Cour d'appel, 28 novembre 2023. 22/01284

S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ [D] [Y] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/01284 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GBPR MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 10 juin 2022, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon RG : 11-22-000089 APPELANTE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA SCIC HABITAT BOURGOGNE sise [Adresse 7] par suite sa fusion par voie d'absorption par CDC HABITAT SOCIAL en date du 18 décembre 2018 avec effet au 31/12/2018, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au siège social : [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64 INTIMÉE : Madame [D] [Y] née le 22 Mai 1986 à [Localité 6] (21) domiciliée : [Adresse 5] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000631 du 08/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) représentée par Me Morgane AUDARD, membre de la SCP AUDARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 8 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS Mme [Y] est titulaire d'un bail d'habitation signé le 26 août 2016 avec la société CDC Habitat Social, venant aux droits de SCIC Habitat Bourgogne, relativement à un bien situé [Adresse 5] à [Localité 2] dans lequel elle réside avec ses trois enfants. Par acte du 1er décembre 2021, la SA CDC Habitat Social a assigné sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon afin de voir : - prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [Y] au regard de l'arriéré locatif et des troubles de jouissance occasionnés par elle même et/ou tous occupants de son chef, - autoriser son expulsion immédiate et celle de tous autres occupants de son chef, - condamner Mme [Y] au règlement de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2021 d'un montant de 202,29 euros ainsi qu'au paiement du reliquat de loyer courant du 1er octobre 2021 jusqu'à la date du prononcé de la résiliation judiciaire, - condamner Mme [Y] au règlement d'une indemnité d'occupation, - condamner de Mme [Y] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [Y] a conclu au débouté de ces demandes et réclamé des dommages intérêts en réparation des préjudices subis. Par jugement du 10 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : - débouté la SA CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la SA CDC Habitat Social à verser à Mme [Y] les sommes suivantes : * 500 euros à titre de dommage-intérêts pour procédure abusive ; * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect par la bailleresse de ses obligations ; * 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à la charge de la SA CDC Habitat Social les entiers dépens. La SA CDC Habitat Social a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 17 octobre 2022. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juin 2023, l'appelante demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, des dispositions des articles 1224 à 1230, 1240, 1728, 1729, 1741 et suivants du code civil, des dispositions des articles L441-9, L442-3-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de: - déclarer son appel recevable et fondé, par conséquent, l'accueillir en ses demandes, - débouter Mme [D] [Y] de l'ensemble de ses demandes qu'elles soient principales, incidentes, reconventionnelles et de toutes autres demandes plus amples ou contraires Ce faisant, - infirmer le jugement dont appel en l'ensemble de ses chefs de jugements critiqués, - condamner en tant que de besoin Mme [D] [Y] au remboursement de la somme de 3 000 euros reçue de la SA CDC Habitat Social en règlement des condamnations mises à sa charge par le jugement déféré compte tenu du bénéfice de l'exécution provisoire l'assortissant, - réformer le jugement et statuant de nouveau, - prononcer la résiliation du bail consenti par elle à Mme [Y] [D], concernant le logement et ses annexes situés Appt 114, 1er étage, sis [Adresse 5] à [Localité 2] compte tenu des manquements fautifs de la locataire à ses obligations légales et contractuelles principales caractérisés par ses irrégularités de paiement et les troubles de jouissance occasionnés , - autoriser en conséquence la bailleresse à faire procéder à l'expulsion immédiate de Mme [Y] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le recours de la force publique du logement et ses annexes situés Appt 114, 1er étage, sis [Adresse 5] à [Localité 2], - déclarer qu'à défaut de libération spontanée des lieux loués, la bailleresse sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde- meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, - condamner Mme [Y] [D], locataire, au paiement de la somme de 704,99 euros due au 15 juin 2023 au titre de son arriéré locatif (échéance de mai 2023 comprise uniquement), ainsi qu'au paiement du reliquat de loyers courant du 1er juin 2023 jusqu'à la date de prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 19 octobre 2018, - condamner en outre Mme [Y] [D], locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, - Reconventionnellement, - condamner Mme [D] [Y] à lui payer la somme de 45 714,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié à la mise en place d'un agent de sécurité pour sécuriser les salariés de l'agence CDC Habitat Social de [Localité 2] du fait des troubles de jouissance caractérisés par les actes de violence, d'agressivité, de menaces et d'intimidation, imputés à Mme [Y] et/ou à tout occupant de son chef, à leur égard, - condamner la même aux entiers dépens de première instance et de ses suites, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 19 octobre 2018, ainsi qu'au paiement des dépens d'appel, - condamner Mme [Y] au paiement de la somme 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses conclusions d'intimée notifiée par RPVA le 12 septembre 2023, Mme [Y] demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, et des 1240 et 1728 du code civil, de : - débouter la SA CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement attaqué sauf en ce qu'il a limité les condamnations de la SA CDC Habitat Social à lui verser la somme de 500 euros pour procédure abusive et 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect par la bailleresse de ses obligations, Y ajoutant, - condamner la SA CDC Habitat Social à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice qu'elle a subi du fait du caractère manifestement abusif de la présente procédure, - condamner la SA CDC Habitat Social à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice découlant du non-respect par le bailleur de ses obligations, - condamner la SA CDC Habitat Social aux entiers dépens d'instance, - condamner la SA CDC Habitat Social au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un exposé complet des moyens. La clôture de l'instruction est intervenue le 28 septembre 2023. Sur ce la cour, 1/ Sur la demande de résiliation du bail Pour obtenir l'infirmation du jugement déféré, la SA CDC Habitat Social soutient que l'arriéré locatif et les troubles de jouissance occasionnés par la locataire et un occupant de son chef justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [Y] et que soit ordonnée son expulsion et celle des occupants de son chef. En application de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. En l'espèce, il résulte de la lecture du décompte locatif produit par la société bailleresse, courant du 30 septembre 2016 au 30 septembre 2021, que Mme [Y] est régulièrement en retard dans le paiement de son loyer et provisions sur charges et souvent pour des montants supérieurs à 1 500 euros. D'ailleurs, les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié à Mme [Y] le 19 octobre 2018 pour un arriéré de 1 445,46 euros n'avaient pas été apurées dans le délai légal. Ce sont bien des impayés de loyer qui ont, en outre, provoqué la suspension des droits à l'APL de Mme [Y] à plusieurs reprises. Si le solde locatif n'était que de 202, 29 euros au 30 septembre 2021, soit peu avant l'assignation devant le premier juge, il doit être relevé que Mme [Y] bénéficie de l'aide personnalisée au logement et que le loyer résiduel à sa charge, après versement de l'A.P.L (425,79 euros) et du R.L.S (72 euros) n'est plus que de 220,19 euros, montant dont la locataire doit s'acquitter. Pourtant, la lecture des décomptes actualisés au 30 septembre 2022 et au 13 juin 2023 produits par CDC Habitat Social atteste de la persistance des impayés locatifs, l'arriéré locatif en juin 2022 étant de 1 191,53 euros et de 704,99 euros en mai 2023, après règlement de l'APL. En outre, il n'est nullement contesté que Mme [Y] n'a pas répondu à l'enquête prévue à l'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation qui lui a été adressée en septembre 2019, 2021, 2022 et 2023 par sa bailleresse alors que le locataire qui ne répond pas à cette enquête pendant deux années consécutives, n'a plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années, en application de l'article L442-3-4 du code de la construction et de l'habitation. Contrairement à ce que le premier juge a considéré, ces irrégularités révèlent un manquement grave et répété de la locataire à son obligation de payer le loyer au terme convenu et de répondre aux demandes de renseignements concernant ses ressources. Par ailleurs, en application des articles 1728 1° et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir paisiblement des lieux suivant la destination qui leur a été donnée ou encore d'user de la chose louée 'raisonnablement'. L'article 1729 du code civil précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, résilier le bail. Le locataire doit s'abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s'exécute le contrat de bail. Ces textes doivent se combiner avec l'article 1735 du code civil selon lequel 'le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires'. Le critère déterminant pour définir une 'personne de la maison' est donc son hébergement par le preneur. En l'espèce, le premier juge a estimé à bon droit que les annulations de rendez-vous à la dernière minute pour effectuer des travaux dans l'appartement et les critiques adressées par Mme [Y] concernant la suspension des droits à l'APL et la lenteur de son rappel de droit ne suffisaient pas à prononcer la résiliation du bail. Il a estimé, par ailleurs, qu'un incident provoqué par un tiers au contrat de location (M. [O] père des enfants de la locataire) à l'extérieur de l'habitation ne saurait à lui seul entraîner la résiliation du bail. Or, il résulte des pièces produites par Mme [Y] que : - Mme [N], salariée du bailleur, s'adresse par courriel du 22 avril 2021 à M. [O] pour échanger sur les travaux concernant l'appartement loué par l'intimée, - M. [O], par courriel du 22 avril 2021 répond à Mme [N] que la priorité c'est qu'ils déménagent, "mes enfants ne veulent pas que je partes" - Mme [N] s'adresse encore par courriel du 3 mai 2021 à M. [O] pour demander à celui-ci et à Mme [Y] de cesser de les agresser et de les menacer lorsqu'ils ne peuvent donner de nouvelles à propos de l'APL, - entendu le 1er décembre 2021 par les gendarmes, dans le cadre de sa plainte pour diffamation à l'encontre de CDC Habitat Social, M. [O] se présente comme occupant du logement de Mme [Y] et indique à propos du bailleur "cela fait 6 mois maintenant qu'on leur avait demandé de déménager parce que je ne peux plus travailler depuis les faits datant de cet été." - des voisins attestent courant 2022 que Mme [Y] et M. [O] sont des voisins respectueux avec lesquels ils n'ont pas de conflit. Les pièces versées par CDC Habitat Social permettent en outre de vérifier que M. [O] : - a payé le loyer en février 2021, - reçoit les artisans au domicile de Mme [Y] et sequestre le matériel du technicien, - s'est rendu le 27 juillet 2021 à l'agence du CDC Habitat Social pour se plaindre de ce que la fenêtre traversée par une balle dans l'appartement de Mme [Y] n'avait pas encore été remplacée, - s'est présenté le 8 juillet 2022 à la réunion des locataires de l'immeuble dont dépend l'appartement litigieux pour évoquer sa situation personnelle. L'ensemble de ces éléments démontre que M. [O] est bien occupant du logement loué par l'appelante à Mme [Y], ce que les salariés de CDC Habitat Social sont unanimes à déclarer. Par suite, les échanges de courriels entre le bailleur et M. [O] mettent en évidence les propos virulents que ce dernier peut tenir à l'égard des agents de CDC Habitat Social lorsqu'il estime que les demandes ne sont pas traitées dans les temps. Il est établi par les déclarations concordantes et circonstanciées faites par les salariés de CDC Habitat Social devant les gendarmes que : - en juin 2021, M. [O] s'est présenté à l'agence pour dire qu'il ne voulait plus rester locataire et avoir un logement sur [Localité 6], soutenant de manière virulente et en colère qu'il fallait le reloger, - le 27 juillet 2021, M. [O] s'est introduit dans les locaux de l'agence CDC Habitat Social à [Localité 2] en se présentant sous le nom «la locataire [Y]», s'est mis à hurler, vociférant au sujet du remplacement du vitrage, a pénétré dans la partie bureau commun, a insulté les salariés de CDC Habitat Social, a menacé de revenir l'après midi pour retourner les bureaux, et se trouvant dans l'entrée du bureau empêchait quiconque d'en sortir jusqu'à ce que Mme [G], venant de l'extérieur, après discussion, réussisse à le faire sortir. De même, selon courriel de Mme [J], directrice d'agence CDC Habitat Social, le 16 juin 2022, peu de temps après le prononcé du jugement déféré, M. [O] a contacté l'agence de [Localité 2] en indiquant de manière virulente qu'il viendrait le lendemain matin à l'agence et que le personnel de l'agence avait «intérêt à le recevoir et à lui trouver un autre logement et que s'il n'obtenait pas tout ce qu'il voulait, il médiatiserait tout». Enfin , selon rapport d'incident dressé par Mme [J], le 8 juillet 2022, M. [O] s'est présenté et a interpellé vivement celle-ci devant tous les autres locataires sur sa situation personnelle, lors d'une réunion avec les locataires des [Adresse 1] à [Localité 2] au sujet de l'entretien des parties communes. Face au refus de la directrice d'agence d'évoquer sa situation personnelle, il s'est énervé en criant qu'elle refusait d'échanger avec lui et qu'elle le fuyait. Il a suivi en vélo Mme [J], qui partait à pied en direction de son agence, en lui hurlant dessus et en indiquant que CDC Habitat Social avait intérêt à payer. Si certains locataires, présents sur les lieux, attestent qu'il pouvait y avoir des raisons de se plaindre, M. [O], qui au demeurant n'est pas titulaire du bail, ne saurait voir son attitude pour le moins véhémente et intimidante excusée. Il résulte de ce qui précède que les défaillances répétées dans le paiement du loyer par le preneur, les comportements inadaptés et agressifs répétés à l'égard des agents du bailleur ainsi que les propos réitérés offensants, intimidants et menaçants, de la part de M. [O], dont il est établi qu'il occupe l'appartement loué à Mme [Y], constituent des manquements particulièrement graves aux obligations du locataire et justifient que soit prononcée la résiliation du bail consenti à Mme [Y]. Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé en ce qu'il a débouté CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail. Il convient donc de faire droit à la demande d'expulsion selon les modalités prévues au dispositif. Il y a lieu, par ailleurs, de condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 704,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, outre au paiement des loyers échus et impayés jusqu'à cet arrêt puis d'une indemnité d'occupation, égale aiu montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en cas de pousuite du bail, à compter du prononcé de l'arrêt jusqu'à la libération effective des lieux. L'arriéré de loyer portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt. 2/ Sur la demande additionnelle en dommages-intérêts du bailleur La SA CDC Habitat Social demande la condamnation de Mme [Y] à lui payer la somme de 45 714 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier lié à la mis en place d'un agent de sécurité pour sécuriser les salariés de l'agence CDC Habitat Social de [Localité 2]. Cette demande nouvelle à hauteur de cour est recevable pour être fondée sur des faits postérieurs au jugement déféré, par application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et présente un lien suffisant avec les faits reprochés à M. [O]. Alors qu'il est certain que l'appartement de l'intimée a subi un tir ayant dégradé le vitrage d'une fenêtre, il ne peut être contesté que le secteur considéré n'est pas parfaitement tranquille de sorte que le lien de causalité entre la mise en place d'un agent de sécurité dans l'agence CDC Habitat Social [Localité 2] et le comportement agressif sur un plan verbal mais non sur un plan physique de M. [O] n'est pas établi. En conséquence, la SA CDC Habitat Social, qui échoue à apporter cette preuve, est déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 3/ Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Y] La SA CDC Habitat Social ayant obtenu gain de cause à hauteur d'appel, son action ne saurait être qualifiée d'abusive de sorte que le jugement déféré est infirmé sur ce point et Mme [Y] est déboutée de ce chef de demande. En revanche, il est parfaitement établi par divers courriels adressés les 3 mai, 31 mai et le 23 juin 2021, que Mme [Y] avait saisi son bailleur d'une demande de remplacement d'une vitre de fenêtre traversée par une balle de 9 mm tandis que CDC Habitat Social justifie avoir commandé le vitrage seulement le 24 juin 2021 pour un remplacement effectif intervenu le 29 juillet suivant. Il en résulte qu'en l'absence d'élément expliquant un tel retard dans la prise de commande alors que le délai de livraison et le délai de pose ont été brefs, le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles. Mme [Y] est donc légitime à obtenir réparation du trouble de jouissance subi du fait de la présence du trou dans le vitrage, à l'exclusion des conséquences psychologiques qui sont liées au tir en lui même. Infirmant le jugement entrepris, il convient de lui allouer une somme de 500 euros de ce chef. 4/ Sur les demandes accessoires Le jugement déféré est infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. Mme [Y], partie succombante en appel, est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, l'intimée bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale. Il convient d'exclure des dépens les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2018 sur lequel cette procédure n'est pas fondée. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail consenti par la SA CDC Habitat Social à Mme [Y] [D], concernant le logement et ses annexes situés Appt 114, 1er étage, sis [Adresse 5] à [Localité 2], Autorise la SA CDC Habitat Social à faire procéder à l'expulsion de Mme [Y] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le recours de la force publique du logement et ses annexes situés Appt 114, 1er étage, sis [Adresse 5] à [Localité 2], Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux loués, la SA CDC Habitat Social sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde- meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, Condamne Mme [Y] [D] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 704,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2023, ainsi qu'au paiement du solde restant dû les loyers échus du 1er juin 2023 jusqu'au présent arrêt, Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne Mme [Y] [D] à payer à la SA CDC Habitat Social, à compter de cet arrêt, une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et de la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, et jusqu'à la libération complète et effective des lieux, Déboute la SA CDC Habitat Social de sa demande de dommages-intérêts, Condamne la SA CDC Habitat Social à payer à Mme [Y] [D] la somme de 500 euros en réparation de son trouble de jouissance, Déboute Mme [Y] [D] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamne Mme [Y] [D] aux dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion des frais de commandement de payer du 19 octobre 2018, dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à aucune application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,