Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/16837

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 28 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16837 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPB2 Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 21/00072 APPELANTE S.A.E.M. SADEV 94 SOCIÉTÉ ANONYME D'ECONOMIE MIXTE SOCIÉTÉ D'AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE 94 [Adresse 15] [Localité 22] représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Xavier GOSSELIN de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉES S.A.R.L. LYS [Adresse 7] [Localité 21] représentée par Me Jérôme HASSID, avocat au barreau de PARIS, toque : E48 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 1] [Localité 20] représentée par Monsieur [U] [R], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : La [Adresse 27] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique, selon arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, prorogé le 26 mai 2016. La SARL LYS développe ses activités commerciales dans un immeuble sis [Adresse 7] , propriété de la SCI HOCEAN. Une ordonnance d'expropriation rendue le 21 mars 2021 par le juge de l'expropriation du Val de Marne a transféré la propriété du bien de la SCI HOCEAN donné à bail à la SARL LYS à la SADEV 94. Est notamment concernée la SCI HOCEAN en tant que propriétaire du lot 3 dépendant de l'immeuble en copropriété sis au [Adresse 7] à [Localité 21] (94) et dans la présente procédure la SARL Lys qui a saisi le tribunal judiciaire de Créteil en sollicitant une indemnité de 3 614 962 euros. Par un jugement du 27 juin 2022, après transport sur les lieux le 7 décembre 2021, le juge de l'expropriation de Créteil a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 7 décembre 2021, Fixé l'indemnité totale d'éviction due par la SADEV 94 à la SARL LYS au titre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux et d'activité situés [Adresse 7] à [Localité 21], propriété de la SCI HOCEAN, sur la parcelle cadastrée section parcelle AU n°[Cadastre 19] à la somme de 3.729.227 euros, Précisé que cette indemnité totale d'éviction se décompose de la façon suivante : Indemnité principale : 2.991.362 euros, Indemnité de remploi : 297.986 euros, Indemnité pour trouble commercial : 254.379 euros, Indemnité pour frais de déménagement : 185.500 euros. Sursis à statuer sur les frais de licenciement, Condamné la SADEV 94 à payer à la SARL LYS la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SADEV 94 aux dépens, Rejeté toutes les autres demandes des parties. La SADEV 94 a interjeté appel du jugement le 29 août 2022 au motif que celui- ci a surévalué le montant de l'indemnité due au titre de l'éviction de l'ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 21]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe par la SADEV 94, le 21 novembre 2022, notifiées le 24 novembre 2022 (AR intimé signé non daté et AR CG le 25 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement la décision de première instance, Fixer comme suit l'indemnité d'éviction revenant à la SARL LYS : I. INDEMNITE PRINCIPALE (valeur droit au bail) : Méthode utilisée : méthode différentiel de loyers Superficies retenues : 4652.30 - 10,50 - 40,60 = 4.601,20 m² Loyer théorique marché : 120 euros/ m² / an Loyer actuel : 122.124 euros Coefficient de situation : 4 Soit une valeur de droit au bail de ((4.601,20X120) - 122.124 euros) X 4 = 1. 720.080 euros II. INDEMNITES ACCESSOIRES Frais de remploi : Frais de remploi = 170.858 euros, calculés comme suit : 5% sur 23000 euros = 1150 euros 10% sur 1.697.080 euros = 169.708 euros Trouble commercial : salaires et charges: 1,5 X (197.076 + 83.457) / 12 = 35.066 euros trouble d'exploitation : 4.386.262 X 15 / 300 = 219.313 euros Frais de déménagement : sursis à statuer Frais de licenciement : sursis à statuer Total indemnité d'éviction : 2.145.317 euros 2/ déposées au greffe par la SARL LYS, intimée, formant appel incident, le 9 février 2023, notifiées le 9 mars 2023 (AR 13 mars 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Déclarer recevable mais mal fondé en ses moyens et conclusions l'appel principal interjeté par SADEV 94. Déclarer l'appel incident introduit par la SARL LYS recevable et bien fondé et en conséquence partiellement infirmer le jugement. Fixer l'indemnité à lui revenir de la façon suivante : Valeur de droit au bail Confirmation du jugement 543.884 euros x 5,5 = 2.991.362 euros Indemnité de remploi 5 % de 0 à 23.000 euros 1.150euros 10% sur le surplus 296.836 euros 297.836 euros Indemnité pour trouble commercial : Pertes d'exploitation 4.396.437 euros x 30 j / 300 j = 439.643 euros Pertes sur salaires et charges Confirmation du jugement 36.966 euros Indemnité pour double loyer euros x 3 mois / 12 mois 30.561 euros Indemnité pour frais divers 7.000 euros Indemnité pour frais de réinstallation et de transfert : Transfert des monte-charges 25.000 euros Transfert de l'alarme 7.000 euros Transfert téléphonique et informatique (3 devis) 4.650 euros Indemnité de déménagement Confirmation du jugement 185.500 euros Total 4.028.668 euros Licenciement du personnel sursis à statuer Article 700 du code de procédure civile : Confirmation du jugement de première instance 5.000 euros En cause d'appel 10.000 euros Condamner la SADEV aux entiers dépens. 3/ déposées au greffe par la SARL LYS, intimée, formant appel incident, le 19 avril 2023, notifiées le 21 avril 2023 (AR appelant et AR CG le 28 avril 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées auprès de la cour. 4/ adressées au greffe par le commissaire du gouvernement, intimé, le 9 février 2023, notifiées le 9 mars 2023 (AR 10 mars 2023), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Infirmer le jugement de première instance, Fixer à la somme de 2.920.534,82 euros l'indemnité d'éviction due par la SADEV 94 à la SARL LYS décomposée comme suit : Indemnité principale : 2.393.352 euros en valeur libre d'occupation Indemnités accessoires : 527.182,82 euros. se décomposant comme suit : indemnité de remploi: 238185,26 euros indemnité pour perte de salaires et charges: 257862,33 euros X1,5/12=32232,79 euros indemnité pour trouble d'exploitation : 5135 295,33 euros X15/300 j = 256764,77 euros frais de déménagement : sursis à statuer frais de licenciement : sursis à statuer EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : La SADEV 94 fait valoir que : Concernant la description du bien, il se situe sur le territoire de la commune d'[Localité 21]. Le lot n° 3 est situé au sein de l'ensemble immobilier en copropriété à usage d'activités, sis [Adresse 7] édifié sur la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 19] pour 6418 m². Concernant la consistance matérielle, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités composé : D'une partie bureaux essentiellement au 1er étage : plateau d'environ 400 m², il existe également un showroom, une salle d'imprimerie pour personnaliser les bagages, des toilettes et une petite cuisine. D'une partie entrepôt sur deux niveaux, dont un en mezzanine. La structure est en parpaings et bardage métallique, la toiture en bac acier. Surface globale mesurée : 4.100 m². L'état d'entretien général peut-être qualifié de bon. Concernant la situation d'occupation, le bien décrit est occupé par la SARL LYS en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2012, à effet à compter du 1er juillet 2012. Le loyer annuel est de 122.124,48 euros. Eu égard à cette situation d'occupation, l'offre a été établie en valeur occupée. Concernant la date de référence, en application des dispositions des articles L. 213-6 et L 213-4-a du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 21] en date du 26 mars 2019. A cette date, l'emprise expropriée était située en zone UIC du Plan local d'urbanisme. Concernant la superficie du bien, lors de la visite des lieux, un doute est apparu sur la surface du bien exproprié. Le premier juge a ainsi demandé à l'expropriée de fournir le détail des surfaces mesurées par le géomètre qu'elle a mandaté. C'est dans ce cadre que la SCI a transmis le document figurant en annexe 1. Sans remettre le mesurage effectué, SADEV 94 demandait au premier juge de soustraire certaines surfaces dès lors qu'elles n'entrent normalement pas en compte dans le calcul de la surface utile. Le premier juge n'a pas répondu à ces demandes et a repris la totalité des surfaces, sans explication. Il ressort des documents transmis que la SARL LYS intègre dans le calcul de la surface utile (cf. Pièce adverse n° 2) 40,60 m² de quai de livraison, et 10,50 m² de surface inférieure à 1,80 mètre. Or, conformément aux dispositions de l'article R. 353-16 1° du code de la construction et de l'habitation, la surface utile est composée de la surface habitable telle que mentionnée à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation augmentée de la moitié des surfaces des annexes telles que définies par arrêté ministériel du 9 mai 1995. Il en résulte que la surface à prendre en compte pour le calcul de l'indemnité d'éviction revenant à la défenderesse est la suivante : 4652,30 ' 10,50 ' 40,60 = 4601,20 m². Le jugement doit être infirmé sur ce point. Concernant la méthode d'évaluation, les parties sont toutes d'accord pour appliquer la méthode dite du différentiel de loyers, qui consiste à apprécier le préjudice résultant de la nécessité pour le commerçant évincé de trouver un nouveau local à des conditions financières « normalement » plus élevées. Concernant le loyer théorique marché retenu, le premier juge a retenu un loyer théorique marché de 140 euros/m² pour la partie entrepôt et de 180 euros/m² pour la partie à usage de bureaux. Le Tribunal semble avoir retenu exclusivement les termes de comparaison cités par l'expropriée en excluant ceux du commissaire du gouvernement et de l'autorité expropriante sans la moindre explication. Une analyse exhaustive l'aurait sans doute conduit à fixer le loyer théorique marché à une valeur inférieure. Sur la fixation d'un loyer théorique marché unique. Avant même de procéder à cette analyse, il importe, au préalable, d'attirer l'attention de la Cour sur l'erreur commise par le premier juge en distinguant les valeurs locatives au sein de l'ensemble immobilier dont s'agit. En effet, cette distinction est artificielle dès lors que la partie bureaux constitue l'accessoire de la partie principale, à usage d'entrepôts (leur surface est 10 fois moins importante). D'ailleurs, la plupart des annonces relatives à locaux à usage d'entrepôts comporte une partie « bureaux ». Ces bureaux sont ainsi intégrés à la valeur locative des entrepôts loués sans qu'il y ait lieu de les valoriser une deuxième fois. La distinction opérée par le premier juge est par conséquent infondée. Eu égard à la configuration des lieux, leur usage - principalement d'entrepôts », il est demandé à la cour de fixer un loyer théorique marché unique pour l'ensemble des locaux. La décision de première instance devra, sur ce point, être infirmée. Concernant les références, le premier juge a retenu les valeurs locatives sollicitées par l'expropriée, sans motiver sa décision et sans exposer les raisons qui l'ont conduit à ne pas prendre en compte celles de l'expropriant et du commissaire du gouvernement. On doit ainsi en déduire, faute d'explication, que le premier juge a considéré que seuls les termes de comparaison de la SARL LYS étaient pertinents. Ce faisant, il a commis une erreur manifeste d'appréciation. Les « références » citées par l'expropriée ne permettent pas de justifier ses demandes indemnitaires : les prix des loyers mentionnées sont en effet sensiblement inférieurs à ses prétentions et certaines d'entre elles correspondent précisément à la proposition de l'autorité expropriante (ex : référence 8, Arrêt de la CA de Paris de 2019 qui aurait un loyer théorique marché de 120 euros ; référence 5 qui ferait ressortir un loyer de 121 euros/ m²). Ainsi, ces références ne font que conforter le bien-fondé de la proposition de l'expropriant et de celle du commissaire du gouvernement. La superficie des locaux concernés par cette liste est incomparable avec ceux objet de la SARL du LYS : leur superficie est entre 6 et 31 fois moins importante. Or, il est incontestable que cette différence de superficie influe sur la valeur du loyer théorique marché dès lors qu'il est courant admis que la valeur unitaire d'un bien, ou sa valeur locative est inversement proportionnelle à sa superficie. En d'autres termes, plus la superficie d'un bien est importante et moins sa valeur locative est élevée (comparativement à un bien strictement comparable dont la surface est plus réduite). En prenant en compte les valeurs locatives issues de ces références et la différence de superficie entre les biens comparés, la Cour constatera que ces annonces immobilières ne font que conforter le bien fondé de la proposition indemnitaire de l'expropriant. Sur la référence n° 1 de l'expropriée portant sur des locaux sis [Adresse 10] (loyer : 158 euros / m²). Cette annonce immobilière n'était pas produite, de sorte que les parties, et le Tribunal, étaient dans l'incapacité d'en vérifier la pertinence et la véracité. Elle aurait donc dû, et par principe, être écartée. Surabondamment, à la supposer avérée, il sera observé que cette annonce porte sur un bien à usage d'habitation. A l'évidence, ce bien est incomparable avec celui dont s'agit. Il permet néanmoins de constater que si des bureaux de 160 m² sont loués à 158 euros / m² au sein de cet immeuble, la valeur locative des bureaux de la SCI du LYS ne peut être de 180 / m². Il est difficile d'identifier précisément la surface de bureaux louée et la photographie de l'annonce ne correspond à l'évidence pas à l'immeuble loué. Dans la mesure où, il est précisé que 2400 places de stationnement étaient disponibles à l'immeuble loué, celui-ci correspond à l'une des deux photographies ci-dessous. Dans les deux cas, l'immeuble serait strictement incomparable de telle sorte que cette référence peut servir de comparaison utile. L'expropriée ne peut sérieusement soutenir que cet immeuble de standing, exclusivement à usage de bureaux, à la limite de [Localité 24], serait comparable avec l'immeuble exproprié. Pourtant, le Tribunal a estimé que ces bureaux avaient la même valeur locative que ceux situés dans l'immeuble objet de la présente procédure, principalement à usage d'entrepôt. A l'instar du commissaire du gouvernement, SADEV 94 propose de retenir un loyer théorique marché pour l'ensemble des locaux à hauteur de 120 euros / m² / an. Il serait par conséquent incohérent, au regard des références disponibles, de les évaluer séparément. Au soutien de son offre indemnitaire, SADEV 94 entend se prévaloir d'annonces locatives, concernant des locaux de nature, destination et superficie comparables, actuellement disponibles sur [Localité 21]. Concernant le coefficient de situation, alors qu'aucune des références citées - que ce soit par l'expropriant ou l'expropriée - ne faisait ressortir un coefficient de situation supérieur à 5, le Tribunal a retenu un coefficient de 5,5, sans réellement motiver sa décision. Le coefficient de situation en Ile-de-France se situe classiquement dans une fourchette comprise entre 3,5 à 7 ([X] [I], [S] [N], Expropriation des biens, Le Moniteur, 11eme édition, p.419 et 420 : Ateliers et locaux industriels : 3 Situation médiocre ou mauvaise : 3,5 à 4 Bonne situation : 4,5 à 5,5 Soit on considère que l'activité exercée se rapproche d'une activité industrielle et le coefficient doit être de 3, soit elle se rapproche d'une activité exclusivement commerciale et force est de constater que la zone de chalandise n'est pas propice à ce type d'activité. C'est au regard de la nature de l'activité exercée, entre industrie et commerce, que l'autorité expropriante propose à la Cour de fixer ce coefficient à 4. Ce coefficient de situation est par ailleurs justifié par les termes de comparaison qui sont versés aux débats : par l'expropriée elle-même (cf. pièce adverse n° 11), aux termes duquel le coefficient de situation du fonds de commerce en cause avait été fixé à 5, mais aussi du jugement qu'elle verse aux débats, par l'expropriant (cf. pièce n°4), aux termes duquel le Tribunal de céans avait fixé ce coefficient à 4 pour un local situé à proximité du bien exproprié et qui, par conséquent, bénéficiait des mêmes facteurs locaux de commercialité. Il ressort de ces références portant sur des locaux commerciaux situés à [Localité 21], au sein de la [Adresse 27], que le coefficient de situation au sein de ce périmètre est de 5 pour les locaux commerciaux et 4 pour les locaux industriels. Ainsi, en retenant un coefficient de 5,5, qui correspond à des locaux très bien situés pour l'activité exclusivement commerciale, le premier Juge a manifestement commis une erreur d'appréciation. Il est en conséquence demandé à la Cour d'infirmer la décision de première instance et, par suite, fixer ce coefficient à 4. Concernant les indemnités accessoires, s'agissant du trouble commercial, la société expropriée demandait quant à elle une indemnité à hauteur de 248.474 euros + 39.579 euros = 288.053euros. Ainsi qu'elle a eu l'occasion de l'affirmer dans le cadre de la procédure de première instance, l'autorité expropriante n'est pas opposée à la prise en charge de cette indemnité, en revanche, elle conteste les modalités de calcul de l'expropriée, qui ne sont pas conformes à la jurisprudence usuelle. En effet, s'agissant de la perte sur salaires et charges, celle-ci est effectivement calculée sur la base d'1,5 mois mais la base de calcul est celle de la dernière année exercée qui correspond au préjudice subi au moment de l'éviction ; s'agissant du trouble d'exploitation, il ne correspond non pas à 20 jours de la moyenne du chiffre d'affaires des trois derniers exercices comptables mais à 15 jours. D'ailleurs, les jurisprudences visées par les parties reprennent ces montants dès lors qu'ils sont l'application d'une jurisprudence constante de l'ensemble des juridictions de l'expropriation et notamment celle de la cour. Concernant les pertes d'exploitation, elles sont calculées sur une durée de l'ordre de 20 jours, durée admise par la jurisprudence mais qu'il convient d'ajuster en fonction des éléments propres au dossier considéré. De telles affirmations sont erronées. D'ailleurs, la Cour relèvera qu'aucune jurisprudence n'est produite par l'expropriée. Les seules décisions citées pour tenter d'étayer sa demande de valorisation du droit au bail contredisent ces allégations. Si la Cour devait considérer que ce trouble d'exploitation doit être calculé sur le temps avancé par l'expropriée pour « pour reprendre normalement ses activités », ce calcul devrait être effectué sur la base de ses résultats et non de son chiffre d'affaire. En effet, le chiffre d'affaire correspond au produit de l'activité de l'expropriée de vente de commerce de gros de maroquinerie et comprend ainsi le coût des matières premières. Or, durant la période compensée par l'indemnité pour trouble commercial, ces coûts ne sont plus supportés. L'indemnité ne peut dans ces conditions être calculée sur la base du chiffre d'affaires s'il est pris en compte la durée effective d'interruption de l'activité. Si tel devait être le cas, l'indemnité correspondrait à 30 jours de résultats, soit 63.511 euros X 3 / 12 = 15.877 euros. Ce mode de calcul n'étant pas favorable à la SCI du LYS, l'indemnité pour trouble commercial proposée par SADEV 94 a été calculée comme suit : salaires et charges : 1,5 X (197.076 + 83.457) / 12 = 35.066 euros trouble d'exploitation : 4.386.262 X 15 / 300 = 219.313 euros La décision de première instance devra, sur ce point, être confirmée. Concernant l'indemnité pour double loyer. Sur l'indemnité pour double loyer, la SARL du LYS considère qu'elle subira un préjudice lors des opérations de transfert et sollicite ainsi le remboursement des « frais de double loyer » qu'elle estime à la somme de 30.561 euros, soit arbitrairement arrêtée à 3 mois de loyer. SADEV 94 ne peut que s'opposer à cette demande dès lors que le préjudice dont il est demandé réparation est incertain et difficilement quantifiable puisqu'aucun élément ne permet d'affirmer que la demanderesse devra assumer deux loyers pendant plusieurs mois. Or, aux termes de l'article L.321-1 du Code de l'expropriation, seul le préjudice matériel, direct et certain est indemnisable. Cette analyse a été confirmée par le Juge de l'expropriation du Val de Marne, statuant comme suit (TGI CRETEIL, 9 janvier 2017, RG 15/000180, SADEV 94 / SARL SILLAGE). Le préjudice en question n'étant pas certain d'une part, et les prétentions indemnitaires de l'évincée non justifiées d'autre part, celles-ci devront être écartées. Le Juge de l'expropriation de Pontoise considère quant à lui que cette indemnité est incompatible avec une indemnité principale calculée d'après la valeur du fonds de commerce (CA Versailles 4 décembre 2018, RG n° 17/03306, cf. pièce n°1): Soulignons également qu'il est également peu probable que la requérante qui, rappelons-le, est à l'origine de la saisine du Tribunal, précipite son départ sans savoir où elle pourrait se réinstaller. Cette indemnisation ne revêt pas de caractère automatique, de sorte qu'en l'absence de tout élément apporté par le demandeur visant à établir le caractère certain du préjudice dans le cas présent, la demande d'indemnité pour double loyer sera rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant les frais de déménagement, il est à ce titre sollicité une indemnité à hauteur de 189.500 euros et pour justifier de ce montant, l'expropriée produisait exclusivement un devis émanant de la société FDI. L'expropriant n'est pas opposé au principe de la prise en charge des frais de déménagement. En revanche, d'une part, il est usuellement produit plusieurs devis pour justifier du quantum de l'indemnité sollicitée ; or, tel n'est pas le cas. D'autre part, le montant de ce devis interpelle, notamment l'estimation de la durée du déménagement au vu du nombre de camions mis à disposition. Ainsi, et pour éviter toute difficulté, SADEV 94 propose de surseoir à statuer sur ce poste de préjudice dans l'attente de la production de plusieurs devis et du paiement effectif des prestations annoncées qu'elle rembourserait alors sur présentation de factures. Concernant les frais divers, La SCI du LYS demandait au Tribunal de lui allouer une indemnité forfaitaire à hauteur de 7.000 euros en compensation des frais divers qu'elle devra acquitter suite de son éviction. Une telle demande ne saurait prospérer. En application des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, le préjudice invoqué est incertain, faute de produire des devis pour les frais administratifs prétendument exposés. La demande de l'expropriée devra par conséquent être rejetée. Concernant les frais de réinstallation, sans produire le moindre devis, la société expropriée sollicitait une indemnité à hauteur de 39.000 euros. Cette demande ne peut prospérer à défaut d'être justifiée. Le premier juge avait sursis à statuer sur ce point. Le jugement doit être confirmé. Concernant les frais de licenciement, sur ce point, il est demandé à la Cour de donner acte de l'accord des parties pour surseoir à statuer sur ces 3 postes de préjudice. La SARL LYS fait valoir que : Concernant la description de l'immeuble, l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété par suite d'un état descriptif. Le lot exproprié, à usage privatif comprend : Une partie bâtie à usage de locaux d'activités, entrepôts et bureaux. Une surface de terrain nu de 916,50 m². Un ensemble de parkings. La partie bâtie se situe à l'extrémité de l'immeuble et est constituée d'un rez-de-chaussée accessible par un hall principal relié à la cour par quelques marches avec un hall carrelé desservant en face un escalier monumental permettant d'accéder au 1er étage, qui est une surface à usage de bureaux. A droite, se trouve un vaste local d'entrepôts et de locaux d'activités, il y a un accès direct aux camions de livraison, relié à un quai de chargement avec un pont élévateur intérieur et par un second quai de chargement de moindre importance et d'autres ouvertures protégées par rideaux métalliques destinés aux livraisons. Cette surface de belle hauteur permet le stockage d'un important volume de marchandises. Le sol y est bétonné, il est équipé en électricité et doté d'un système couvrant l'ensemble de la surface. L'on y trouve également un atelier de réparation et un petit bureau ouvrant sur la cour par des baies vitrées barreaudées ainsi qu'un sanitaire avec un lavabo. Au 1er étage, l'on trouve un hall reliant un long couloir desservant lui-même un ensemble de 7 bureaux et une salle de réunion, tous éclairés par des baies vitrées sur l'extérieur protégées par des rideaux. On trouve également un WC et salle de douche ainsi qu'un show-room. L'ensemble est en bon état général. En première instance, l'attention du Tribunal avait été attirée sur la rapidité du descriptif de ces locaux tel qu'il était rapporté page 5 du mémoire de la SADEV 94. Absolument rien n'était dit sur les équipements des bureaux et du show-room, sur la qualité de leur entretien et de la décoration, sur la nature des locaux d'activité, sur leur accès, leur hauteur sous plafond, leur équipement intérieur aux normes exigées, etc... Le premier juge a pris en compte sans réserve la qualité de cet ensemble immobilier. Concernant les surfaces, la SARL LYS avait pris l'initiative en première instance de faire établir par un géomètre-expert à savoir le cabinet ACTIF GEO dont le siège est [Adresse 18], un relevé assorti de tableaux rapportant la superficie exacte des différents niveaux composant son immeuble et de croquis intérieurs desdits niveaux. Ce relevé de géomètre daté du 19 janvier 2021 est ici communiqué pièce n°1. Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont écartées. Ainsi, les surfaces utiles prises en compte sont les suivantes : Pour la totalité de la surface bâtie du lot : 4.681,80 m², Pour les surfaces d'activités et de stockage : 4.237,90 m², Pour les bureaux : 403,90 m² A l'occasion du transport sur les lieux, le Commissaire du Gouvernement a manifesté sa volonté de voir le géomètre-expert préciser pour vérification, la surface des bureaux. Le géomètre-expert a alors été ressaisi et par un plan communiqué, a confirmé la surface des bureaux de 403,90 m². C'est la surface qui a été retenue par le premier juge et le commissaire du gouvernement. La SADEV 94 remet en cause cette surface. La surface retenue est conforme au mesurage effectué par le géomètre-expert qui devra être prise en compte pour la valorisation locative de ces locaux, en ne distinguant en réalité que les seules surfaces de stockage et d'activités de celles de bureaux. Les surfaces qui doivent être retenues sont donc les suivantes : Surface utile totale du bâti : 4.641,80 m² Surface de locaux de stockage et d'activités : 4.237,90 m² Surface de bureaux 403,90 m². Concernant la situation géographique, ce critère est déterminant dans le cadre de l'appréciation d'un bien de cette nature, la SARL LYS en avait rapporté l'essentiel en première instance, qui n'a jamais été contesté, ni par l'autorité expropriante, ni par le Commissaire du Gouvernement et qui semble avoir été apprécié par le premier juge, s'agissant d'un élément purement factuel. La commune d'Ivry doit être considérée comme un arrondissement parisien tant elle est parfaitement desservie par rapport aux limites de la Capitale dont elle est mitoyenne : trois stations de métro : « Porte d'Ivry », « Marie Curie » et « Mairie d'[Localité 21] », mais aussi peu éloignée de la station du RER C « Gare d'lvry ». Par ailleurs, le réseau d'autobus au départ des Portes d'Italie, d'Ivry ou de Choisy dessert abondamment les divers pôles attractifs de la Ville, Il s'agit d'une Ville qui a vu son infrastructure routière, autant que son urbanisme, se transformer en profondeur et se moderniser au cours de la dernière décennie. La proximité du boulevard périphérique et les accès aux autoroutes A6, A4 et A86 ont favorisé son évolution et son développement. La [Adresse 26] est bordée de pavillons d'habitation mais aussi d'immeubles collectifs. L'on y trouve aussi des unités commerciales, d'activités ou tertiaires, ainsi que des immeubles abritant des commerces de gros ou des plateaux de stockage. Cette situation géographique présente un intérêt évident pour le type de locaux ici concernés au regard de leur destination. Concernant l'état du bien, sur le site, le stationnement est assuré par 15 emplacements privatifs, outre une vaste surface de terrain nu de plus de 900 m² attachée au même lot qui permet la desserte et le stationnement de toutes sortes de véhicules de livraison, quelle que soit son importance. Les locaux sont de bonne qualité, ils ont été construits dans les années 50, pour ceux à destination de stockage offrant une très grande hauteur sous plafond, supportant une charge adaptée, un étage desservi par deux monte-charges pour les marchandises, surfaces aux normes équipées de trappes de désenfumage, un système anti-incendie, d'une structure de stockage métallique, de quais de chargement et d'un bon éclairage, le tout en termes de stockage et d'activités représentant 4.237,90 m², d'une surface bureaux qui ne constitue pas simplement des bureaux d'accompagnement ou d'appoint, complètement indépendante, qui bien que communiquant intérieurement avec les locaux d'activités, bénéficie d'un autre accès individuel par un escalier monumental reliant directement la cour de l'immeuble, elle-même protégée par un interphone commandé intérieurement. Ces bureaux sont équipés de climatisation etc. La SADEV 94 en cause d'appel, ne fait strictement aucune référence à l'ensemble de ces critères qui constituent pourtant l'un des éléments essentiels pour en déterminer la valeur locative. Elle n'en nie pas non plus l'existence. En revanche, elle critique le fait que le premier juge ait distingué les surfaces de stockage et d'activités de celles à destination de bureaux, alors qu'il est évident qu'une telle distinction s'impose en termes de valeurs locatives, simplement au regard de la nature même de ces surfaces. Toutes les références rapportées par SADEV94 démontrent que ce type d'immeuble ne dispose pas tous de locaux de bureaux, ou quand c'est le cas, il s'agit de bureaux d'accompagnement voire d'appoint, c'est-à-dire de petites surfaces, peu équipées. Au regard de l'ensemble de ces critères, il est logique que le premier Juge ait adopté pour le calcul de la valeur locative de marché, deux valeurs différentes selon la destination des surfaces réservées à ces locaux, chacune relevant de termes de comparaison adaptés. La méthode globale adoptée par SADEV 94 dans ses écritures doit être rejetée par la cour. Concernant les termes de références produits par la SADEV 94, en appel elle procède de la même façon avec les mêmes références qui sont des références strictement de bureaux ou strictement d'activités (voir ses conclusions pages 24 à 32). Bien mieux, elle cite ensuite des décisions de justice qui elles aussi ont ventilé le prix entre les surfaces d'atelier ou d'entrepôt d'une part et de bureau d'autre part voire d'habitation. Il apparaît en effet qu'un loyer théorique portant sur une valeur unitaire unique ne tiendrait pas compte de la réalité « physique » de ces locaux qui pour être complémentaires, relèvent d'un marché différent. SADEV 94 fait grief par ailleurs au premier Juge d'avoir retenu la valeur locative de ces lots « sans motiver sa décision et sans exposer les raisons qui l'ont conduit à ne pas prendre en compte les références de l'expropriant et du Commissaire du Gouvernement. » Ce grief n'est pas fondé. Le premier juge analyse dans sa décision tous les termes de comparaison rapportés par les parties et par le Commissaire du Gouvernement, il y porte une appréciation modérée et objective pour tenir compte de la qualité constatée par lui des locaux concernés. Il ne manque pas de mentionner (page 6 de sa décision) « que les locaux en cause sont en excellent état » s'étonnant par ailleurs que sans motiver sa position et sans tenir compte de la réalité de cette qualité, le Commissaire du Gouvernement, en première instance, proposait « la somme de 147euros/m² pour retenir finalement 120 euros, sans motiver autrement que la qualité des locaux, étant cependant précisé que les locaux en cause sont en excellent état ». La SARL LYS a pris soin, quant à elle, d'exposer toutes les références qu'elle détient pour en définitive ne retenir qu'une valeur adaptée, qui s'inscrit dans la fourchette énoncée. Si effectivement la SARL LYS entend faire sienne un certain nombre de références du Commissaire du Gouvernement rapportées en première instance et qui rejoignent pour l'essentiel sa propre position, l'on regrettera que le Commissaire du Gouvernement ne soit pas allé au terme de son raisonnement dans la mesure où il a en définitive conclu à une valeur inférieure de loin auxdites références malgré la différenciation des prix énoncés selon la destination des locaux, il n'a en définitive retenu qu'un seul et unique prix pour la totalité des surfaces. Ce point doit être confirmé. Concernant les termes de références de la SARL LYS, l'excellent état reconnu des bureaux de la société LYS mérite certainement la comparaison. Le prix de 135 euros/m² alloué par le premier juge remonte aussi à plus de 6 ans, il est supérieur à celui retenu ici par la SADEV 94. C'est pourquoi la société LYS entend devant la Cour demander la confirmation pure et simple de la décision de première instance sur ces deux points essentiels : La différenciation dans les valeurs locatives à attribuer aux locaux d'activité et de stockage et ceux de bureaux. La confirmation pour les premiers, c'est-à-dire les locaux d'activités de stockage d'une valeur unitaire de 140 euros/m² et pour les seconds à usage de bureaux, une valeur unitaire de 180euros/m², l'une et l'autre paraissant parfaitement adaptée à la fourchette des valeurs exprimées par les références énoncées. Concernant le coefficient de situation, ce coefficient est uniquement fonction de la situation des locaux concernés, de l'intérêt que celle-ci revêt dans l'activité développée, et des difficultés que rencontrera la société locataire pour acquérir un droit au bail offrant les mêmes caractéristiques. Il est difficile d'ignorer l'état actuel du marché immobilier des locaux d'entreprises en couronne parisienne. Les locaux de moyenne ou grande surface sont totalement inexistants, ce qui contribue fortement à une sérieuse surenchère des offres de ceux placés sur le marché libre ponctuellement. Il convient de ce fait de prendre en compte cet élément déterminant dans l'appréciation du coefficient de situation applicable ici, pour le calcul de la valeur du droit au bail telle qu'elle sera déterminée. Il n'existe pas de ce fait de jurisprudence constante en ce sens, chaque cas étant un cas spécifique et particulier. Il existe en revanche une règle des « barèmes » que les professionnels tentent d'adapter aux situations particulières qu'ils ont à connaître. C'est ainsi que la doctrine admet aujourd'hui : Un coefficient de 3,5 à 4 pour les immeubles de petite situation. Un coefficient de 4,5 à 5,5 pour les immeubles bénéficiant d'une bonne situation, Un coefficient de 6 à 7 pour les immeubles bénéficiant d'une très bonne situation. Un coefficient de 7,5 à 8 pour une situation exceptionnelle, ce coefficient pouvant se porter jusqu'à 12 pour des situations exceptionnelles. En aucun cas comme l'affirme SADEV 94, ce serait la nature de l'activité qui déterminerait l'importance de ce coefficient. Plus encore, c'est parfaitement à tort qu'il est affirmé que l'activité exercée par la SARL LYS est assimilable à une activité industrielle. Rien ne se prête à une telle approche. Il n'existe en effet dans ses locaux de stockage et d'activités, aucune installation industrielle ou autre qui lui ressemblerait. En conséquence, seule la situation géographique qualifiée ici de très bonne de ces locaux est applicable. Une situation de transfert identique est difficilement envisageable au regard du marché actuel sans l'attribution d'une indemnité tenant compte de l'ensemble de ces éléments. Pour défendre un propos au demeurant erroné, SADEV 94 emprunte à la législation du droit commercial portant sur la détermination d'un loyer déplafonné, la notion de facteurs locaux de commercialité directement liés à une commercialité locale propre aux commerces de détail, qui n'a pas ici de mise. Cette notion sera écartée et la Cour voudra bien s'en tenir aux seuls barèmes relevant de la doctrine évoquée maintes fois adoptés par la jurisprudence permettant ainsi de retenir un coefficient de situation adapté. C'est donc à tort que SADEV 94 affirme page 34 de ses écritures que le premier Juge a retenu un coefficient de 5,5 « sans réellement motiver sa décision ». En effet, il s'agit d'une mauvaise lecture de la première décision qui a parfaitement motivé sa position sur ce point en indiquant : « S'agissant du coefficient multiplicateur, le Commissaire du Gouvernement explique que pour des biens de petite situation, il s'établit entre 3 et 5 et pour des biens de situations entre 6 et 7. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant l'indemnité pour perte d'exploitation, il apparaît de façon évidente que pendant toute la durée du déménagement et du transfert telle qu'évoquée ci-dessus, c'est la totalité de l'activité qui sera perturbée. Les opérations de vente et de livraison à la clientèle s'avéreront en effet totalement impossibles plusieurs jours avant le déménagement, pour la préparation du stock, du mobilier et du show-room et plusieurs jours postérieurement au déménagement pour la remise en place et la reprise de l'activité. Rappelons en effet que selon les devis produits, ce sont 2.500 palettes de stocks qui devront être transférées dans les nouveaux locaux, outre le matériel de bureaux. Habituellement, selon la jurisprudence et en fonction de l'importance du déménagement envisagé, la durée du trouble d'exploitation en terme indemnitaire se calcule sur 15 à 20 jours. Cette durée est jugée insuffisante par la société LYS. C'est ce qui avait motivé la demande qu'elle avait exprimée devant le premier Juge, elle-même basée sur une durée de 30 jours de troubles, l'assiette de calcul étant effectuée sur la moyenne des 3 dernières années du chiffre d'affaires et sur 300 jours. SADEV 94 admet le principe de l'indemnisation de ce trouble mais le limitait en première instance à une durée de 10 jours. Précisons qu'il n'existe pas de règle pour le choix de la période à prendre en compte pour le calcul de ce préjudice, autre que celle qui relève de la réalité spécifique à chaque entreprise qui se trouve confrontée à un telle situation. Il est en effet évident que la durée de transfert et de déménagement ne sera pas la même selon que l'on se trouve en présence d'un commerce de détail ou de proximité, une usine de production, ou comme c'est ici le cas, une unité de stockage de plus de 5.000 m². De ce fait, le trouble subi par l'entreprise dans son exploitation quotidienne et jusqu'à la reprise de ses activités dans les nouveaux locaux, sera aussi forcément très différent. Ne pas en tenir compte revient à pénaliser la société expropriée alors que l'on est en possession d'éléments matériels qui permettent sans doute possible, de situer précisément le temps qui sera nécessaire au transfert et donc, la durée du trouble d'exploitation subi. C'est au regard de ces précisions que la société Lys entend demander à la Cour de réformer la décision de première instance sur ce point, pour procéder au calcul des troubles d'exploitation qui sont la conséquence directe de l'expropriation subie, sur une durée de 30 jours du CA moyen des 3 dernières années, calculé sur 300 jours, soit ici : 4.396.437 euros x 30 jours / 300 jours = 439.643 euros Il est par ailleurs précisé à la Cour que l'indemnité pour perte sur salaires et charges allouée en première instance pour une somme de 36.966 euros correspondant à 1,5 mois de la moyenne des 3 dernières années ne sera pas remise en cause, considérant que s'il est vraisemblable que le personnel sera aussi perturbé pendant la période de transfert, il pourra cependant être occupé à l'organisation des locaux de remplacement pour une reprise normale de l'activité. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant l'indemnité pour double loyer, la société LYS considère ici que les mêmes causes (durée du transfert et du déménagement tel que fixée par le devis) produisent les mêmes effets. SADEV 94, quant à elle, page 24 de son mémoire récapitulatif en première instance, développait pour refuser l'attribution d'une indemnité à ce titre, l'argument que ce préjudice « est incertain et difficilement quantifiable puisqu'aucun élément ne permet d'affirmer que la demanderesse devra assumer deux loyers pendant plusieurs mois ». Le Commissaire du Gouvernement dans ses conclusions occultait totalement ce poste indemnitaire. Il est fait grief à la première décision d'avoir adopté ce raisonnement selon l'interprétation qu'en fait la SADEV 94 alors qu'il est ici démontré que nous ne sommes pas effectivement en présence d'un fonds de commerce de détail mais d'une entreprise qui envisage son transfert par suite de son expropriation dans d'autres locaux. 2.500 palettes doivent être déménagées, outre le mobilier de bureau et le show-room. Que l'opération de déménagement telle qu'elle est envisagée par le devis produit, fait état d'une durée de réalisation de 22 à 28 jours ouvrés. Qu'il y a lieu pour l'entreprise expropriée d'aménager ses locaux de remplacement en amont pour précisément accueillir le stock qui y sera déposé. Comment une telle opération sera réalisable si les locaux de remplacement ne sont pas pris en location quelques mois avant le transfert ' L'exproprié n'est-il pas fondé dès lors à considérer qu'il sera dans l'obligation de faire face au paiement de deux loyers, le premier maintenu pour les locaux expropriés, le second pour les locaux de remplacement ' Il s'agit d'une évidence matérielle et factuelle difficile à écarter. Une décision relativement récente a consacré une fois de plus ce principe. En restant parfaitement raisonnable, la société LYS à l'appui de cette jurisprudence et des faits auxquels elle sera nécessairement confrontée tels qu'ils ont été évoqués ci-dessus, demande à la Cour d'infirmer la première décision sur ce point et de lui attribuer une indemnité calculée à ce titre de 3 mois de loyer, soit ici : 122.246 euros x 3 mois / 12 mois : 30.561euros. Concernant les frais divers, la première décision a refusé l'attribution d'une quelconque indemnité à ce titre à l'expropriée considérant qu'il s'agit d'un préjudice incertain et que « Les coûts liés à cette obligation ne constituent pas un préjudice direct de la procédure d'expropriation. » Il s'agit d'un poste qui mérite parfaitement attention. Il porte certes sur des préjudices annexes et de moindre importance mais l'expropriée s'y trouve confrontée par suite de son transfert d'activité. Ils sont souvent difficiles à justifier sur devis, la jurisprudence admettant dans la quasi-totalité des cas, d'accorder à l'expropriée une indemnité considérée comme forfaitaire. En réalité, une telle démarche s'avère parfaitement compréhensible dans la mesure où ces indemnités permettent à l'expropriée de couvrir « de petits frais divers » tels que les frais de mailing, d'information de la clientèle de sa nouvelle adresse, ses frais d'imprimerie et de papeterie, carte de visite, bon de commande, facture, étiquette portant mention de sa nouvelle adresse, etc... Ils sont souvent difficiles à justifier sur devis, la jurisprudence admettant dans la quasi-totalité des cas, d'accorder à l'expropriée une indemnité considérée comme forfaitaire. Ce point doit être infirmé et une indemnité de 7.000 euros doit être allouée sur ce fondement. Concernant les frais de réinstallation, de transfert de l'alarme, de l'installation téléphonique et de l'installation informatique, le premier juge a rejeté ce poste indemnitaire qui constitue pourtant un préjudice découlant directement de l'expropriation dont il est la conséquence directe. En première instance le Commissaire du Gouvernement l'a également ignoré. SADEV 94 a considéré pour sa part que la société LYS ne chiffrait pas ses demandes à ce titre, ce qui est totalement inexact. Pour autant, à l'occasion de son transport sur les lieux le premier juge a constaté qu'il existait dans ces locaux, un stock impressionnant de valises qui se chiffre à plusieurs milliers d'unité 5.000 m² environ, et qu'un tel stock nécessite que les locaux soient parfaitement sec pour éviter le vol et les infractions, qu'il est nécessaire pour le manipuler de disposer de monte-charge et matériels adaptés qui sont ici au nombre de deux, et qu'enfin, les bureaux dont il est dit par le Tribunal en première instance qu'ils sont en très bon état, ne fonctionnent qu'au moyen d'une installation classique d'informatique et téléphonique. C'est de tous ces équipements dont il faut prévoir le transfert. Il est fait grief à la première décision d'avoir considéré qu'il s'agissait d'un préjudice incertain, le principe d'une réinstallation de l'expropriée en semblable état doit nécessairement prendre en compte l'indemnisation de ces différents postes. A noter cependant que l'expropriée n'a pu obtenir qu'un certain nombre de ces devis de réinstallation malgré les efforts qu'elle a déployé pour ce faire. Elle présentera à la Cour l'ensemble de sa demande, en étant consciente que seuls certains postes sont justifiés par devis. Transfert des monte-charges et des systèmes fixes d'élévation pour lesquels la demande de LYS portera sur une somme de 25.000 euros, éventuellement à parfaire. Le transfert de l'alarme assuré pour une installation sur l'ensemble du site pour une somme de 7.000 euros à parfaire. Devis EVOGEST-LOGEST : en date du 8 mars 2022 (Pièce n°15) : il est relatif au transfert de l'installation informatique et fixe le coût de l'opération à 2.900 euros HT, Qu'il y a lieu de compléter par le devis NS PARTNER en date du 23 février 2022 (Pièce n°17) qui contient plus spécifiquement le matériel RICOH pour une somme de 750 euros HT, Le devis NEXT PHONE en date du 22 février 2022 (Pièce n°16) relatif à l'intervention de l'opération téléphonique pour une somme de 1.000 euros HT. L'aspect incertain des préjudices liés à ce transfert évoqué par SADEV 94 et confirmé par le premier juge n'apparaît ici ni fondé, ni équitable. Il revient en effet à considérer que l'expropriée devrait subir seule les frais inhérents à ces différentes opérations alors que d'évidence, ces installations existent dans les locaux expropriés, qu'elles seront indispensables dans les nouveaux locaux et surtout, que les opération qu'elles nécessitent constituent une conséquence certaine de l'expropriation. C'est donc à tous ces titres que la Cour réformera la décision de première instance sur ce point, en allouant à la société LYS conformément à ses prétentions telles qu'elles ont été motivées, les indemnités suivantes : Transfert des monte-charges et système d'élévation : 25.000 euros HT Transfert de l'alarme : 7.000 euros HT Transfert de l'installation téléphonique et informatique : 4.650 euros HT (3 devis) Concernant l'indemnité de déménagement, la société LYS, pour justifier du montant de ses prétentions indemnitaires à ce titre, avait présenté devant le premier Juge un devis établi par la société FDI DÉMÉNAGEMENT dont le siège est [Adresse 4]. Ce devis était daté du 30 novembre 2021. Il est ici communiqué dans le cadre de la présente instance en appel (Pièce n°18), comme il l'avait été en première instance. La SADEV 94 conteste le contenu de cette indemnité et des devis. Le premier juge a rejeté l'argumentation de la SADEV 94, en considérant que « Le déménagement constitue un préjudice direct, matériel et certain, qu'il s'agit d'une conséquence directe de l'expropriation poursuivie, que l'expropriée doit en percevoir le paiement effectif pour lui permettre d'en assurer le transfert ». Ce faisant, le premier Juge a fait une stricte application des dispositions du Code de l'Expropriation en retenant en définitive une somme, à ce titre, de 185.500 euros HT. En cause d'appel, la SADEV 94 reprend l'argumentation qu'elle avait développée en première instance, pourtant jugée sans fondement. Elle critique à nouveau le contenu du devis très détaillé, établi par FDI. Dès l'instant que le préjudice évoqué est reconnu comme étant la conséquence directe de l'expropriation, ce qui est ici le cas, il doit être pris en compte. Ce n'est que pourvu des indemnités qui lui ont été allouées par la Juridiction compétente qu'un exproprié et plus encore une société commerciale peut ainsi faire face à ses obligations de transfert. A noter que la Cour Suprême n'admet la notion de sursis à statuer que pour les seules indemnités de licenciement qui pourraient être dues au personnel d'une entreprise qui pour diverses raisons légales, ne peuvent être liquidées à la date du jugement de première instance. C'est donc à juste titre que le Tribunal en première instance a rejeté cette prétention de la SADEV 94. Le jugement doit être confirmé sur ce point. Concernant le licenciement du personnel, le sursis à statuer prononcé par la première décision relativement au remboursement des indemnités de licenciement susceptibles d'être versées au personnel et qui seraient la conséquence de l'expropriation sera confirmé par la Cour. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien exproprié, la parcelle cadastrée section AU n°[Cadastre 19] sise [Adresse 7] d'une superficie de 6 418 m², est située à [Localité 21]. Cette parcelle comporte un ensemble immobilier mixte en copropriété en R+1 sur dalle béton composé de locaux d'activité et de bureaux. Le bien exproprié est constitué du lot 3 de la copropriété. Un mesurage par un géomètre a été établi en date du 19/01/2021 et indique une surface utile de 4 641,80 m² : 4 197,3 m²+ 40,60 soit 4 237,9 m² pour les locaux d'activité et de 403,9 m² pour les bureaux. Le lot 3 comporte des surfaces extérieures, aires de desserte et de man'uvres d'une superficie au sol d'environ de 915,5 m² disposant notamment de 15 places de stationnements dont 4 couverts. La partie expropriante appelante est en désaccord avec la surface retenue lors de la première instance. Le site est proche de l'autoroute A4 à 2,5 km de [Localité 24] avec des transports en commun : bus lignes 180 et 25. Concernant la situation locative, l'ensemble des locaux est loué à la SARL LYS en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2012, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. Concernant la date de référence, en vertu de l'article L322-2 du Code l'expropriation pour cause d'utilité publique : « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance; toutefois et sous réserve de l'application des dispositions des articles L 322-3 à L 322-6, sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique... ». Toutefois, l'article L213-6 du Code de l'urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue à l'article L 213-4 », soit « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Le bien objet de la présente procédure est soumis au droit de préemption urbain. Par conséquent la date de référence est celle du 26 mars 2019, date à laquelle le document d'urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifiée par la commune d'[Localité 21]. Concernant la situation d'urbanisme, la parcelle AU n°[Cadastre 19] est située en zone UIC à la date de référence. La zone unique UIC (comme U « Ivry - Confluences ») correspond presque en totalité au périmètre de la ZAC du même nom et prend appui sur une orientation d'aménagement dénommée « Ivry-Confluences ». Concernant l'indemnité principale, le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison de locaux d'activité situés à proximité des biens expropriés. Le prix moyen des offres de prise à bail de biens similaires proposant des locaux d'activité et des bureaux sur un même site est de 147 euros HT HC/m²/an. Les offres de location commercialisées proposent des prestations supplémentaires et des locaux en très bon état. Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 130 euros HT HC/m²/an. Concernant le coefficient de situation commerciale, le premier juge a retenu un coefficient de situation commerciale de 5.5. Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 5 au regard de la situation géographique du bien. Concernant les indemnités accessoires, la partie expropriante propose, en plus de l'indemnité de remploi, des indemnités liées au trouble commercial : la première pour la perte des salaires et charges et la deuxième concernant le trouble d'exploitation. Concernant l'indemnité pour perte de salaires et charges, la partie expropriante propose une indemnité sur la base du dernier exercice comptable, partant du principe que c'est cette année-là qu'a eu lieu l'éviction commerciale. Or, l'éviction du locataire n'a pas encore eu lieu. De plus, le dernier exercice comptable est celui de l'année 2020 qui, suite à l'épidémie de COVID 19, a entraîné de nombreux licenciement et chômages techniques s'expliquant par les confinements et la baisse d'activité. Dans le cas d'une reprise d'activité normale, la société LYS se verrait désavantagée par le calcul d'une indemnité sur l'année 2020. Le commissaire du gouvernement propose de calculer cette indemnité sur la base de la moyenne des trois derniers exercices comptables. Concernant l'indemnité pour trouble d'exploitation, la partie expropriante propose de retenir 15 jours du chiffre d'affaires moyen. Le commissaire du gouvernement est en accord sur la méthode mais en désaccord sur le chiffre d'affaires moyen. Le commissaire du gouvernement propose de retenir un chiffre d'affaires moyen de 5 135 295,33 euros. Concernant l'indemnité pour frais de déménagement et indemnité pour frais de licenciement, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu un sursis à statuer. En première instance une indemnité pour perte de revenu locatif a été accordée . Le commissaire du gouvernement propose de retenir une indemnité pour perte de revenus locatifs à hauteur de 12 mois de loyer. Concernant les quais de chargement, bien qu'ils soient situés à l'extérieur font partie intégrante du bâtiment et de son usage. Il est donc pertinent de les inclure dans la surface utile de l'immeuble après pondération de 50 % de la surface. Le commissaire du gouvernement propose de retenir une surface utile de 20,30 m pour les quais de chargement. Concernant la surface de bureaux : lors de la lecture du document, le commissaire du gouvernement n'a pas constaté d'irrégularité sur les surfaces. Il propose donc de retenir une surface utile totale de 4 621,50 m² (4 197,30 + 403,90 + (40,60/2)). Concernant les indemnités proposées par le Commissaire du Gouvernement l'indemnité de dépossession doit être fixée comme suit, selon la méthode employée : Une approche de l'éviction commerciale par la perte du droit au bail (économie de loyer). Le loyer actuel connu est de 122 124,48 euros an/HT/HC, pour une surface utile de 4 621,50 m². Le coefficient de situation retenu par le commissaire du gouvernement est de 5. Le loyer de référence théorique retenu est de 130 euros/m²/an/HT/HC. L'indemnité principale /droit au bail est donc fixée à 2 393 352 euros. Le loyer annuel de référence retenu est de 130 euros/m²/an, soit un loyer annuel HT /HC théorique de : 4.621,50 m² x 130 euros/m²/an = 600 795 euros. Le différentiel est donc de 600 795 euros - 122 124,48 euros =478.670,52 euros/an. La valeur du droit au bail est donc de 478 670,52 euros x 5 = 2 393 352 euros. Les Indemnités accessoires : Indemnité de remploi (10 et 5 %) : 238 185,26 euros Indemnité pour perte de salaires et charges : 257 862,33 euros x 1,5/12 = 32 232,79 euros Indemnité pour trouble d'exploitation : 5 135 295,33 euros × 15/300 j = 256 764,77 euros Frais de déménagement : sursis à statuer Frais de licenciement : sursis à statuer Soit un total de 527.182.82 euros. SUR CE, LA COUR - Sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 29 août 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de la SADEV 94 du 21 novembre 2022, de la SARL LYS du 9 février 2023 et du commissaire du gouvernement du 9 février 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables. Les conclusions de la SARL LYS du 19 avril 2023 sont de pure réplique à celles de la SADEV 94 et du commissaire du gouvernement appelants incidents ne formulent pas de demandes nouvelles , sont donc recevables au delà des délais initiaux. - Sur le fond Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement. Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel porte sur le montant de l'indemnité de dépossession, et plus précisément sur les surfaces, le loyer théorique du marché dans le cadre de la méthode du différentiel de loyer, le coefficient de situation et l'indemnité de déménagement. L'appel incident de la SARL LYS concerne le montant de l'indemnité pour pertes d'exploitation, une demande d'indemnité pour double loyer, une indemnité pour frais de réinstallation et de transfert. L'appel incident du commissaire du gouvernement a trait au montant de l'indemnité de dépossession. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-4 et L313-6 du code de l'urbanisme la date du 26 mars 2019, correspondant au PLU de la commune d' [Localité 21] modifié et approuvé à cette date. La SADEV 94, la SARL LYS et le commissaire du gouvernement retiennent la même date sur le même fondement. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. S'agissant des données d'urbanisme, à cette date le bien immobilier est situé en zone UIC (comme U 'Ivry- Confluences) correspondant presque en totalité au périmètre de la ZAC du même nom et prenant appui sur une orientation d'aménagement dénommée' Ivry- Confluences'. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités composé d'une partie bureaux et d'une partie entrepôts. La SADEV 94 indique que l'état d'entretien peut être qualifié de bon. La SARL LYS souligne que l'acte d'acquisition par la SCI HOCEAN indique que l'ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété par suite d'un état descriptif de division règlement de copropriété établi par Maître [H] [P], notaire à [Localité 24], du 24 mai 1979, publié au 2e bureau des hypothèques de Créteil le 14 juin 1978, volume 3410 numéro 8, indiquant au titre de la « désignation générale de l'ensemble immobilier » : « les biens et droit immobilier ci-après désigné dépendent d'un ensemble immobilier à usage industriel et commercial soumis au régime de la copropriété située sur le territoire de la commune d'[Localité 21] (Val-de-Marne [Adresse 8]) comprenant : 'le bâtiment élevé sur rez-de-chaussée à usage d'entrepôts avec étage partiel. 'Voie intérieure. Ensemble immobilier cadastré section AU numéro [Cadastre 19] pour 6418 m² ». Le numéro 3 du règlement de copropriété dont l'acte d'acquisition et du 22 juin 2012, correspondant aux 5630/10/10000° des parties communes générales de l'immeuble. Ce lot à usage privatif comprend : - une partie bâtie à usage de locaux d'activités, entrepôts et bureaux, - une surface de terrain nu de 916, 50 m² ; - un ensemble de parkings. Elle précise que : -s'agissant de la partie bâtie, les locaux se situent à l'extrémité de l'immeuble et sont constitués d'un rez-de-chaussée accessible par un hall principal relié à la cour par quelques marches, avec un vaste local d' entrepôts et de locaux d'activité permettant l'accessibilité aux camions de livraison, relié à un quai de chargement avec un pont élévateur intérieur et par un second quai de chargement de moindre importance et six autres ouvertures protégées par rideaux métalliques destinés aux livraisons ; que la porte d'accès est protégée par un rideau métallique équipé d'un système d'interphone relié aux bureaux ; que cette surface de belle hauteur permet le stockage d'un important volume ; que le sol est bétonné, équipé en électricité et doté d'un système anti incendie RIA couvrant l'ensemble de la surface ; qu'on y trouve également un atelier de réparation et un petit bureau ouvrant sur la cour ainsi qu'un sanitaire avec un lavabo ; que l'accès au premier niveau s'effectue par un escalier reliant la cour ; au premier étage, on trouve un hall reliant un long couloir desservant lui-même l'ensemble de ces bureaux et une salle de réunion, avec un sanitaire et un second bloc ; il existe également au fond de ce couloir une surface aménagée et décorée en show-room destiné à l'exposition des marchandises proposées à la vente ; qu'une porte double vitrée sur structure métallique relie une vaste surface d' entrepôts de grande hauteur sous plafond, elle-même accessible au rez-de-chaussée par deux escaliers métalliques avec un système permettant la livraison directe aux quais de changement ; l'ensemble est en bon état général. 's'agissant de la partie non bâtie, le règlement de copropriété le décrit de la façon suivante : « sur les façades Sud Est est, une aire de desserte, de man'uvre, stationnement et espace vert, correspondant à 907,50 m² incluant 15 emplacements de stationnement. Elle ajoute que s'agissant de l'environnement géographique, Ivry doit être considéré comme un arrondissement parisien en raison de sa desserte par le métro RER, réseau d'autobus à proximité du boulevard périphérique et les accès aux autoroutes A6, A4 et A86. L'ensemble des locaux lui est loué en vertu d'un bail commercial du 1er juillet 2012, à effet du 1er juillet 2012 pour se terminer le 30 juin 2021. Le premier juge indique que les locaux sont en excellent état. Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 27 juin 2022. - Sur l'indemnité principale 1° Sur les surfaces Le premier juge a retenu les surfaces suivantes : -locaux d'activités et de stockage : 4237,90 m² - locaux de bureaux : 403,90 m². La SADEV 94 demande l'infirmation en indiquant que la SARL LYS intègre dans le calcul de la surface utile : - 40,60 m² de quai de livraison - 10,50 m² de surface inférieure à 1,80 m. Elle demande en application de l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation de calculer ainsi la surface : 4652,30-10,50-40,60=4601,20 m². La SARL LYS demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement indique que les quais de chargement, bien qu'ils soient situés à l'extérieur font partie intégrante du bâtiment et de son usage et il propose de les inclure dans la surface utile de l'immeuble après pondération de 50% de la surface, soit 20,30m². Il ajoute que s'agissant de la surface inférieure à 1,80m , il n'a pas constaté à la lecture du certificat du géomètre d'irrégularités sur les surfaces. La SCI HOCEAN en sa qualité de bailleur a fait effectuer un mesurage par un géomètre ACTIF GEO le 19 janvier 2021 (pièce N°1) et indique que le commissaire du gouvernement après transport ayant demandé une vérification pour les bureaux, et que le géomètre expert a confirmé la surface des bureaux pour 403,90 m (pièce 1 bis). Pour les superficies pour les locaux à usage commercial, les dispositions invoquées par la SADEV 94 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables. En outre, il ressort du certificat du géomètre expert, que celui-ci a écarté les surfaces inférieures à 1,80m. Le quai de livraison est intégré dans le bâtiment ; il y lieu de le retenir dans la surface utile, et ce sans pondération comme proposé par le commissaire du gouvernement. Le jugement sera donc confirmé en qu'il a exactement retenu au regard des certificats du géomètre produits par la SARL LYS, la SADEV 94 ne produisant aucuen certificat contraire de géomètre : - pour les locaux d'activité et de stockage : 4237,90 m² - pour les locaux de bureaux : 403,90 m² soit un total de 4641,80 m². 2° Sur la méthode Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. La méthode retenue par le premier juge en fonction de la perte du droit au bail, à savoir par application de la méthode dite du différentiel de loyers n'est pas contestée par les parties. Le premier juge a distingué une valeur unitaire pour les locaux de 140 euros/m² et une valeur unitaire de 180 euros/m² pour les bureaux. La SADEV 94 demande l'infirmation sur ce point en indiquant que cette distinction est artificielle puisque la partie bureaux constitue l'accessoire de la partie principale, à usage d'entrepôts, leur surface étant dix fois moins importante et qu'en outre la plupart des annonces relatives à des locaux à usage d'entrepôts comportent une partie bureaux ; elle demande donc de fixer un loyer théorique marché unique pour l'ensemble des locaux. La SARL LYS demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement propose de retenir une valeur unique de 130 euros HT/HC/m²/an. Pour une juste indemnisation, il convient de privilégier une distinction entre les locaux d'activité et de stockage et les locaux de bureaux ; en outre, les références proposées ci-après par la SADEV 94 démontrent que les immeubles ne disposent pas tous de locaux de bureaux; en l'espèce, la surface des bureaux se distingue des locaux d'activité et de stockage et la SADEV 94 produit des décisions de justice ayant ventilé le prix entre les surfaces d'atelier et de bureaux; enfin, les marchés sont différents et la SARL LYS et le commissaire du gouvernement proposent ci après des références distinctes pour les locaux d'activités et de stockage et les bureaux. En conséquence, il convient de confirmer le jugement qui a exactement fixé des valeurs unitaires distinctes pour les locaux d'activités et de stockage et les locaux de bureaux. 4° Sur la détermination de l'indemnité principale A calcul de la valeur du droit au bail a) Les références de la SADEV 94 Elle cite la même référence N°5 que la SARL LE LYS portant sur des locaux sis [Adresse 17] (pièce N°19) : 215 m², 130 euros/m²: 5/02/2014, loyer de 27950 euros ( estimé), loyer annuel de 130 euros. Cette référence trop ancienne sera écartée. Elle propose ensuite en visant la pièce N°1: -location de bureaux à [Localité 21], surface de 270 à 540 m², loyer de 140 euros/m²/an - bureaux à proximité du RER C sur Seine et du centre commercial ' Ivry Grand Ciel' dans un immeuble en R+3: 258 m², 150 euros/m²/an -bureaux à [Localité 21], [Adresse 16], 258 m², 150 euros/m²/an -bureaux à [Localité 21]: 240 m², loyer de 138 euros/m²/an - bureaux à [Localité 21]: 183 à 2344m², loyer de 130 euros/m²/an - local d'activités à [Localité 21], 460 m², 100 euros/m²/an - local d'activités à [Localité 21]; 539 m², 117 euros/m²/an - vente/location à [Localité 21]: 1170 m², 105 euros/m²/an - location activité à [Localité 21]: 1162 m², 140 euros/m²/an Cependant la pièce N°1 visée correspond au détail du calcul superficie et aucune des autres pièces N°1 à N°6 ne correspond aux termes cités ; ces références incluses dans les conclusions comme l'indique le commissaire du gouvernement ne sont en outre pas datées et ne permettent pas en conséquence de s'assurer qu'elles sont antérieures à la date du jugement, la fixation de l'indemnité d'éviction devant se faire à cette date ; elles seront donc écartées. Elle propose également des références de jurisprudence : -TGI Créteil : 5 juillet 2018 : SADEV 94/ [E]- RG 18/00023 (pièce N°4) : un fonds de commerce de stockage de denrées alimentaires, préparation pour la restauration industrielle et activité de traiteur, [Adresse 12] à [Localité 21], R+1, un local commercial attenant comprenant un sous sol, un rez de chaussée à usage d'atelier, un premier étage à usage de bureaux , un grenier, une cour ouverte intérieure, un bloc sanitaire, trois box à usage de vestiaire et de stockage de marchandises, 528,27 m², loyer théorique marché de 115 euros/m²/an La surface de 528,27 m² n'étant pas comparable par rapport à celles du bien exproprié soit 4237,90 m² pour les locaux d'activité et de 403,90 m² pour les bureaux. Cette référence sera écartée. - TGI de Créteil 29 mai 2020, SADEV 94/SAS SOCIETE D'EXPLOITATION GERARD CAPALDI, RG 21/00041 (pièce N°5): un local commercial sis [Adresse 14] à [Localité 21], édifié sur les parcelles cadastrées section AZ N°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour 1596 m², ateliers/entrepôts : 1353,45 m², bureaux : 193,44 m², loyer théorique marché : atelier/entrepôts : 110 euros/m², bureaux : 125 euros/m². Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs. - TGI de Créteil du 24 février 2020 : SADEV 94/SA Vergne et Fils,RG 20/00015- pièce n°6): un fonds de commerce de fabrication et de vente de luminaires sis [Adresse 9] à [Localité 21], édifié sur les parcelles cadastrées AS N°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], superficies de : activités : 693 m² et pavillon : 50, 85 m², loyer théorique de marche de 117 euros/m². Cette référence sera écartée pour les mêmes motifs, s'agissant en outre de locaux d'activité et d'habitation et non de bureaux. b) Les références de la SARL LYS Elle propose les références suivantes : -pièce N°8 (CG1): local d'activités à [Localité 21], 578 m² à 3928 m², loyer à partir de 150 euros/m² Cette référence qui est datée du 24 novembre 2021 est récente, comparable en localisation, en consistance et sera retenue. -pièce N°9 (CG2): local d'activités à [Localité 21], 461 m² à 4535 m², loyer de 160 euros/m²/an. Cette référence qui est datée du 24 novembre 2021 sera retenue pour les mêmes motifs. -pièce N°10 : 29 mai 2021 : l'atelier 75, locaux d'activités, 1226 m², loyer de 203 euros/m² Cette référence n'est pas comparable en superfiie et sera donc écartée. -pièce N°11 : arrêt de la cour d'appel de Paris du 26 octobre 2016 : société ADSI CLIMATISATION/SADEV 94 : hangar, atelier, sanitaires non chauffées et bureau à l'étage, [Adresse 11] à [Localité 21], 135 euros/m² La SADEV 94 indique que la surface est vingt fois moins importante. Ce terme non comparable en consistance en raison de sa surface sera écarté. Elle propose les références suivantes pour les bureaux : -[Adresse 10] à [Localité 21], 260 m², loyer de 25280 euros, soit 158 euros/m² HT HC. La SADEV 94 indique que cette référence porterait sur un bien qui semble être à usage d'habitation et elle produit à l'appui une photographie. La SCI LYS reconnaît que l'annonce n'est pas produite dans la mesure ou aucune fiche n'a été communiquée par la banque de données. En conséquence, elle sera écartée. -pièce N°12 : [Adresse 13] à [Localité 21] : 552 m², loyer annuel de 99360 euros HT HC, soit 180 euros/ m² HT HC. La SADEV 94 indique que la surface de bureaux louée et la photographie de l'annonce ne correspondent pas à l'évidence à l'immeuble loué. L'immeuble représente une surface de 48536 m², mais avec au total 2400 places de stationnement. La consistance n'étant pas comparable, ce terme sera écarté. -pièce N°13 : [Adresse 23] à [Localité 21] : 274 m², bail du 7 mai 2020, loyer annuel de 49320 euros HT HC soit 180 euros/m². LA SADEV 94 indique que ce terme de standing n'est pas comparable. Cependant, ce terme est comparable en consistance et localisation sera retenu. c) Les références du commissaire du gouvernement Il propose trois termes de locaux d'activité à [Localité 21] du 24/11/2021 sur le site bureaux locaux.com : N° du terme situation indiquée dans l'annonce surface loyerseuros/m²/an HT/HC référence annexes numéro CG1 dans un parc récent, entièrement clos et gardienné, des lots d'activité avec bureaux d'accompagnement ;  belles prestations et nombreuses places de parking ; proche des axes routiers et des transports en commun (RER C Vitry sur Seine, bus) superficie totale de 3928m² 150 bureaux locaux.com 3282 1 CG2 une cellule d'activités développée avec des mezzanines et monte- charges ; accessible par deux quais de déchargement ; ensemble immobilier d'excellent standing proche des transports et de [Localité 24] de 461 à 535 m² 160 bureaux locaux.com 993740-OLX 2 CG3 des locaux d'activité modernes ; prestations activité : hauteur libre 3 mètres, accès plain pied ; prestations bureaux : hall d'accueil, éclairage par luminaires encastrées ; RER C Ivry sur Seine, desserte routière : périphérique, A6, A4; aéroport : [25] de 50 à 12910 m² 130 bureaux locaux.com OLACT 20003007 3 Ces références sont récentes, comparables en localisation et seront donc retenues. Les références retenues par la cour correspondent à : - locaux d'activité : 150 + 160 (références SARL LYS) + 150 + 160 + 130 (références du commissaire du gouvernement)= 720 euros/5=144 euros/m² - bureaux : 180 euros/m² (référence SARL LYS). Le jugement sera en conséquence confirmé qui a exactement retenu : - pour les locaux d'activité : 140 euros/m² - pour les bureaux : 180 euros/m² -Sur le coefficient de situation Le premier juge a retenu un coefficient de situation de 5,5 compte tenu de la qualité des locaux et des avantages qu'ils présentent. La SADEV 94 demande l'infirmation pour appliquer un coefficient de 4. Elle indique que le coefficient de situation en Ile de France se situe classiquement dans une fourchette comprise entre 3, 5 à 7 ( [I] : expropriation des biens, le moniteur, 11° édition) : - ateliers et locaux industriels : 3 - situation médiocre ou mauvaise : 3,5 à 4 - bonne situation : 4,5 à 5,5. Elle indique que l'activité exercée se rapproche d'une activité industrielle et qu'au regard de l'activité exercée entre industrie et commerce, le coefficient est de 4. La SARL LYS demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement propose de retenir un coefficient de 5 au regard de la situation géographique du bien. Au regard de la nature de l'activité exercée par la SARL LYS qui n'est pas de nature industrielle mais commerciale de stockage, et de la bonne situation géographique, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un coefficient de situation de 5,5. Le loyer non contesté s'élève à la somme de 122124 euros. Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement fixé l'indemnité principale à la somme de : - différentiel de loyer : 543884 euros - valeur du droit au bail : 543884 X5,5= 2 991 362 euros. - Sur les indemnités accessoires 1° Sur l'indemnité de remploi Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 5% jusqu' à 23000 euros= 1150 euros 10% sur le surplus= 296836 euros soit un total de 297986 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. 2° sur l'indemnité pour trouble commercial Le premier juge a retenu une indemnité pour trouble commercial au titre des salaires et charges correspondant à 1,5 mois sur la base de la dernière année exercée soit la somme de 35066 euros et au titre du trouble d'exploitation correspondant à 15 jours de la moyenne du chiffre d'affaires des trois derniers exercices la somme de 219313 euros. A sur la perte sur salaires et charges La SADEV 94 demande la confirmation. La SARL LYS indique qu'elle demande la confirmation mais invoque la somme de 36966 euros. Le commissaire du gouvernent indique que l'expropriant propose une indemnité sur la base du dernier exercice comptable, partant du principe que c'est cette année-là qu'a eu lieu l'éviction commerciale ; or, celle-ci n'a pas encore eu lieu ; de plus, le dernier exercice comptable est celui de l'année 2020 qui, suite à l'épidémie de COVID a entraîné de nombreux licenciements et chômages techniques et dans le cas d'un reprise d'activité normale, la société LYS se verrait désavantagée par le calcul d'une indemnité sur l'année 2020 ; il propose donc de calculer l'indemnité sur la base des trois derniers exercices comptables soit la somme de : 257862,33 euros X 1,5 /12= 32232,79 euros. Les parties s'accordent pour retenir 1,5 mois ; la SADEV 94 et la SARL LYS demandent la confirmation du jugement, qui est plus favorable que celle proposée par le commissaire du gouvernement. En conséquence, le jugement sera confirmé pour une indemnité pour perte de salaires et charges d'un montant de 35066 euros. B sur le trouble d'exploitation La SADEV 94 demande la confirmation. La SARL LYS demande l'infirmation en retenant 30 jours du CA moyen des trois dernières années, calculée sur 300 jours, soit : 4 396 437 euros X 30 jours/300 jours= 439 643 euros. Le commissaire du gouvernement indique qu'il est en désaccord avec l'expropriant sur le chiffre d'affaire moyen et il propose de retenir un chiffre d'affaires moyen de 5 135 295,33 euros , multiplié X15/300 jours= 256 764,77 euros. Le déménagement invoqué par la SARL LYS pour 2500 palettes de stock ne justifie pas de déroger à l'usage de retenir 15 jours pour retenir 30 jours. La moyenne des trois deniers exercices est à la fois selon l'expropriant et l'exproprié de 4 396 437 euros ; il n'y a donc pas lieu de retenir le chiffre du commissaire du gouvernement de 4 703 499, 50 euros. L'indemnité pour trouble d'exploitation est donc de : 4 386 262 X15/300=219 313 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. 3° sur l'indemnité de déménagement Le premier juge a accordé à la SARL LYS la somme de 185500 euros selon le devis qu'elle a produit. La SADEV 94 demande un sursis à statuer au motif qu'il n'est pas produit plusieurs devis , que son montant interpelle et elle propose un paiement effectif sur présentation de factures. La SARL LYS demande la confirmation. Le commissaire du gouvernement demande également un sursis à statuer mais sans avancer de motif. La SARL verse le même devis qu'en première instance pour un montant de 185500 euros HT (pièce N°18) et en appel un second devis établi le 25 octobre 2022 par la société LAURENT (pièce N°19) pour un montant de 177000 euros HT. La SADEV 94 ne critique pas ce second devis très proche du montant du premier devis qui est détaillé. Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu une indemnité pour déménagement d'un montant de 185000 euros HT. 4° sur l'indemnité pour double loyer Le premier juge a débouté la SARL LYS en indiquant que celle-ci n'établit pas le caractère certain de ce préjudice. La SADEV 94 demande la confirmation. La SARL LYS sollicite l'infirmation s'agissant d'une indemnité de transfert puisqu'elle doit déménager 2500 palettes sur 22 à 28 jours ouvrés et elle doit donc louer un nouveau local ; elle demande une somme calculée sur la base de 3 mois de loyers : 122246 euros X 3 mois/12 mois= 30561 euros. Le commissaire du gouvernement conclut implicitement à la confirmation du rejet. Le transfert de l'activité de stockage de la SARL LYS dans des nouveaux locaux a pour conséquence en raison de la durée du déménagement l'obligation pour elle de payer un double loyer ; si le préjudice est futur, il est cependant certain au sens de l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Au regard de la durée du déménagement sur la base du devis produit, il sera alloué une indemnité sur la base de deux mois de loyers. Il sera donc alloué à la SARL LYS la somme de : 122 246 euros X 2mois/12 mois= 20374 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. 5° sur l'indemnité pour frais divers Le premier juge a rejeté la demande de la SARL LYS en indiquant que le préjudice invoqué est incertain faute de produire des devis pour les frais administratifs. La SADEV 94 demande la confirmation. La SARL LYS sollicite l'infirmation et demande à ce titre la somme de 7000 euros. Le commissaire du gouvernement conclut implicitement à la confirmation du rejet. Le préjudice est lié à la procédure d'expropriation et consiste dans les frais de mailing, frais d'imprimerie de la nouvelle adrsse, de bons de commande. Il sera donc alloué à la SARL LYS la somme de 3000 euros à titre d'indemnité pour frais divers. Le jugement sera infirmé en ce sens. 6° sur les frais de réinstallation, de transfert de l'alarme, de l'installation téléphonique et de l'installation informatique Le premier juge a rejeté la demande, les préjudices invoqués étant incertains. La SADEV 94 conclut à la confirmation. La SARL LYS demande : - transfert des monte- charges et système d'élévation : 25000 euros HT - transfert de l'alarme : 7000 euros HT - transfert de l'installation téléphonique et informatique (3 devis) : 4650 euros HT Le commissaire du gouvernement conclut implicitement à la confirmation du rejet. La SARL LYS reconnaît que seuls certains postes sont justifiés par devis. Le préjudice est certain au sens de l'article L 322-1 du code de l'expropriation pour les préjudices justifiés par devis : -devis EVOGEST-LOGEST du 8 mars 2022 (pièce N°15) : transfert de l'installation informatique : 2900 euros HT - devis NS PARTNER du 23 février 2022 (pièce N°17) : matériel RICOH pour la somme de 750 euros HT -devis NEXT PHONE du 22 février 2022 (pièce N°16) relatif à l'intervention de l'opération téléphonique : 1000 euros HT soit un total de 4650 euros HT. Le jugement sera infirmé en ce sens. 6° sur les frais de licenciement du personnel Le sursis à statuer ordonnée par le premier juge n'étant pas contesté par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point. L'indemnité totale d'éviction est donc de : 2 991 362 euros (indemnité principale)+ 297986 euros (indemnité de remploi)+ 35066 euros +219313 euros (indemnité pour trouble commercial) +185500 euros (indemnité de déménagement) + 20374 euros ( indemnité pour double loyer)+ 3000+4650 euros (indemnité pour frais divers)= 3 757 251 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur l'article 700 du code de procédure civile Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à la SARL LYS la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner la SADEV 94 à payer la somme de 3000 euros à la SARL LYS au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - Sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation. La SADEV 94 perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par la SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE (SADEV 94) à la SARL LYS au titre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux et d'activités situés [Adresse 7] , propriété de la SCI HOCEAN sur la parcelle cadastrée section parcelle AU N°[Cadastre 19] à la somme de 3 757 251 euros se décomposant comme suit : - 2 991 362 euros( indemnité principale) - 297986 euros( indemnité de remploi) - 35066 euros +219313 euros(indemnité pour trouble commercial) - 20374 euros ( indemnité pour double loyer) - 3000 euros+4650 euros( indemnité pour frais divers) - 185 500 euros (déménagement) Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne la SADEV 94 à verser la somme de 3000 euros à la SARL LYS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SADEV 94 aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT