Cour d'appel, 14 décembre 2023. 23/01474

4ème Chambre ARRÊT N° 286 N° RG 23/01474 N°Portalis DBVL-V-B7H-TSRD Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 17 Octobre 2023 devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Rendu par défaut, prononcé publiquement le 14 Décembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] [Localité 4] représenté et pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS JANIN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BREST sous le n° 306 965 187, représentée par son Président, OCEANIC GROUPE, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉS : Monsieur [S] [U] né le 31 Décembre 1978 à [Localité 8] (Algérie) [Adresse 1] [Localité 6] Intimé défaillant, régulièrement assigné à domicile S.C.I. CLACA [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Bertrand VALLANTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST Exposé du litige : La SCI Claca est propriétaire du lot n°2 dans l'immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 4], ayant pour syndic la société Janin Immobilier. Suivant acte du 24 octobre 2012, la SCI Claca a consenti un bail commercial sur ce local à la société L'Amyrates, représentée par M. [S] [U], pour y exercer l'activité exclusive de 'salon de thé oriental, restauration rapide, sisha'. Lors de l'assemblée générale du 3 novembre 2016, a été proposée une résolution relative à la modification du règlement de copropriété tendant notamment à l'interdiction dans les locaux du rez de chaussée des métiers de bouche et de débit de boisson. Faute de quorum, cette résolution n'a pas été votée. Par acte du 12 décembre 2016, la SCI Claca a signé une promesse de vente de ce lot de copropriété avec la société ABS ayant pour gérant M. [U] moyennant un prix de 95000€, sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit, l'acte authentique devant être réitéré au plus tard le 15 mars 2017. Lors de l'assemblée générale du 22 novembre 2017, a été adoptée la résolution 7 relative au projet de modification du règlement de copropriété comportant la mise à jour suivant la loi SRU et l'interdiction pour les locaux du rez de chaussée des métiers de bouche et de débits de boissons. La résolution 8 donnait mandat à un géomètre expert de modifier le règlement de copropriété. Lors d'une assemblée générale extraordinaire du 22 novembre 2018, le projet de règlement de copropriété stipulant à l'article 8 que l'immeuble était à usage principal d'habitation et de commerce ou bureaux, que les commerces ne pourront se renouveler que dans les locaux commerciaux du rez de chaussée, que sont interdites les activités susceptibles d'entraîner un trouble excessif lié aux bruits et aux odeurs pour l'exercice des droits des autres copropriétaires, cela incluant notamment les métiers de bouche et les débits de boisson. Estimant que la modification du règlement de copropriété contrariait le projet de vente du lot n°2 et entraînait un possible exercice par son locataire d'une action en indemnisation, par acte d'huissier du 15 février 2021, la SCI Claca a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Brest, ainsi que la société Janin Immobilier afin de voir notamment déclarer illégale et par suite non écrite et non opposable à la SCI Claca l'article 8 du nouveau règlement de copropriété adopté le 22 novembre 2018, condamner le syndicat de copropriété à modifier l'article 8 et à retirer la phrase « notamment les métiers de bouche et les débits de boisson » M. [U] est intervenu volontairement à la procédure aux mêmes fins par conclusions notifiées le 31 janvier 2022. Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d'un incident par conclusions du 14 juin 2021. Par ordonnance en date du 6 décembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Brest a : - dit que la demande de sursis à statuer présentée par la SCI Claca est irrecevable ; - dit que la demande de la SCI Claca tendant à voir dire et juger illégal et par suite non écrit l'article 8 du nouveau règlement de copropriété adopté par l'assemblée générale du 22 novembre 2018 est recevable ; - déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [U] ; - déclaré recevable M. [U] en sa demande tendant à dire et juger illégal et par suite non écrit et inopposable à lui l'article 8 du nouveau règlement de copropriété adopté le 22 novembre 2018 en ce que cet article 8 interdit 'notamment les métiers de bouche et les débits de boissons' ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Claca la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le même à payer à M. [U] la somme de 800 euros sur le même fondement ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'incident ; - fait injonction à la SCI Claca de conclure au fond pour l'audience du 7 février 2023. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 9 mars 2023, intimant la SCI Claca et M. [U]. Le syndicat des copropriétaires a signifié à M. [U] par acte du 23 mars 2023, la déclaration d'appel, acte remis à domicile. M. [U] n'a pas constitué avocat. Dans ses dernières conclusions en date du 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société Janin Immobilier, au visa des articles 122 et 789-6° du code de procédure civile et 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de : - réformer l'ordonnance du 6 décembre 2022 ; - dire et juger la SCI Claca irrecevable en sa demande tendant à voir dire et juger illégal et par suite non écrit l'article 8 du nouveau règlement de copropriété adopté par l'AGE du 22 novembre 2018 ; - dire et juger M. [S] [U] irrecevable en son intervention volontaire ; - réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à régler la somme de 800 euros à titre de frais irrépétibles à la SCI Claca d'une part et à M. [U] d'autre part ainsi qu'aux dépens de l'incident ; - condamner in solidum la SCI Claca et M. [U] à régler au syndicat de copropriété la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Claca et M. [U] aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande de la SCI Claca est irrecevable dès lors que les décisions des assemblées générales qui ont adopté le principe de l'interdiction dans les locaux commerciaux des activités de bouche et les débits de boisson puis le nouveau règlement de copropriété et plus particulièrement l'article 8 qui permet de régler les incohérences contenues dans le règlement de copropriété initial de 1939, n'ont pas été contestées dans le délai de deux mois à compter de la notification à la SCI des procès-verbaux, comme l'exige l'article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que la modification est légitime et ne porte pas atteinte aux parties privatives de la société Claca dont l'usage commercial n'est pas modifié. Concernant M. [U], l'appelant relève qu'il est gérant de la société titulaire du bail commercial depuis 2012, sans que les lieux n'aient jamais été exploités de manière effective comme le montrent les constats produits. Il ajoute qu'il a signé un compromis de vente du lot en décembre 2021 sans qu'il soit justifié de la réitération d'un acte authentique, que faute de qualité de propriétaire du lot sa demande est irrecevable. Dans ses dernières conclusions en date du 11 mai 2023, la SCI Claca demande à la cour de : - débouter le syndicat des copropriétaires de son appel ; - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires ; - confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le même aux dépens de première instance et d'appel. La SCI intimée demande la confirmation de l'ordonnance qui a déclaré son action recevable. Elle fait observer qu'elle ne demande pas l'annulation de la résolution qui a adopté le nouveau règlement de copropriété, action qui relève du délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal prévu à l'article 42 de la loi de 1965, mais de voir déclarer non écrite la clause de l'article 8 qui interdit les métiers de bouche et les débits de boisson dans les locaux commerciaux, en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public de la loi. Elle soutient que cette action qui relève de l'article 43 n'est enfermée dans aucun délai. Elle indique qu'un nouveau compromis de vente a été signé avec M. [U], qui soutient sa demande de sorte que son intervention est recevable. L'instruction a été clôturée le 17 octobre 2023. Motifs : -Sur la recevabilité de l'action de la SCI Claca : L'article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 accorde aux copropriétaires opposants ou défaillants un délai de deux mois à compter de la notification des décisions de l'assemblée générale pour les contester, délai prévu à peine de déchéance. Toutefois, comme l'a justement relevé le premier juge, le caractère non avenu découlant du seul effet de la loi, l'action en constatation du caractère illicite d'une clause au motif qu'elle méconnaît les dispositions d'ordre public de la loi de 1965 énoncées par l'article 43 n'est enfermée dans aucun délai, que cette action concerne une clause originaire du règlement de copropriété ou une clause résultant des modifications votées en assemblée générale. En l'espèce, la SCI Claca ne sollicite pas l'annulation des résolutions des assemblées générales de novembre 2017 et 2018 ayant approuvé la limitation des activités pouvant être exercées dans les locaux commerciaux du rez de chaussée de l'immeuble, mais demande de voir déclarer illicite cette clause. Elle estime que cette limitation méconnait l'interdiction de restreindre les droits des copropriétaires, posée par l'article 8 de la loi et le droit pour les copropriétaires de disposer et de jouir librement de leurs parties privatives, posé par l'article 9, dispositions d'ordre public, alors que l'immeuble est à destination mixte et que le lot a été antérieurement utilisé à usage de débit de boisson. L'action de l'intimée fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 est par suite recevable. L'ordonnance est confirmée de ce chef. -Sur la recevabilité de l'intervention de M. [U] : En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. M. [U] est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 31 janvier 2022. En vertu de l'article 328 du code de procédure l'intervention volontaire est principale ou accessoire. Selon l'article 329 du même code, l'intervention est principale quand elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. Selon l'article 330 l'intervention est accessoire quand elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. M. [U] dans ses conclusions indique être directement concerné par le litige sans préciser à quel titre et présente des demandes identiques à celles présentées par la SCI Claca. Au vu des pièces produites, il est établi qu'il est le gérant de la société locataire du local commercial la SARL L'Amyrates, qui est concernée par la modification litigieuse du règlement compte tenu de son activité, mentionnée au bail commercial. Toutefois, cette société dispose d'une personnalité juridique distincte de celle de son gérant et aucune mention des conclusions d'intervention n'établit que M. [U] intervient à la procédure en qualité de représentant légal de cette société. La SCI Claca fait état en page 12 de ses conclusions d'une nouvelle promesse de vente du lot n° 2 régularisée avec M. [U] en 2021. Cependant, nécessairement détentrice de cet acte synallagmatique, elle ne le produit pas aux débats et il est impossible de vérifier son contenu et la persistance des droits de M. [U] près de deux ans après sa signature. La seule promesse de vente dont il est justifié date en effet de 2016 pour un acte notarié devant être régularisé en mars 2017. Au regard de ces éléments, l'intervention de M. [U] pour demander de voir déclarer la clause de l'article 8 du règlement de copropriété illicite et réputée non écrite ne peut être recevable à titre principal, puisque n'étant pas copropriétaire à la date de cette intervention, il n'a pas qualité pour présenter cette demande. Elle ne peut non plus l'être à titre accessoire, dès lors qu'il n'est pas justifié qu'il dispose d'un intérêt à se joindre à l'action de la SCI Claca pour conserver des droits en qualité de potentiel acquéreur. En conséquence, l'intervention volontaire de M. [U] est irrecevable. L'ordonnance est réformée. -Sur les demandes annexes : Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens de l'incident et aux frais irrépétibles concernant la SCI Claca sont confirmées. Elles sont réformées concernant M. [U]. La demande est rejetée à son égard. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SCI Claca une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat contre M. [U]. Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, par défaut, Confirme l'ordonnance, sauf en ce qu'elle a déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [U] et lui a accordé une indemnité au titre des frais irrépétibles, Statuant à nouveau, Déclare irrecevable l'intervention volontaire de M. [U], Rejette sa demande au titre des frais irrépétibles, Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 4] à verser à la SCI Claca une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais irrépétibles, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 4] aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,