisé, outre de nombreuses réparations locatives à réaliser, ceci après 2 ans et 5 mois d’occupation des locaux. Consécutivement à l’état des lieux de sortie, le coût de remise en état des dégradations et réparations constatées locatives a, dans un premier temps, été estimé (suivant devis de l’Eurl AVEZEDO du 26 juillet 2022) à la somme de 5.372,40 € TTC, soit 4.942,40 € - déduction faite du dépôt de garantie de 430,00 € conservé par le bailleur - puis, dans un second temps, fait l’objet d’une mise en demeure de payer ladite somme adressée au locataire sortant le 17 octobre 2023. Aucun paiement n’étant intervenu, le bailleur SCI BRUVAL a fait délivrer par acte du 30 mai 2024 à Monsieur [L] [T] (procès-verbal de recherches infructueuses-article 659 CPC) une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir - sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1730 à 1732 du code civil - sa condamnation au paiement de la somme principale de 4.942,40 € au titre des dégradations et réparations locatives, ainsi que 1.500,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, outre 700,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour participation aux frais exposés par le demandeur, ainsi que les entiers dépens - comprenant le coût de la mise en demeure et de la présente assignation - en vertu de l’article 696 du CPC. A l'audience du 10 septembre 2024, où Monsieur [L] [T] n'a pas comparu ni personne pour lui, la SCI BRUVAL, représentée par son avocat, a maintenu oralement l’intégralité de ses demandes introductives tout en déposant les pièces de son dossier, précisant ensuite que le dépôt de garantie du locataire avait été déduit du montant principal de 4.942,40 € que ce dernier reste devoir au titre des dégradations locatives contradictoirement constatées lors de l’état des lieux de sortie. Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel. En l’espèce, la présente décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire. I - Sur la demande en paiement des dégradations et réparations locatives : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. A l’audience de jugement du 10 septembre 2024, l’avocat de la SCI BRUVAL a développé oralement ses écritures figurant dans l’assignation introductive d’instance, à savoir un état comparatif, poste par poste et pièce par pièce : - d’une part, de l’état des lieux d’entrée contradictoirement réalisé le 15 février 2020 (pièce n°2 Me Saint Hilaire) dans l’appartement du 17 rue des charretiers à ORLEANS (Loiret) lors de sa prise de possession par Monsieur [L] [T] attestant du « très bon état » des locaux ; - d’autre part, de l’état des lieux de sortie contradictoirement réalisé le 22 juillet 2022 (pièce n°3 Me Saint Hilaire) - après seulement 2 années et 5 mois d’occupation par Monsieur [L] [T] - attestant de la dégradation ou « du mauvais état » des locaux. L’analyse minutieuse des pièces versées aux débats par le bailleur, et notamment la comparaison des constats d’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement entre les parties, révèle sans conteste la présence de dégradations généralisées au niveau, notamment, des sols, murs, plafonds et éléments d’équipement des différentes pièces de l’appartement occupé par Monsieur [L] [T], ainsi que de nombreuses réparations locatives liées pour la plupart à un défaut manifeste d’entretien, lesquelles s’avèrent être, par conséquent, de sa responsabilité exclusive et à sa charge -en tout ou partie - en sa qualité de locataire-sortant. Ainsi, le coût global de la remise en état de ces dégradations et réparations locatives ayant été chiffré - sur la base d’un devis estimatif établi par de l’Eurl AVEZEDO le 26 juillet 2022 - à la somme de 5.372,40 € TTC, il conviendra néanmoins de faire application d’un coefficient de vétusté de 25 % (soit un montant de 1.343,10 € à la charge du bailleur) prenant en compte la vétusté et l’usure normale des éléments d’équipement et matériaux (sols, murs, plafonds) au cours des 2 années et demi d’occupation locative, et ce, en comparaison de l’état des lieux d’entrée qui faisait état de locaux, certes en très bon état d’usage, mais pas à l’état de neuf. Il sera donc retenu une indemnité globale de 4.029,30 € sur ce chef de demande, le montant de 430,00 € correspondant au dépôt de garantie conservé, à juste titre, par le bailleur devant être déduit de ladite indemnité. Absent à l'audience, Monsieur [L] [T], ne conteste par définition, ni dans son principe, ni dans son montant, la réalité et le chiffrage des réparations et dégradations locatives constatées contradictoirement et qui lui ont été régulièrement communiquées et imputées par son bailleur la SCI BRUVAL. Monsieur [L] [T] sera, par conséquent, condamné à verser à la SCI BRUVAL une somme globale de 3.599,30 € dont il demeure redevable au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 430,00 € versé lors de son entrée dans les lieux loués. II - Sur les demandes accessoires : S’agissant de la demande formulée par la SCI BRUVAL, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, visant à l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée de son locataire, elle ne pourra qu’être intégralement rejetée, en l’absence de toute preuve d’un abus de droit caractérisé ou d’une quelconque intention de nuire émanant de Monsieur [L] [T], susceptible de porter préjudice à ses intérêts. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI bailleresse, Monsieur [L] [T] sera, en conséquence, condamné à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à la SCI BRUVAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.599,30 € (trois mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et trente centimes) correspondant au coût de réparation des dégradations locatives dument constatées dans le logement loué ; DEBOUTE la SCI BRUVAL de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à la SCI BRUVAL, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [L] [T] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge et la greffière. La greffière,                                                                                       Le juge,