Texte intégral
23/11/2023
ARRÊT N°650/2023
N° RG 23/00191 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PGOZ
EV/IA
Décision déférée du 12 Décembre 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/02167)
C.BIJAOUI
[B] [C]
C/
Société PROMOLOGIS
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTE
Madame [B] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Delphine TELLIER, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/000037 du 09/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
Société PROMOLOGIS
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par contrat du 16 avril 2009, la SA HLM Promologis a donné à bail à Mme [B] [C] un local à usage d'habitation ainsi qu'un parking situés [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant mensuellement un loyer de 377,51 €, un loyer accessoire de 54,48 € et 62,10 € à titre de provision pour charges.
Le 20 novembre 2020, la SA Promologis a fait délivrer à Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 243,57 €.
Par acte du 25 mai 2021, la SA Promologis a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une provision.
Par ordonnance contradictoire 12 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé a :
' déclaré l'action en référé recevable,
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 janvier 2021,
' débouté Mme [C] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
' ordonné en conséquence à Mme [C] de libérer les lieux et de restituer les clés de la signification de l'ordonnance,
' dit qu'à défaut pour Mme [C] d'avoir volontairement libéré les lui restituer les clés dans ce délai, la SA Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique,
' condamné Mme [C] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel la somme de 4901,49 euros au titre des loyers et des charges dus (décompte arrêté au 30 septembre, mensualité de septembre 2022 incluse),
' condamné Mme [C] à verser à la SA Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 janvier 2021, dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
' fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
' l'arrêt irrecevable la demande de Mme [C] de condamnation de la société Promologis au paiement de dommages-intérêts,
' condamné Mme [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
' condamné Mme [C] à verser à la SA Promologis la somme de 300 € titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 17 janvier 2023, Mme [C] a formé appel de la décision, l'acte d'appel visant chacun des chefs de l'ordonnance.
Par dernières conclusions du 28 février 2023, Mme [C] demande à la cour de :
Au visa des articles 1719 et 1219 du Code et 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ' déclarer recevable l'appel interjeté par Mme [B] [C],
' infirmer l'ordonnance dont appel,
Et statuant à nouveau,
' débouter la société Promologis de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Mme [B] [C],
A titre reconventionnel,
' condamner à titre provisionnel, la société Promologis à payer à Mme [B] [C] la somme de 3.000 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice moral,
A titre subsidiaire,
' suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail,
' octroyer à Mme [B] [C] des délais de paiement sur une durée de 36 mois afin de solder sa dette locative,
En tout état de cause,
' condamner la société Promologis à payer à Mme [B] [C] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 5 octobre 2023, la SA Promologis demande à la cour de :
Au visa des articles les articles 7, 7-1, 17, 22-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989,834 et 835 du Code de procédure civile,et 1231-6 et 1344-1 du Code Civil (anciennement article 1153),
' débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, certaines étant prescrites et d'autres se heurtant à des contestations sérieuses,
' confirmerl'ordonnance rendue le 14 novembre 2022 en ce qu'elle a :
- déclaré l'action en référé recevable ;
- donstaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2009 entre la société Promologis et Mme [B] [C] pour le local à usage d'habitation (logement n°22, 1er étage) et l'emplacement de parking (n°22) situés [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 21 janvier 2021,
- débouté Mme [B] [C] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
- ordonné en conséquence à Mme [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,
- dit qu'à défaut pour Mme [B] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai (outre les délais liés à la trêve hivernale), la société Promologis pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,
- condamné Mme [B] [C] à payer à la société Promologis à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 21 janvier 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé,
Pour le futur, l'indemnité courra du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ,
- déclaré irrecevable la demande de Mme [B] [C] de condamnation de la société Promologis au paiement de dommages-et-intérêts,
- condamné Mme [B] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
- condamné Mme [B] [C] à verser à la société Promologis la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté Mme [B] [C] de sa demande de condamnation de la société Promologis au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
' infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné Mme [B] [C] à verser à la société Promologis à titre provisionnel la somme de 4.901,49 € au titre des loyers et charges dûs ( décompte arrêté au 30 septembre, mensualité de septembre 2022 inclus),
Statuant à nouveau
' condamner Mme [B] [C] à verser à la société Promologis à titre provisionnel la somme de 10 710,36 €,
' condamner Mme [B] [C] à payer à la SA Promologis la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
' condamner Mme [B] [C] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
La clôture de l'instruction est intervenue le 09 octobre 2023.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur les demandes de la bailleresse :
Mme [C] sur le fondement de l'article 1719 du Code civil rappelle que le bailleur a une obligation de délivrance d'un logement décent et d'assurer au locataire une jouissance paisible. Or, en l'espèce, la bailleresse n'assure pas l'entretien des parties communes dans lesquelles son voisin, M. [R] [D] exerce des «activités illégales» empêchant une utilisation paisible des lieux et l'obligeant à respirer des gaz d'échappement et des solvants.
Dès lors, elle considère être en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution conformément aux dispositions de l'article 1219 du Code civile, l'impossibilité en raison du comportement de la bailleresse de jouir paisiblement de son logement justifiant le fait qu'elle ait stoppé le paiement des loyers à compter de novembre 2020.
La SA Promologis oppose que le juge des référés n'est pas compétent pour se prononcer sur une prétendue indécence du logement et relève que les fait dont se plaint l'appelante remontent à 2017 et que ce n'est qu'au terme de conclusions signifiées le 13 mai 2022 qu'elle a avancé l'exception d'inexécution qui concernait donc des faits prescrits comme datant de plus de trois ans. Elle considère qu'en tout état de cause la locataire ne démontre pas ses allégations alors que selon contrat d'entretien des parties communes elle devait, comme tout locataire, informer, le prestataire chargé de l'entretien d'éventuels dysfonctionnements. Or, le tableau des interventions révèle l'absence de manquement de cette société lors de ses interventions.
Enfin, elle rappelle que les procédures qu'elle a engagées en raison des plaintes de Mme [C] ou par cette dernière à l'encontre de M.[D], devant le juge du contentieux de la protection ont été rejetées en raison de l'absence de constatation objective des troubles dénoncés.
En tout état de cause, elle considère que Mme [C] ne peut, pour refuser le paiement des loyers qui constituent une créance certaine, liquide et exigible opposer au bailleur une prétendue inexécution par lui de travaux d'entretien ou de manquement à son obligation d'assurer sa jouissance paisible.
La cour relève que si dans le dispositif de ses conclusions, la bailleresse vise les articles 834 et 835 du code de procédure civile, elle n'invoque, aucune urgence et il convient d'en déduire qu'elle sollicite l'application de l'article 835 du code de procédure civile.
Suivant ce texte, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme.
Aux termes des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, les parties ont signé le 16 avril 2009 un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans lequel est prévue (article 4-7-1) une clause résolutoire conforme aux dispositions de l'article 24 de cette loi selon lequel «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».
Le 20 novembre 2020, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 243,57 € en principal que Mme [C] ne prétend pas avoir réglé dans le délai de deux mois de l'acte.
Toutefois, la locataire fait valoir que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien et de lui assurer une jouissance paisible du logement, conformément aux dispositions des articles 1719 du Code civil et 6 a) et b) de la loi du 6 juillet 1989.
Pour s'y opposer, la locataire doit justifier du défaut de délivrance d'un logement décent ou la mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, ce qu'elle ne soutient pas.
Or, en l'espèce, la locataire n'établit d'aucune façon l'inhabitabilité du logement, ni même son état d'insalubrité propre à justifier l'exception d'inexécution, et l'impayé de loyer est caractérisée, de sorte que la suspension du paiement du loyer ne saurait être justifiée.
En effet, elle produit :
' un document établi le 14 avril 2017 évoquant la mauvaise qualité de travaux et de carrelage effectués au premier étage et signé de plusieurs locataires, dont elle,
' courrier adressé par Mme [C] à la bailleresse le 18 décembre 2018 se plaignant des charges qui lui avaient été facturées et d'un de ses voisins,
' courrier adressé par Mme [C] à la bailleresse de 5 mars 2019 réclamant l'installation d'une caméra et se plaignant de M. [D],
' main-courante déposée à la gendarmerie le 28 décembre 2021 à l'encontre de M. [D] en raison de son agressivité et au motif qu'il utiliserait le parking pour réparer des voitures entraînant des fuites toxiques.
Cependant, elle ne produit aucune pièce de laquelle il résulterait que les lieux sont inhabitables. D'ailleurs, aucune des procédures engagées contre M. [D] n'a abouti.
Ainsi, faute pour la locataire de pouvoir justifier du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent pouvant justifier l'absence de paiement de ses loyers et charges résultant du commandement de payer c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 21 janvier 2021 et ordonné son expulsion, son occupation des lieux étant constitutive d'un trouble manifestement illicite et l'a condamnée à payer à titre de provision une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de l'indemnité d'occupation provisionnelle, cette obligation n'étant pas sérieusement contestable. La décision déférée sera confirmée à ce titre.
Ainsi qu'il a été dit, Mme [C] ne conteste pas l'historique de compte produit par la bailleresse arrêté au 29 septembre 2023 justifiant sa condamnation à lui verser une provision de 10'710,36 € par infirmation de la décision déférée.
Enfin, Mme [C] sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur une durée de 36 mois.
Cependant, ainsi que l'a relevé le premier juge la dette de Mme [C] n'a cessé de s'aggraver depuis l'introduction de l'instance puisque le solde débiteur s'élevait à 1469,76 € lors de la délivrance de l'assignation, à 4901,49 € lors de l'audience et qu'il s'élève désormais à 10'710,36 € mensualité d'août 2023 incluse.
Au surplus, Mme [C], justifie ne percevoir que 956,65 € correspondant à l'allocation adulte handicapée. Or, l'octroi de délais de paiement même pour une durée de 36 mois l'obligerait à verser une mensualité de 297,50 € en plus du loyer courant.
Au regard de la situation financière de Mme [C], elle ne pourrait assumer cette charge et il convient de rejeter sa demande par confirmation de la décision déférée.
Sur la demande de provision de Mme [C]:
Ainsi qu'il a été dit Mme [C] ne justifie pas les manquements de la bailleresse à son obligation de lui assurer une jouissance paisible.
En conséquence, l'obligation dont elle réclame l'exécution est sérieusement contestable et ne peut justifier l'octroi d'une provision.
Sur les demandes annexes :
L'équité commande de faire droit à la demande présentée par la SA Promologis au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 € et de rejeter la demande présentée à ce titre par Mme [C] qui succombe et gardera à sa charge les dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer par confirmation de l'ordonnance déférée.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [B] [C] à verser à la SA Promologis une provision à hauteur de 4901,49 €,
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :
Condamne Mme [B] [C] à payer à la SA Promologis à titre provisionnel la somme de 10'710,36 € au titre des loyers, charges etindemnités d'occupationmensualité d'août 2023 incluse,
Vu l'article 700 du code de procédure civile :
Condamne Mme [B] [C] à payer à la SA Promologis 1000 €,
Condamne Mme [B] [C] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
