Texte intégral
N° RG 24/07391 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M64H
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]
11ème civ. S1
N° RG 24/07391
N° Portalis DB2E-W-B7I-M64H
Minute n°25/
Copie exec. à :
- Me Sarah BARDOL
- M. et Mme [E]
Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 28 MARS 2025
DEMANDERESSE :
S.C.I. SOLEIL
Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 434 373 080
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 158
DEFENDEURS :
Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Mme [J] [E], sa fille, régulièrement munie d’un pouvoir
Madame [S] [E]
demeurant [Adresse 5]
représentée par Mme [J] [E], sa fille, régulièrement munie d’un pouvoir
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.
JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2014, avec prise d’effet au 1er novembre 2014, la SCI SOLEIL, société civile immobilière familiale, représentée par Madame [T], a loué à Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] un local à usage d'habitation, lot n°15, situé au 1er étage au [Adresse 6] à 67100 STRASBOURG, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 euros hors charges outre 150 euros de provision sur charges, payable d'avance et en totalité le sept de chaque mois à l’agence CITYA RUHL, mandataire du bailleur.
Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2023, la SCI SOLEIL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 949,20 euros au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2023 et visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la SCI SOLEIL a fait assigner Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :
- Constater la résiliation de plein droit du bail,
- Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires,
- Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [K] [E] et de Madame [S] [E] des lieux loués, corps et biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] à payer la somme de 8 387 euros augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle ;
- Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] à payer une indemnité d’occupation de 1 016,72 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 et ce jusqu’à évacuation définitive, sous réserve du décompte de charges définitif,
- Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] à payer la somme de 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 10 juin 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 28 janvier 2025.
A cette audience, la SCI SOLEIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 15 298,01 euros au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle précise que le dernier règlement date du mois de juillet 2024 et qu’il y a eu des régularisations de charges au crédit des locataires. Elle indique que le loyer courant n’est pas payé et qu’elle ne dispose pas d’informations sur le déblocage des aides personnalisées au logement (APL) sollicitées par les locataires. Elle déclare s’opposer à la mise en place de délais de paiement.
Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] ne comparaissent pas mais sont représentés par Madame [J] [E], leur fille, selon deux pouvoirs de représentation signés le 25 janvier 2025. Madame [J] [E] déclare qu’ils souhaitaient mettre en place un plan d’apurement en août 2024 et qu’ils ne percevaient plus d’APL depuis le juillet 2023. Elle précise qu’une grande partie de la dette locative provient de la suspension des aides versées par la Caisse Allocations Familiales (CAF). Elle indique qu’ils font des règlements tous les mois mais qui ne correspondent pas au montant du loyer, Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] ne percevant que le revenu de solidarité active (RSA). Lors des pourparlers en août 2024, elle indique que le bailleur leur a proposé d’attendre le jugement. Madame [J] [E] déclare percevoir 1 700 euros et précise que son frère travaille également. Elle a un crédit à titre personnel. Elle déclare que depuis août la dette a augmenté de 8 000 euros à 15 000 euros et sollicite des délais de paiement pour pouvoir débloquer l’arriéré des aides de la CAF dont elle ne produit pas de quittance. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative et rappelle que ses parents disposent de faibles revenus.
Le Tribunal donne lecture du rapport d’enquête social qui fait état de ce que les locataires ont des revenus mensuels à hauteur de 3 939,26 euros et charges à 1 251,72 euros. Ils proposent des délais de paiement et la possibilité d'apurer la dette en six mensualités.
L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité de la demande
La SCI SOLEIL étant une SCI familiale, la notification du congé visant la clause résolutoire à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) n’est pas obligatoire.
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 28 janvier 2025.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
II. Sur les demandes principales
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article X qu'à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, le bail serait résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il ressort des décomptes produits et notamment le décompte du 17 mai 2024 (annexe n°3 de la demanderesse) que les locataires ont procédé aux versements suivants : 112,20 euros et 287,80 le 16 juin 2023, 363 euros et 31 euros le 5 juillet 2023, 167,44 euros et 282,56 euros le 27 juillet 2023, qu'ils ont ainsi versé sur ladite période un montant total de 1 244 euros, soit une somme suffisante pour couvrir les causes du commandement (949,20 euros).
Dès lors, le commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat n'est pas resté infructueux pendant deux mois, de sorte que la demande en constat de résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire sera rejetée.
- Sur la demande de résiliation judiciaire
Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .
Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse, notamment le décompte arrêté au 27 janvier 2025, que la dette s'élève à 15 298,01 euros, dette que ne contestent pas les locataires.
L'examen du décompte démontre des paiements irréguliers et incomplets depuis de nombreux mois et des régularisations de charges très conséquentes qui ont considérablement grevé la dette locative des locataires.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.
En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 7 juin 2024, date de l'assignation.
L’expulsion de Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
- Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SCI SOLEIL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 27 janvier 2025, la dette locative de Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] s’élève à la somme de 15 298,01 euros au titre des loyers, des charges impayés et des indemnités d’occupation concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 juin 2024, les locataires sont depuis sans droit ni titre. Dès lors, ils doivent être solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation courant du mois de février 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. Sur la demande de délais de paiement
Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement mais font état de ce que leurs revenus composés du RSA sont faibles et qu'ils ne sont pas en état d'apurer la dette locative.
Il ressort du décompte précité que le règlement des loyers courants n’a pas repris, les versements effectués sont irréguliers et ne correspondent pas au montant total des loyers courants.
La bailleresse s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
Il ressort de ce qui précède qu’il convient de débouter Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] de leur demande de délais de paiement.
III. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 juin 2023.
- Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de la SCI SOLEIL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dan le bail conclu le 22 octobre 2014 entre la SCI SOLEIL, d'une part, et Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E], d'autre part, concernant le logement lot n°15, situé au 1er étage au [Adresse 6] à 67100 STRASBOURG ;
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 octobre 2014 entre la SCI SOLEIL, d'une part, et Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E], d'autre part, concernant le logement lot n°15, situé au 1er étage au [Adresse 6] à 67100 STRASBOURG, au jour de l'assignation, le 7 juin 2024 ;
DIT que Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] sont occupants sans droit ni titre ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clefs à la bailleresse ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SCI SOLEIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande d’astreinte formulée par la SCI SOLEIL ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] à verser à la SCI SOLEIL la somme de 15 298,01 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte de loyers et charges arrêté au 27 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] à verser à la SCI SOLEIL une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance du mois de février 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;
DIT n'y avoir application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [E] et Madame [S] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2023 ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
