Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00092

DU 20 Décembre 2024 Minute numéro : N° RG 24/00092 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NRAR Code NAC : 30B S.A.S. RINGMERIT EPSILON C/ S.A.R.L. BS CAROSSERIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LA JUGE DES REFERES : Anaëlle PRADE, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE  LA GREFFIERE : Isabelle PAYET LES PARTIES : DEMANDEUR S.A.S. RINGMERIT EPSILON, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B714, et Me Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246 DÉFENDEUR S.A.R.L. BS CAROSSERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pascal PIBAULT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et Me Ivan ITZKOVITCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du 22 octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 06 décembre 2024 prorogé au 20 Décembre 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 21 février 2017, la S.A.S. RINGMERIT EPSILON a consenti un bail commercial à la S.A.R.L. BS CAROSSERIE portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour une durée de douze années moyennant un loyer annuel de 24.674 euros hors taxes et hors charges. Le 17 novembre 2023, la S.A.S. RINGMERIT EPSILON a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L. BS CAROSSERIE, portant sur la somme totale de 12.383,40 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la S.A.S. RINGMERIT EPSILON a fait assigner en référé la S.A.R.L. BS CAROSSERIE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir : - « Constater que le contrat de bail signé le 21 février 2017 a été résilié de plein droit le 27 novembre 2023 ; - Ordonner l’expulsion de la société BS CAROSSERIE et de tout occupant de son chef de l’ensemble des locaux objets du contrat de bail commercial, situés [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - Condamner la société BS CAROSSERIE au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 27 novembre 2023, à laquelle s’ajouteront les charges et taxes locatives ; - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la société BS CAROSSERIE à la somme de 2.826,98 euros par mois par jour, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points ; - Condamner la société BS CAROSSERIE à payer à la société RINGMERIT EPSILON les provisions suivantes : - 20.122,71 euros à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés à la date du 18 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 ; - 2.012,27 euros à titre d’indemnité en application de l’article 26 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ; - 16.961,88 euros à titre d’indemnité en application de l’article 26 des conditions générales du contrat de bail ; - Ordonner a capitalisation des intérêts échus ; - Condamner la société BS CAROSSERIE à payer à la société RINGMERIT EPSILON la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société BS CAROSSERIE aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ». L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce, en date du 20 décembre 2023, ne porte mention d’aucune inscription. L’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2024. La S.A.S. RINGMERIT EPSILON actualise le montant de la dette, à la somme de 3.824,63 euros et maintient les demandes aux termes de son assignation. La S.A.R.L. BS CAROSSERIE sollicite des délais de paiement de 12 mois. La décision a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogée au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ». Le bail conclu entre les parties le 21 février 2017 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 novembre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Les parties s’accordent sur le fait que des versements ont été effectués, la dette locative s’élevant à la somme de 3.824,63 euros selon décompte arrêté au 18 octobre 2024. La dette n’est toutefois pas intégralement réglée, plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer. Ainsi, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 17 novembre 2023 étant demeuré infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 18 décembre 2023. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Il sera dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la S.A.S. RINGMERIT EPSILON verse aux débats le décompte arrêté à la date du 18 octobre 2024, faisant état d’un arriéré de 3.824,63 euros, échéance d’octobre comprise. Le contrat de bail prévoit en son article 26 qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur à leur échéance, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire conventionnelle et irrévocable. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil duquel il résulte que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La demande au titre de la clause pénale prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. Il y a toutefois lieu de relever que la demanderesse sollicite aux termes de son assignation le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.012,27 euros au titre de la clause pénale. Or, le montant de l’arriéré locatif a été actualisé au jour de l’audience à la somme de 3.824,63 euros, selon décompte du 18 octobre 2024 versé aux débats. La majoration de 10% doit ainsi être calculée sur la base de cette somme actualisée et s’élève par conséquent à la somme de 382,46 euros au titre de la clause pénale (3.824,63 x 10%). Les sommes de 3.824,63 euros, au titre de l’arriéré locatif, et de 382,46 euros, au titre de la clause pénale, seront augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision, outre la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil. La demande au titre de l’indemnité équivalente au montant de six mois de loyer, s’ajoutant à l’application de la clause pénale, est contestable au regard de son montant. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Le versement de l’indemnité d’occupation n’ayant pas vocation à perdurer, la demanderesse bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion, il convient de condamner la S.A.R.L. BS CAROSSERIE à payer à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant calculé sur la base du dernier loyer annuel exigible outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit le 18 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. La S.A.S. RINGMERIT EPSILON sollicite que le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation soit majoré par l’application d’un intérêt contractuel calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de six points. Ce taux étant élevé, son appréciation relève du pouvoir du juge du fond. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En l’espèce, la S.A.R.L. BS CAROSSERIE sollicite des délais de paiement de 12 mois. Toutefois, elle ne produit aucune pièce permettant de justifier de sa situation financière qui pourrait expliquer les difficultés de règlements passées et de démontrer sa capacité d’apurer la dette locative tout en s’acquittant du loyer en cours et charges courantes. En outre, le décompte actualisé au 18 octobre 2024 atteste que les difficultés de paiement persistent. La défenderesse ne présente donc pas de garanties sérieuses de solvabilité. Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens La S.A.R.L. BS CAROSSERIE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Il convient de condamner la S.A.R.L. BS CAROSSERIE, partie succombant à l’instance, à payer à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS la réunion des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 février 2017 à la date du 18 décembre 2023 ; ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 1] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la S.A.R.L. BS CAROSSERIE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BS CAROSSERIE à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON, à compter de la résiliation du bail, soit le 18 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la S.A.R.L. BS CAROSSERIE au paiement de cette indemnité ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation par l’application d’un intérêt contractuel calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de six points ; CONDAMNONS la S.A.R.L. BS CAROSSERIE à payer à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON la somme provisionnelle de 3.824,63 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNONS la S.A.R.L. BS CAROSSERIE à payer à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON la somme provisionnelle de 382,46 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de versement de la somme de 16.961,88 euros au titre de la clause pénale ; REJETONS la demande de délai de paiement de la S.A.R.L. BS CAROSSERIE ; CONDAMNONS la S.A.R.L. BS CAROSSERIE à payer à la S.A.S. RINGMERIT EPSILON la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; CONDAMNONS la S.A.R.L. BS CAROSSERIE au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE