Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 19/02958

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 21 Février 2025 DOSSIER : N° RG 19/02958 - N° Portalis DBX4-W-B7D-OTMD NAC : 72A TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 7 JUGEMENT DU 21 Février 2025 (Réouverture des débats) PRESIDENT Madame BLONDE, Vice-Présidente Statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire GREFFIER lors du prononcé Madame CHAOUCH, Greffier DEBATS à l'audience publique du 15 Novembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 17 Janvier 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour. JUGEMENT Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE DU CHATEAU sis [Adresse 12] [Adresse 4] [Localité 8] représenté par son syndic FONCIA [Localité 14] dont le siège social est sis [Adresse 10] - [Localité 9] représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343 DEFENDERESSES S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 11] défaillant S.C.I. COTE KINE, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 8] représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 476 S.A.R.L. HOTELIERE [Localité 14] Prise en son établissement secondaire [Adresse 2] [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par Maître Philippe GOURBAL de la SELARL ACTU AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 146, et par Maître François CREPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, EXPOSÉ DU LITIGE La SCI COTE KINE est copropriétaire d’un local commercial, de trois locaux d’exploitation, d’un parking et d’un couloir (lots n°101, 102, 154, 201, 202, et 218) dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 12], [Adresse 5] à [Localité 8], dont le syndic en exercice est la société FONCIA [Localité 14]. La SCI COTE KINE a suspendu partiellement le paiement de ses charges de copropriété à compter de l’année 2017, faisant valoir qu’elle supportait les charges de chauffage/climatisation des lots appartenant à un autre copropriétaire en la personne de la société IMMOBILIÈRE du [Adresse 7] exploités sous I'enseigne RESID'HOTEL. Le syndicat des copropriétaires lui a alors adressé plusieurs relances et mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et lui a signifié un commandement de payer le 7 janvier 2019. Par acte d’huissier de justice en date du 18 septembre 2019, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE DU CHÂTEAU SIS [Adresse 12] [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA TOULOUSE, a fait assigner la SCI COTE KINE devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment condamnation de la SCI COTE KINE au paiement des charges impayées, outre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Par actes d’huissier de justice en date des 06 et 10 mars 2020, la SCI COTE KINE a fait assigner la SARL HOTELIERE TOULOUSE et la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7] en appel en cause devant la même juridiction. Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers le 28 avril 2020. Saisi par la SCI COTE KINE par conclusions d’incident notifiées par RPVA, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a, par ordonnance en date du 05 novembre 2020, : - ordonné une expertise judiciaire, afin de déterminer si la répartition des charges de climatisation, telle qu’elle est actuellement pratiquée, est conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et éventuellement proposer une nouvelle grille de répartition des charges de climatisation - débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE DU CHÂTEAU SIS [Adresse 12] [Adresse 4] de sa demande de provision - sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Monsieur [J] [W], expert judiciaire, a déposé son rapport le 29 juillet 2022. Une ordonnance de clôture partielle a été rendue le 02 novembre 2023 à l’encontre de la SCI COTE KINE, son conseil n’ayant pas déféré à une injonction péremptoire de conclure adressée par le juge de la mise en état. Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE RÉSIDENCE DU CHÂTEAU SIS [Adresse 12] [Adresse 4] demande au tribunal, de : - statuer ce que de droit sur la proposition de répartition de charges établie par l’expert judiciaire [J] [W] et juger que la nouvelle répartition ne prendra effet que pour l’avenir. - déclarer que la nouvelle répartition de charges ne prendra effet que pour |'avenir. - condamner la SCI COTE KINE à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DU CHÂTEAU la somme actualisée et à parfaire de 15.313,75 euros majorée des intérêts légaux à compter du jugement. - la condamner à payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile - la condamner aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, soit après ordonnance de clôture partielle rendue à son encontre le 02 novembre 2023, conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI COTE KINE demande au tribunal, au visa des articles 10 et 43 de la loi n°65-557 du 06 juillet 1965 et 1240 du Code Civil, de : A titre liminaire, - révoquer l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 2 novembre 2023, A titre principal, - dire et juger que la répartition des charges de chauffage et de climatisation des locaux d’exploitation dépendant du syndicat des copropriétaires de la résidence le château, sise [Adresse 12] à [Localité 8], n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 - juger comme étant réputée non écrite la clause contenue en page 75 de l’acte modificatif n°3 du règlement de copropriété dressé par devant Me [C], Notaire à [Localité 13], le 3 août 2011, ainsi rédigée : « C/ ADJONCTION D’UN PARAGRAPHE « tableau récapitulatif des charges spéciales de type chauffage et climatisation » SOUS LE PARAGRAPHE B DU CHAPITRE 4 DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ Il est ajouté un nouveau paragraphe intitulé « Tableau récapitulatif des charges spéciales de type chauffage et climatisation », sous le paragraphe B du chapitre 4 du règlement de copropriété ainsi rédigé : Les charges spéciales de type chauffage et climatisation seront réparties exclusivement sur certains lots, savoir : - Dans le bâtiment A : les lots 124,154 et 155 - Dans le bâtiment C : les lots 301, 302, 303, 304 et 348 - Dans le bâtiment D : les lots 401, 402 et 403. Ces charges comprennent les frais d’énergie et les frais d’entretien, de réparation et de remplacement de l’installation de chauffage/climatisation et de ses accessoires. Le tableau récapitulatif IV desdites charges est demeuré ci-joint et annexé après mention (Annexe n° 46). Le reste sans changement. » - en conséquence, procéder à une nouvelle répartition des charges spéciales de chauffage du bâtiment A, selon la répartition suivante : * Lot 101 : 9.98 mètres cubes soit : 0.95%, * Lot 102 : 31.67 mètres cubes soit : 3.02 % des charges spéciales de chauffage, * Lot 201 : 141.24 mètres cubes soit : 13.48 %, * Lot 202 : 21.27 mètres cubes soit : 2.03%, * Lot 222 : 126.53 mètres cubes soit : 12.07 %, * Lot 103 : 42.69 mètres cubes soit : 4.07 %, * Lot 123 : 213.50 mètres cubes soit : 20.37 %, * Lot 203 : 389.77 mètres cubes soit : 37.19 %, * Lot 204 : 44.65 mètres cubes soit : 4.26 %, * Lot 2045 : 26.47 mètres cubes soit : 2.52 %, - juger que la société civile immobilière COTE KINE sera exclue de la participation en tant que copropriétaire conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux charges relatives à la présente instance, que ce soit pour les frais engagés, que pour les condamnations sollicitées, en ce compris les frais de poursuite qu’elle subit du fait des charges litigieuses qui lui sont appelées indûment, - dire et juger que la décision à venir sera publiée au service de publicité foncière, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le château de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de la société civile immobilière COTE KINE, - débouter la société HOTELIERE [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de la société civile immobilière COTE KINE, A titre subsidiaire et reconventionnel, - condamner le cas échéant les sociétés RESID'HOTEL et [Adresse 7] à relever et garantir la société COTE KINE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, En toutes hypothèses, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du château, la société immobilière [Adresse 7] et la société HOTELIERE [Localité 14] à verser à la société civile immobilière COTE KINE la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du château, la société immobilière [Adresse 7] et la société HOTELIERE [Localité 14] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi que les frais de publication de la décision à venir, dont distraction au profit de Me [E], avocat, sur son affirmation de droit. Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL HOTELIERE TOULOUSE demande au tribunal, de : - statuer ce que de droit sur l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI COTE KINE, En toute hypothèse, - débouter la SCI COTE KINE de son appel en garantie à l’encontre de la SARL HOTELIERE TOULOUSE, - allouer 5.000 € à la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens. la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7], à qui l’assignation a été signifiée à personne morale, n'a pas constitué avocat. La clôture de la mise en état est intervenue le 02 mai 2024 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 15 novembre 2024. À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025, délibéré prorogé au 21 février 2025 au regard de la surcharge de travail du magistrat. MOTIFS : Sur la demande de révocation de clôture partielle La SCI COTE KINE sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture partielle rendue à son encontre le 02 novembre 2023, faisant valoir que cette révocation ne serait pas de nature à remettre en cause le principe du contradictoire, chaque partie ayant pu lui répondre. Sur ce point, lors de son audience du 02 novembre 2023 qui débutait à 08 heures 30 comme habituellement, le juge de la mise en état, constatant au moment de l’examen de l’affaire, que le conseil de la SCI COTE KINE n’avait pas conclu, ni adressé aucun message au juge de la mise en état malgré une injonction péremptoire de conclure, a prononcé la clôture partielle à son égard. Le juge de la mise en état a été informé par la suite que le conseil de la SCI COTE KINE avait finalement adressé des conclusions au fond par RPVA le 02 novembre 2023 à 11 h 45, soit plus de trois heures après le début de l’audience et alors que l’examen de son dossier avait déjà eu lieu. Or, dans son avis de renvoi adressé aux avocats le 11 septembre 2023, le juge de la mise en état avait « enjoint à Maître [O] [E] de la SELARL CABINET [O] [E] de déposer ses conclusions, signifiées, avant la mise en état du 02 novembre 2023. » Il était précisé qu’ « à défaut, il [serait] statué selon les dispositions des articles 800 et 801 du code de procédure civile ; l’affaire sera soit radiée soit clôturée en l’état, soit clôturée partiellement à l’égard de la partie qui ne défère pas à la présente injonction ». Si en principe, une ordonnance de clôture, qu’elle soit partielle ou non, ne peut être révoquée que pour une cause grave et que la SCI COTE KINE ne fait valoir aucune cause grave justifiant la carence de son conseil, force est de constater au présent cas que l’ensemble des parties a continué de conclure et a répondu aux écritures du conseil de la SCI COTE KINE malgré la clôture partielle prononcée à son endroit. Interrogés sur ce point, les conseils des autres parties ne s’opposent pas à la révocation de la clôture partielle précitée. Il apparaît en outre que l’avis de renvoi à la mise en état donnant injonction péremptoire de conclure au conseil de la SCI COTE KINE ne comportait pas la mention de l’heure de début de l’audience de mise en état électronique de renvoi. Dès lors, au regard de ces éléments et en l’absence de précision de l’heure d’audience sur l’avis de renvoi à la mise en état donnant injonction péremptoire de conclure au conseil de la SCI COTE KINE, il y a lieu de révoquer au présent cas au vu de ces circonstances particulières la clôture partielle prononcée le 02 novembre 2023. Les dernières conclusions notifiées par le conseil de la SCI COTE KINE le 11 janvier 2024 sont dès lors recevables. Sur l’absence de signification des dernières conclusions de la SCI COTE KINE à la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7] Il ressort de la lecture des dernières écritures notifiées par RPVA le 11 janvier 2024 par la SCI COTE KINE que celle-ci forme des nouvelles demandes et réitère des demandes formées à titre subsidiaire à l’encontre de la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7], tendant notamment à être relevée et garantie par cette dernière des condamnations qui seraient mises à sa charge. Or, la SCI COTE KINE ne démontre pas avoir fait signifier ses dernières écritures à la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7], la pièce 23 versée aux débats correspondant à une signification de conclusions opérée le 06 février 2023, soit près d’un an avant les dernières conclusions précitées. Il semble que cette signification puisse en réalité se rapporter à des précédentes conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2022 par le conseil de la SCI COTE KINE, aucune date ne figurant cependant sur ce point sur l’acte de signification. Or, il ressort de la lecture des dernières écritures de la SCI COTE KINE que celle-ci sollicite désormais que soit réputée non écrite la clause contenue en page 75 de l’acte modificatif n°3 du règlement de copropriété dressé par devant Me [C], Notaire à Saint Germain en Laye, le 3 août 2011 relative à la répartition des charges de copropriété. L’examen du dossier permet par ailleurs d’établir que la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7] était propriétaire de lots dans cette copropriété, lots exploités par la SARL HOTELIERE [Localité 14], et ce jusqu’au 29 mars 2024. Il en résulte que la nouvelle demande formulée par la SCI COTE KINE, et non signifiée à la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7], concerne également cette dernière. Il y a lieu en conséquence d’ordonner la réouverture des débats en vue de faire respecter le principe du contradictoire et d’enjoindre en conséquence à la SCI COTE KINE de faire signifier à la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7] ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024. L’ensemble des demandes sera en conséquence réservé à ce stade. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant en audience publique par décision réputée contradictoire, rendue avant dire droit, par mise à disposition au greffe RÉVOQUE l’ordonnance de clôture partielle rendue le 02 novembre 2023 à l’encontre du conseil de la SCI COTE KINE ORDONNE la réouverture des débats avec révocation de l’ordonnance de clôture et renvoi à l’audience de mise en état électronique du 03 avril 2025 à 08 heures 30 en vue de faire respecter le principe du contradictoire ENJOINT pour se faire à la SCI COTE KINE de faire signifier à la SARL IMMOBILIÈRE [Adresse 7] avant l’audience de mise en état électronique du 03 avril 2025 à 08 heures 30 ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024 RÉSERVE l’ensemble des demandes. Ainsi jugé à Toulouse le 21 février 2025. La Greffière La Présidente