Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/05373

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 14 DÉCEMBRE 2023 N° 2023/791 Rôle N° RG 23/05373 N°Portalis DBVB-V-B7H-BLDXH [V] [E] [F] [G] [O] [H] [X] C/ SCI LES BALCONS DE L'ESTAQUE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-François JOURDAN Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 14 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/12305. APPELANTS Madame [V] [E] [F] [G] née le [Date naissance 5] 1948 à [Localité 8] (VOSGES) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] Monsieur [O] [H] [X] né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 11] (13) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] Tous deux représentés par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Laurent LACAZE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Olivier COMTE de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE SCI LES BALCONS DE L'ESTAQUE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°491.078.143, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4] - [Localité 7] assignée à jour fixe le 22/05/2023 à personne habilitée représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : La SCI Les Balcons de l'Estaque a réalisé à [Localité 10], [Adresse 6], la construction de bâtiments comprenant 50 logements, 4 villas, selon permis de construire du 7 avril 2005 et du 2 octobre 2007. Madame [G] et monsieur [X] ont acheté le 29 avril 2008, en Vefa, un appartement, une cave et deux garages. Ils n'ont pas, lors de la livraison des biens, acquitté le solde du prix de vente en invoquant diverses malfaçons et désordres et le 29 novembre 2010, ont consigné la somme de 22 100 €. Une expertise a été ordonnée sur le plan technique par décision de référé du 8 juillet 2011. Sur le fond, par actes des 3, 4 et 6 juillet 2012, divers acquéreurs des biens immobiliers, dont madame [G] et monsieur [X] ont assigné le constructeur, la SCI Les Balcons de l'Estaque, et autres intervenants à l'acte de construction, ainsi que leurs compagnies d'assurance et le SDC de [Adresse 9] à [Localité 10] pour obtenir la prise en charge des travaux de reprise et de mise en conformité (instance RG12/8282 TJ Marseille). Les conclusions de l'expertise judiciaire ont été déposées le 22 décembre 2022. Cependant, madame [G] et monsieur [X], par acte du 10 novembre 2022, ont assigné la SCI Les Balcons de l'Estaque devant le tribunal judiciaire de Marseille, pour obtenir la radiation du privilège du vendeur, subsidiairement sa mainlevée sous astreinte en exposant, qu'ils ont vendu leurs biens, le 12 août 2022 à monsieur [S] et madame [A] en mettant selon l'acte passé, à la charge des vendeurs, l'obligation d'obtenir la mainlevée du privilège de la SCI en conservant à leur charge les frais ainsi exposés, et ce, dans le délai d'un an. Le tribunal judiciaire de Marseille, le 14 mars 2023, dont la décision est actuellement déférée à la cour a : - dit n'y avoir lieu à renvoi de la procédure devant la formation saisie des désordres sur les bâtiments, - rejeté une demande de sursis à statuer, - déclaré irrecevable une demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente par la SCI Les Balcons de l'Estaque, - débouté Madame [G] et monsieur [X] de toutes leurs demandes, - les a condamnés à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. Il estimait que le débat sur la mainlevée d'une sureté n'avait aucune incidence sur le dossier en responsabilité des constructeurs pour malfaçons et désordres (RG12/8282) et que la demande en règlement du solde du prix de vente n'avait pas de lien suffisant avec la demande de mainlevée de la garantie. Dans son analyse, il retient que la radiation ou la mainlevée du privilège ne peut intervenir qu'après règlement intégral du prix de vente, ce qui ne correspond pas à une consignation, laquelle ne vaut pas paiement au sens de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation (CCH) outre le fait que le montant consigné est de 22 100 euros et que se prévalant de pénalités, la SCI Les Balcons de l'Estaque réclame désormais au 20 janvier 2023, une somme de 34 476 €. Madame [G] et monsieur [X] ont fait appel de la décision le 14 avril 2023 par déclaration au greffe de la cour et ils ont été autorisés à assigner à jour fixe par ordonnance du 11 mai 2023. Ils ont régulièrement déposé l'assignation ainsi délivrée au greffe de la cour le 24 mai 2023. Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 13 novembre 2023, auxquelles il est ici renvoyé, madame [G] et monsieur [X] demandent à la cour de - Réformer le jugement rendu le 14 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a : - Débouté madame [V] [G] et monsieur [O] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - Les a condamnés in solidum à verser à la SCI Les balcons de l'Estaque la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. Et, statuant à nouveau, A titre principal : - Ordonner la radiation de l'inscription du privilège du vendeur inscrite au profit de la SCI Les balcons de l'Estaque sur le bien immobilier sis à [Localité 10], [Adresse 6], dénommé [Adresse 9] en garantie d'une somme de 24 210 euros, prise le 27 juin 2008 (volume 2008V N° 2740) renouvelée le 31 mai 2022 et en cours de publication au service de la publicité foncière de MARSEILLE 3 (numéro d'archivage provisoire 1314P03 V7466), A titre subsidiaire : - Condamner la SCI Les balcons de l'Estaque, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à demander au Service de publicité foncière de Marseille 3 la mainlevée de l'inscription du privilège du vendeur inscrite à son profit sur le bien immobilier susdit en garantie d'une somme de 24 210 euros, prise le 27 juin 2008 (volume 2008V N° 2740) renouvelée le 31 mai 2022 et en cours de publication au service de la publicité foncière de Marseille 3 (numéro d'archivage provisoire 1314P03 V7466). - Dire et juger que la cour de céans se réservera le contentieux de la liquidation de l'astreinte, En tout etat de cause : - Condamner la SCI Les balcons de l'Estaque à leur payer la somme de 30 000 euros désormais irrévocablement acquise aux nouveaux acquéreurs à charge pour elle de récupérer cette somme lors de la mainlevée de l'inscription du privilège du vendeur, - Condamner la SCI Les balcons de l'Estaque à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner la SCI Les balcons de l'Estaque à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI Les balcons de l'Estaque aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils exposent que compte-tenu des paiements effectués par eux, entre l'inscription du privilège et la livraison du bien, l'assiette du privilège a progressivement diminué pour se trouver à hauteur des 5% du solde du prix, soit la somme de 22 100 euros, outre 2 210 euros à titre d'accessoires. La consignation opérée à hauteur de 22 100 euros est aujourd'hui à la CDC. Malgré un engagement de ne pas renouveler l'inscription prise, la SCI Les balcons de l'Estaque, la maintient et la renouvelle. Ils soutiennent que la consignation du prix de vente prévue par l'article R261-14 du CCH vaut paiement du prix (Cass 15 déc 2010 n°09-67232 et Cass 6 mai 2015 n°14-13032) et ce paiement interdit toute pénalité de retard. Aucun formalisme ne s'applique sur cette consignation réalisée le 29 novembre 2010, elle est valable et vaut paiement du solde du prix de vente. L'attitude de mauvaise foi de la SCI les a contraints à séquestrer à nouveau, mais auprès de leurs acquéreurs une somme de 30 000 euros qui compte tenu du délai à aboutir, qui a excédé un an, est désormais irrévocablement acquis à eux, de sorte que la SCI doit être condamnée à leur rembourser et les indemniser de ce montant, outre à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. La SCI Les Balcons de l'Estaque, a constitué avocat le 16 mai 2023 et pris de conclusions le 14 novembre 2023 auxquelles il est renvoyé. Elle demande à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts [X]-[G] de leurs demandes et les a condamnés à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 outre les dépens, - Réformer le jugement en ce qu'il a : * rejeté la demande de renvoi à la 3ème chambre A, * rejeté la demande de sursis à statuer, * déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCI Les balcons de l'Estaque, * rejeté toute autre demande, - Rejeter comme nouvelle en appel et donc irrecevable la demande de condamnation à hauteur de 30 000 € en remboursement des fonds débloqués, - Se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état du cabinet 4 de la 3ème chambre dans l'instance RG 12-8282 et renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Marseille, - Subsidiairement ordonner un sursis à statuer jusqu'à la décision de fond qui interviendra dans l'instance précitée, Encore plus subsidiairement, - débouter les consorts [X]-[G] de leurs prétentions comme irrecevables pour défaut de qualité à agir en indemnisation des non conformités et désordres invoqués et les débouter de leurs prétentions à compensation avec le solde de prix retenu, Toujours plus subsidiairement, -prononcer la forclusion de l'action des consorts [X]-[G] en indemnisation des désordres et non conformités - débouter les consorts [X]-[G] de toutes leurs prétentions en ce compris la demande nouvelle en appel de condamnation à 30 000 €, - Condamner reconventionnellement les consorts [X]-[G] à lui payer le solde du prix de vente, soit 22 310 euros outre 34 476 euros de pénalités légales et conventionnelles de 1% par mois de retard arrêtées au 30 janvier 2023 outre 221 euros par mois à compter du 1er février 2023 jusqu'à complet paiement, En toute hypothèse, - condamner les consorts [X] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de frais irrépétibles au titre de la première instance et la même somme au titre de l'appel, - condamner les mêmes à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Gagliano. Sur le fondement de l'article 564 du code civil, la SCI soutient l'irrecevabilité de la demande en paiement des 30 000 euros par les appelants qui n'avait pas été présentée en première instance et n'a pas de lien suffisant avec le débat initial, ne tend pas aux mêmes fins. Il s'agit de l'exécution d'un contrat avec les acquéreurs des consorts [X]-[G] qui ne la concerne pas, qui ne relève pas de sa responsabilité alors qu'il n'est pas justifié du déblocage de ce montant de 30 000 euros au profit des acquéreurs [S]-[A]. A la suite d'un référé expertise et des conclusions de monsieur [D] déposées le 23 décembre 2022, une procédure est en cours devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire, chambre 3-4 sur les désordres de la construction, de sorte qu'il serait compétent sur le fondement des articles 107 et 789 du code de procédure civile, pour statuer sur la demande. A défaut d'être suivie l'intimée soutient un sursis à statuer. Sur le fond, il est soutenu que la consignation réalisée ne vaut pas paiement et que l'on ne doit pas la priver de la garantie légale qui lui bénéficie. Les appelants ne sont pas recevables à demander indemnité sur les parties communes et alors qu'ils ne sont plus propriétaires des parties privatives puisqu'ils les ont vendues à des acquéreurs qui leur sont aujourd'hui subrogés. Invoquant les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, la SCI expose que les appelants sont forclos pour agir au titre des désordres dès lors que leur prise de possession a été faite le 14 janvier 2010. Ils ne peuvent donc prétendre à aucune indemnité, ce qui serait le cas si on les dispensait de payer le solde du prix par une sorte de compensation. Il n'est pas établi que la consignation invoquée à la CDC soit encore effective à ce jour. Et la consignation du prix sur le fondement de l'article R241-14 du CCH ne rend pour autant pas obsolète le privilège du vendeur sur le bien qu'il construit en VEFA. En l'état du rapport d'expertise réalisé, la rétention du prix de vente est injustifiée. Reconventionnellement la SCI sollicite paiement du solde du prix de vente de 22 310 euros et des pénalités de retard stipulées à l'acte authentique de 221 euros par mois. Lors de l'audience, la cour a invité les parties pour simple information à lui faire parvenir copie de l'ordonnance de référé, par la suite infirmée, ayant ordonné déconsignation des sommes versées par les consorts [X]-[G] et les a interrogées sur le mandat irrévocable donné dans l'acte authentique aux acquéreurs de leur bien immobilier, les consorts [S], qui ne sont pas aux débats, dépassé le délai préfix d'un an de verser la somme de 30 000 euros au créancier inscrit pour obtenir eux mêmes, la mainlevée de l'inscription. Par notes en délibéré du 29 novembre 2023 et du 11 décembre 2023 la SCI Les Balcons de l'Estaque affirme malgré ses recherches n'avoir pas retrouvé de paiement à son profit de la part des consorts [S], et indique selon courier de Me [C], notaire, que l'essentiel du montant soit 28 700 € est toujours séquestré en sa comptabilité. MOTIVATION DE LA DÉCISION : Il est constant que monsieur [X] et madame [G] ont acquis selon acte authentique du 29 avril 2008, un appartement, une cave et deux garages en cours de construction, sous la forme juridique de la VEFA. Selon les dispositions de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitat, qui réglementent un tel type de vente, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l'achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d'eau ; 95% à l'achèvement de l'immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition. Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d'exécution des travaux sont exigibles : - soit par versements périodiques constants ; - soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l'avancement des travaux. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. Monsieur [X] et madame [G] n'ont pas été entièrement satisfaits des prestations, dénonçant des désordres, ce pourquoi, après avoir déposé 5% du prix de vente entre les mains de leur avocat, ils ont consigné le montant correspondant de 22 100 euros à la CDC. Il est acquis que la livraison a été réalisée en 2010, et qu'il s'agit dans le litige qui les oppose aux constructeurs plus de désordres et de malfaçons que de non conformités énoncées par le texte ci dessus. Par la suite, en cours de litige, ils ont vendu leurs biens à monsieur [S] et madame [A] alors qu'il était toujours grevé de l'inscription du privilège du vendeur pour le solde de prix à verser, convenant avec eux pour ne pas compromettre la vente, qu'ils acceptaient de séquestrer en comptabilité notariale la somme de 30 000 €, disposant d'une année pour obtenir la mainlevée de l'inscription, délai préfix, décompté à partir de la signature de l'acte authentique de vente, à l'issue duquel cependant, ils donnaient aux acquéreurs un ' mandat irrévocable' de verser au créancier inscrit, par prélevement sur les sommes séquestrées et consignées, les sommes nécessaires à la mainlevée aux frais exclusifs de monsieur [X] et madame [G]. La cour n'a pas été informée avec certitude de l'exécution ou non de ce mandat par les nouveaux propriétaires qui ne sont pas aux débats, tandis que la SCI 'selon ses recherches' n'a pas retrouvé ce paiement... qui se trouve toujours séquestrée au 24 novembre 2023 en l'étude de Me [C], notaire à [Localité 10], à hauteur de 28 700 €. Le litige introduit le 10 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire dont la décision est actuellement soumise à la présente cour, se rapporte à la radiation sollicitée par monsieur [X] et madame [G], du privilège du vendeur, la SCI Les Balcons de l'Estaque, car ils considèrent que la consignation faite à la CDC de 22 100 euros en novembre 2010 vaut paiement du solde du prix des biens acquis en VEFA. Mais le délai préfix dont ils disposaient vis à vis des acquéreurs est expiré. * sur l'intérêt à agir : Bien que cela leur soit contesté, monsieur [X] et madame [G] justifient d'un intérêt à agir dans la mesure où ils se sont dépossédés par une consignation à la CDC, d'une somme de 22 100 euros depuis novembre 2010, mais également n'ont pu eux même percevoir, en l'état du dossier présenté à la cour, la totalité du prix de vente de leur immeuble puisqu'obligés pour la réaliser, de consigner un montant complémentaire de 30 000 €. * sur la recevabilité des demandes nouvelles : Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Il est exact qu'en première instance, monsieur [X] et madame [G] n'avaient pas sollicité condamnation de la SCI Les Balcons de l'Estaque à leur payer la somme de 30 000 euros consignée chez le notaire lors de la revente des biens, alors au demeurant que l'on ignore toujours ce qu'il est advenu de cette somme et que les consorts [S]-[A] ne sont pas aux débats pour justifier de l'exécution du mandat irrévocables de paiement dont ils bénéficiaient. Quoiqu'il en soit, cette demande est effectivement nouvelle et sera déclarée irrecevable n'étant ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des premières demandes formulées. * sur le renvoi du dossier au tribunal judiciaire et le litige de construction : Ainsi que parfaitement analysé par les premiers juges, il n'y a pas lieu de confondre le litige relatif au privilège du vendeur et sa radiation, en présence d'une consignation à la CDC, avec le litige de construction qui a donné lieu à une expertise judiciaire de monsieur [D], toujours pendant devant le tribunal judiciaire. Au demeurant, on conçoit mal qu'un dossier déjà examiné et jugé en première instance, soit renvoyé par la cour d'appel, juridiction de second degré, à nouveau en première instance et devant le juge de la mise en état, pour être rejugé. L'article 107 du code de procédure civile, énonce que s'il s'élève sur la connexité des difficultés entre diverses formations d'une même juridiction, elles sont réglées sans formalité par le président. Sa décision est une mesure d'administration judiciaire. Mais il ne s'agit pas en l'espèce de formation d'une même juridiction, mais d'affaires dont l'une est pendante devant le tribunal judiciaire, l'autre est déférée à la cour d'appel à la suite d'un jugement. De même c'est avec pertinence que le tribunal judiciaire a retenu que les contestations émises par la SCI Les balcons de l'Estaque quant à la forclusion des demandes présentées par ses adversaires procéduraux, la nature des désordres qui touchent davantage aux parties communes de l'immeuble sont sans objet ou lien avec la procédure en radiation du privilège du vendeur actuellement soumise à la cour. Il en est de même des prétentions relatives à la mise en oeuvre du contrat de construction, donc de la demande en paiement de pénalités de retard par les consorts [X]. Il n'y a pas davantage lieu à sursis à statuer. * sur la nature de la consignation réalisée : Il résulte des termes de l'article R261-14 du CCH, que la consignation est une mesure qui permet à l'acquéreur de retenir le paiement du solde du prix en cas de contestation sur la conformité de l'ouvrage, elle ne peut donc être considérée au sens strict comme le paiement du prix puisque précisément il s'agit d'une retenue, donc d'un non versement entre les mains du vendeur. Elle représente cependant, une garantie du paiement du prix, dès lors que l'acquéreur s'est dépossédé de la somme due et n'en a plus le contrôle. La jurisprudence a donc considéré qu'une telle consignation protège l'acquéreur d'une action en résolution de la vente et qu'il est en droit d'obtenir la remise des clés du logement lorsque le bien n'est pas conforme. En l'espèce, la livraison du bien a eu lieu, et il s'agit de désordres et malfaçons qui sont débattus en justice après expertise. L'assimilation jurisprudentielle de la consignation au paiement ne doit pas être mal comprise, comme le soutiennent les consorts [X], alors au surplus que le contrat signé entre les parties stipule des pénalités de retard, qui seront débattues dans le litige encore pendant devant le tribunal judiciaire, et pourraient augmenter sensiblement la créance du vendeur, qui demeure en l'état du dossier, puisqu'il n'a pas reçu paiement au sens strict. La décision sera donc également confirmée de ce chef. Il est inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais irrépétibles engagés dans l'instance d'appel , il sera fait application de l'article 700 du code de procédure civile à son profit comme indiqué au dispositif ci après. La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des appelants, qui succombent en leur recours. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe, DIT IRRECEVABLE la demande en paiement d'une somme de 30 000 euros présentée pour la première fois en appel par monsieur [X] et madame [G], CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE monsieur [X] et madame [G] à payer à la SCI Les balcons de l'Estaque, la somme de 2 000 € pour ses frais irrépétibles au titre de l'appel, CONDAMNE monsieur [X] et madame [G] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Gagliano en application de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE