Cour de cassation, 01 décembre 1993. 91-12.159

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière "La Boulangerie", dont le siège social est à Montrouge (Hauts-de-Seine), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 20 décembre 1990 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, section 1), au profit : 1 / du syndicat des copropriétaires du 2/4, villa Leblanc à Montrouge (Hauts-de-Seine), représenté par son syndic la société Cabinet Palpied, société anonyme, dont le siège social est à Montrouge (Hauts-de-Seine), ..., 2 / de la société Cabinet Palpied, société anonyme, dont le siège est à Montrouge (Hauts-de-Seine), ..., 3 / de M. Hector X..., demeurant à Paris (9e), ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 octobre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société civile immobilière "La Boulangerie", de la SCP Célice et Blancpain, avocat du syndicat des copropriétaires du 2/4, villa Leblanc à Montrouge et de la société Cabinet Palpied, de Me Choucroy, avocat de M. X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 décembre 1990), que, dans un même bâtiment dépendant d'une copropriété, la société civile immobilière "La Boulangerie" (SCI) est propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée et M. X... de lots situés aux premier et second étages, à usage d'habitation, avec combles au-dessus ; que ce dernier, après plusieurs décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, a fait procéder à des travaux d'aménagement pour réaliser trois niveaux d'habitation, avec redressement de la toiture ; que la SCI a assigné M. X..., le syndicat des copropriétaires et le syndic en nullité des décisions prises par les assemblées générales, les 5 juillet 1982, 25 janvier 1983, 18 mars 1986 et 1er mars 1988, remise en état des lieux, paiement de dommages-intérêts et nouvelles répartitions des "millièmes" ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que l'annulation pour illégalité d'un permis de construire a un effet rétroactif et un permis de construire annulé est réputé n'avoir jamais existé ; d'où il suit qu'en déclarant que l'annulation du permis de construire est sans incidence sur la validité des résolutions litigieuses, au seul prétexte qu'elles auraient été votées avant l'annulation du permis de construire, la cour d'appel a violé les articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et L. 480-I du Code de l'urbanisme ; 2 ) que la cession du droit de construire au profit exclusif d'un copropriétaire ne peut être décidée qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires ; que le droit de construire est limité par le coefficient d'occupation des sols et le plafond de densité ; que ce dernier subit une incidence chaque fois que les travaux ont pour objet la transformation de surfaces déductibles de la surface hors oeuvre nette, des combles par exemple, des surfaces incluses dans le plafond de densité, notamment celles affectées à l'usage d'habitation ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que les travaux entrepris par le sieur X... ont eu pour objet de transformer des combles privatifs non habitables en plusieurs étages destinés à l'habitation ; qu'en se bornant à déclarer, pour écarter les demandes dont elle était saisie par la SCI, que M. X... n'avait transformé que des parties privatives sans d'ailleurs surélever l'immeuble, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, dénués de toute pertinence et a violé les articles L. 112 du Code de l'urbanisme et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 ) que le pouvoir que l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic d'agir pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble n'est pas exclusif des droits qui appartiennent à chaque copropriétaire atteint dans la propriété ou la jouissance de son lot ; qu'en écartant les demandes de la SCI sans avoir recherché si l'atteinte au droit de la propriété n'avait pas pour conséquence de troubler la SCI dans la propriété ou la jouissance de son lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités" ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'y avait ni surélévation, ni création de locaux nouveaux, mais aménagement de locaux privatifs, conforme à la destination de l'immeuble, avec simple redressement de la toiture, en modifiant l'usage, mais non la surface de ces locaux, et retenu que la SCI n'établissait ni l'impossibilité de surélever ultérieurement le bâtiment, ni qu'elle serait titulaire exclusif du droit de surélever ou de construire, attaché à ses lots, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, "1 ) que le dispositif de chauffage des parties privatives d'un lot constitue une modalité de jouissance des parties privatives de ce dernier ; que le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage ; qu'en déclarant que l'assemblée générale avait pu, à la majorité des 2/3, décider la suppression du conduit de fumée collectif sans contester le fait que ce conduit desservait les parties privatives de la SCI, et sans rechercher si la SCI n'en faisait pas un usage personnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) que la suppression d'une partie commune tel un cabinet de commodités faisant partie intégrante d'un lot, et par là même constitutive d'une modalité de jouissance de ce dernier, ne saurait être assimilée à une simple transformation des parties communes au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; d'où il suit qu'en décidant que l'assemblée générale avait voté la suppression d'une telle partie commune, à la majorité des 2/3, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 26 ;" Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant souverainement, par motifs propres et adoptés, que le conduit collectif de fumée, desservant le local du rez-de-chaussée, n'avait pas d'utilité et que le maintien des commodités communes, au premier étage, transformées en local collectif à poubelles, sur lesquelles la SCI n'avait revendiqué aucun droit privatif devant les juges du fond, n'était pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière "La Boulangerie", envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.