Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00176 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXFM
N° minute : 24/00301
Dans l’affaire entre :
DEMANDEURS
Monsieur [E] [C]
né le 07 Avril 1949 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Me Christophe CAMACHO avocat au barreau de l’Ain
Madame [T] [I] [F] épouse [C]
née le 21 Novembre 1952 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Christophe CAMACHO avocat au barreau de l’Ain
et
DEFENDERESSE
Madame [X] [P]
née le 14 Mars 1981 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 6]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 20 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
Monsieur [E] [C]
Madame [T] [I] [F] épouse [C]
Madame [X] [P]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
Monsieur [E] [C]
Madame [T] [I] [F] épouse [C]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2011, Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] ont consenti un bail d'habitation à Madame [X] [P] et à Monsieur [G] [L] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 1] (visiblement devenu [Adresse 5]) à [Localité 6] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 590 euros, provision sur charges incluse.
Monsieur [G] [L] a quitté le logement le 31 août 2013.
Par acte délivré par commissaire de justice du 12 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 15 avril 2024, les époux [C] ont fait assigner Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion de Madame [X] [P], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement :
- de la somme de 5.585,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 avril 2024, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 20 juin 2024, les époux [C], représentés par leur conseil, ont réitéré l'ensemble de leurs demandes, portant à 6.538,44 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges. Ils ont indiqué que le dossier de surendettement de la locataire a été déclaré recevable le 04 juin 2024 et orienté vers un réaménagement des dettes.
En défense, Madame [X] [P], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a précisé retravailler désormais et vouloir trouver un logement moins onéreux.
Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, les époux [C] justifient avoir saisi le 23 février 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.
Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.
Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article 13) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte délivré par commissaire de justice en date du 23 février 2024, Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] ont fait commandement à Madame [X] [P] d’avoir à payer la somme en principal de 4.184,96 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, les propriétaires entendaient se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.
Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [X] [P] avait jusqu’au 23 avril 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 23 février 2024.
À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès des bailleurs.
Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 23 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Madame [X] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 23 avril 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion).
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, les bailleurs font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 25 janvier 2011 et un dernier décompte faisant état à la date du 13 juin 2024 d'une dette de 6.538,44 euros.
Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [P] à payer aux époux [C] la somme de 6.538,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par les bailleurs, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Les époux [C] ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les délais de paiement
Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
En l'espèce, Madame [X] [P] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Elle a justifié de la décision de recevabilité, le 4 juin dernier, de son dossier de surendettement.
Ainsi, la loi impose de favoriser le maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision, jusqu’à décision de la Commission de surendettement ou du juge du surendettement. Le paiement du loyer courant devra être impérativement assuré.
Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu'il n'y ait besoin d'une nouvelle décision.
Sur les demandes accessoires
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.
Madame [X] [P] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 23 février 2024 et de l'assignation du 12 avril 2024.
Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge des époux [C] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne Madame [X] [P] à payer à Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] la somme de 6.538,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 13 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Autorise Madame [X] [P] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 100 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois, jusqu’à ce qu’une décision contraire soit prise dans le cadre du dossier de surendettement,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 25 janvier 2011 entre Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] d’une part, et Madame [X] [P] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], [Adresse 1] (visiblement devenu [Adresse 5]) à [Localité 6] (01) sont réunies au 23 avril 2024,
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,
Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
Dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,
- à défaut par Madame [X] [P] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs,
- Madame [X] [P] sera tenue de payer à Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [E] [C] et Madame [T] [F] épouse [C],
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Madame [X] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 23 février 2024 et de l'assignation du 12 avril 2024,
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.
AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,
LE GREFFIER LE JUGE
