Texte intégral
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE DES URGENCES
COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :
la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN
Me Janvier michel BISSILA
ARRÊT du : 15 NOVEMBRE 2023
n° : N° RG 23/00365 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GXFT
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BLOIS en date du 14 Décembre 2022
PARTIES EN CAUSE
APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265290225079217
Monsieur [T] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Marie-Sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS
INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265293883245067
Monsieur [N] [G]
'[Adresse 2]'
[Localité 3]
représenté par Me Janvier BISSILA, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et Me Raphaëlle TARDIF, avocat plaidant au barreau de PARIS
' Déclaration d'appel en date du 01 Février 2023
' Ordonnance de clôture du 27 juin 2023
Lors des débats, à l'audience publique du 20 SEPTEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;
Lors du délibéré :
Monsieur Michel BLANC, président de chambre,
Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,
Madame Laure Aimée GRUA, conseiller
Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;
Arrêt : prononcé le 15 NOVEMBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2018, [N] [G] consentait un bail d'habitation à [T] [D] pour un local à usage d'habitation sis à [Localité 3] (41'210), Les Acadiaux, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 580 € ; le montant du dépôt de garantie était fixé à un mois de loyer.
Par courrier en date du 8 mai 2019, [N] [G] décidait, au vu des résultats d'analyse d'eau du logement, de diminuer le loyer de 30 € par mois à compter du 1er janvier 2019 pour compenser le recours par le locataire à l'eau minérale.
Par courrier en date du 15 juin 2020, [T] [D] s'opposait à la proposition de minoration du loyer, et sollicitait la conclusion d'un avenant au bail fixant le loyer à 350 € par mois.
Le 17 mai 2021, [N] [G] faisait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant un arriéré locatif d'un montant de 5643 € en principal.
Par courrier du 25 mars 2021, [T] [D] donnait congé du bien objet du litige et quittait les lieux le 30 juin 2021.
Par acte en date du 9 novembre 2021, [N] [G] faisait assigner [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des loyers impayés.
Par un jugement en date du 14 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection judiciaire de Blois disait que logement loué à [T] [D] ne revêt pas les critères de décence aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, disait que [N] [G] est redevable à l'égard de [T] [D] de la somme de 3700 € à titre de réparation de son préjudice de jouissance et que [T] [D] est redevable à l'égard de [N] [G] de la somme de 6148 € au titre du solde des loyers et charges impayés ,et condamnait en conséquence, après compensation, [T] [D] à payer à [N] [G] la somme de 1868 € au titre du solde de ses loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie, et la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par une déclaration déposée au greffe le 1er février 2023, [T] [D] interjetait appel de ce jugement.
Un avis de fixation de l'affaire à bref délai était établi le 28 février 2023.
[N] [G] constituait avocat le 7 mars 2023.
[T] [D] déposait ses écritures le 21 mars 2023.
Le 30 mars 2023, [N] [G] déposait des « Conclusions d'incident aux fins de radiation », adressées au conseiller de la mise en état.
Aucun conseiller de la mise en état n' ayant été désigné, de telles écritures ne pouvaient avoir de suite, seul le premier président se trouvant compétent pour statuer sur une telle demande.
Aucune assignation n'était faite saisissant le premier président.
Par ses dernières conclusions en date du 21 mars 2023, [T] [D] sollicite l'infirmation partielle du jugement du 14 décembre 2022, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter de [G] de l'ensemble de ses demandes, de prononcer la résolution du bail conclu entre les parties et subsidiairement sa nullité, et en conséquence de condamner de [G] à lui restituer l'intégralité des loyers versés, soit au total la somme de 11'980 €outre dépôt de garantie de
580 €.
À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal ne prononcerait ni la résolution ni la nullité du contrat de bail, de condamner [N] [G] à lui payer la somme de 9600 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
En tout état de cause, il sollicite la condamnation de [N] [G] à l'indemniser au titre de son préjudice financier engendré par la surconsommation en électricité à défaut isolation pour un montant de 4049,28 €.
Il réclame le paiement de la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code procédure civil de première instance et de la somme de 2000 €en cause d'appel.
Par ses dernières conclusions en date du 18 juin 2023, [N] [G] sollicite l'infirmation partielle du jugement entrepris, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [T] [D] à lui payer la somme de 5595 € en deniers ou quittances au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2021 et capitalisation des intérêts, demandant que [T] [D] soit débouté de toutes ses demandes.
À titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande de résolution ou de nullité du bail, il demande à la cour de constater que [T] [D] a été occupant sans droit ni titre des lieux du 15 octobre 2018 au 30 juin 2021, de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à hauteur de 580 € charges en sus du 15 octobre 2018 au 31 décembre 2018, puis de 550 €du 1er janvier 2019 aux 15 septembre 2019 et de 558 €à compter de cette date jusqu'au 30 juin 2021, soit la somme totale de 18'156 €, d' ordonner la compensation, et en conséquence, de condamner [D] à lui payer la somme de 5595 € au titre des indemnités d'occupation une fois la compensation effectuée, avec intérêts au taux légal à compter du commandement.
À titre très subsidiaire, si la cour confirme l'indécence du logement, constatant qu'il a versé à [T] [D] la somme mensuelle de 30 € depuis le mois de janvier 2019 jusqu'à la fin du bail, ils lui demandent de juger que son adversaire a été indemnisé de son préjudice de jouissance.
À titre plus subsidiaire sur ce même point , de ramener l'indemnisation à de plus justes proportions et en tenant compte des 30 € versés mensuellement pour l'acquisition d'eau minérale depuis le mois de janvier 2019 jusqu'à la fin du bail.
En tout état de cause, il réclame le paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile.
Un avis d'irrecevabilité de conclusions était adressé à la partie intimée le 19 juin 2023 par les soins du greffe.
Il y était répondu par le conseil de [N] [G] que la demande de radiation n'avait pas été transmise au premier président, qu'il n'avait donc pas été statué sur cette demande de et que le délai imparti à la partie intimée par l'article 905 '2 du code de procédure civile pour conclure au fond n'avait pas couru, [N] [G] invoquant, soutenir la recevabilité de ses conclusions au fond la force majeure prévue à l'article 910 '3 du code de procédure civile.
La partie appelante ne répliquait pas à cette réponse et ne déposait pas de conclusions en réponse, que ce soit sur la procédure ou sur le fond.
En l'absence de contestation, il y a lieu de statuer sur les argumentations développées dans les écritures des 21 mars 2023 et 18 juin 2023.
L'ordonnance de clôture était rendue le 27 juin 2023.
SUR QUOI :
Attendu que le juge des contentieux de la protection a considéré que le logement présente les caractéristiques d'un logement indécent en raison de l'absence d'eau potable dans l'intégralité du logement ;
Qu'il a débouté [D] de résolution du bail pour ce motif, indiquant que la résolution ne s'applique pas au contrat à exécution successive, qu' il n'est en outre pas démontré que le logement était indécent au moment de l'entrée dans les lieux et que le bailleur n'aurait donc nullement failli à son obligation de délivrance, ajoutant que le défaut de délivrance d'un logement décent n'est pas sanctionné par la résolution du bail d'habitation, ajoutant que [T] [D] ne saurait davantage solliciter la résiliation du bail, ayant délivré congé et quitté les lieux le 30 juin 2021 ;
Que l'impropreté de l'eau est démontrée, en particulier la présence d'arsenic, l'indécence du logement ne pouvant qu' être confirmée sur ce point ,[N] [G] ne pouvant par ailleurs valablement soutenir que les analyses opérées après les interventions qu'il avait diligentées auraient mis fin à la situation dont se plaignait légitimement le locataire ;
Attendu que [T] [D] reproche au premier juge de n'avoir pas tiré les conséquences de ses constatations ;
Attendu qu'il invoque également l'indécence du logement pour absence d'isolation suffisante, reprochant au juge de la protection d'avoir considéré que la preuve n'en n'était pas rapportée ;
Que l'auteur de la décision querellée a relevé que [T] [D] , qui ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, n' établissait aucunement une isolation insuffisante alors que la charge de la preuve lui incombe ;
Que les appréciations que porte l'appelant sur le descriptif du logement qu'il apporte à la procédure n'ont aucun caractère convaincant, puisqu'il se plaint en particulier d'une différence entre ses factures d'électricité (5662,€ pour 32 mois) et ce que lui avait indiqué EDF lors de la souscription de son contrat, mais sans apporter aucune question sur la température du logement, ni sur les appareils électriques utilisés, alors qu'il se limite à affirmer que le DPE était vierge ;
Que c'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé comme il l'a fait sur l'insuffisance d'isolation ;
Attendu que c'est un droit que la demande de résiliation du bail a été rejetée ;
Attendu que, si le problème de la potabilité de l'eau du robinet est constant, [T] [D] ne peut être entendu lorsqu'il évoque une tromperie de la part de son propriétaire, de sorte que le premier juge a répondu de façon pertinente qu'il échouait à démontrer l'existence d'une dissimulation intentionnelle ;
Que la nullité du bail ne saurait être encourue, aucune circonstance ne justifiant que [T] [D] obtienne le remboursement de l'intégrité des loyers qu'il a versés pendant qu'il occupait le logement;
Attendu que l'existence d'un préjudice de jouissance est indéniable, et qu'elle doit être retenue, tout en observant que [N] [G] a toujours été conscient de la difficulté et qu'il a spontanément proposé d'y remédier, de façon au moins partielle, en réduisant le loyer;
Attendu que le préjudice de jouissance a été apprécié par le premier juge de façon quelque peu excessive, puisque le montant de 150 € par mois qu'il a retenu pour la première période représente plus du quart loyer, la somme allouée pour la deuxième ayant été correctement évaluée ;
Qu'il échet de retenir un montant mensuel de 100 € pour la période courant entre le 1er janvier 2019 et le 2 novembre 2020 , soit 2600 € au total (100€ x22 + 50 €x8) ;
Attendu qu'il n' existe aucune contestation de la part de [T] [D] relativement à l'arriéré de loyer, puisque montant retenu par le premier juge, soit 6148 €, ne fait l'objet d'aucune critique de la part de la partie appelante ;
Que [N] [G] réclame à juste titre le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, soit 27 € par mois ;
Qu'il n'explique cependant pas la manière dont il arrive à un total de 5595 € , inférieur à celui qui a été fixé par le jugement querellé, et plus encore inférieur à ce s'il devait être ajouté la somme de 764 €à titre de remboursement de ladite taxe ;
Qu'il échet de retenir le montant qu'il réclame dans le dispositif de ses conclusions, soit 5595 € ;
Attendu en définitive que [N] [G] devra percevoir, après compensation, la somme de 2995 € ;
Attendu que chacune des parties succombe, au moins partiellement en ses prétentions formulées en appel, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé l'arriéré de loyer à 6148 €et l'indemnisations de [T] [D] pour trouble de jouissance à 3700 €,
Statuant à nouveau sur les points infirmés,
FIXE l'arriéré de loyer dû par [T] [D] [N] [G] à 5595 € ,
FIXE à 2600 € l'indemnisation due par [N] [G] à [T] [D] pour l'indemnisation de son trouble de jouissance,
CONDAMNE en conséquence [T] [D] à payer à [N] [G] la somme de 2995 € après compensation , outre intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 et DIT que les intérêts seront capitalisés annuellement,
DIT n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile,
CONDAMNE [T] [D] aux dépens.
Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
