Texte intégral
MINUTE 2024/
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DU MANS
Première Chambre
Jugement du 07 Novembre 2024
N° RG 24/00645 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IBRS
DEMANDEUR
Monsieur [Z], [R] [T]
né le 11 Juin 1977 à [Localité 13] (72)
demeurant [Adresse 11]
représenté par Maître François-Xavier LANDRY, avocat au Barreau du MANS
DEFENDEURS
Madame [X], [M] [C] épouse [S]
née le 21 Septembre 1963 à [Localité 7] (72)
demeurant [Adresse 2]
défaillante
S.A. SAFER PAYS DE LA LOIRE, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° B 576 350 169
dont le siège social est situé [Adresse 5]
représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS
Monsieur [E], [I] [C]
né le 08 Juillet 1956 à [Localité 8] (72)
demeurant [Adresse 12]
défaillant
Monsieur [G], [U] [C]
né le 20 Février 1954 à [Localité 14] (72)
demeurant [Localité 9]
défaillant
Madame [O], [V], [K] [C]
née le 12 Août 1957 à [Localité 8] (72)
demeurant [Adresse 10]
défaillante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge
Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.
GREFFIER : Patricia BERNICOT
copie exécutoire à Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS - 10, Me François-xavier LANDRY - 16 le
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DÉBATS
A l'audience publique du 26 septembre 2024
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07 novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.
Jugement du 07 Novembre 2024
- prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- réputé contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2021, Monsieur [A] [C] s’était engagé à vendre à la SAFER Pays de la Loire (ci-après SAFER) des parcelles d’une surface totale de 13 ha 08 a 90 ca, situées sur la commune de [Localité 8], cadastrées section ZT n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 9], section ZW n°[Cadastre 1] et ZW n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 6], moyennant un prix HT de 42.777,50 €, ce jusqu’au 31décembre 2021.
La SAFER a levé la promesse unilatérale de vente suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 14 décembre 2021, en se réservant la faculté de se substituer toute personne physique ou morale.
Suivant convention de cession en date du 1er mars 2022, la SAFER s’est substituée pour le bénéfice de la promesse de vente Monsieur [Z] [T].
Monsieur [A] [C] est décédé le 24 mars 2022 et laisse pour lui succéder, conformément à l’acte de notoriété reçu le 17 février 2023, ses quatre frères et soeurs :
- Monsieur [G] [C], né le 20 février 1954,
- Monsieur [E] [C], né le 8 juillet 1956,
- Madame [O] [C], née le 12 août 1957,
- Madame [X] [C], née le 21 septembre 1963.
Une mise en demeure d’avoir à comparaître a été délivrée par Monsieur [T] et la SAFER à Madame [X] [C], Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [O] [C] en date du 28 août 2023 aux fins de régularisation de la vente le 13 septembre 2023.
Monsieur [E] [C] n’étant ni présent, ni représenté pour la réitération de la vente, le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 13 septembre 2023.
Par actes en date du 22, 26 et 27 février 2024, Monsieur [T] a fait assigner Madame [X] [C], Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [O] [C] devant le Tribunal judiciaire du Mans.
Selon assignation du 20 février 2024, la SAFER avait fait assigner Monsieur [E] [C] devant le même Tribunal. La jonction a été ordonnée par décision du juge de la mise en état en date du 6 juin 2024, sous le seul numéro RG 24/00645.
Aux termes de son acte introductif d’instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Monsieur [T] sollicite de :
- dire opposable le jugement à venir à Madame [X] [C], Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [O] [C],
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- constater la vente des parcelles de terre cadastrées et dire que le jugement à intervenir vaut vente des immeubles cadastrés section ZT n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 9], section ZW n°[Cadastre 1] et ZW n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 6], situées sur la commune de [Localité 8] pour 13 ha 08 a 90 ca, des consorts [C], en qualité d’héritiers de Monsieur [A] [C], à Monsieur [T], au prix de 42.777,50 € et pour le surplus dans les termes de la promesse de vente du 24 mars 2021,
- ordonner la publicité du jugement à intervenir au Service de la Publicité foncière du Mans à la diligence de celle des parties qui y aura le plus intérêt,
- condamner Monsieur [E] [C] à verser à Monsieur [T] la somme de 3.000 € en réparation de ses préjudices,
- condamner Monsieur [E] [C] à lui verser la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice moral,
- dire et ordonner que le notaire détenteur des fonds, à la suite de la vente, pourra adresser à Monsieur [T] une somme équivalente à la condamnation rendue à l’encontre de Monsieur [E] [C], prélevée sur la part du prix revenant à celui-ci,
- condamner Monsieur [E] [C] à verser à Monsieur [T] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [T] forme sa demande d’exécution forcée de la vente sur le fondement des articles 1217, 1221 et 1589 du Code civil, retenant que l’engagement de vendre de Monsieur [A] [C] repose désormais sur ses ayants-droit. Il fait valoir que la carence de Monsieur [E] [C] est à l’origine de l’absence de réitération de la vente, engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Aussi, il soutient qu’il est ainsi à l’origine de préjudices subis, ayant été contraint d’engager des frais supplémentaires dans le cadre de cette vente (procès-verbal de carence, mises en demeure) et au titre de fermages auprès de la SAFER, alors que la vente lui permettait de devenir propriétaire des terres exploitées. Il rappelle que le prix de vente a été versé entre les mains du notaire depuis le mois de juillet 2023, ayant ainsi perdu le bénéfice d’intérêts pendant près de six mois. Il avance enfin avoir subi un préjudice moral.
Aux termes de conclusions, signifiées par voie électronique en date du 16 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SAFER demande de :
- juger parfaite la vente à Monsieur [T] (en substitution de la SAFER) par Monsieur [A] [C] des biens situés commune de [Localité 8] cadastrés ZW n°[Cadastre 3] [Adresse 6], 2 ha 78 a, ZW n°[Cadastre 1] [Adresse 6], 7 ha 03 a 10 ca, ZT n°[Cadastre 4] [Localité 9], 3 ha 28 a 80 ca, pour une contenance totale de 13 ha 08 a 90 ca,
- voir dire que le jugement vaudra titre de propriété à l’égard de Monsieur [E] [C] et sera publié à la conservation des hypothèques au frais du vendeur,
- voir condamner Monsieur [E] [C] à payer à la SAFER la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles,
- voir condamner Monsieur [E] [C] à supporter les entiers dépens qui incluront le coût de la publication de l’assignation et du jugement.
La SAFER soutient avoir accepté la promesse de vente de manière régulière et avoir ensuite respecté la procédure aux fins d’attribution des biens en appelant aux candidatures conformément aux dispositions de l’article R. 142-3 du Code rural, permettant la substitution par Monsieur [T]. Elle fait valoir que l’acceptation de la promesse de vente et la levée d’option par la SAFER rend la vente parfaite au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil, qui doit être constatée au profit de Monsieur [T] en application de la convention de cession du 3 mars 2022. Elle avance qu’en raison du refus de l’un des indivisaires, elle est fondée à obtenir un jugement valant titre de propriété.
Régulièrement assignés, Madame [X] [C], Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [O] [C] n’ont pas constitué avocat.
La clôture des débats est intervenue le 17 septembre 2024, par ordonnance du 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [E] [C] a été placé sous liquidation judiciaire par jugement du 14 octobre 2021, publié au BODACC le 2 novembre suivant.
N° RG 24/00645 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IBRS
L’article L. 641-9 IV du Code de commerce, dans sa version applicable à la date d’ouverture de la procédure, prévoit que le liquidateur ne peut, sauf accord du débiteur, réaliser les biens ou droits acquis au titre d'une succession ouverte après l'ouverture ou le prononcé de la liquidation judiciaire, ni provoquer le partage de l'indivision pouvant en résulter.
Aussi, la succession de Monsieur [A] [C] ayant été ouverte postérieurement à la liquidation judiciaire, il apparaît que les actions engagées par Monsieur [T] et la SAFER, hors la présence du liquidateur judiciaire, sont recevables.
Sur l’exécution forcée de la vente
Aux termes de l’article 1221 du Code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.
L’article 1582 du même code prévoit que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.
Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.
Selon l’article 1583 du même code, elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [A] [C] s’est engagé, suivant promesse unilatérale de vente en date du 24 mars 2021, à vendre à la SAFER les parcelles considérées.
La SAFER a accepté cette promesse en date du 23 novembre 2021 et l’a levée le 14 décembre 2021.
La vente était donc parfaite en raison de la rencontre des volontés à cette date.
Elle doit toutefois être considérée comme devant avoir lieu au bénéfice de Monsieur [T], conformément à la convention de cession régularisée par la SAFER en date du 3 mars 2022.
Compte tenu du décès du promettant en date du 24 mars 2022, ses ayants-droit sont tenus de l’exécution de la promesse de vente consentie par Monsieur [A] [C].
En dépit d’une mise en demeure d’avoir à comparaître délivrée par voie d’huissier en date des 28 et 29 août 2023, si les ayants-droit de Monsieur [A] [C] étaient présents, Monsieur [E] [C] n’a pas comparu et n’a pas permis la réitération de la vente le 13 septembre 2023.
Les conditions de l’exécution forcée de la vente apparaissent réunies et elle sera donc ordonnée dans les modalités fixées au dispositif.
Sur les dommages et intérêts
Selon l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L’article 1240 du même code prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
- Monsieur [T] soutient avoir subi un préjudice financier du fait de la carence de Monsieur [E] [C] à réitérer l’acte authentique.
Il justifie à ce titre d’avoir fait délivrer par huissier une mise en demeure pour chacun des ayants-droit, à hauteur de 289 €. Il n’établit toutefois pas le coût du procès-verbal de carence rédigé par le notaire le 13 septembre 2023.
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Ces frais ont été engagés uniquement en raison de l’absence de Monsieur [E] [C] lors du premier rendez-vous fixé par Maître [B] le 27 juillet 2023. Monsieur [T] produit en effet les courrier et courriels envoyés à Monsieur [E] [C] le 13 juillet précédent. Monsieur [E] [C] sera tenu de prendre ces frais en charge.
Il invoque également qu’il a dû régler une année de fermage à la SAFER, alors qu’il aurait dû devenir propriétaire des terres et ne pas devoir ces frais. Sur ce point, il avance que l’année de fermage se porte à la somme de 1.570 € HT, mais il n’en justifie pas. Sa demande sera rejetée à ce titre.
Il ajoute que le prix de vente a été immobilisé entre les mains du notaire, avançant avoir déposé les fonds correspondant au prix et aux frais courant juillet 2023. Toutefois, Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve du dépôt effectif des fonds, de telle sorte qu’il ne justifie pas d’un préjudice à ce titre.
Son préjudice financier sera donc limité à la somme de 289 €.
- Monsieur [T] avance un préjudice moral mais n’apporte aucun élément pour justifier de ce préjudice en son principe ni en son quantum. Il en sera débouté.
- Monsieur [E] [C] sera donc tenu de dommages et intérêts à l’égard de Monsieur [T] à hauteur de 289 €.
Il ne pourra être fait droit à sa demande tendant à voir prélever cette somme sur le prix de vente revenant à Monsieur [E] [C], le notaire n’ayant pas été attrait à la cause.
Sur les demandes annexes
Monsieur [E] [C], partie succombante, sera condamné aux dépens, comprenant le coût de la publication de l’assignation et du présent jugement, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, il sera également condamnée à payer à Monsieur [T] et à la SAFER chacun une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la vente, par Madame [X] [C], Monsieur [E] [C], Monsieur [G] [C] et Madame [O] [C], en qualité d’ayants-droit de Monsieur [A] [C], des parcelles cadastrées section ZT n°[Cadastre 4], lieudit [Localité 9], section ZW n°[Cadastre 1] et ZW n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 6], d’une surface totale de 13 ha 08 a 90 ca, situées sur la commune de [Localité 8], à Monsieur [Z] [T], substituant la SAFER Pays de la Loire, au prix de 42.777,50 €, était parfaite à la date du 14 décembre 2021 ;
JUGE que le présent jugement vaut vente et titre de propriété et a pour effet de fixer la date de transfert de propriété à la date de son prononcé, aux conditions fixées par la promesse de vente du 24 mars 2021 ;
ORDONNE la publication du présent jugement au service chargé de publicité foncière de la situation des immeubles aux frais de la partie la plus diligente, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;
CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 289 € au titre de son préjudice financier ;
N° RG 24/00645 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IBRS
REJETTE les autres demandes indemnitaires de Monsieur [Z] [T] ;
DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;
CONDAMNE Monsieur [E] [C] aux entiers dépens, comprenant le coût de la publication de l’assignation et du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [E] [C] à payer à la SAFER Pays de la Loire la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
