Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 13 Septembre 2024
N° RG 23/03905 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KMMM
Jugement du 13 Septembre 2024
N° : 24/515
Société AIVS
C/
[F] [Y]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me CASTRES
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 31 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Société AIVS
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [F] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par actes sous seing privé du 10 mai 2004 puis du 20 juillet 2017, la société A.I.V.S. a mis à disposition de M. [F] [Y] des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270 € et d’une provision pour charges de 38 €.
Par acte de commissaire de justice du 16 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 203,72 € au titre de l'arriéré locatif et l’a mis en demeure de justifier de l’occupation du logement, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice du même jour, la société A.I.V.S. a fait sommation à M. [F] [Y] de lui communiquer des dates et créneaux horaires afin que le propriétaire du logement, souhaitant procéder à sa vente, puisse faire diagnostiquer, évaluer et visiter les locaux.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [Y] le 12 juillet 2022.
Le 19 septembre 2022, un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été dressé par Me [D] [Z], commissaire de justice.
Le 17 octobre 2022, les clés ont été restituées au locataire par le commissaire de justice.
Par assignation du 12 mai 2023, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de M. [F] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,
• Ordonner à M. [F] [Y] de permettre l’accès à l’A.I.V.S. et M. [N] [K], propriétaire des lieux, ainsi que toute personne ou entreprise que ces derniers mandateront, dans les lieux loués situés [Adresse 5], pour procéder au diagnostic, à l’estimation immobilière et aux visites d’acquisition et ce, à compter de la signification de la décision à intervenir,
• Autoriser l’A.I.V.S. et M. [N] [K], à défaut pour M. [F] [Y] de leur avoir permis l’accès au logement passé un délai de 5 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à pénétrer dans le local d’habitation susvisé, même en son absence, avec l’assistance d’un commissaire de justice, afin de permettre à l’A.I.V.S. et M. [K] ainsi que toute personne ou entreprise que ceux-ci mandateront de procéder à l’estimation immobilière, au diagnostic et à des visites d’acquisition desdits locaux, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
- 1 199,45 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2023,
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 31 mai 2024, la société A.I.V.S., représentée par son conseil, indique que M. [F] [Y] a apuré sa dette locative et a repris le paiement intégral de son loyer courant.
Elle maintient toutefois ses demandes au motif que le locataire ne respecte pas les règles de vie d’A.I.V.S., à ce titre elle sollicite le prononcé de la résiliation du bail.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La société A.I.V.S. ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société A.I.V.S. a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [F] [Y].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, sur les dispositions applicables
En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.
En l'espèce, bien que le contrat du 20 juillet 2017 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de « contrat de mise à disposition », force est de constater que la société A.I.V.S. a choisi de l’exécuter comme s’il s’agissait d’un contrat de bail en le laissant s’exécuter pendant 7 ans, en fixant un loyer et une provision pour charges sans référence aux revenus du défendeur, en optant pour la délivrance d’un commandement de payer invitant le locataire à s’acquitter des sommes dues dans un délai de deux mois, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer et l’assignation à la CCAPEX.
En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra donc appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 203,72 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 octobre 2022.
1.3. Sur les délais de paiement
Cependant, selon l’article 24, V et VII) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
VII.- Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il en résulte que, lorsqu’au jour de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement des délais de paiement et constater que du fait des délais qu'il accorde la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
En l’espèce, au jour de l’audience, les causes du commandement de payer ont été régularisées par M. [F] [Y].
Dans ces conditions, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement à M. [F] [Y], à compter du jour du commandement de payer en date du 16 août 2022 jusqu’au jour de l’audience en date du 31 mai 2024, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, la dette locative étant apurée au jour de l’audience, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.
AIVS sera donc débouté de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail.
2. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de respect des règles de vie de l’A.I.V.S.
En vertu de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes, notamment les demandes nouvelles, sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.
Il en résulte que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier, accroître ou restreindre sa prétention sans que cette modification lui soit spécialement notifiée.
En l’espèce, la société A.I.V.S. entend, outre la demande de constat de la résiliation du bail qui figure dans l’assignation, demander le prononcé de la résiliation du bail au motif que M. [F] [Y] ne respecte pas les règles de vie imposées par la société.
M. [F] [Y], partie non comparante, n’a pas une connaissance de la modification des prétentions du demandeur. La demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ne peut donc qu’être déclarée irrecevable.
De plus, aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause : g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».
En l’espèce, l’article 8 du contrat de mise à disposition du 20 juillet 2017, intitulé « Clause résolutoire » prévoit que le contrat sera résilié de plein droit en cas de « troubles de jouissance du voisinage ou non-respect du règlement intérieur de l’immeuble ».
La clause résolutoire, en ce qu’elle prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-respect du règlement intérieur de l’immeuble doit ainsi être réputée non écrite, conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
Les demandes de résiliation du bail et d’expulsion formées par la société A.I.V.S. seront donc rejetées.
Il en résulte que la demande de suppression des délais d’expulsion prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que la demande d’indemnité d’occupation deviennent, par conséquent, sans objet et ne seront donc pas examinées.
3. Sur l’autorisation de pénétrer dans les locaux loués
Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, « Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ».
Il en résulte qu’a contrario, le propriétaire est en droit d’exiger du locataire qu’il laisse visiter le local loué les jours ouvrables et jusqu’à deux heures par jour, en vue de la vente de celui-ci. Rien n’exclut que ces visites aient pour objet de diagnostiquer le logement ou encore de procéder à son estimation.
En l’espèce, la société A.I.V.S. et M. [N] [K], propriétaire du logement, souhaitent accéder à celui-ci afin de procéder au diagnostic, à une estimation immobilière ainsi qu’à des visites en vue de vendre les locaux loués.
La société A.I.V.S. a, par lettre datée du 16 mai 2022, informé le locataire de la volonté du propriétaire de l’appartement de le vendre et de la nécessité incidente de réaliser les diagnostics du logement, l’invitant à prendre contact avec un diagnostiqueur afin de convenir d’une date.
En l’absence de réponse, la société A.I.V.S. a fait sommation à M. [Y], par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2022, de communiquer plusieurs dates et créneaux horaires afin que le propriétaire puisse faire diagnostiquer, évaluer et visiter les locaux en cause.
Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la société A.I.V.S. et d’ordonner à M. [F] [Y] de permettre à la société A.I.V.S ou toute personne ou toute entreprise mandatée par cette dernière, et notamment au propriétaire du logement, de pénétrer dans le logement loué afin de réaliser les diagnostics, estimation immobilière et visites nécessaires à la vente des locaux loués. A défaut pour M. [Y] d’avoir permis l’accès à son logement dans le mois suivant la signification du présent jugement, A.I.V.S. sera autorisée à pénétrer dans le logement occupé par M. [F] [Y], même en son absence, avec l’assistance d’un commissaire de justice, si nécessaire avec le concours de la force publique et en présence de toute personne ou entreprise mandatée par elle, afin de procéder ou faire procéder aux diagnostics, estimation immobilière et visites nécessaires à la vente des locaux loués.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [F] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n’y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE que M. [F] [Y] était redevable de la somme de 1 199,45 € (mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2023,
De façon rétroactive, ACCORDE des délais de paiement à M. [F] [Y] afin qu’il se libère de cette dette locative,
CONSTATE qu’au jour de l’audience du 31 mai 2024, M. [F] [Y] a apuré la totalité de cette dette locative,
En conséquence, CONSTATE que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,
DEBOUTE, en conséquence, AIVS de sa demande de constat de résiliation de bail et d’expulsion et de toutes ses demandes en découlant,
DECLARE irrecevable, la demande de prononcé de la résiliation du bail,
ORDONNE à M. [F] [Y] de permettre à la société A.I.V.S. ou toute personne ou entreprise mandatée par elle, et notamment au propriétaire du logement, de pénétrer dans le logement situé [Adresse 5], pour procéder aux diagnostics, estimation immobilière et visites nécessaires à la vente des locaux loués,
A défaut pour M. [Y] d’avoir permis l’accès à son logement dans le mois suivant la signification du présent jugement, AUTORISE la société A.I.V.S. à pénétrer dans le logement occupé par M. [F] [Y], même en son absence, avec l’assistance d’un commissaire de justice et d’un serrurier, si nécessaire avec le concours de la force publique et en présence de toute personne ou entreprise mandatée par elle, afin de procéder ou faire procéder aux diagnostics, estimation immobilière et visites nécessaires à la vente des locaux loués,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [F] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 août 2022 et celui de l'assignation du 12 mai 2023,
DÉBOUTE la société A.I.V.S. de ses autres demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
