Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51156 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C366X
N° : 4-CB
Assignation du :
05 février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDEUR
Monsieur [U] [N]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - #P0208
DEFENDERESSE
La société EDOSTAR KURA
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Margot DESPINS, avocat au barreau de PARIS - #E0452
DÉBATS
A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 septembre 2012, Monsieur [U] [N] a consenti à la SAS EDOSTAR KURA un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] / [Adresse 1] [Localité 4], destinés à l'activité de " traiteur, salon de thé, épicerie fine, vente de produits à consommer sur place ou à emporter et toutes activités de rapportant à cette destination, sans cuisson sur place ", à compter du 15 septembre 2012 pour se terminer le 14 septembre 2021, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 35.000 euros hors taxes, ainsi qu'une provision sur charges annuelle de 3200€.
Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2021, la SAS EDOSTAR KURA a sollicité le renouvellement du bail commercial.
Le 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 30.301,30€ au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Monsieur [U] [N] a, par exploit délivré le 5 février 2024, fait citer la SAS EDOSTAR KURA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir constater la résiliation du contrat de bail.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.
La tentative de médiation ayant échoué, l'affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l'audience du 23 juillet 2024. A cette audience, le requérant sollicite à l'oral le rejet des prétentions adverses, notamment de la demande de délais, et pour le surplus, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,
- condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 65.048,23 € au titre de l'arriéré échu au titre des loyers et indemnités d'occupation, terme du 1er juillet 2024 inclus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer majoré des charges et taxes à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût du commandement, l'extrait K bis et des états d'endettement.
En réponse, la société EDOSTAR KURA sollicite de :
- à titre principal, débouter le requérant de ses demandes et ordonner la compensation des créances,
- à titre subsidiaire, ordonner la mise en place d'un échelonnement des paiements de la créance de 55.048,23€ sur une durée de deux ans, et subsidiairement à l'oral, sur une durée de dix-huit mois,
- condamner le requérant à lui verser la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.
Par note en délibéré adressée le 22 août 2024 et sollicitée par le magistrat compte tenu de la remise à la barre d'un chèque de 10.000€, Monsieur [N] a informé la juridiction du rejet de ce chèque.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Sur le fondement de l'article 1219 du code civil, la société EDOSTAR KURA soutient que le bailleur a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux loués en ne régularisant pas le renouvellement du contrat de bail ce qui l'empêche d'obtenir une autorisation d'occupation du domaine public au titre de la terrasse et la prive de l'exploitation de celle-ci, entraînant ainsi une perte de chiffre d'affaires de 97.452€. Elle estime que cette créance doit être compensée avec la dette locative dont le paiement est sollicité par le bailleur.
En réponse, le requérant fait notamment observer que le preneur ne justifie pas du refus opposé par la Ville de [Localité 5] du droit d'occuper le domaine public, ce que dément le procès-verbal de constat réalisé par ses soins le 19 juillet 2024, ni ne communique l'autorisation initiale, tacitement reconductible, ni enfin, ne justifie avoir sollicité l'établissement d'un écrit portant renouvellement du bail. Il ajoute que la perte de chiffres d'affaires n'est pas démontrée et qu'en tout état de cause elle n'est pas compensable avec la dette locative qui, contrairement à la prétendue perte alléguée, est une créance certaine, liquide et exigible.
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ".
En l'espèce, l'article 16.1 du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, des accessoires du loyer, des impôts, taxes, les charges, du montant de la clause pénale, du coût des commandements, sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, compléments de loyers, indemnités d'occupation, complément de dépôt de garantie) résultant de la fixation judiciaire (etc...), le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux et contenant déclaration du bailleur de se prévaloir de la clause.
Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l'exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Enfin, en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, le preneur ne démontre pas qu'il a déposé une demande d'autorisation d'occupation du domaine public ni que celle-ci aurait été refusée en raison de l'absence d'un contrat de renouvellement du bail alors que les dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce rappellent qu'à défaut d'avoir fait connaître au preneur, dans les trois mois de la notification de la demande, sa position sur le renouvellement du bail, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Pas plus ne justifie-t-il avoir sollicité du bailleur la rédaction d'un acte de renouvellement du bail ni ne pas avoir pu exploiter la terrasse, aucun élément objectif n'établissant une telle impossibilité.
Au contraire, le procès-verbal de constat établi par Commissaire de justice le 19 juillet 2024 permet d'établir que la terrasse était toujours exploitée à cette date. Si le preneur évoque à l'oral une tolérance de la Ville de [Localité 5] compte tenu des Jeux Olympiques, cette affirmation ne permet pas de contredire le fait qu'à cette date, le preneur n'était pas fondée à invoquer une perte de chiffre d'affaires, au demeurant non démontrée, ni à la date de la délivrance du commandement de payer, rien ne démontrant une impossibilité juridique d'exploiter la terrasse.
Dès lors, la contestation n'apparaît pas sérieuse.
Le commandement du 1er décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes y est joint et n'est pas contesté par la défenderesse qui sollicite sur ce point l'octroi de délais de paiement.
La défenderesse ne conteste pas ne pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 janvier 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La défenderesse ne produit aucun élément sur sa situation financière et n'établit pas être en mesure d'apurer la dette qui n'a cessé d'augmenter dans un délai raisonnable, ainsi que les échéances courantes, le chèque remis à la barre à l'audience du 23 juillet 2024 ayant été rejeté. Compte tenu de cet élément et du fait qu'il s'agit de la troisième procédure en acquisition de la clause résolutoire, la demande de délais ne peut être que rejetée.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 2 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.
La dette locative n'est pas contestée par la défenderesse qui a imputé sur celle-ci le chèque de 10.000€ dont il ne peut être tenu compte, puisqu'il a été rejeté. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 65.048,23€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 21 août 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser au requérant la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, sans qu'il ne soit besoin de lister les actes compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
Rejetons la demande de délais de paiement ;
Disons que la SAS EDOSTAR KURA devra libérer les locaux situés [Adresse 3] / [Adresse 1] [Localité 4], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la SAS EDOSTAR KURA à payer à Monsieur [U] [N] :
* à compter du 2 janvier 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes conventionnellement exigibles, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 65.048,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 21 août 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ;
* la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SAS EDOSTAR KURA au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN
