Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/01342 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVHW
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [X], [R], [G], [U] [M]
demeurant 6 rue Clovis 1er Roi des Francs - 45000 ORLÉANS
représenté par Me Caroline BOSCHER, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [Y] [I]
demeurant 6 Rue Clovis 1er Roi des Francs - 45000 ORLÉANS
non comparant, ni représenté
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 14 mars 2019, prenant effet au 1er avril 2019, Monsieur [X] [M] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] un logement à usage d’habitation situé au 6 rue Clovis 1er roi des Francs -1er étage gauche- 45100 ORLEANS LA SOURCE, pour un loyer mensuel initial de 500,00 euros, dont 80,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 5 de chaque mois.
Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs à compter du mois de janvier 2023, Monsieur [X] [M] a fait délivrer le 9 août 2023 auprès de Monsieur [Y] [I], un commandement de payer dans le délai légal de 6 semaines visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement ainsi que d’une assurance « risques locatifs », cet acte portant sur la somme principale de 2.272,00 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période des mois de janvier à août 2023 inclus.
Monsieur [X] [M] a ensuite fait assigner, par acte d’huissier signifié le 26 mars 2024 à Monsieur [Y] [I] -à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 9 août 2023 ;dire et juger Monsieur [Y] [I] occupant sans droit ni titre de l’appartement du 6 rue Clovis 1er roi des Francs -1er étage gauche- 45100 ORLEANS LA SOURCE ;prononcer l'expulsion de Monsieur [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe sis au 6 rue Clovis 1er roi des Francs -1er étage gauche- 45100 ORLEANS LA SOURCE au besoin avec le concours de la Force publique et d'un serrurier ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers en tel garde meubles aux frais risques et périls de Monsieur [Y] [I] ;condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 3.272,00 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2023 jusqu’à libération parfaite des lieux, correspondant au double du loyer et charges ;condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer 740,89 € au titre de la clause pénale, somme à parfaire en fonction de l’indemnité d’occupation ;condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer 1500,00 € au titre de l’article 700 du CPC ;condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer tous les dépens de l'instance y compris le coût du commandement (136,94 €) en vertu de l’article 696 du CPC.
À l’audience du 10 septembre 2024, Monsieur [Y] [I] - représenté par son avocat substitué - a maintenu ses demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative arrêtée au 10/09/2024 (mois de septembre 2024 inclus) à la somme de 8.772,00 euros, hors frais de poursuite, tout en indiquant que ce locataire de mauvaise foi n’aurait pas fourni d’assurance du logement.
Cité à l’étude, Monsieur [Y] [I] n'a pas comparu, ni personne pour lui.
La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état que les rendez-vous des 17 avril et 13 mai 2024 proposés à Monsieur [Y] [I] à lui n’ont pas eu de suite, ce dernier ne s’étant pas présenté auprès du travailleur social.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel -ce qui est le cas d’espèce- ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En conséquence, la décision sera réputée contradictoire, le jugement étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir - suite à la délivrance du commandement de payer du 9 août 2023 - préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique en date du 10 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le contrat de location conclu le 14 mars 2019 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance « risques locatifs » (article 12 des conditions particulières).
Le 9 août 2023, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement a été signifié à Monsieur [Y] [I], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.
Monsieur [Y] [I] avait jusqu'au samedi (jour ouvré) 9 septembre 2023 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, le lundi 11 septembre 2023, ceci en application des dispositions des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
A l'audience du 10 septembre 2024, le bailleur a maintenu toutes ses demandes et n’a pas fait état de la production d’une attestation d’assurance du logement. L’assignation du 26 mars 2024 contient à ce sujet la mention qu’à la date de sa rédaction, l’assurance « risques locatifs » n’avait effectivement pas été produite par le locataire.
Absent à l’audience, Monsieur [Y] [I] ne conteste pas, par définition, ce défaut de production et n’apporte aucun élément contraire.
Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 11 septembre 2023.
L'expulsion de Monsieur [Y] [I] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers et charges impayés), celui-ci étant superfétatoire.
En outre, il est précisé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé au titre des opérations d'expulsion, conformément aux dispositions des articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [X] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [I] reste devoir - après soustraction des frais de poursuite - la somme de 8.772,00 euros à la date du 10 septembre 2024 qui correspond à l’arriéré de loyers et charges dus pour la période de janvier 2023 à septembre 2024 inclus, déduction faite de 4 règlements effectués par le locataire pour un montant total de 1728,00 €.
Absent à l'audience, Monsieur [Y] [I] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Monsieur [Y] [I] sera par conséquent condamné à verser à Monsieur [X] [M] une somme de 8.772,00 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés afférents à la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
En outre, il sera précisé que, si Monsieur [Y] [I] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 11 septembre 2023 - date de résiliation de plein droit du bail - les sommes dues à compter du 12 septembre 2023 le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 12 septembre 2023, le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges prévu au bail.
La demande de Monsieur [X] [M] tendant à obtenir de son locataire Monsieur [Y] [I] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au double du loyer et charges -clause figurant à l’article 13 des conditions particulières du bail- ne peut raisonnablement prospérer, et le bailleur en sera donc intégralement débouté.
Sur ce point, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation a pour objet essentiel et pour seul et unique objectif de compenser la privation de jouissance du propriétaire du logement, en l’occurrence, en lui octroyant le versement d’une somme d’argent équivalente au loyer et charges mensuellement dus en cas de non-résiliation du bail, ce qui est le cas de l’espèce.
En conséquence, Monsieur [Y] [I] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période débutant le 12 septembre 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux loués. Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges du logement s’élevant à 500,00 euros à la date de résiliation du bail.
Enfin, concernant l’application de la clause pénale - figurant à l’article 13 précité des conditions particulières du bail - prévoyant qu’en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, le locataire devra payer en sus une indemnité égale à 10 % des sommes dues au bailleur, cette clause contractuelle apparaît purement et simplement abusive et devra, par conséquent, être réputée non écrite en application des dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.
Monsieur [X] [M] sera également débouté de ce chef de demande.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [Y] [I] sera condamné à verser à Monsieur [X] [M] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et non-paiement des loyers et charges ;
CONSTATE, sans qu’il soit besoin de statuer sur le défaut de paiement des loyers et charges, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2019 entre Monsieur [X] [M], d’une part, et Monsieur [Y] [I], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au 6 rue Clovis 1er roi des Francs -1er étage gauche- 45100 ORLEANS LA SOURCE, sont réunies à la date du 11 septembre 2023 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [I], occupant du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [M], pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à Monsieur [X] [M], la somme de 8.772,00 € (huit mille sept cent soixante-douze euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte du 10 septembre 2024), avec intérêts au taux légal calculés à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [X] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 500,00 € (cinq cents euros), calculée à compter du 12 septembre 2023 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT que la clause pénale -figurant à l’article 13 précité des conditions particulières du bail- est réputée non écrite ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à verser à Monsieur [X] [M] une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer préalable du 9 août 2023.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
