Cour d'appel, 21 septembre 2023. 20/18111

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 20/18111 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZMR Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 novembre 2020 - Tribunal judiciaire de Melun (Ch 1, Cab 1, Cont Civil Gal Contentieux) - RG n° 17/03538 APPELANTE S.C.I. DASTAN IMMOBILIER Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 805 053 949 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Pierre-Yves BENICHOU de la SCP BENICHOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P09 Assistée de Me Violaine CHAUSSINAND NOGARET de la SCP BENICHOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P09 INTIMEES S.A.R.L. TECHNO DENTAL Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le numéro 313 630 782 Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 S.C.I. ALEXY Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 805 060 340 Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de Meaux PARTIE INTERVENANTE : S.A.S. LABORATOIRE FLORENTIN, venant aux droits de la SARL TECHNO DENTAL, suite à l'absorption de cette société intervenue au 15 novembre 2021 Immatriculée au R.C.S. de Bergerac sous le n° 352 947 246 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 22 mai 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Douglas Berthe, conseiller, conformément aux articles 804, 805 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre M. Douglas Berthe, conseiller Mme Marie Girousse, conseillère qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE La société Techno dental a signé le 21 avril 2017 un bail commercial authentique d'une durée de neuf années avec faculté de résiliation triennale, commençant le 1er mars 2017 pour se terminer le 28 février 2026, avec la société Alexy et la société Dastan Immobilier, propriétaires de différents lots formant un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (77). Le bail a prévu que les locaux seraient destinés à l'exploitation d'une activité de laboratoire de fabrication de prothèses dentaires. Le loyer a été fixé à la somme annuelle de 30 000 euros HT. Le preneur devait verser mensuellement la somme de 2 500 euros HT divisée à parts égales entre les bailleresses soit une somme de 1 250 euros pour chacune, outre le paiement d'une somme de 150 euros de provision pour charges mensuelles. Le premier loyer était fixé rétroactivement au 1er mars 2017. Le dépôt de garantie d'une somme de 5 000 euros a été payé à la signature du bail. À la demande de la société Techno dental, un huissier de justice a dressé le 6 juin 2017 un procès-verbal de constat de l'état des locaux. La société Techno dental a également fait réaliser le 2 août 2017, une étude de travaux pour les locaux. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 août 2017 adressée aux sociétés bailleresses mais non remise selon l'avis de la Poste, la société Techno dental a demandé la résiliation du bail, au motif qu'elle estime que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance d'un local conforme. Par lettres du 15 septembre 2017, la société Dastan Immobilier et la société Alexy mettaient chacune en demeure le preneur de payer les échéances de loyers non réglées. Par lettre du 9 octobre 2017, le conseil du preneur a adressé une demande de résiliation amiable aux bailleresses, estimant que celles-ci ont manqué à leur obligation de délivrance du fait de nombreux dysfonctionnements des locaux. La société Techno dental n'a jamais pris possession des locaux. Elle a résilié le bail lors de la première échéance triennale par acte d'huissier du 20 août 2019 avec effet au 1er mars 2020. La société Techno dental a assigné les bailleresses par acte d'huissier du 3 novembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Melun pour obtenir la résiliation anticipée du bail et la restitution des sommes qu'elle a versées. Par jugement du 03 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Melun a : rejeté la demande de révocation de la clôture intervenue le 12 novembre 2019 ; prononcé la résiliation du bail conclu le 21 avril 2017 entre la société Techno dental, la société Dastan Immobilier et la société Alexy ; condamné la société Dastan Immobilier à restituer à la société Techno dental la somme de 6 500 euros hors taxes au titre des loyers payés et la somme de 2 500 euros au titre du dépôt de garantie ; condamné la société Alexy à restituer à la société Techno dental la somme de 6 500 euros hors taxes au titre des loyers payés et la somme de 2 500 euros au titre du dépôt de garantie ; ordonné l'expulsion de la société Techno dental et elle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, du local sis [Adresse 1] ; condamné en cas de maintien dans les lieux, la société Techno dental à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers majorés de 50 % conformément au bail outre les charges ; dit que cette indemnité augmentée des charges sera due à compter de la signification du jugement et 15 jours après l'envoi d'une lettre de mise en demeure en recommandé et avis de réception d'avoir à restituer le local et jusqu'à libération effective du local ; condamné la société Dastan Immobilier à payer à la société Techno dental la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Alexy à payer à la société Techno dental la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum la société Dastan Immobilier et la société Alexy aux entiers dépens qui seront recourés par maître Anne-Catherine Le Squer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 11 décembre 2020, la société Dastan Immobilier a interjeté appel total du jugement. Par conclusions déposées le 26 mai 2021, la société Techno dental a interjeté appel incident partiel du jugement. Par conclusions déposées le 04 juin 2021, la SCI Alexy a interjeté appel incident partiel du jugement. Par conclusions déposées le 24 novembre 2022, la société Laboratoire Florentin est intervenue volontairement à l'instance aux droits de la société Techno dental en raison de l'absorption de celle-ci intervenue le 15 novembre 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS Vu les conclusions déposées le 23 février 2023, par lesquelles la société Dastan Immobilier, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : - infirmer le jugement entrepris ; - débouter la société Laboratoire Florentin venant aux droits de la société Techno dental de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société Laboratoire Florentin venant aux droits de la société Techno dental à payer à la société Dastan Immobilier : - 38 750 € HT au titre des loyers d'août 2017 au 1er mars 2020, augmentés titre de la majoration forfaitaire de 10 % et intérêts de retard majorés de points prévue en page 20 du bail ; - 4 650 € au titre de provision sur charges d'août 2017 au 1er mars 2020 ; - 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Laboratoire Florentin venant aux droits de la société Techno dental aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 24 novembre 2022, par lesquelles la société Laboratoires florentin, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun du 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions ; À titre subsidiaire : - désigner un expert qui lui plaira avec pour mission de : - prendre connaissance des documents et pièces du dossier et plus généralement de tous documents qu'il jugera utiles ; - se rendre dans les locaux litigieux sis à [Localité 6] [Adresse 1] ; - constater et décrire les désordres affectant les locaux loués ; - plus généralement donner toutes explications permettant ou Tribunal d'avoir une connaissance exhaustive du litige. - condamner la SCI Dastan Immobilier et de la SCI Alexy à supporter les frais de l'expertise et consigner les sommes dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; En toutes hypothèses : - dire et juger l'appel incident de la société Laboratoire Florentin, intervenant volontairement aux droits de la société Techno dental recevable et bien fondé ; - ajoutant condamner la SCI Dastan Immobilier à restituer à la société Laboratoire Florentin, intervenant volontairement aux droits de la société Techno dental, la somme de 23 211,29 euros, assortie des frais de saisie de 220 euros, des intérêts à compter du 17 janvier 2019 outre 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - y ajoutant condamner la SCI Alexy à restituer à la Société Laboratoire Florentin, intervenant volontairement aux droits de la Société Techno dental, la somme de 37 740,59 €, assortie des frais de saisie de 220 €, des intérêts à compter du 5 juin 2019 outre 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - y ajoutant, condamner la SCI Dastan Immobilier et la SCI Alexy au paiement de la somme de 3 000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - y ajoutant, condamner la SCI Dastan Immobilier et la SCI Alexy aux entiers dépens. Vu les conclusions déposées le 03 janvier 2023, par lesquelles la SCI Alexy, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : - recevoir la société Alexy en ses demandes et le déclarer recevables et bien fondés en son appel incident, Par conséquent, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance, condamné le concluant au paiement d'une somme de 6.500 euros outre le remboursement du dépôt de garantie à hauteur de 2500 euros, condamné le concluant au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - débouter la société la société Laboratoire Florentin, venant aux droits de la société Techno dental, de l'ensemble de ses demandes ; - condamner la société la société Laboratoire Florentin, venant aux droits de la société Techno dental, au paiement des sommes suivantes : - 38 750,00 euros HT (1.250 x 31 mois) au titre de la moitié des loyers et charges dus depuis le mois d'août 2017 et ce jusqu'à la date du congé avec effet au 1er mars 2020 avec intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du 15 septembre 2017 (date de la mise en demeure) augmenté de la TVA conformément au contrat de bail ; - 4 650 euros HT (150,00 x 31 mois) au titre de la provision sur charges d'août 2017 à mars 2020 non inclus avec intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du 15 septembre 2017 (date de la mise en demeure) augmenté de la TVA conformément au contrat de bail ; - 4.340,00 euros au titre de la majoration forfaitaire de 10 % de la somme due (10 % de 43.400,00 euros). - condamner la société Laboratoire Florentin, venant aux droits de la société Techno dental, à payer la somme de 4 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société la société Laboratoire Florentin, venant aux droits de la société Techno dental, aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. Sur la résolution judiciaire du bail La société Dastan Immobilier, appelante, expose : - sur la connaissance des locaux que la société Techno dental connaissait les lieux en raison de sa proposition d'achat du rez-de-chaussée le 16 avril 2016 et des devis réalisés à partir du 30 janvier 2021, aux termes duquel il n'apparaissait aucune malfaçon flagrante et non conformité aux règles de sécurité, qu'elle était nécessairement au courant de la ventilation dès lors qu'elle a signé le bail et que le devis du 30 janvier 2017 prévoit la mise en place et le raccordement d'un système d'air comprimé ; - sur des travaux à la charge du preneur qu'il ressort de l'examen de l'audit de la société LBA Ingénierie, qui n'a aucun caractère contradictoire, et dont la rédaction est imprécise et succincte, que les prétendus problèmes de bâti ne sont évoqués que dans la cadre des transformations envisagées pour l'exercice de son activité professionnelle, qu'il ressort de l'audit que ce sont les transformations qui impliquent des difficultés, alors que la clause met à la charge du preneur les travaux nécessaires, la clause stipulant que « dès à présent, le preneur peut effectuer à ses frais les travaux d'installation suivant : tous travaux nécessaires à l'exploitation de son activité (') », que la concluante n'a pas manqué à son obligation de délivrance. La société Laboratoire Florentin, intimée, expose que compte tenu de la non-conformité des locaux aux normes administratives en vigueur, la société Techno dental n'était pas en mesure de prendre possession des lieux loués conformément à leur destination contractuelle : « activité de laboratoire de fabrication de prothèses dentaires », qu'au sens du procès-verbal du 6 juin 2017 et du rapport de la société LBA Ingenierie du 2 août 2017, les locaux litigieux n'étaient pas exploitables pour des raisons de sécurité, en l'absence du respect des critères de sécurité incendie et de ventilation au niveau des sanitaires, en présence de plusieurs problèmes relatifs à la distribution électrique, en l'absence d'élément d'extraction et dès lors que les locaux étaient en état de chantier, qu'aucune prétendue connaissance préalable des locaux ne peut justifier la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme. La SCI Alexy, intimée, expose : - sur la connaissance des locaux loués par la société Techno dental, que ni la SCI Dastan Immobilier ni la concluante n'ont été convoquées afin de participer au constat dressé par l'huissier de justice le 6 juin 2017, que la société Techno dental avait « une telle connaissance des locaux » que cette dernière a adressé, le 26 avril 2016, soit un an avant la signature du contrat de bail, à la SCI Dastan Immobilier, une proposition d'achat, que des devis ont été établis dès le 30 janvier 2017, soit plus de trois mois avant la signature du bail et que la société Techno dental était au courant des travaux à réaliser pour qu'elle puisse faire un usage des locaux loués et ce compte tenu des contraintes liées à son activité, et le cas échéant des locaux loués ; - sur la nature des travaux à réaliser, qu'aux termes du contrat de bail il appartenait à la société Techno dental de réaliser les travaux nécessaires à l'exercice de son activité, que le bail stipule notamment que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes de sécurité, d'accueil du public, d'accès des handicapés, d'hygiène, de salubrité spécifique à son activité, que la société Techno dental avait une parfaite connaissance des locaux, que les potentiels vices apparaîtraient dans l'hypothèse d'un réaménagement des locaux, que la société Techno dental était au courant des difficultés relatives aux extractions et à la ventilation. La société Laboratoire Florentin expose, en réponse aux prétentions adverses, que le bailleur ne pouvait réclamer le paiement des loyers et accessoires dès lors qu'il a fourni au preneur un local non conforme (Cass. 3e civ., 14 févr. 2012, n° 11-10.559), qu'à compter de la date de prise d'effet du bail, la société Techno dental n'a jamais occupé les locaux litigieux tout en ayant payé la somme globale de 12 500 euros au titre des loyers de mars à juillet 2017, ayant par ailleurs payé un dépôt de garantie d'un montant de 5 000 euros, ces sommes devant faire l'objet de restitutions. Sur l'expertise La société Dastan Immobilier expose qu'au sens de l'article 146 du code de procédure civile, la société Techno dental ne produit aux débats aucun élément probant démontrant que les bailleurs n'auraient pas rempli leurs obligations. La société Laboratoire Florentin expose que les bailleurs ne démontrent pas le caractère partial du procès-verbal de constat du 6 juin 2017 ainsi que du rapport de bureau d'études LBA Ingenierie, que si la Cour ne s'estime pas suffisamment éclairée sur l'état des locaux, elle pourra désigner tout expert afin de procéder aux constats nécessaires dans les locaux. La SCI Alexy expose qu'une expertise n'aurait pour unique but que de suppléer la carence de la société Laboratoire Florentin, laquelle ne produit aux débats aucun élément permettant d'apporter le moindre élément à l'appui de la prétendue faute des bailleurs. Sur la restitution des saisies attribution La société Laboratoire Florentin expose que la société Techno dental a fait l'objet de deux saisies attribution, lesquelles n'ont plus de fondement juridique depuis le jugement du tribunal judiciaire de Melun ayant prononcé la résiliation du bail à compter du 1er mars 2017, que le conseil de la société Techno Dental avait mis en demeure le 16 avril 2021 les deux conseils des bailleresses de restituer spontanément le montant de ces saisies, ce qui n'a toujours pas été réalisé. Sur les dommages et intérêts du fait des saisies La société Dastan Immobilier expose que la saisie n'a pas été attribuée à la concluante puisque le juge de l'exécution, qui a été saisi par la société Techno dental, a ordonné le sursis à statuer, l'instance étant toujours pendante devant cette juridiction. La société Laboratoire Florentin expose que la SCI Dastan et la SCI Alexy ont résisté de manière abusive en refusant de s'acquitter spontanément de l'indu relatif aux saisies attribution, que depuis 2 ans, la société Technodental a vu sa comptabilité amputée de 60 921,88 euros, que cette demande n'est pas nouvelle en cause d'appel dès lors qu'il s'agit d'une demande accessoire à la prétention initiale de la société Techno dental, à savoir la résiliation du bail commercial. La SCI Alexy expose que les prétentions de la société Laboratoire Florentin sont bien nouvelles dès lors qu'elles ne tendent pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, que la société Techno dental n'a jamais formulé une demande de restitution ou de dommages et intérêts, laquelle ne saurait être l'accessoire d'une demande de résiliation de bail. Motifs de l'arrêt Sur la demande d'expertise : Il résulte des articles 6, 15 et 16 du code de procédure civile qu'à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder, que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions ainsi que les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense, que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le juge du fond ne peut refuser d'examiner des audits établis de façon non contradictoire régulièrement versés aux débats, soumis à la libre discussion des parties et corroboré par d'autres éléments de preuve. Il résulte en outre de l'article 1er de l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut des commissaires de justice dans sa rédaction applicable au litige que ces derniers sont des officiers publics et ministériels qui ont seuls qualité pour effectuer, lorsqu'ils sont commis à la requête d'un particulier, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter et que ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire. Le preneur a régulièrement soumis aux débats un constat d'huissier du 6 juin 2017 et un rapport d'audit du cabinet LBA Ingénierie du 2 août 2017 portant sur ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] (77). Il en résulte que l'ensemble immobilier en question : est sale, vétuste, dysfonctionnel et fortement dégradé ; que les peintures, câbleries, équipements électriques, carrelages, plinthes ne sont pas réalisés, achevés, dégradés ou grossièrement réalisés ; que le cloisonnement n'est pas conformes aux normes de sécurité ; que les blocs sanitaires ne présentent aucune ventilation statique ou mécanique ; que la puissance électrique installée est trop faible pour être fonctionnelle et nécessitera des frais de raccordement et des délais importants ; que les extracteurs ne sont pas conformes à la réglementation ; que l'interphone ne fonctionne pas ; que le système d'évacuation des eaux usées n'est pas conforme. Ce n'est pas la sincérité de ces constatations qui est en soit contestée par les bailleresses mais leur caractère non contradictoire. Outre le fait que l'inopposabilité d'un constat de commissaire de justice ne peut résulter de l'exercice par ce dernier de la mission légale lui étant dévolue, le constat et l'audit se corroborent, tendent aux mêmes constatations factuelles et ont été produits par le preneur dès la première instance. La cour constate dès lors que les parties ont été à même d'en débattre contradictoirement et qu'elle se trouve, à l'instar du premier juge, suffisamment éclairée par les débats et les éléments de la cause sans qu'il soit utile ou nécessaire de désigner un expert judiciaire. Sur l'obligation de délivrance d'un local conforme à la destination contractuelle : Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et de délivrer le local en bon état de réparations de toute espèce, le bailleur ne pouvant se soustraire entièrement à ces obligations essentielles. Le bail commercial du 21 avril 2017, en page 10, stipule que les locaux seront destinés à l'exploitation d'une activité de laboratoire de fabrication de prothèses dentaires et les bailleurs ont renoncé à se prévaloir de la présomption de bon état des réparations locatives prévues par l'article 1731 du code civil. Il résulte du constat d'huissier du 6 juin 2017 et du rapport d'audit du cabinet LBA Ingénierie du 2 août 2017 que les locaux n'étaient pas conformes à leur destination contractuelle, n'ont pas permis au locataire d'exercer l'activité prévue par le bail et se sont donc avérés totalement indisponible pour le preneur. En outre, les bailleurs ne peuvent se prévaloir des visites préalables des locaux par le locataire ou de la prétendue connaissance par le locataire de l'état des locaux qui ne sont en aucun cas des causes de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation de délivrance des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés. Comme le relève pertinemment le premier juge, les réparations qui aurait permises au preneur d'exercer son activité affectaient la structure de l'immeuble. De ce point de vue, le bail convenu entre les parties, interdit expressément au preneur d'effectuer toutes les réparations, changement de distribution ou transformations de l'immeuble nécessités par son activité sans l'accord préalable et unanime des bailleurs, accords qui n'étaient donc pas acquis à la prise d'effet du bail et ne sont donc pas de droit. Il s'en infère que les locaux loués étaient nécessairement considérés, ce dès la signature du bail, comme conformes à la destination prévue par le bail. En outre, si le bail met bien à la charge directe du preneur les travaux de mise aux normes du local en page 12, cette clause ne vise pas les locaux loués lors de l'entrée en jouissance mais seulement les cas d'entrée en vigueur de nouvelles normes ou d'injonctions administratives postérieurement à la signature du bail et qui ne relèvent pas des travaux énumérés à l'article R. 145-35 du code de commerce qui incombent en tout état de cause aux bailleurs. Ainsi, les bailleurs ne démontrent pas avoir vérifié que les locaux étaient conformes aux différentes réglementations applicables et ne se sont pas assurés que le locataire puisse y exercer son activité. Il y a donc lieu de constater que les bailleresses n'ont pas délivré au preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Sur la résolution judiciaire du bail : Il résulte des articles 1217, 1227 et 1229 du code civil que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, résolution qui peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge, étant rappelé qu'il est de jurisprudence constante que la résiliation judiciaire des contrats à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce. La résolution efface l'acte juridique tant pour ses conséquences passées que pour les conséquences à venir. Cependant, dans les contrats à exécution successive, tels les contrats de bail, les prestations réciproques s'échelonnant dans le temps, la résolution judiciaire n'opère en principe pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté. Toutefois, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat. Il en résulte en ce cas que le juge peut faire produire effet à sa décision à la date de sa conclusion ou à tout le moins à sa date de prise d'effet. En l'espèce, le défaut de délivrance conforme du local à sa destination contractuelle par les bailleurs est caractérisé. La demande de résolution judiciaire du bail formée par le preneur est donc fondée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. En outre, le preneur fait valoir que le contrat de bail doit être résolu à sa date de prise d'effet, soit le 1er mars 2017. En l'espèce, le local a été totalement indisponible pour le locataire et il n'est pas contesté que celui-ci ne l'a pas occupé. Dès lors, il apparaît justifié que la résolution produise effet à la date de prise d'effet du bail, soit le 1er mars 2017. Sur les demandes de restitutions des sommes versées par le bailleur et sur les demandes adverses de paiements des loyers et charges : Il résulte des articles 1229 et 1352-3 du code civil que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Si en principe, la restitution inclut la valeur de la jouissance que la chose a procurée, cette valeur doit être évaluée par le juge et, en cas de défaut de délivrance dès l'origine du contrat le contrat n'ayant pu recevoir exécution, le bailleur est tenu de restituer à son locataire la totalité des sommes perçues depuis le point de départ de l'inexécution de l'obligation de délivrance, soit l'origine du contrat. En l'espèce, le contrat n'a pu recevoir exécution dès l'origine alors que le local a été totalement indisponible pour le locataire et qu'il n'est pas contesté que ce dernier ne l'a pas occupé, ne l'a pas utilisé et n'en a tiré aucune jouissance. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné les bailleurs à restituer l'ensemble des sommes par eux perçues au titre du bail qui se voit anéanti. Pour les mêmes motifs, les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer la moindre somme au titre de l'exécution du bail résolu. Ils ne demandent pas à titre subsidiaire d'indemnité d'occupation au titre de l'obligation de restituer la valeur de la jouissance qui est tout état de cause s'est avérée inexistante en l'espèce. Sur les demandes de restitutions des saisies-attributions : Selon l'article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation emporte intérêts au taux légal qui courent à compter de la décision d'appel. Il résulte des articles 514, 566 et 954 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire. En outre, il résulte des articles L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire et L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution que le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée que seul le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure d'exécution inutile ou abusive. La SCI Alexy relève dans le corps de ses conclusions que la demande formée à son encontre par le preneur serait irrecevable comme nouvelle à hauteur d'appel mais ne formule en revanche aucune demande en ce sens au dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'est saisie d'aucune fin de non-recevoir à ce titre. Toutefois, les sommes saisies au titre du bail résolu et les demandes de restitutions subséquentes sont connexes à l'objet du litige et seront donc examinées. En l'espèce, au cours de l'année 2019, les SCI Dastan Immobilier et Alexy ont procédé chacune à une saisie attribution des loyers non payés depuis la signature du bail, à raison chacune de : - 23.211,29 €, pour la SCI Dastan Immobilier, selon procès-verbal de saisie attribution du 17 janvier 2019, le preneur a sollicité la main-levée de cette saisie devant le juge de l'exécution de Melun qui a sursis à statuer dans l'attente de la décision du fond ; - 37.740,59 €, pour la SCI Alexy, selon PV de saisie attribution du 5 juin 2019, par décision du 12 novembre 2019, le juge de l'exécution de Melun a rejeté la demande de main-levée de la saisie aux vus notamment du bail notarié revêtu de la formule exécutoire. Le preneur a contesté ces saisies et par courriers des 16 avril 2021 a mis en demeure les bailleresses de restituer spontanément le montant de ces saisies. Ceux-ci n'ont pas été suivis d'effet. Il convient de constater que les saisies litigieuses sont à ce jour dépourvues de cause, le bail étant résolu. Il conviendra par conséquent d'ordonner la restitution de la somme effectivement attribuée à la SCI Alexy outre l'intérêt légal. Toutefois, en ce qui concerne la SCI Dastan Immobilier, il n'y a pas lieu à restitution dans la mesure où la saisie qu'elle a initié ne lui a pas été attribuée, une instance aux fins de main-levée étant en cours devant le juge de l'exécution de Melun et ce dernier ayant ordonné le sursis à statuer. Enfin, les frais de 220 € prélevés pour chaque saisie sont destinés à la banque du preneur à raison de la convention l'unissant à son établissement bancaire, n'ont pas été attribués aux bailleurs et n'ont dès lors pas vocation à faire l'objet de restitutions. Sur le préjudice né des saisies-attributions : Selon l'article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence et l'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance a une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge. Il est constant que depuis 2019, le preneur s'est vu privé de la somme de 61 391,88 € de trésorerie qui aurait pu être affectée aux activités prévues par son objet social et notamment à son activité d'exploitation ou à l'investissement et que le preneur a subi d'une point de vue économique une érosion monétaire de son capital de 4 582,45 €. Toutefois, la saisie-attribution pratiquée par la SCI Alexy et sa non-restitution n'apparaissent pas manifestement abusives dans la mesure où la saisie a été validée par le juge de l'exécution de Melun et que le fond du litige n'était pas définitivement tranché, l'instance demeurant pendante devant la cour. La SCI Dastan Immobilier a quant à elle interjeté appel de la décision de première instance l'ayant condamnée et il n'est pas démontré que l'exercice de ce droit, permettant l'accès à une décision de justice, se soit avéré abusif. Les demandes formées par le preneur à ce titre seront donc rejetées. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Le premier jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. Les SCI Dastan Immobilier et Alexy succombant, elle seront condamnées in solidum aux dépens de l'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable de les condamner à payer chacune la somme de 3000 € à la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de La SARL Techno dental. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 3 novembre 2020 du le tribunal judiciaire de Melun ; Y ajoutant, Dit que la résolution du bail commercial du 21 avril 2017 a pris effet au 1er mars 2017 ; Déboute la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de la SARL Techno dental de sa demande de restitution de la saisie-attribution formée à l'encontre de la SCI Dastan Immobilier ; Condamne la SCI Alexy à restituer à la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de La SARL Techno dental la somme de 37.740,59 € assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; Déboute la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de la SARL Techno dental de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI Dastan Immobilier ; Déboute la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de la SARL Techno dental de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI Alexy ; Condamne la SCI Dastan Immobilier à payer à la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de la SARL Techno dental la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Alexy à payer à la SAS Laboratoire Florentin venant aux droits de La SARL Techno dental la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum la SCI Dastan Immobilier et la SCI Alexy aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE